金融大厦市场调查

国际金融大厦市场调查第一部分：市场研究分析与立项支持一、宏观政策分析二、区域市场分析三、项目基本情况（一）、项目基本情况（二）、SWOT分析（三）、劣势弥补分析四、中街与太原街业态对比分析（一）、对比分析（二）、投资分析（三）、市场定位五、区域市场供给分析与定位支持（一）、二级市场供给分析与定位支持（二）、三级市场供给分析与定位支持（三）、酒店供给分析与定位支持（四）、区域内已建、改建、未建项目分析六、全国同类项目热销分析与立项支持七、区域市场需求分析与立项支持（一）、市场需求（二）、潜在目标客户群消费能力第二部分：目标客户群定位（一）、目标客户群定位（二）、目标客户群愿望（三）、营销主题第三部分：产品设计一、楼层规划二、面积、户型配比三、改建装修标准与成本控制（一）、改建与成本控制（二）、装修与成本控制四、休闲广场（业主会所）五、物业服务标准六、智能化设施配套总述为了使得国际金融大厦顺利完成资产盘活，我们进行了大量的市场调研，力求对该项目作出最准确的市场定位。我们的调研范围以项目所在地为核心，方圆五公里为半径进行了区域调研，并且在我们分析了太原街商业圈与中街商业圈有很多可类比之处后，就对太原街与中街的商业业态进行了对比分析，最后我们认为与酒店和写字间相比，正在太原街热销的小户型酒店式公寓才是我们最佳的项目定位。在确认了这一项目定位后，我们又对全国的小户型公寓情况进行了分析，进一步确定了我们的小户型酒店式公寓的定位。然后我们又从区域的市场中二级、三级、酒店以及已建、未建、改建项目的分析中知道我们的小户型酒店式公寓的市场定位切入了市场空白点，有市场唯一性的优势。我们在市场需求的数据统计分析中发现，在项目所在区域有大量对小面积的需求。而且从潜在目标客户群的定位及目标客户群的愿望的分析中，我们发现小户型酒店式公寓恰恰是这些潜在目标客户群所需要的住宅。在我们分析目标客户群的愿望后，我们在第三部分中对产品根据其愿望进行了设计，使大家对本项目有了最初步的了解。第一部分：立项分析目录一、宏观政策分析二、区域市场分析三、项目基本情况（一）、项目基本情况（二）、SWOT距阵分析（三）、劣势弥补分析四、中街与太原街业态对比分析（一）、对比分析（二）、投资分析（三）、市场定位五、区域市场供给分析与定位支持（一）、二级市场供给分析与定位支持（二）、三级市场供给分析与定位支持（三）、酒店供给分析与定位支持（四）、区域内已建、改建、未建项目分析六、全国同类项目热销分析与立项支持七、区域市场需求分析与立项支持（一）、市场需求（二）、潜在目标客户群消费能力一、宏观政策分析从经济总体指标分析：回顾沈阳市近几年的宏观经济，可以看出沈阳经济总量持续增长，综合经济实力显著增强。刚刚度过的2002年，沈阳全市国内生产总值实现1400亿元，同比增长13.1％，是近年来增长最快的年份。固定资产投资完成402亿元，同比增长32.8％。财政收入实现105亿元，同比增长29.9％，连续两年保持30％左右的增长。土地出让金收入由2000年的7000万跃升至2001年的10亿，去年又达到15亿元，土地出让金以成为城市建设资金的主要来源。从以上数字可以看出，沈阳经济发展势头良好。这对于沈阳经济的持续、健康、稳定的发展奠定了良好的基础。从社会消费情况观察：沈阳市大力引进连锁经营、物流配送、现代超市等新型商业形态。积极发展金融、旅游、房地产、信息等现代化产业。2002年，全市社会消费品零售总额预计实现695亿元；各类市场成交额达到812亿元，金融机构存、贷款余额分别达到2190亿元和1820亿元，货币净回笼连续12年局全国之首。从人民生活水平观察：沈阳人民的生活水平不断提高，居民生活质量得到改善。