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郑州市房地产市场概述2012.03.05郑州市城市规划12342011年市场回顾案例---典型项目动态未来市场展望中原经济区建设中原经济区战略已上升至国家战略，郑州是该战略的核心城市，未来发展潜力巨大。中原经济区作为“塔身”，分为豫中及西北板块、北部板块、东南板块和豫西南板块。豫中及西北板块：定位于重要的综合交通枢纽和商贸物流中心、先进制造业和现代服务业基地、重要的能源原材料基地，同时也是中原经济区的文化旅游、科技人才中心。北部板块：战略定位是钢铁与有色金属的生产基地，能源、化工及装备制造业生产基地。豫西南板块：战略定位是“三化”协调发展的示范区、可持续发展的实践区、国际国内知名的文化旅游区和西南地区的区域性经济中心。东南板块：战略定位是粮食生产加工基地，农村改革发展试验区，农业生态、观光、文化旅游区。东、中、西部的产业结构具有很强的互补性，基本上形成了一个以沿海地区的现代制造业、现代服务业产业为塔尖，以中部地区的粮食、能源原材料、交通枢纽和一般制造业为塔身，以西部地区的基础设施、生态保护等为塔基的“塔形”结构。中原地区在“塔形”结构中，担负着支撑沿海地区发展的重要任务中原经济区建设中原经济区所辖城市包括5省29市河北省：邯郸、邢台。2011年3月17日公布的《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出重点推进中原经济区等区域发展。土地面积28万平方公里,区域内近1.58亿人口，占全国人口总量的11.83%。全区1.9亿亩耕地，占全国的1/10以上河南省：郑州市、洛阳市、开封市、商丘市、焦作市、三门峡市、济源市、安阳市、濮阳市、鹤壁市、新乡市、平顶山市、许昌市、漯河市、周口市、驻马店市、南阳市、信阳市。安徽省：淮北、宿州、亳州、阜阳。山西省：晋城市、运城市、长治市。山东省：菏泽、聊城。中原城市群建设中原城市群——城市战略规划正式通过国家发改委审核，郑州市发展从此走上国家战略道路，发展定位为一极、两带、两翼中原城市群的城市体系基本架构为：构建以郑州为中心、洛阳为副中心，其他省辖市为支撑，大中小城市相协调，功能明晰、组合有序的城市体系“一极”指以郑州为中心，加快郑州、开封一体化，构建大中小城市相协调的城镇体系。“两带”指陇海经济带（商丘、开封、郑州、洛阳）和京广经济带（安阳、新乡、郑州、许昌）。“两翼”指京广线以西地区和以东地区，城市体系划分为三个层次：第一层次是郑州都市圈，包括郑州下辖的中牟以及郑汴一体化区域；第二层次以郑州都市圈为中心，以洛阳、开封、焦作、新乡、许昌、平顶山、漯河、济源、巩义、禹州、新郑、新密、偃师等中心城市为结点，构成中原城市群紧密联系圈；第三层次为外围带。中原城市群建设城市群的发展——带动区域发展的一个重大宏观战略,也是推动城镇化进程的一条主干途径。城市群是在城镇化过程中，在特定的城镇化水平较高的地域空间里,以区域网络化组织为纽带,由若干个密集分布的不同等级的城市及其腹地通过空间相互作用而形成的城市-区域系统。城市群的出现是生产力发展、生产要素逐步优化组合的产物，每个城市群一般以一个或两个经济比较发达、具有较强辐射带动功能的中心城市为核心,由若干个空间距离较近、经济联系密切、功能互补、等级有序的周边城市共同组成。发展城市群可在更大范围内实现资源的优化配置,增强辐射带动作用,同时促进城市群内部各城市自身的发展。建设城市群已成为中国带动区域发展的一个重大宏观战略,也是推动中国城镇化进程的一条主干途径。郑州市规划——由拉大城市框架的阶段，逐渐进入丰富城市文化、产业的层面，城市功能布局日趋合理。城市规划郑州城市规划东部：以郑汴一体化发展为契机，打造未来郑州市高端商务、居住区。2010年区域在此基础上加强教育、医疗、商业配套的建设。为区域发展成为未来郑州核心打下基础。北部：脱离单纯扩展发展模式，以区域内部设施升级为发展理念，对区域内原有的科技、商业、交通配套进行打造升级。