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酒泉市北大河(法幢寺)旅游文化商住区项目深度市场调研报告广州泰盈置业顾问有限公司2011年11月此次市场调研对本项目的意义重大：了解全国房地产市场，才能洞察未来大趋势的走向；了解地方房地产市场，才能知晓目前市场具体状况；了解城市的规划方向，才能明确项目未来发展方向；总的来说，针对本项目的市调目标，集中体现为：我们要站在城市的高度远见未来我们要站在市场的角度发现价值前言2项目启动和前期准备宏观经济市场环境酒泉城市综合分析市场竞争分析宏观分析中观分析微观分析宏观房地产市场环境酒泉房地产市场研究酒泉城市发展趋势项目本体分析项目核心价值研判研究思路项目整体定位总体规划功能配比项目风格配套物管开发节奏产品研究入市策略开发方向驱动模式市场趋势客户定位主题定位产品定位客户趋势资源盘点物业发展建议客户群调研分析酒泉城市文化研究3报告大纲4第一章：酒泉城市研究一、城市概况二、城市经济环境三、城市发展状况四、城市规划方向五、城市文化研究六、城市人口状况第二章：宏观环境研究一、宏观经济环境二、全国房地产市场环境第三章：酒泉房地产市场研究一、地方政策现状二、城市房地产概况三、住宅市场研究四、商业市场研究五、绿色建筑研究第四章：调研报告结论一、未来市场状况二、项目竞争机会三、市调报告核心观点第一章：酒泉城市研究第一章、酒泉城市研究\城市经济状况一、城市概况6酒泉市位于甘肃省西北部河西走廊西端的阿尔金山、祁连山与马鬃山（北山）之间。甘肃省名“肃”字由来地。东接张掖市和内蒙谷自治区，南接青海省，西接新疆维吾尔自治区，北接蒙古国。东西长约680公里，南北宽约550公里，总面积19.2万平方公里，占甘肃省面积的42%。全市辖“一区两市四县”（肃州区，玉门市、敦煌市，金塔县、瓜州县、肃北县和阿克塞县）；有汉、蒙、哈萨克、回等40多个民族，总人口103万人。城市简介：总面积19.2万平方公里，辖“一区两市四县”，共103万人。第一章、酒泉城市研究\城市经济状况\城市简介7第一章、酒泉城市研究\城市经济环境二、城市经济环境8城市经济特征：人均收入相对较高、城市建设相对落后。第一章、酒泉城市研究\城市经济环境\城市经济特征9农业水平较高与地方工业薄弱发展水平较高与三元结构突出局部生态改善与总体生态恶化经济增长较快与经济效益不高城市化水平较高与生产要素分散外源性投资较多与内生性投资不足储蓄存款较多与消费水平较低资源优势明显与加工不足八大并存城市整体发展较落后，相对于房地产开发而言，则属于萌芽状态，未来前景较好。第一产业第二产业第三产业以农业为主钢铁、采矿、风能、航天为目前的几大支柱产业；旅游业作为酒泉第三产业的亮点，除去其他常态型的服务企业，几大支柱产业的配套性服务产业也逐渐壮大，而近年来关于第三产业这一块，正在进行综合改革，未来发展前景良好。第一章、酒泉城市研究\城市经济环境\城市三大产业结构分析城市三大产业结构分析：核心产业集中在第一产业与第二产业之间，第三产业未来前景良好，且旅游业是其亮点。10我国东、中、西部及酒泉农业在国民经济中的地位城市农业发展现状：酒泉第一产业增加值的比重高于全国平均水平。10.36.513.613.711.414.638.126.642.849.039.344.132.029.139.739.919.544.3第一章、酒泉城市研究\城市经济环境\城市农业发展现状112009年，酒泉农业劳动生产率和亩均耕地产出，分别是全国的2倍和1.3倍，人均第一产业增加值高于东部35.3%。17063261220913641103216711857168821100590141782120180城市农业发展现状：农业发展位于全国的领先位置，农民的收入水平较高，储蓄存款较多。为农民进城居住、改善居住条件提供了坚实的基础。第一章、酒泉城市研究\城市经济环境\城市农业发展现状12酒泉农业发展领先于全国，农民存款较多，消费能力较强。