城市居民的年人均可支配收入达到7050元，农民年人均可支配收入可达到3500元。同比分别增长10.4％和8.4％。截至去年１２月末，沈阳市城乡居民储蓄余额已达１２１４亿元，比２００２年年初增长１５６亿元，增幅为１４．７４％，与２００１年同期相比，这一增长率高过了２００１年居民储蓄增长率４个百分点，居民储蓄持续呈升温之势。从市政规划总体来看：两年来，全市城建累计投资89.3亿元。新增绿化面积17.7平方公里，城市绿化率跃升至29.1％。完成了市府大路等10条街路的标准化改造，对213条市区道路进行了全面整修，总面积达到751万平方米，使全市的道路完好率由过去的70％提高到90％。棚户区改造使5.7万户居民迁入新居，新增公交车1250辆。二、区域市场分析中街作为沈阳历史悠久的一条商业街，一直被人们所关注着，随着沈阳今年来的对故宫周边区域的改造及10月份“一宫两陵”的申报，中街必将越来越被重视起来，从近来沈阳市各大媒体公布的沈阳市政府对中街的规划来看主要有以下几个优势：1、中街的交通问题将得到解决。交通不畅是制约中街地区发展的根本原因，为此将建设八横八纵的路网。八横是指北顺城路、北顺城内街、北中街、中街、南中街、沈阳路、盛京路、南顺城路；八纵是指西顺城街、西顺城内街、新开街、正阳街、中心街、朝阳街、东顺城内街、东顺城街。交通情况的改善必将为中街的发展带来更多的消费人群。2、中街地区将实行住宅控制规划中街现有住宅面积约占建筑总面积的三分之二，力争用5至10年的时间，使住宅建筑面积降到建筑物总面积的三分之一以下。中低档住宅按年限规划，只拆不建，逐渐转化为产业用地，现有停缓建工程，一律不许再建住宅，做好“减法”，开放空间。这一规划的实际意义将给项目的发展带来非常大的前景及市场，在这样一个商业业态异常繁华的区域内购置一套住房，将会成为无数人的向往及身份和地位的象征。3、建设中心庙广场中心庙广场是一个大型的体育休闲场所，面积达1万平方米。地上为休闲绿地，地下为体育大世界，具体项目为滑冰场和游泳池。该项目的实施打破了中街自古以来购物为主的局限性。使繁华的中街更增添了一份健康和快乐。4、大型停车场的规划中街是一块寸土寸金的宝地，土地的稀缺性导致在诺大个中街没有汽车的容身之地，然而，这一缺点正好与旅游、购物的方便快捷相违背。针对这个问题2003年的市政府颁布了这样一项新规定“投资建设１万平方米以上公共绿地的单位，可以拥有绿地的“地下资源”即可以建设地下停车场或商场，并享受某些优惠政策”。在最新的规划中也有具体体现如“在沈阳路南侧建三处绿化环绕的停车场；红墙市场拆除后，建设地下停车场、地上绿化；将女人世界以南、儿童电影院以东的棚户区拆除，分别建设机动车、非机动车停车场；开放商厦附设地下停车场。按国际标准设置智能化的交通导示系统。”5、“一宫两陵”申报世界文化遗产中街地区自身拥有极大的潜力和独特的优势，尤其是故宫、帅府和长安寺的存在更是无价的文化历史资源，特别是借故宫申报世界文化遗产的契机，只要善加利用，尘封多年的活力必将被重新激活，中街地区一定能成为最时尚、最具活力和特色的中心。三、项目基本情况（一）、项目基本情况名称国际金融大厦地理位置位于新玛特对面，紧邻中街，北为中街向东的延长部分，西为东顺城。环境项目处在商业区内，商业氛围浓；离故宫较近，旅游氛围浓。