郑州市沙口路项目市场调研报告

郑州市沙口路项目市场调研报告报告结构思路3.地块定位分析2.区域市场分析1.宏观市场分析目录城市规划角度分析郑州人口、文化分析思考总结郑州政治地位角度郑州经济角度分析郑州的政治地位郑州市，河南省省会，今河南省政治、经济、教育、科研、文化中心，中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽。郑州市在河南崇高的政治地位，为其经济的发展争取到了政府的有力支持，此亦必为其房地产的发展起到有力的推动作用。启示：郑州不仅作为河南的省会，中原的腹地，而且是中原经济区建设的中心城市，同时建设中原经济区也在十一前夕被正式上升为国家战略。对沙口路项目来说，国家发展中原经济区的战略以及郑州的政治地位为其争取了良好的宏观发展背景。郑州市，素有“中国铁路心脏”和“中国交通十字路口”之誉，地处中华腹地，中国重要的经济、交通、能源、水利、通信枢纽，国家战略综合交通枢纽，母亲河万里黄河之都，中国建城区面积和建城区人口第十三大城市，全市总面积7446.2平方公里，常住人口862.65万人。项目开发环境与前景宏观经济角度——从GDP增长速度来看，郑州的GDP增速近年来一直保持在12.00%以上。较为稳定的经济增长态势为郑州市房地产业的高速发展提供了广阔的空间。GDP增速与房地产发展的关系：1、GDP增速4%时，房地产发展将萎缩；2、4%GDP增速6%时，房地产发展将停滞；3、6%GDP增速8%时，房地产稳定发展；4、GDP增速8%时，房地产将高速发展。2010年固定资产投资（亿元）,2006,1031.92010年固定资产投资（亿元）,2007,1367.32010年固定资产投资（亿元）,2008,1772.72010年固定资产投资（亿元）,2009,2289.12010年固定资产投资（亿元）,2010,27572010年房地产开发投资（亿元）,2006,229.9298.802010年房地产开发投资（亿元）,2008,429.92010年房地产开发投资（亿元）,2009,513.82010年房地产开发投资（亿元）,2010,775.2固定资产投资与房地产开发投资比例2010年固定资产投资（亿元）2010年房地产开发投资（亿元）由上表可以看出：自2005年以来，郑州市GDP逐年增高，增速一直在12.00%以上，2010年GDP突破4000亿元，位居全国第22名，与2005年相比，增加了1.5倍左右。良好的经济发展态势为当地房地产的发展奠定了良好的宏观经济基础。由上表可以看出：郑州市的固定资产投资逐年增加，同样房地产开发的投资力度也在不断加大，而且自2005年以来每年的房地产开发投资大约占固定资产投资的30%左右。那么这个水平与周边省会城市相比居于什么地位呢？项目开发环境与前景经济地位角度——与周边省会城市相比，郑州市的固定资产投资并不高，但其房地产开发投资占固定资产投资的比例最高，为28.12%。相对较高的投资力度说明郑州市房地产业正处于快速发展阶段。郑州太原西安济南合肥武汉南京长沙固定资产投资（亿元）2757916.483250.561987.43066.973753.173306.053192.57房地产开发投资（亿元）775.2241.09842.34484.5819.031017.4754.76684.15所占比例28.12%26.31%25.91%24.38%26.70%27.11%22.83%21.43%房地产开发投资（亿元）,郑州,775.2房地产开发投资（亿元）,太原,241.09房地产开发投资（亿元）,西安,842.34房地产开发投资（亿元）,济南,484.5房地产开发投资（亿元）,合肥,819.03房地产开发投资（亿元）,武汉,1017.4房地产开发投资（亿元）,南京,754.76房地产开发投资（亿元）,长沙,684.1528.12%所占比例,太原,26.31%所占比例,西安,25.91%所占比例,济南,24.38%所占比例,合肥,26.70%所占比例,武汉,27.11%所占比例,南京,22.83%所占比例,长沙,21.43%2010郑州周边省会城市固定资产投资与房地产开发投资比例比较启示：郑州市的房地产开发投资数额为775.2亿元，与中部相邻几省相比，同样也并不是最高，低于武汉、西安、合肥等省会城市，但占固定投资比例的最高。