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1不動產市場分析土地管理與開發專題(三)謝博明2009.09.28~10.052何謂不動產市場分析？以次市場(Submarket)與市場區隔(MarketSegregation)的觀念分析供給價格品質需求數量區位總體環境／區域環境／個案環境3何時要做市場分析？有需要時就做依目的而分：一般家庭之購屋投資建商之投資專業人士了解市場動態4不動產次市場地區--台南市(縣)、高雄市(縣)產品--預售屋、新成屋、中古屋、拍賣屋價位--高價位、中價位、低價位類型--套房、透天、公寓、大廈、社區面積--大坪數、中坪數、小坪數5市場分析架構總體市場分析(MarketAnalysis)個體市場分析(MarketabilityAnalysis)6總體市場分析─目的掌握投資地區整體大環境經濟發展，市場景氣等動態，作為投資策略(時機，型態，地區)擬定及修正之參考。7總體市場分析─項目國內或國際政經發展趨勢市場範圍界定地區發展分析不動產市場動向分析政府住宅與金融政策8個體市場分析─目的掌握區域市場環境動態與基地實質條件，對個案開發之影響，優缺點，以作為個案產品策略之訂價策略之參考。9個體市場分析─項目界定目標市場的範圍目標市場分析基地分析競爭者調查分析市場胃納率及佔有率分析利潤及成本預估行銷策略及經營計畫10總體市場分析MarketAnalysis11國內或國際政經發展趨勢分析國內及國際的經濟狀況(二手資料分析)經濟成長變動趨勢利率通貨膨脹時事分析例如石油價格變動、金融海嘯之影響12市場範圍界定視投資對象的市場或交易範圍來界定市場範圍以都會區或都市地區為範圍視不動產型態及需求者而定例如住宅、辦公大樓、商場、廠辦等13地區發展分析(一)人口成長分析人口結構與人口成長流動遷移所得產業發展分析產業結構就業機會資料來源：中央與各縣市政府主計資料14地區發展分析(二)都市發展予以高度關切都市未來之發展，房地產市場很大影響主要計劃：供參考細部計劃：重視交通、土地使用管制、公共設施其他：新開發地區，重劃區15不動產市場動向分析不動產市場景氣分析：未來是否看漲,持平，向下探底，利率，M1B,所得…不動產型態分析：現在、未來熱門之不動產型態，例如豪宅或是商用不動產市場價位分析：各型態不動產價格行情市場胃納：依地區不動產市場可能銷售(容納或去化)的數量資料來源：政府與民間機構發布之訊息16政府住宅與金融政策前幾年不動產市場景氣熱絡，房價飆漲，不少民眾已無力負擔高漲的房價，政府之政策如何減輕民眾的購屋負擔？全球金融海嘯導致不動產市場景氣低迷，政府之政策如何提振房市，消化空屋？上述之分析有許多可在政府公佈的訊息，以及報章雜誌與網路上可以看到17住宅與不動產相關資訊連結住宅資訊統計網-首頁.mht住宅資訊統計網-住宅相關資訊網站.mht財團法人國土規劃及不動產資訊中心.mht全國法拍屋網站連結.mht18個體市場分析MarketabilityAnalysis19界定目標市場的範圍以不動產的對象或類型來界定以自然或行政上的界限劃分以消費者的需求型態劃分20目標市場分析(一)生活環境投資個案基地所在區域生活環境與公共設施調查。區域環境概況：人口、戶數、居民類型與生活型態公共設施配置：學校、公園綠地、市場等交通運輸對外交通狀況：鐵公路與航空等主要道路分佈：主要道路走向。21目標市場分析(二)區域市場分析區域內推出房地產個案分析，並參考大環境房地產市場狀況，從中歸納出目前及未來區域市場之發展動向22基地調查分析(一)基地置及產權調查土地標示、座落、面積以及產權歸屬。基地使用調查實際使用現況並拍照紀錄法規管制調查建蔽、容積率、山坡地、水岸、河川地以及非都市土地使用。23基地調查分析(二)周圍環境與出入動線基地附近環境(以鄰里為範圍)、建物形態、土地使用、交通動線、大眾運輸路線。公共設施配置鄰里附近之公共設施距地區(區域內)主要公共設施之距離，例如學校、公園、購物中心等24競爭個案分析競爭個案調查個案名稱、位置、個案公開行銷日期，以及興建與行銷公司。個案型態與樓層數：包含規劃坪數(主力坪數)、規劃戶數、推出總金額、平均單價以及平均銷售率。競爭個案評估：各項調查後之評估其優缺點，作為投資個案本身之參考。25市場胃納率及佔有率分析市場胃納率(需求分析)(AbsorptionRate)市場佔有率(供給分析)(CaptureRate)銷售率(供需分析)(SalesRate)26市場胃納率一定市場範圍與期間內，對象標的的潛在需求量某種類型價格下，能被吸收或購買的數量公式:已購買的數量/可購買的數量27市場佔有率在一定的市場範圍與期間內，投資個案供給佔市場總供給的比例公式:已推出的數量/可推出的數量28銷售率公式:已售數量(金額)/可售數量(金額)29利潤及成本預估評估投資的風險及報酬預測未來可能的毛收益與空屋率預估未來每年所需的資本及支出額30行銷策略及經營計畫行銷策略:促銷計畫經營計畫:出租出售及持有期間的計畫