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丰润园二期项目市场调查与销售价格定位前言应贵司的要求，我司特组织人员于07年7月17日至7月23日对鄂州城区在售房地产项目进行了走访调查。此次议题主要是建立在市场研究层面对产品、销售价格和产品的部分建议及预测,不过多涉及系统研究及实际中技术方面的可行性。通过后期的沟通及合作，我司将在本方案的基础上进行更深入的方案研究。由于时间所限，难免疏漏，不足之处，诚盼指正。祝，贵司“丰盛佳园”项目，圆满成功！一、宏观经济表现1、鄂州概况2、区划人口3、经济概况4、人均收入情况5、鄂州未来发展6、武汉与鄂州经济合作简况二、鄂州市房地产发展情况1、房地产开发队伍逐年壮大2、房地产开发投资快速增长3、开发结构趋于合理4、房地产消费市场旺盛三、丰润园小区二期丰盛佳园项目概况1、地理位置2、目前项目地情况3、主要经济技术指标四、丰盛佳园项目周边在售楼盘1、黄金水岸2、洋澜国际康城3、万佳凯旋城4、长江天下五、鄂州房地产消费者问卷调查与分析1、市场调查问卷简介2、问卷分析六、丰盛佳园销售价格定位1、项目SWOT分析2、项目市场定位3、丰盛佳园住宅销售价格定位4、产权式酒店价格定位5、丰盛佳园商业项目定位七、总结目录第一部分鄂州市房地产市场调查一、鄂州宏观经济表现1、鄂州概况位置：鄂州市位于湖北省东部，长江中游南岸。西邻武汉，东接黄石，北望黄冈。鄂州居中独厚，北距首都北京、东距上海、西距重庆、南距广州均在1000公里左右。面积：全市总面积1594平方公里，其中耕地面积4．01万公顷。地貌：地势东南高，西北低，中间低平；最高点“四峰山”海拔485．8米，最低点梁子湖的“梁子湖”，海拔11．7米。境内拥有大小湖泊133个，水域面积65万亩，是著名的“百湖之市”、“鱼米之乡”。其中，全国十大名湖之一的梁子湖方圆300多平方公里，湖中有岛，岛中有湖。气候：鄂州属亚热带季风气候过渡区，平均气温17℃，无霜期268至272天，平均降水量1200至1500毫米，年日照时数为2038至2083小时。矿产：鄂州资源丰富，物产富饶，素有“鄂东聚宝盆”的美称。境内铁矿石探明储量居湖北省第二位，膨润土、珍珠岩等31种非金属矿探明储量居全省之首。2、区划人口鄂州市2005年底有鄂城、华容、梁子湖三个县级区和葛店开发区，以及古楼、樊口、西山、凤凰等四个直管街道办事处。鄂城区辖汀祖、碧石渡、泽林、燕矶、杜山、新庙、沙窝、花湖、杨叶、长港等10个乡镇；华容区辖庙岭、华容、段店、临江、蒲团等5个乡镇；梁子湖区辖东沟、太和、涂家垴、沼山等4个乡镇和梁子岛生态旅游区；葛店开发区辖葛店镇。全市有汉、蒙古、回、苗、藏、壮、朝鲜、满、侗、瑶、白、土家、高山、水、纳西、锡伯、傈僳等20多个民族。据1％人口抽样调查显示，至2005年末，全市有总人口106.01万人，与2000年第五次全国人口普查时的102．33万人相比，增加了3.68万人，增长3．59％，年平均增加0．74万人，年平均增长0.71%。在现有总人口中，常住本市半年以上的为102．8万人；居住在城镇的56．82万人，占总人口的53．59％；男性人口为55．41万人，占总人口的52．27％。在总人口中，0-14岁的为20．17万人，占19．03％；15--64岁的为78．98万人，占74．5％；65岁以上的为6．86万人，占6.47％。在总人口中，具有大学专科及以上文化程度的为5．24万人，比2000年增加2．02万人；高中文化程度的人口为15．49万人，比2000年增加2．15万人；初中文化程度的为37．25万人，比2000年增加3．49万人；小学文化程度的有31．39万人，比2000年减少5．87万人。3、经济概况2006年全市完成地区生产总值168．