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重庆谢家湾建设宾馆项目市场调研报告2010年7月谨呈：重庆鑫坤腾科技发展有限公司重庆鼎合房地产顾问有限公司ChongqingDingAllRealEstateConsultantsLtd.PART’1政策背景研判PolicyBackgroundPART’2宏观市场背景与趋势研究BackgroundAndTrendsPART’3区域房地产研究RegionalRealEstateResearchPART’4区域需求市场研判RegionalDemandMarketPART’5区域楼盘汇总RegionalrealestateSummaryPART’6市场调研总结MarketresearchSummaryCONTENTS目录PART1’政策背景研判重庆近期楼市政策解读新政实施后对房地产市场的影响重庆公租房建设对房地产市场的影响重庆“两江新区”对房地产市场的影响八月近期政策NO1：国务院遏制高房价新版“国十条”出炉NO2：贷款买过房或家庭已有一套房皆认定为二套房NO3：国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷影响力：★★★★★影响力：★★★★☆影响力：★★★★☆对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。中央政府联合三个部门发布了第二套住房认定标准的通知，在二套房的认定上，实行以家庭为单位，以“认房”为主，同时又辅之“认贷”的最严厉的二套房标准认定政策。20101年4月国务院17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。政策背景研判2010年上半年影响全国楼市的决策NO4：国务院批准推进房产税改革实施时间仍未定NO5：78家央企被令退出房地产业务16家保留影响力：★★★★影响力：★★★★中国政府发布消息，国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。3月18日下午，国资委召开新闻发布会，公布了央企地产业务的具体情况。国资委表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。2010年3月NO6:稳定房价不力要追责中央狠下决心遏制高房价影响力：★★★☆2010年4月国务院4月17日发出通知，要求进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨。对不能提供1年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。稳定房价不力要追究责任第二套房认定标准将制定抑制居住用地出让价非理性上涨严格按申报价明码标价对外销售发展公租房中央给予资金支持个人住宅消费税近期试点开征？政策背景研判2010年上半年影响全国楼市的决策NO9：住建部：房企要增加中低价位普通商品房供应NO8：无预售证不准收定金10日内公布每套房价NO7：国务院:补偿不到位不得强拆引发恶性案件问责官员住房城乡建设部副部长仇保兴31日说，房地产企业要加快普通商品房的建设，增加中低价位、中小套型普通商品房供应，同时要积极参与保障性住房和政策性住房的建设。影响力：★★☆影响力：★★影响力：★☆住房城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。针对近期部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，通知要求，房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。无预售证禁止收定金故意卖高价将严处现场明示许可情况销售纳入信用体系认购后禁擅改姓名预售资金纳入监管鼓励推行预售金制国务院办公厅出台的“紧急通知”，要求严格征地拆迁管理工作，切实维护群众合法权益。通知中规定，因工作不力引发征地拆迁恶性事件，有关领导和直接责任人将被追究责任。引发恶性事件要追责补偿标准偏低必须提高政策背景研判2010年上半年影响全国楼市的决策NO1：渝十条出台，主城纳税人按揭首套房有补助NO2：重庆拟对3倍于均价的高价房征1%房产税NO3：重庆市财政局：按揭首套房退四成个税影响力：★★★★★影响力：★★★★☆影响力：★★★★土地调控保障住房首套住房差别信贷重庆严禁向别墅供地保障住房试点公积金结余建保障房首套住房主城纳税人按揭有补助差别信贷买三套房首付大幅提高打击囤房房企一次要公开全部房源打击炒地房企拖欠土地款限制买地税收新政酝酿对个人房产收益征税条例明文规定：“对在重庆市主城区首次购买住房并以按揭方式支付，同时在主城区缴纳个人所得税的购房产权人实行财政补助。执行购房入户和公积金贷款优惠政策。”黄奇帆市长说，重庆的房价是基本合理的，重庆并不会针对所有商品房征收房产税，房产税目前考虑只针对高档住房政策背景研判2010年上半年影响重庆楼市的决策NO4：重庆高档住宅土地增值税预征率上调至2%NO5：黄奇帆：重庆四措施遏制高房价对高端房征税NO6：公租房新政7月1日起施行单身月入低于2000可申请影响力：★★★☆影响力：★★★影响力：★★总则：公租房将限定面积租金标准有优惠规划建设：产权由指定机构拥有也可建成集体宿舍资金管理和政策支持：从六方面筹集资金专款专用不得挪用准入管理：单身月入低于2000元家庭月入低于3000元第一、确保充分的供求平衡，每年房地产投资占固定资产投资保持25%左右。第二、控制城市最终住房面积，按照人均30平方米的住房面积来控制。第三、控制商品房地价。政府不能唯利是图，地价越拍越高，不能只要有市场就拍。住房所用地价，应该在商品房市价的1/3左右，政府一定要控制这个比例。