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1重庆写字楼市场分析提纲一、重庆写字楼市场发展历史状况……………………………….1页二、重庆写字楼的区域性发展情况及特点…………………..3页三、重庆房地产销售情况分析………………………………………5页四、重庆写字楼租赁市场及物业产品分析…………………………6页1、总体经济技术指标…………………………………………….6页2、写字楼经济技术指标特征…………………………………….8页3、重点商务板块中写字楼产品内部空间比较…………………10页4、重点商务板块中写字楼室内外装修情况比较………………10页5、重点商务板块中写字楼空调配置情况比较…………………10页6、重点商务板块中写字楼电梯配置情况比较………………..11页7、重点商务板块中写字楼租赁价格和物管费用情况比较……12页五、重庆写字楼市场趋势总结…………………………………….14页六、项目区域写字楼市场情况及发展趋势………………………...16页1、项目区位及规划前景…………………………………………16页2、项目区域及周边的的部分写字楼情况………………………16页3、区域写字楼市场发展趋势……………………………………18页附件：重庆商圈写字楼调查表……………………………………..20页2重庆写字楼市场分析二、重庆写字楼市场发展历史状况重庆市写字楼的建设大致分为三个阶段,第一个阶段是92年写字楼高速非理性的发展阶段,这一阶段写字楼项目基本占据了城市相对中心位置，并以地段优势来形成自己的竞争优势,这一阶段也是写字楼发展最不理性的时期,市场观念薄弱,开发资金不足，也使部分写字楼项目沦落为“烂尾”的命运；第二个阶段是直辖前后引发的新一轮投资热点,这一阶段是写字楼注重硬件配套及及服务的商务公寓时期,产品以“性价比”取胜,在市场上满足了大部分成长型公司的发展所需；2000年前后，伴随着重庆中小型公司的快速成长，新一轮商务用房需求增大，写字楼市场逐渐回暖。这一阶段，“酒店式商务公寓”是流行一时的词汇，创业型公司成为了这一时段营销的主力客户。与此同时，重庆写字楼市场租、售价格渐趋合理，高档写字楼市场也逐渐浮出水面。有两个明显的例子可以做佐证：一是大都会写字楼出租率迅速提升；二是国际甲级写字楼浪高•凯悦大厦引爆的投资概念。第三个阶段是西部大开发潮流之下的甲级写字楼的发展时期,借助宏观形势的推动力,城市竞争力的提升,本土企业的发展壮大,外来企业的相继进入使高端写字楼项目的需求得以提升,这阶段出现了世3贸,国贸及规划建设中的万豪国际会展中心等高端写字楼项目.重庆市整体写字楼市场的现状是,产品相对多元的特征已逐步显现,比如客户定位于建设相关行业的”盛世空间”算是一个代表,就主题细分而言,追求环境与单一业主的”上丁企业公园”是产品创新的一个突破.注重投资引导是目前重庆市中高档,中档写字楼的基本特征,小开间、公寓化、注重写字楼的总价控制,通过投资引导拓展消费人群以降低风险也是重要而显著的特征之一。目前重庆市高端写字楼的价格水平在100-150元/平方米/月.市场可参考的在售高端写字楼项目的价格在建筑面积6500-10000元/平方米,就市场现状而言,高端写字楼在阶段性出现租售两旺的基本态势,高端写字楼的出租率在95%以上,部分项目出现客户提前预租现象.重庆市自身的组团式结构也决定了其商务产品布局的离散及多区域分布,但由于高端写字楼是依然钟情于渝中区,也就是目前重庆市所规划的中央商务区.其他区域虽然有较高规格的商务产品的规划,但形成高端乃至超高端产品的情况还需要时间。目前，重庆市场上供应的办公楼物业主要有以下四种类型：纯写字楼、酒店式商务公寓、酒店附属商务楼、商住两用楼。据不完全统计，重庆市目前总建筑面积在1万㎡以上的在售或已投入使用的办公楼近60栋，且大部分分布于渝中区，但是在重庆城市建设快速发展的大背景下，大众对重庆经济的看好也加速了对写字楼物业的投资，其它主城区的中档、中高档写字楼在逐步增加，特别是南岸区和江北区。