鄱阳县房地产市场调研

鄱阳县房地产市场调研定稿日期：2012年7月6日市场调查人员：姚海龙联系方式：15170484882目录第一部分鄱阳概况一、城市概况1、经济结构2、社会收入与消费情况3、城市规划二、城市发展特点第二部分鄱阳房地产市场概况一、房地产宏观市场情况1、固定资产与房地产投资2、土地市场情况3、房地产价格分析二、房地产市场项目分析1、在售主要楼盘基本情况2、在售主要楼盘特征分析三、房地产市场整体特征分析第三部分城市房地产市场发展状况一、市场特征详细分析1、宏观特征分析2、项目微观分析二、房地产市场未来发展趋势预测第四部分结论第五部分问卷调查及市民访谈1、问卷调查分析2、市民访谈内容第一部分鄱阳概况一、城市概况鄱阳县地处江西省东北部，鄱阳湖以东。距省会南昌水路90公里，陆路为121公里，距景德镇80公里，距上饶215公里。是江西水上交通大县，县城内四大水系均可通航，船舶经鄱阳湖直通长江。距景德镇机场、庐山机场只需1小时车程，距南昌北机场1.5~2小时车程。北邻彭泽县和安徽省东至县，东与景德镇市和乐平市接壤，南靠万年和余干县，西部与都昌县相接。全县总人口150万，县内常住人口20万，下辖14个镇，15个乡。1、经济结构2011年鄱阳实现地区生产总值99.12亿元，较上年增长12.6%；随着环鄱阳湖生态经济圈建设，预计鄱阳未来经济又会出现一个快速发展阶段。0204060801001200.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%鄱阳县历年人均GDP（亿元）增长率鄱阳县历年人均GDP（亿元）38.744.851.7559.166.7876.9699.12增长率10.30%15.80%15.50%12.40%13%15.20%12.60%2005200620072008200920102011第三产业迅猛发展，提供了多个就业机会，使得城市居民收入水平进一步提升，为房地产市场发展提供良好的经济环境。鄱阳县历年各产业产值17.0817.7218.720.7828.411317.0820.6924.0428.4839.7515.2217.5920.6924.0427.731.8416.580%20%40%60%80%100%200620072008200920102011第一产业第二产业第三产业2、社会收入与消费情况城市居民的消费习惯也趋于积极，为房地产市场提供了机会。鄱阳县历年居民收入与社会消费品零售总额16.719.62330.636.1101501299216300191931949105101520253035402007年2008年2009年2010年20110500010000150002000025000社会消费品零售总额（亿元）城镇在岗职工年平均工资3、城市规划以老城区为核心，东、北延展，建构新的城市形态，拉大城市框架，系统地完善旧城的组团形态，形成环东湖的中心组团、城北组团的组团状城市结构。二、城市发展特点根据城市的基本情况与经济发展情况，我们可以看到目前鄱阳的城市发展特点有以下几点：经济发展快速增长，第三产业、环鄱阳湖生态经济圈及打造旅游城市发展迅速居民收入保持平稳上升未来城市发展重心将在城北新区第二部分鄱阳房地产市场概况一、房地产宏观市场情况1、固定资产与房地产投资由于鄱阳150万人口基数以及伴随着城市进一步扩展、外资涌入，预计未来鄱阳房地产开发投资将会进入一个稳步发展时期，但受国家宏观调控的影响市场还需进一步观察。鄱阳县历年固定资产投资与房地产开发投资情况2430.7385270.3875.896.537.849.7810.311.510204060801002006年2007年2008年2009年2010年2011年02468101214固定资产投资额（亿元）房地产开发投资（亿元）2、土地市场情况根据对鄱阳2011年的用地情况可以看到，目前鄱阳土地市场有以下特点：土地成交较为透明，能做到公开成交；成交地块居多以小面积为主，成交土地情况主要以附属乡镇居多，而城区出让土地数量逐步减少由鄱阳土地市场成交情况可以看到，目前鄱阳土地市场处于发展期，城区可供应土地市场有限；城北新区将作为鄱阳重点版块，能够影响整个鄱阳楼市的发展。