从而带动区域房地产市场升级。西部：改变以往工业主导的区域性质，将工业外移，并打造升级产业园区。环内大力发展商业配套，加大招商引资力度，改变目前区域落后商业格局。南部：以大量城中村改造为先行，改变南区居住环境。带动城市向南扩张。旨在为南区打造成为新兴居住区。市中心：对目前现有商圈进行改造升级，将二七商圈打造成为辐射中部省市的大都市区商圈，河医商圈也将得到完善。交通：公路交通增强为“一环三横两纵”，提高市内交通通达性。地铁建设将弱化城市的极化效应，同时城际轻轨的规划也将城市交通规划提升到城市战略规划的高度。南扩东移北扩西引区域共建设中小学8所，医院5家，大型商业配套2所北部科技园区建设，庙李镇商贸服务中心建设，8座立交桥建设齐礼闫、冯庄、孙八寨、王胡寨等多个城中村改造规划15个超亿元商业项目，建设郑州纺织产业园。中升升级二七商圈、完善河医商圈配套城市主干道规划多个高架桥、下穿隧道、立交桥等。郑汴一体化——“城市空间扩张，多中心发展”成为城市空间扩展必然选择。为郑州房地产及项目开发水平提升奠定基础按照郑州市城市发展规划，至2020年，全市总人口将达到1100万，城市化水平80%左右。其中市区人口500万，人口规模较目前扩大0.5倍，按人均住房面积26㎡计算，相当于未来十年将新增3700万㎡的刚性住房需求，年均新增刚性需求将达到370万㎡；按照历年来郑州城镇人口增加绝对值来看，基本在8-14万之间，年均增长12万，其中市区人口约为10万，按人均住房面积26㎡计算，相当于每年将新增200万㎡的刚性住房需求；集中式发展分散式发展城市规模扩大，人口增加，空间扩张小型城市大都市区主城新城新城新城新城单中心城市扩张多中心发展大都市化形成国际都市发展进程模型城市规划城市规划东区规划——既有优美的生态景观、人居环境和良好的城市形象，又兼具强劲产业支撑和雄厚发展实力的新兴城区城市规划城市规划CBD，是郑州市的商务区,也是郑东新区的核心区，规划面积约3.45平方公里，是由两环60栋高层建筑组成的环形城市，内环建筑高80米，外环建筑高120米，两环之间是繁华、舒适的商业步行街和24小时不夜城。环形建筑群中间布置有国际会展中心、河南省艺术中心和高达280米的会展宾馆等标志性建筑。商住物流区龙湖区龙子湖高校园区科技园区经济技术开发区CBD六大功能区商住物流区，是CBD的功能支撑区，规划面积约23平方公里，是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区。龙湖区，规划面积约40平方公里，其中龙湖规划面积6.08平方公里，与流经市区的几条河流、郑州国家森林公园等构成城市生态区。伸入龙湖的半岛为CBD副中心，规划面积约0.48平方公里；CBD中心和CBD副中心通过3.7公里长的运河相连，形成一个“如意”型。科技园区，规划面积约18平方公里，主要用于安排科研院所和研发机构。经济技术开发区，规划面积约50平方公里，是郑东新区的工业支撑区。龙子湖高校园区，规划面积约22平方公里，主要由高等院校组成。湖面伸入各大学校区，湖中有近两千亩的湖心岛，龙子湖通过运河与龙湖及其他河渠相连，是郑东新区生态水系的重要组成部分。西区规划——“商务向东，生活向西”，下一个十年，郑州发展向西看郑州都市区助生“郑西新城”城市规划城市规划“郑西新城”正在成为郑州都市区建设的新亮点，将成为与郑州东区交相辉映的新产业高地，成为驱动中原经济区建设的新引擎。●当郑州都市区规划建设成为新一届郑州市委市政府战略决策，“郑西新城”的谋划与建设就成为郑州都市区建设中的“权重股”。●发展“郑西新城”，与郑州东区建设具有相同的战略意义。建设郑州都市区，必须平衡郑州区域发展，“郑西新城”应时而出，正迎来区域经济再平衡的先机。●现在，“郑西新城”呼之欲出，宜业宜居宜游的产业发展定位，已经获得了人们的认可与赞同。加快建设郑州都市区，让郑州西城迎来了全新的发展机遇。