42008年后有较大写字楼放量的判断在重庆有实现的基础,近阶段国内外众多实力开发企业积聚重庆,包括国内万达、香港煌华、台湾旭阳等在重庆都有良好的具体商务产品开发条件、土地储备及运作规划，这将为重庆市写字楼市场的多区域扩展性发展迈出实质性的一步。二、重庆写字楼的区域性发展情况及特点重庆特殊的地理环境造就了以各个商圈为中心的写字楼分布格局。目前，重庆市区主要形成了以下商圈：解放碑、两路口、上清寺、大坪、沙坪坝、杨家坪、石桥铺、陈家坪、南坪、观音桥、红旗河沟、新牌坊。不难发现，目前的商圈格局里面，渝中区和江北区占据了重要地位。位于渝中区的解放碑汇集了重庆最顶级的写字楼，比如：重庆世界贸易中心，重庆国际贸易中心。不管是写字楼的“量”还是“质”，解放碑商圈都有绝对优势。由于解放碑的特殊地理位置，造就了该商圈内写字楼的高物业品质，但同时也不可能避免的高价格。另外，相比其他商圈，解放碑商圈更有优越的配套环境，正因为如此，绝大多数外资企业和国内的大牌企业都将办公地址选在解放碑。选择在解放碑办公，已经成为一种企业身份的象征。观音桥商圈相比解放碑来说，更是一个勇于追逐的后起之秀。观音桥商圈协同一起位于江北区的华新街，红旗河沟商圈形成一个商务片区。整个片区的写字楼数量不少，但是在“质”上还有待提高。在“城市向北”的影响下，观音桥片区配套环境的逐步完善，趋于成熟。该5片区目前正在一步一步地消弱解放碑作为中心商务区的地位。一直困扰着渝中半岛的交通拥挤问题，在这里不复存在。另外观音桥作为一个老牌的商务区，离市大多数事业机构，政府部门所在的新牌坊片区最近。因此许多公司现在也选址在江北。新兴的新牌坊商圈，随着市政府各部门和事业机构逐渐迁移至此，以及配套环境的缓慢建立，多个高品质的写字楼项目即将投入使用，新牌坊商圈的影响力将会逐渐崭露头角。石桥铺、陈家坪片区作为重庆市的高新技术地带，有众多的高新企业落户于此，于此也有不少写字楼。沙坪坝、杨家坪、南坪商圈，作为各区的中心地带，体现着一定的优势，聚集了一些写字楼。上清寺、两路口和大坪由于交通位置的优越性也汇集了不少写字楼。总体来说，重庆写字楼的分布有明显的区域性和聚集性，多集中在商业中心。但几个新建的写字楼项目，比如南岸的喜来登和渝北的上丁企业公园似乎更注重周边的环境。未来几年中央商务区是江北区、渝中区和南岸区；其交通系统将更加便利，内外部配套将更加完善；2007-2010年，该时间段的写字楼的规模都比较大会出现很多大型综合性商务区，而写字楼的规模都基本上都在5万方以上，2010年后供应基本以作为大型商务区的配套写字楼为主；会逐步形成以CBD主要商务区为主，外部商务区为副的商务格局。而且最新的规划是解放碑将被打造为“西部华尔街”。渝中区政府已经发布了解放碑“金融商务街”设计方案，根据方案，未来5年解放碑6将建成一个有七栋摩天大楼的总规模达90万平方米的金融核心区。解放碑商圈的商务环境将得到更大的整合和发展。三、重庆房地产销售情况分析重庆的写字楼市场在住宅的掩盖下一向都不被大众所关注，其推出量所带有的波动性看得到重庆经济发展因素的推动力。据统计，从07年开始，只有在07年5月、12月和08年的4月有一定的推出量，整个市场的供给情况趋于平淡，但是从薄熙来担任重庆市市委书记以来重庆的商务环境在逐渐改良，保税区的建立也有极大的可能性，而且从渝中区准备大力打造的高段写字楼群，造就西部的金融中心等消息来看，重庆未来的商务环境会更好，对办公物业的需求会大量增加，投资环境的看好，也会增加更多的高断写字楼的需要。但是同时也看到现在还有比较大的比例的空置存量，其原因有的是楼盘建筑方面不能够满足现在办公物业的需要，比如面积过大，结构方面的原因不好分割，比如硬件配套设施满足不了要求；有的是物业管理的单一性不能够满足现在的商务需求等等。