随着城区进一步扩张，预计在未来2-3年内城区与其它乡镇交临区域将出现一定的土地供应。3、房地产价格分析从2006年至2011年，鄱阳房价一路高歌猛进，突然在2012年上半年房价徘徊不前，不能不说房价真的稳定了。1200148017502025245032000500100015002000250030003500200620072008200920102011鄱阳县历年房价（元）二、房地产市场项目分析1、在售主要楼盘基本情况3、在售主要楼盘特征分析（1）规模分析根据对鄱阳在售楼盘的规模进行分析，可见目前鄱阳在售楼盘中普遍规模较小，只有桃花源纪才达到大盘级别，但反映平平。大盘时代还未到来，市场空间巨大。01000002000003000004000005000006000007000008000009000001000000湖城国际湖城豪庭湖城领秀桃花源纪（2）价格分析目前鄱阳在售楼盘售价在3000-3500元/㎡之间，相对收入水平而言处于中等偏高的水平。同时已经超越了成本定价的阶段，项目普遍能够充分发掘项目的潜在价值。05001000150020002500300035004000湖城国际御湖一品湖城绿洲湖城豪庭湖城新天地国际公馆湖城领秀水岸观园芝山美林桃花源纪（3）典型户型分析湖城·新天地A1户型：户型：三房两厅两卫面积：127.89平米点评：多阳台及超大阳台，凸窗观景功能区分合理，动、静分明餐厅略显开间较小湖城·新天地E3户型：户型：三房两厅两卫面积：122.97平米点评：户型方正实用功能区分合理，动、静分明特色储存间，充分利用空间主、客卫生间区分不明显主卧狭小湖城绿洲A1-A2户型：户型：四房两厅两卫面积：A1-141.1平米，A2-137.98平米点评：客厅设置宽景阳台卧室连通南向阳台，视界好进门口卫生间设置不合理客厅和餐厅太稀松，卧室与厨房距离感太强湖城绿洲B1-B2户型：户型：三房两厅两卫面积：B1-129.85平米，B2-123.58平米点评：双卧朝南阳台很适和客厅功能区分合理主、客卫生间区分不明显三、房地产市场整体特征分析结合以上的分析，可以对鄱阳楼市特征进行以下归纳固定资产与房地产市场投资增速放缓，预计未来房地产市场投资保持一个谨慎发展趋势2012年鄱阳受宏观调控影响很大，销售面积明显低于2011年市场价格普遍在3000-3500元/㎡之间多种产品类型并存，形成向高层发展的趋势户型慢慢趋于理性实用，但目前还是以大三房为主，功能设计已经有较大提升空间中心城区可利用土地较少，未来城北新区域发展空间较大第三部分城市房地产市场发展状况一、市场特征详细分析1、宏观特征分析（1）旧城改造情况旧城改造工作进度的落后，也在一定程度上使得房地产市场缺乏有效的需求刺激。但未来3—5年由于城区可出让土地逐渐减少，旧城改造势在必行。（2）未来供给分析根据鄱阳县城城市总体规划（2006-2020年），“十二五”期末，核心城区人口发展到30万人、建成城区面积36平方公里。2011—2015年城区将增加6万人口，按三口之家计算，未来房地产需求为20000套住房，平均每年4000套。根据市调走访情况来看，目前在售项目45个，可销售套数为20856套，可销售面积168.88万平方，库存大。（3）去化情况分析根据2012年鄱阳城区上半年销售500套计算，按照全市45个项目进行计算，平均每月每个项目去化速度为2套左右，整体市场去化能力较为疲软。2、项目微观分析（1）项目类别根据实地的市场调研，我们可以对市场上现有项目类别进行差异化分析：通过对目前市场项目类别的归纳，我们可以看到，目前鄱阳的房地产市场主要集中于住宅市场，写字楼与城市综合体类型较少。