酒泉市工业经济持续发展较快，从1978年的1.4亿起步，到1993年突破10亿元，2005年突破50亿元，2008年工业增加突破100亿元大关，2010年达到173亿元，按可比价计算比1978增长42倍，年均增长13.4%，高于全国平均增速2%。工业占生产总值的比重由西部大开发前的29.3%提高到2010年的42.7%，高于全国40.2%和甘肃38.9%的平均水平。785841297895373766317112852497-67412121418574771532611417849592426515337-586268629678157913964799692385611934614416934500110790人均生产总值人均工业增加值城市工业发展现状：酒泉的人均生产总值及人均工业增加值远远高于全国的平均水平，工人的收入较高，福利待遇优厚，消费能力强。第一章、酒泉城市研究\城市经济环境\城市工业发展现状13“一五”和“二五”时期，国家在西部地区建设了“156”项重点工程中，在甘肃建设的有8项，布局在酒泉境内的有：玉门油田、中核404厂、酒泉钢铁公司等大型厂矿。玉门油田成为我国第一个石油工业基地；中核404厂被誉为中国核工业的发祥地；酒钢集团成为西北最大的钢铁企业。城市工业的支柱产业：早期的工业发展主要以玉门油田及酒泉钢铁为主。两大支柱产业为酒泉城市经济发展起到了巨大的带动作用。第一章、酒泉城市研究\城市经济环境\城市工业的支柱产业14城市工业的支柱产业：近年来新能源产业崛起，吸引了大量知名企业及相关人才，推动了城市发展，促进了城市消费。酒泉围绕风电、光电基地建设，重点发展风电装备制造、光伏装备制造、新能源关联产业和配套服务业，延伸产业链条，完善产业体系，壮大产业规模，引进了：华税风电、金风科技、东方电气、中材科技、中复连众、浙江正泰等国内外知名的大企业、大集团，促进了新能源及装备制造业的快速发展；目前，国内五大电力集团和中广核、国投、华润、鲁能、中海油等20多家“国字号”企业入驻酒泉参与风电、光电、调峰电源及水能资源开发，包括18家上市公司在内的近40家新能源装备制造企业落户酒泉，进行大规模的风光电设备制造及配套产业建设。第一章、酒泉城市研究\城市经济环境\城市工业的支柱产业15酒泉工业发展高于全国水平，工人待遇及福利较好，存款较多，但多数厂矿都配有住房，且大部分员工已经置业或多次置业。自2002年以来，酒泉市国内生产总值从95亿达到2010年的405亿，整体发展稳步向上；全市国内生产总值年均增长率保持在12%以上，历年均高于全国国内生产总值增长率平均水平；酒泉自2007年以来历年GDP全国各市排名为330，291，254，240，为甘肃省内第二大经济市（兰州第一）。城市国内生产总值：酒泉市整体经济发展态势良好，保持高增长率，近年来GDP排名位于甘肃省第二。第一章、酒泉城市研究\城市经济环境\城市国内生产总值160%5%10%15%20%25%30%35%0501001502002503003504004502002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年酒泉市2002-2010年国内生产总值及增长率图国内生产总值增长率第一产业比重逐年递减，酒泉市推进农业结构优化调整；第二产业为区域内重点发展部分，比重逐年累进，全面实施振兴工业“6＋2”行动计划；第三产业变化较少，但酒泉市被确定为全省唯一的国家服务业综合改革试点城市，未来产业发展前景较好。城市产业结构分析：酒泉市产业结构以第二产业为主，工业比重过半。第一章、酒泉城市研究\城市经济环境\城市产业结构分析170%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%200220032004200520062007200820092010第三产业第二产业第一产业酒泉市2002-2010年产业结构变化图固定资产投资增长自2005年以来稳定在25%以上，增速快，其中以第二产业投资占比较大，风电项目为主要投资项目房地产开发投资波动较大，尤其以2008年次贷问题所引发的金融危机导致2008-2009年度下滑最为严重，2010年稍有回暖固定资产投资及房地产开发投资：酒泉市固定资产投资增速较快，房地产开发投资波动明显。