投资力度之重、房地产业发展速度加快，从而使市场的竞争更加激烈。因此，对我们沙口路项目的产品也提出了更高的要求。周边省会城市GDP（亿元）,郑州,4000周边省会城市GDP（亿元）,太原,1778.05周边省会城市GDP（亿元）,西安,3241.49周边省会城市GDP（亿元）,济南,3910.8周边省会城市GDP（亿元）,合肥,2702.5周边省会城市GDP（亿元）,武汉,5515.76周边省会城市GDP（亿元）,南京,5010.36周边省会城市GDP（亿元）,长沙,4547.06周边内陆省会城市GDP（亿元）郑州太原西安济南合肥武汉南京长沙第一梯队项目开发环境与前景经济地位角度——从城市GDP以及城市人均GDP来看，与周边省会城市相比，郑州还处于在第二梯队。相对于武汉、南京等较为发达城市，郑州还有很大的发展空间，而房地产业在此发展进程中，亦必将承担很大的一部分力量。第二梯队第三梯队将人均GDP以50000元为界，把八个省会分为两个梯队，同样，郑州仍处于第二梯队，较为落后，排名倒数第三，远远低于长沙、济南、武汉等城市。将GDP总量以4500亿元和4000亿为界，把中原八个省会分为三个梯队，郑州处于第二梯队，排名第四，远远高于太原、合肥等城市，但与武汉、南京还有很大差距。项目开发环境与前景消费水平角度——2010年，郑州市人均消费性支出占64.97%，人均储蓄为6788元，说明市民的消费意识相对较强。对沙口路项目来讲，激烈市场竞争中，不仅产品定位很重要，对后期营销的要求也很高。消费占收入的比例（%）,郑州,63.44%消费占收入的比例（%）,太原,70.15%消费占收入的比例（%）,西安,31.30%消费占收入的比例（%）,合肥,73.55%消费占收入的比例（%）,南京,64.13%消费占收入的比例（%）,长沙,70.55%2010年周边省会人均消费与收入的比例城镇人均可支配收入（元）人均消费支出（元）消费占收入的比例（%）由右图可以看出：自2006年以来，郑州市的人均GDP、可支配收入、消费性支出呈平稳态势逐年增高。人均消费性支出占人均可支配收入的比例比较稳定，一直维持在60%左右，说明郑州市民的消费意识还是比较强的。与周边省会城市相比，郑州市市民的人均可支配收入最低，同样郑州市人均消费性支出占人均可支配收入的比例也较低，仅仅高于西安的31.30%，而低于太原、合肥、长沙的70%，与太原等相比，郑州还有一定的消费增长空间。项目开发环境与前景人口增长角度——据2010年全国人口普查，郑州市常住人口达862.65万，其中户口人数达766.7万，外来常住人口占100万左右。人口的不断增长以及外来的庞大人群加大了对住房的需求，估计2011年新增住房需求为550万平方米左右。20062007200820092010年末总人口（万人）724.3735.6743.6752.1766.7人口增长率1.16%1.56%1.09%1.14%1.94%年末总人口（万人）,2006,724.3年末总人口（万人）,2007,735.6年末总人口（万人）,2008,743.6年末总人口（万人）,2009,752.1年末总人口（万人）,2010,766.7人口增长率,2006,1.16%人口增长率,2007,1.56%人口增长率,2008,1.09%人口增长率,2009,1.14%人口增长率,2010,1.94%郑州历年来户口总人口及其增长率20062007200820092010城市居民人均住房建筑面积（平方米）23.825.12626.628.2城镇化率60.20%61.30%62.30%63.40%66.