营造高地优势，倾力打造“宜居健康城”，郑州都市区建设把郑州宜居健康城作为破题之作。在此背景下，“郑西新城”呼之欲出。南区规划——南区定位为大郑州战略安全保障区在郑州北移东扩西引之后，南区的优势在哪里？南区的发展在哪里？城市规划城市规划——如果把大郑州看成一只展翅高飞的雄鹰的话，那么，郑东新区就是这只雄鹰已经高昂的头颅，西开发区就是雄鹰已经挺拔的健尾，而北区和南区无疑就是郑州都市区赖以腾飞的两翼,南区就是这两翼中的一翼。南区的优势及发展——南区有五宝：运河、土地、生态、商贸和战略规划运河新区总体规划立足南区实际、着眼郑州发展、助推中原经济区腾飞，思路清晰，恢弘大气，从理念和风格上不亚于郑东新区规划；城市规划城市规划运河生态土地商贸战略规划是郑州的水王。运河的贯通和使用将开启郑州活水净水时代；南区的土地资源优势和地价优势将成为大资本大项目青睐的宝地，必将成为下一步郑州大发展的翘楚；基于生态二七、森林二七、净水二七、湿地二七、湖泊二七等南区规划新理念而构建的运河新区，将成为在地天环境上超越郑东新区的生态乐园；是南区崛起的既定选择，也是必然选择，大商业、大流通是承载南区梦想的掘进器，大发展才能大跨越；核心商贸服务区第二总部经济区第二中央商务区活水生态居住区创意产业集聚区结合南区的自身优势，南区未来的发展方向定位为活水生态居住区、第二总部经济区、创意产业集聚区、核心商贸服务区、第二中央商务区。郑州都市区十大组团——将郑州打造成支撑中部崛起的国家区域性中心城市、“三化”协调科学发展先行区以及中原经济区的核心增长区，预计2020年人口将达1500万城市规划城市规划宜居教育城宜居健康城宜居职教城新商城中原宜居商贸城（金水）科教新城二七运河新城惠济区高端服务业新城（高新区）高新城（经开区）先进制造业新城在“十二五”开局之年，“中原经济区”正式起步，“郑州都市区”也进入实质运作阶段。郑州市将组团发展、产城融合定位为郑州都市区的发展思路这种组团式发展使郑州的大城市特征非常明晰，西部是健康，南部是教育，中部是商圈，东部是港口，区位特点非常明晰，城市的组合特征将重新缔造郑州的商都地位；宜居教育城宜居建康城新商城宜居商贸城金水科教新城高端服务业新城高新城先进制造业新城龙湖新区城市规划总结中原经济区中原城市群郑汴一体化十大组团发展在城市框架的延伸之下，郑州都市区的发展已经上升至国家战略层面，郑州都市区的推进建设以及都市区空间战略的发展已成目前城市发展的大趋势，未来的地产模块也将发生巨大的变化。郑州市城市规划12342011年市场回顾案例---典型项目动态未来市场展望政策演变——2011年房地产市场在政府的强势调控下全面回落，一线城市多种物业类型均呈现明显下行趋势，市场环境持续恶化，再次走入低谷。政策演变08年土地、金融各项政策并举，剑指房产市场。09年强打“救市”组合拳，政策回暖。10年需求全面爆发，市场高速发展。政策悄然转变。11年政策多方打压，“限购令”空袭郑州。市场步入寒冬市场进入上行通道市场迎来快速发展市场再次走入谷底11年与08年相同的是市场出现了相对困难期，不同的是在政策、银行、消费者购房情绪方面情况更为严峻。08年底市场已转入政策支持（救市政策）、银行支持（开发贷款：，利率上浮30%，没有管理费用、个贷方面：7折利率，审核宽松）而11年目前政策依然紧收（限购令），银行不支持（开发贷款：利率上浮70%，有贷款管理费用，审核严格；个贷方面：首套贷款利率上浮10%，二套首付增加，贷款利润上浮，二套以上不贷）。年内4次上调准备金率；多项调控实行，土地阀门再度把紧；加强保障性住房的建设力度。购房者可享受住房贷款利率7折优惠；下调资本金比例，房产开发信贷政策开始松绑“国四条”颁布，进一步放量刚需。提高二套房购买门槛，禁止发放第三套房贷款；上调存款利率；放贷7折利率全面取消。年内三次加息；18城市实行“限购令”；公积金存贷款利率调整；年内6次上调准备金率。政策盘点2011年政策——2011年房地产市场在政策“紧箍咒”的作用下艰难前行，上半年行业政策、金融政策密集出台，影响深远；