第一章、酒泉城市研究\城市经济环境\固定资产投资及房地产开发投资180%20%40%60%80%100%0100200300400500200220032004200520062007200820092010酒泉市2002-2010年固定资产投资及增长率图固定资产投资（亿元）固定资产投资增长率（%）-10%0%10%20%30%40%50%60%70%0246810121416200220032004200520062007200820092010酒泉市2002-2010年房地产开发投资及增长率图房地产开发投资（亿元）房地产开发投资增长率（%）消费品市场较为繁荣，2002-2010年，年均增长率在14.5%左右；其中批发零售、住宿、餐饮业增长速度较快，幅度较大。城市消费能力：全市消费能力增长平稳，消费数额接近百亿。第一章、酒泉城市研究\城市经济环境\城市消费能力190%5%10%15%20%25%020406080100200220032004200520062007200820092010酒泉市2002-2010年全市消费品零售额及增长率图全市消费品零售额（亿元）增长率（%）酒泉市2002-2010年人均可支配收入及消费性支出年均增长率均超过10%，增长势头良好；至2010年，酒泉市人均可支配收入达到15104元，人均消费性支出为12139元。人均可支配收入及消费性支出：全市人均可支配收入及消费性支出稳步上扬。第一章、酒泉城市研究\城市经济环境\人均可支配收入及消费性支出20全市整体消费能力较强，并存在明显上升趋势。0%5%10%15%20%02000400060008000100001200014000160002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年酒泉市2002-2010年人均可支配收入和消费性支出及增长率图人均可支配收入（元）人均消费性支出（元）人均可支配收入增长率（%）人均消费性支出增长率（%）酒泉市农业及工业优势明显，经济增长较快，储蓄存款及外来投资较多；但整个城市建设较为落后，房地产市场处于萌芽期状况，对于开发商是个机会；固定资产投资增速较快，热情较高，吸引了诸多国内外知名企业及上市公司；房地产开发投资受市场影响较大，波动较为明显；人均收入较高，增长稳定，全市消费能力增长平稳，消费意愿高。通过研究泰盈认为关键词：【高端楼盘】、【机会】。综上所述，酒泉人均收入水平的相对较高、城市发展的相对滞后、房地产市场高端项目的相对空缺，为北大河项目的开发提供了良好的市场机会。那么，在此背景下，我们该如何利用机会并抓住机会？更具体而言，北大河项目究竟该如何打造？21第一章、酒泉城市研究\城市发展状况三、城市发展状况22城市性质——国家重要的新能源装备制造基地和区域性商贸物流中心，甘肃省次中心城市，富有文化特色的绿洲城市。发展方向——主要发展方向：向西发展适度发展方向：向北向东工业用地拓展方向：向南城市发展定位：甘肃省次中心城市，富有文化特色的绿洲城市。第一章、酒泉城市研究\城市发展状况\城市发展定位23城市地位突出，且政府看重城市文化建设。酒泉市城市主要职能全国重要的新能源示范基地与新能源装备制造基地全国重要的区域型商贸物流中心丝绸之路旅游集散中心殷实、敦厚、低碳、宜居的戈壁绿洲城市酒嘉中心城市联合承担的主要职能国家西陇海兰新经济带上的重要战略节点与区域性中心城市全国区域性交通枢纽和物流中心国际旅游目的地西北地区重要的资源加工与综合利用基地城市职能：酒嘉两地将联合打造成为全国重要的交通枢纽和商贸物流中心。第一章、酒泉城市研究\城市发展状况\城市职能24城市未来发展规模及人口和资金流