07年4月-08年4月重庆写字楼市场新增供应体量走势020004000600080001000012000140001600018000平方米新增供应量0152480000005472000247807—45678910111208—12347重庆近年写字楼交易数据办公楼实际销售面积（万㎡）办公楼销售额（亿元）办公楼空置面积（万㎡）办公楼空置一年以上面积（万㎡）2005年32.587.8544.4625.752006年31.3010.3447.4738.29四、重庆写字楼租赁市场及物业产品分析1、总体经济技术指标总体经济技术指标特征板块名称项目名称物业档次占地面积（万平方米）总建筑面积（万平方米）容积率总栋数（栋）物业类型主力店酒店星级解放碑板块国际商务中心中高档0.153.3231写、商－－大都会商厦高档2.52082写、商、酒太平洋百货4星国贸中心高档116162写、商、酒NOVO电通王5星世贸中心高档0.512241写、商茂业百货－重庆万豪国际金融中心高档－19.7－2写、商新光三越超5星各项指标平均值1.0414.2017.751.6观音桥板块红鼎国际公寓3.02165.33公寓、住--邦兴北都商住0.717.9311.11公寓、商赛博数码广场-茂业东方时代公寓0.7514.819.71公寓、商茂业百货-嘉年华大厦中高档0.785.97.61写、商苏宁电器-未来国际高档1.0812.6111写、商新世界百货-各项指标平均值1.2711.4510.941.4南坪板块西南经济区协作大厦公寓、写字楼（高档）2--3写、商、酒--金台大厦中档0.274.717.41写、酒3星以下8浪高凯悦中高档217142写、商、酒百盛百货5星科尔国际大厦中档0.723.651写、商--工贸大厦低档-3-1写--各项指标平均值1.257.0812.131.6杨家坪板块国际金融大厦商住---1公寓重庆国际大饭店-佳宇大厦商办---1写、商时尚丽人街-银都大厦商住---1公寓桐君阁-各项指标平均值1沙坪坝步行街板块庆泰大厦商住1公寓、商时代星空商住1公寓、商赛博电脑城世纪银河商住3.821公寓、商嘉茂百货各项指标平均值◆纯写字楼物业大多具有商业、酒店配套，使其功能互补，解放碑板块发展相对成熟，高档写字楼较多，观音桥板块和南坪板块发展较快，杨家坪板块和沙坪坝步行街板块发展相对滞后。主城区写字楼物业大多具有商业和酒店配套，商业招商、引入知名度较大的主力店入驻，以聚集人气，酒店配套一般以星级酒店为主，以提升项目档次，多种物业类型聚集，使其功能互补。解放碑板块是传统商贸、商业聚集区域，写字楼物业发展相对成熟，区域内主要以高档和中高档写字楼为主，如大都会、国贸中心，商业招商引入太平洋百货和NOVO电通王以聚集人气，酒店配套为海逸和万豪星级酒店，提高项目档次。观音桥板块，近几年写字楼市场发展相对较快，区域内写字楼物业基本只有商业配套，无酒店配套，使其项目自身档次有所下降，主要以中高档为主。9南坪板块，虽然前几年写字楼市场发展相对滞后，区域内写字楼物业以中档为主，但随着会展经济的逐渐发展，上海城、浪高会展和喜来登推出的高端写字楼物业将会提高整个板块的商务功能，改变区域的形象。杨家坪地处重庆以前的工业重地，城区改造已经取得很大进展，但是相关的写字楼主要集中在步行街一带，且老旧的办公物业档次太低，也不能满足快速发展的经济活动的要求，而后来修建的办公物业多以商务公寓为主，整个区域较为缺少上档次的专业写字楼。区域便捷的交通降低了商务成本，也吸引了许多看好该区域的商业经营者，但是整个区域相应的办公物业并没有跟上形势的发展，这样就会产生需求群体的外迁现象，而留下些重庆本地的区域公司和周边产业的相关联企业。沙坪坝步行街板块发展的时间比较早，有很多老式的商务公寓楼，而近些年推出的华宇广场也主要是以公寓性的办公物业为主，且现在推出的融汇项目也属于此类，比较缺乏档次较高和功能较全的专业办公物业。2、写字楼经济技术指标特征写字楼经济技术指标特征板块名称项目名称物业档次写字楼建筑面积（平方米）写字楼配比（%）写字楼楼层数（层）写字楼栋数（栋）公摊系数入市时间解放碑板块国际商务中心中高档2.575231372