3亿元，同比增长13.1%；完成全社会固定资产投资72.1亿元，增长30.6%；规模以上工业完成增加值70.9亿元，增长25.5%；实现财政收入16.6亿元，增长24.9%，其中地方一般预算收入达到6.5亿元，增长31.2%；实现社会消费品零售总额71.6亿元，增长15.2%；招商引资总额达到3.7亿美元，同比增长28%；实现利用外资6633万美元，是2005年的2.3倍；完成外贸出口海关数7683万美元,增长41.1%。4、人均收入情况“十五”时期，我市经济持续发展，群众消费结构发生新的变化，人民生活水平得到较大提高。2005年城镇居民人均可支配收入达到8187元，比2004年增加697元，增长9．3％，比2000年增加2645元，年均增长8．12％；农民人平纯收入3495元，比2004年增加261元，增长8.1%，比2000年增加1005元，年均增长7.0%。城乡居民的储蓄存款余额由2000年的35.83亿元上升到2005的69.05亿元，增加33.22亿元，年均增长14%。城乡居民住房条件明显改善，2005年全市城镇人均居住面积28.7平方米，农村人均住宅面积43平方米，分别比2000年增长55.3%和29.9%；天然气工程顺利实施，1.3万户居民用上了清洁、高效能源。2005年全社会商品购买力达到62.1亿元，比2000年增长66.9%，年均增长10.8%。人均食品消费支出占人均消费总支出41.1%，处于国际公认的小康生活水平区间。物价水平总体稳定，居民消费价格指数年年控制在国家规定的范围以内，圆满完成了省政府下达的目标任务。5、鄂州未来发展十一五期间，鄂州综合经济实力再上新台阶，人均国内生产总值、人均财政收入指标在武汉城市圈中保持领先水平；社会主义市场经济体制进一步完善，对外开放水平有新提高；社会事业全面发展，科技教育人才的支撑作用明显增强；人民生活更加殷实，就业岗位持续增加，社会保障体系逐步健全，贫困人口继续减少；生态环境得到改善，民主法制建设和精神文明建设继续加强，社会治安和安全生产状况进一步好转，“和谐鄂州”建设取得明显成效。（1）、经济持续快速增长。在结构优化、效益增长的基础上，力争生产总值年均增长12%；人均生产总值年均增长11%；财政收入年均增长15%，2010年比2005年翻一番；全社会固定资产投资年均增长18%；社会消费品零售总额年均增长12%，物价保持基本稳定；外贸出口总额年均增长10%，招商引资总额年均增长20%。（2）、人民生活显著改善。城镇居民人均可支配收入年均增长8%，农民人均纯收入年均增长6.5%，居民生活质量提高，用于食品的支出占生活消费支出的比重下降。城镇化率达到60%。城镇登记失业率每年控制在4.5%以内，五年新增就业岗位12万个，转移农村富余劳动力16万人。城市居民人均居住面积达到31.5平方米以上，农村居民住房质量进一步提高。（3）、社会发展稳步推进。全面巩固九年义务教育，基本普及高中阶段教育，全市人均受教育年限增加到9年以上，初中毛入学率达到100%，高中毛入学率达到90%以上，高等教育毛入学率达到30%，高新技术产业的增加值占生产总值的比重达到10%以上，文化体育设施建设进一步加强，医疗卫生条件明显改善，农村新型合作医疗基本建立，人民群众的健康水平明显提高，人口平均预期寿命达到75岁，社会保障体系进一步健全，市民法律素质进一步提高。（4）、可持续发展逐步增强。人口自然增长率每年控制在4‰以内，到2010年，总人口控制在110万人左右，人口素质明显提高。耕地总量实现动态平衡，资源利用率稳步提高，万元生产总值综合能耗比“十五”期末降低20%以上。生态环境得到改善，森林覆盖率达到20%，城市人均公共绿地面积达到13平方米，城市气化率达到100%，城镇大气、水环境质量和噪声状况达到功能区标准。6、武汉与鄂州经济合作简况鄂州与武汉地域相接、山水相连、商旅相通、习俗相近、人文相融，具有共同的历史渊源和文化背景，历来有着十分紧密的联系。两地同属楚文化、三国文化核心地带，两市同饮一江水，市民认同感极强，共同的人文背景有利于开展广泛的交流与合作。