目前鄱阳市场的项目类别中，以住宅为主导，城市综合体仅有2010年入市的湖城·新天地。（2）产品类型项目产品特征区域分析从住宅项目的产品类型进行分析可以看到，目前的鄱阳市场有两个特征较为分明的区域，其中老城区的项目以高层与小高层为主，城北新区的项目则以小高层与多层及别墅为主。产品类型价格分析从典型的复合型项目的不同产品类型价格进行比较可以看到，目前在售项目不同类型产品价格有以下特点：高层＜小高层＜多层，可见市场对于产品类型的抗性的特点是：多层＜小高层＜高层。目前市场上对于多层、小高层的接受程度最高，高层接受程度相对较低。（3）客户需求模式目前鄱阳的客户以首次置业客户为主，多数都是进城客户，投资需求比例较低，外地的投资客对于鄱阳本地项目兴趣较小。市场上投资观念较为淡薄，房地产只是被认为普通商品，房产投资氛围不足。三、房地产市场未来发展趋势预测发展方向：城北新区为主导，带动全市楼市全面发展产品类型：向高层过渡价格：趋同到趋异，超越现今项目的优质项目出现客户：更加理性第四部分结论结合对鄱阳市房地产市场的调研，我们可以有以下的结论与建议现状：市场快速发展，竞争激烈未来开发水平将快速上升市场仍然存在较多不足未来发展趋势：将以城北区为楼市主板，撬动整个市场产品类型由多层向小高层及高层转化价格由趋同到趋异客户将更加趋于理性第五部分问卷调查及客户访谈分析本次问卷调查经过二天时间共完成40份问卷和5个访谈对象，其中有效问卷达到75%，共30份。1、问卷调查分析从问卷统计数据来看，20—40岁群体为置业主要年龄段，其次是40—50岁群体。02468101220-30岁30-40岁40-50岁50岁以上比例从问卷统计数据来看，个体私营业主及普通职工群体为置业主要群体，他们主要以首次置业为主，是刚性需求；其次是公务员及高收入人群，他们大多数以改善型为主。0246810政府单位企业老板工商个体企业职员在外务工比例从问卷统计数据来看，鄱阳置业人群的经济状况不佳，但他们的置业是刚性的；高收入置业人群比例少。0246810125万以下5-10万10-20万20万以上比例从问卷统计数据来看，鄱阳置业人群基本都有自己的房，希望通过改善住房提高生活质量的呼声比较高。051015首次置业结婚改善住房投资比例从问卷调查来看，由于城北新区为行政区域，发展前景都得到市民认可，更趋向于在城北区置业；其次是城东区，随着城东生活配套设施进一步完善，未来也将会是一个方向。05101520城北新区城东区老城区外地比例从问卷统计数据来看，客户倾向多层、小高层、高层的建筑格局，花园洋房等新式建筑格局还有一定的发展空间。0246810多层小高层高层别墅跃层花园洋房比例从问卷调查来看，置业者普遍主要考虑到房屋质量、地段、交通便利、价格、小孩教育等，置业因素考虑还处于一个初级阶段；关于户型设计、物业、环境、小区规划等细节也有关注；未来鄱阳市民置业的要求将会更加全面，要求将更高。02468101214房屋质量信誉配套设施物业管理投资潜力教育地段交通环境景观比例从问卷调查来看，实用性三房和大两房为市民更为接受的户型，当然选择四户的市民绝大多数是改善自己的住房条件，提高生活质量。024681012独立两户三至四户四户以上比例从问卷调查来看，100—130㎡实用性三房和85—100㎡大两房为市民更为接受面积；130—160㎡大三房及160㎡四房这部分主要以投资型为主。0246810121480以上80-100100-130130-160160以上比例从问卷调查来看，在购房承受单价上，绝大部分消费者选择2500-3500元/㎡，消费者认为鄱阳房价应该控制在4000元/㎡以下。051015202500-30003000-35003500-40004000以上比例从问卷调查来看，消费者对鄱阳县房价走势的了解还是比较客观，基本认为房价