第四、对高端房要控制。高端房控制，市政府初步打算收“特别房产消费税”。黄奇帆，高端房有3个特征，一是买了多套房；二是大户型，很豪华；三是价格比正常均价高了5倍、10倍144㎡以上预征率2%引导开发商建普通住宅开发商资金链可能吃紧政策背景研判2010年上半年影响重庆楼市的决策7月9日有报道称，多家银行的信息显示，沪上银行对于第三套房贷的发放已经悄悄松动，多家银行改变此前“原则上暂停发放”的做法，重新“开闸”第三套房贷。而且，在二套房、三套房的认定方面，也不是严格按照国家有关部门的规定，而是按照银行征信系统的信贷记录。2010年7月9日上海多家银行重启三套房贷传递不正常信号。重启三套房信贷、混淆二套房和三套房认定标准，传递出令人担忧的信号。地方金融机构受政策影响放贷原则动摇。政策背景研判2010年7月9日信息紧接着7月10日，上海交行、中行、民生银行的客户经理明确，对有两次贷款记录的客户申办房贷，肯定不能获批。说明：政策收紧对地方财政已经造成一定程度的影响，导致地方金融机构内部开始动摇。鼎合观点政策背景研判政策解读从中央到地方，此起彼伏的调控声不断印证着“史上最严调控”的判断，而开发商融资渠道的收紧、房屋预售制的健全、房贷的从严控制、渐行渐近的房产税等一整套调控机制的形成与健全，也都昭然若揭地预示着调控的不二决心；国家对整体宏观经济发展的“保8”目标不会改变，房地产市场萎靡可能性较小；中高端物业受到政策的约束力逐步增大，短期内可能将形成市场观望；重庆楼市调控的总体思路是实现“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”。重庆并不会针对所有商品房征收房产税，房产税目前考虑只针对高档住房，本项目所面临的政策约束相对减小。经过国家的宏观调控，对房地产的严厉打压，房地产市场呈现一定程度的下滑，进而对股票市场和整体经济运行造成了一股下滑趋势。在经济复苏的情况下，房地产政策开始出现松动迹象，表明房地产对于整体经济的重要性，未来宏观调控或将有所缓和，以期保障市场经济的运行。PART1’政策背景与研判重庆近期楼市政策解读新政实施后对房地产市场的影响重庆公租房建设对房地产市场的影响重庆“两江新区”对房地产市场的影响八月近期政策2010年重庆楼市1-6月销售面积走势11316501617807.891096200.841932703.92559291.231139788.840500000100000015000002000000250000030000002010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月销售面积走势从统计图上可以看出，除开受春节影响的2月的销售面积1096200.84㎡，5月的销售面积出现了明显的下滑趋势，仅为1139788.84㎡，接近2月的水平，相对于4月环比下滑53.9%，可见，目前楼市在新政的持续影响之下开始出现了低迷的状态，虽然下跌幅度已经平缓，但是依然有继续走低的迹象，下半年楼市在这个数据的走势来看确实不容乐观。政策背景研判政策对2010年上半年重庆房地产市场的影响单位：㎡（建面）2010年一季度受春节影响，市场成交情况较为稳定，2月小幅回落至10.9万方后呈稳步上升走势，4月中旬达到25.6万方的成交量新高；后期受新政影响成交面积急剧下降至11万方，且成交情况低迷，房地产市场未来走势不容乐观。2010年1-6月重庆楼市成交均价走势5659.965468.496215.694951.445685.585292.66010002000300040005000600070002010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月成交均价走势2010年1-6月成交均价走势上可以看出，值得关注的是5月5458.49元/㎡的均价，跌到接近2月的水平，环比下降了12%。4月出炉的“新国十条”在5月商品房销售价格上凸现出效果。楼市受政策影响效果显著。单位：元/㎡（建面）政策背景研判政策对2010年上半年重庆房地产市场的影响2010年一季度市场成交价格走势平稳，新政颁布前，成交均价达到6215元/㎡的峰值，后期受新政影响成交均价小幅回落至5468元/㎡，目前属于楼市震荡期，新政对于市场成交均价走势影响显著。政策背景研判政策对2010年上半年重庆房地产市场的影响大鼎第一时间成交量走势图16007.1619151.4922153.2205000100001500020000250002010年3月2010年4月2010年5月2010年6月时间成交面积（㎡）成交面积（㎡）通过统计可以看出，大鼎第一时间在新政出台前后出现量、价齐跌的情况。大鼎第一时间价格走势6500730075005500600065007000750080002010年3月2010年4月2010年5月2010年6月时间价格（元/㎡）价格走势3月新推2号楼4月加推1号楼7月新推B区大鼎第一时间在4月房地产政策出台前后商品房成交价格由7500元/㎡下降到7300元/㎡下降幅度为4%，而成交量从4月的19151.49㎡下降到6月的16007.16㎡，下降幅度16.42%。类型：普通住宅,多高层项目位置：九龙坡区袁家岗轻轨车站旁建筑面积：6.11万平方米占地面积：0.78万平方米绿化率：25%容积率：6.15总户数:687停车位：296个开发商：重庆大鼎置业有限公司案例背景说明：政策背景研判政策对2010年上半年重庆房地产市场的影响2010年3-6月同景国际城成交面积走势17295.9815804.7938992.3525984.29010000200003000040000500002010年3月2010年4月2010年5月2010年6月成交面积走势同景国际城在4月房地产政策到7月前后商品房成交价