40%城市居民人均住房建筑面积（平方米）,2006,23.8城市居民人均住房建筑面积（平方米）,2007,25.1城市居民人均住房建筑面积（平方米）,2008,26城市居民人均住房建筑面积（平方米）,2009,26.6城市居民人均住房建筑面积（平方米）,2010,28.2城镇化率,2006,60.20%城镇化率,2007,61.30%城镇化率,2008,62.30%城镇化率,2009,63.40%城镇化率,2010,66.40%郑州人均住房建筑面积与城镇化率自2006年以来，郑州市家庭户口人数每年大约增长10万左右，外来常住人口100万，粗略估计假如符合购房条件的占10%左右，大约也是十万，总共20万，根据人均住房面积每年增加幅度不大的原理，估计每年新增住房需求大约550万平米左右。郑州市的城市化率大约每年增长一个点，2009年有加速发展趋势，一年增长了3个点，平均估算，郑州市达到我国一线城市的90%至少还需10年，因此，房地产的蓬勃发展至少还有10年的光景，郑州市的房价在这十年间下降的可能性不大。项目开发环境与前景文化地位角度——郑州历史文化悠久。“只有文化的才是经典的，只有经典的才是永恒的”，因此对于房地产开发项目来说，一定要充分挖掘当地文化价值，只有这样，才能做出永恒的产品，占领更大的市场。对于沙口路项目来讲，可以在产品规划上结合中原文化做一些建筑小品，文化长廊，道路、楼宇命名等能体现出文化特色的元素。黄河母亲黄帝故里少林寺大河村遗址汉霸二王城历史文化悠久：轩辕黄帝故里，商城文化、仰韶文化、裴李岗文化、龙山文化遗址；中国八大古都之一和“世界历史都市联盟”成员；旅游产业丰富：黄河游览区、登封少林寺、中岳嵩山、雁鸣湖、环翠峪。项目开发环境与前景城市规划角度——郑州市中心城区将按照“两轴一带七片多中心”的布局发展，未来十年的发展方向以东西南为主。对沙口路项目来讲，随着城市的发展，地块处于中心城区的地位会越来越明显。2011年8月23日，国务院在对《郑州市城市总体规划（2010—2020）》的批复中指出，到2020年，郑州中心城区城市人口控制在450万人以内，城市建设用地控制在400平方公里以内。中心城区的发展：金水区重点发展商贸业、服务业、文化娱乐业、教育科研业和都市型产业，建设成综合服务商圈。中原区重点发展碧沙岗商圈，加强建设路工业区的改造，注意结合西流湖的生态发展以动漫为特色的创意产业。郑东新区大力发展综合服务功能，立足成为中原城市群与河南省的区域服务中心。管城区在南三环路以北、商岗东路以东建设片级商业服务中心，远期进一步发展体育设施，形成城市级体育文化中心。惠济区将工厂逐步向连霍高速公路以南的工业园区集中，现有厂址将改建为生态型居住区；在中州大道以西和连霍高速公路以北建设大型现代化商贸市场。项目开发环境与前景交通规划角度——郑州是我国公路、铁路、航空、信息通信兼具的综合性交通通信枢纽，具有贯通东西、连接南北的战略作用。突出的交通优势，不仅促进了全国各地经济区的交流，而且为郑州房地产业的发展也起到良好的推动作用。京广铁路、新欧亚大陆桥陇海铁路以及在建的徐兰高速铁路三大干线在郑州交汇。拥有3个铁路特等站：郑州北站，它是亚洲作业量最大的铁路枢纽编组站；郑州东站，它是全国最大的零担货运站；郑州站位于市中心，是全国最大的铁路十字枢纽客运站之一，列车可直达国内31个省、市、自治区。京港澳高速路北达北京，南至广州香港等地，连霍高速西到西安、乌鲁木齐等地，是我国公路运输的中心城市，具有重要的战略地位。西南绕城高速公路与连霍高速、京港澳高速相连，极大地缓解了郑州东部、南部的交通拥塞状况。京沙快速通道和陇海路高架路的修建，将会为主城区的交通带来了巨大的改善。对沙口路项目来说，诸为完善的交通网络为其发展起到了有力的助推作用。个人思考宏观环境总结：郑州市的政治地位以及近年来经济的稳步发展，为房地产业的健康成长奠定了良好的基础；郑州市民消费水平的提升空间以及本地、外地人口的不断增长为增加城市住房需求创造了一定的空