鄂州紧邻武汉，武九、京九铁路，京珠、宜黄、316国道、106国道纵横交错，四通八达，再加上长江黄金水运线，形成了公、铁、水联运的复合交通网络，便捷的交通，为两地的合作提供了极为有利条件。鄂州境内铁、铜、钴储量丰富，武汉经济发达，具有区位优势、科技优势、老工业基地优势、开放优势，互补的经济结构，成为两地联合协作的动力。1987年5月，由武汉、鄂州等湘、鄂、赣3省17个城市共同发起组建了武汉经协区。武汉经协区每1-2年召开一次市长联席会议。近二十年来，武汉与鄂州多次组团参加协作区的活动，按照“办实事、求实效”的指导思想，致力于区域经济的联合与发展。鄂州市多次组团参加武博会、武洽会、食博会等，取得了明显成效。2003年，省委、省政府提出大力加快武汉城市圈建设，武汉、鄂州的联系进一步密切，按照“市场主导、政府推动”的原则，围绕“四个一体化”，基本形成了全方位、多途径、宽领域的合作格局。2004年武汉与鄂州党政代表团实现了互访，双方就建立健全城市间加强合作的工作协调机制，增强对口部门间的沟通，加强产业融合、行业整合、企业联合，推动高新技术产业发展特别是葛店开发区与东湖开发区融合对接等问题，达成了合作共识。（1）工业合作方面。武汉市进一步加强与鄂州产业对接力度，提高工业的关联度。初步形成了四个基地：即，以鄂州葛店经济开发区、武汉大学工业园、湖北医药工业研究院、湖北省化学研究所、武汉人福、春天药业为依托，打造中国药谷；依托武汉“中国光谷”，打造鄂州“中国光谷”生产基地；乘武钢、鄂钢重组东风，建成长江中部冶金工业重要基地；建设鄂州武汉城市圈的机械、建材配套协作基地。武钢、鄂钢携手实施强强联合，武钢鄂州球团厂一期工程年产500万吨工程，二期年产500万吨工程；2005年1月，武钢与鄂州顺利进行了重组，由武钢持有鄂钢51％的产权，省国资委持有49％的产权。武钢集团鄂城钢铁公司正式持牌，新鄂钢发展势头喜人，总投资51亿元的50万吨冷轧薄板、60万吨中厚板、板材200万吨、高炉改造等7个大型项目已开工和准备开工建设。武钢在2006年将具备年产钢1400万吨的综合生产能力，加上鄂钢300万吨的综合生产能力，就能形成年产钢1700万吨的综合生产能力，在很大程度上提高湖北省钢铁产业的集中度，实现规模效益。（２）基础设施方面。鄂州与武汉的重大项目合作取得新突破。全长58公里武鄂快速通道，其中武汉段23公里已开工建设；连接东湖和葛店开发区的大道全长23.4公里正在加紧建设。直接为武汉石化服务的仪长输油管道鄂州段33公里已基本竣工。（3）商贸合作方面。武商量贩鄂州店2003年11月开业，建筑面积7836平方米，投资额716万元。中商平价鄂州店，建筑面积7000平方米，投资额600万元。中百集团鄂州店，建筑面积2748平方米，投资额800万元。（4）科技合作方面。总部在武汉的省化学研究院，为加快产业化，在鄂州葛店经济开发区征地155亩，投资2亿兴建了生产基地，将院内的全部产业化项目及主导产品的生产制造，都转移到了葛店生产基地。目前，武大宏元、武汉人福、春天药业等十多家企业也以类似模式在两地发展。其中，武汉大学在葛店经济开发区投资3亿多元人民币兴建全国最大的氨基酸示范工程中心和生化成果产业化基地；春天集团在葛店经济开发区投资1.6亿元，征地97亩，兴建了春天科技园。其中，一期投资4940万元，生产生化药品，年销售收入可达1.65亿元，年利税3200万元。（5）教育合作方面。在教育发展规划上，与鄂州市共同研究如何构建并融入以武汉为中心的区域大教育新格局；协商办学体制改革和民办教育方面的合作。在基础教育方面，与鄂州市确定了10所中小学校(含幼儿园)为结对学校，开展校际中考命题与改革、高三复习备考、课程改革等方面的合作交流。在招生合作上，允许鄂州市使用武汉市中考试卷；鄂南高中今年面向武汉市招收“三限生”。在人员交流上，互派干部教师挂职锻炼，免费为鄂州市培训科学、历史与社会等学科骨干教师。在教育科研上，沟通与鄂州市“十五”科研成果及“十一五”科研规划，洽谈教科研协作项目。（6）农业合作方面。近年来，我市发挥区位、信息、流通、技术等优势，积极推