规模地上共25层，1—5层裙楼、6—25层主楼，建筑面积32000㎡；地下一层设备间电梯现有三部电梯口，具体品牌在产品建议里体现朝向南北朝向，有些弧度市政配套电、水、交通、道路、商业、医院……齐全生活配套超市（二）、SWOT矩阵分析Strength(优势分析)Weakness(劣势分析)S1、地理位置优越S2、交通便利S3、商业氛围浓厚S4、生活配套齐全S5、休闲娱乐配套较完善S6、旅游开发较早W1、噪音污染大W2、区域人口情况复杂W3、车位的不足S7、开发商的实力S8、市场需求量大S9、区域市场小户型供应量不足Opportunity(机会分析)Treat(威胁分析)O1、市政政策的支持O2、区域市场竞争层面空白点O3、入市时间带来的机会O4、2003年市政规划对交通的改观T1、区域烂尾搂改建，给本项目带来竞争T2、区域未建项目的开发给项目带来的竞争T3、2003年沈阳小户型公寓的大批入市，市场竞争会异常激烈（三）、劣势弥补方案1、S1+S7+S8+W1项目位于中街商业区内，周边商场、超市、名店林立，使此项目处于闹市中，噪音污染大。因此为了弥补噪音污染这一劣势，必须用防噪音的外墙材料及防噪音窗体。这就需要对现有墙体的重新装饰和窗体的重新更换。处于闹市中并不代表没有销售市场，相反，项目的所在地地理位置优越，购物方便，大多数人为了工作方便或是用来投资，会很看好我们的项目。2、S7+S9＋O1+O2＋W2小东批发市场是规模较大的批发市场，经营种类繁多，同时在此工作的从业人员也是来自四面八方，加上中街不断的繁荣扩大，不同的商业形态进入中街商业区，同时也带来很多外地从业人员。因此纷繁复杂的人员也给中街的治安带来问题。但是由于本项目的物业是酒店式物业服务，另外智能化的配套，将会解决治安问题。市政政策中对中街的全方位规划也将从根本规范中街的市场现状。3、S2+S3+S4+S5+S6++O1+W3项目本身的一大弊病就是没有足够的停车位，这是我们迫切需要解决的问题。2003年市政规划中，为了解决中街的交通问题，将规划出八纵八横的路网；及沈阳路南侧将建三处绿化环绕的停车场；红墙市场拆除后，建设地下停车场、地上绿化；将女人世界以南、儿童电影院以东的棚户区拆除，分别建设机动车、非机动车停车场；开放商厦附设地下停车场。以上2003年即将规划的停车场将对本案没有车位的现状有一定缓解。周围配套齐全的商业广场和大型超市将解决人们的日常生活所需四、中街与太原街业态业态对比分析序：之所以把中街与太原街进行对比分析，是因为中街与太原街一直以来都在争夺沈阳“第一商业街”的称誉，所以一直以来它们也是在互相竞争中借鉴对方的优点，弥补自己的不足，从而使自己更加完善。所以我们就可以从两大商业圈的相互对比中，分析出最适合本项目的市场定位。（一）对比分析从我们的大量市场调研发现，中街与太原街可对比的业态有商业街、大型商场、写字间、酒店。我们针对以上四项进行对比，并且对太原街新出现的房地产产品进行了分析，最后分析出可供我们选择的本项目的市场定位。1、商业街经营内容比较区域书店音像店服装店鞋店乐器店钟表眼镜饰品店餐饮通讯医药银行太原街5家4家31家8家10家10家4家12家4家4家3家中街1家无26家7家无9家2家9家无4家5家注：中街12种业态中，有三种业态尚处空白，指没有这样专营店，但综合商厦包括这样的经营。中原观点：1、太原街与中街在商业业态发展上，都有其欠缺的地方，长期以来，两大商圈也一直在竞争中相互学习，弥补自己的不足，从上表中我们可以看出，本案所在的中街商业圈对比太原街明显在图书和音像上不足，而综观中街，我们也不难发现，中街的确缺少图书音像业，与小户型酒店公寓业态形势相结合，因此，我们的裙楼定位应该主力推图书音像这一经营内容，来弥补中街这一市场空白点。2、在太原街未来建设规划中，万达商业广场包括建材与家私广场；中街在此方面尚处空白。建议为第二招商方向。3、对在沈阳东北这一中心地位来讲，全国金融业几乎都在沈阳建有分行，但除五大银行与证券公司有比较高的知名度外，其它金融机构如在沈阳快速提高知名度与吸纳资金，如能让其充分认实“中街”每日30万人的客流量的价值，从宣传价值来看，在一定的租金范围内与日报的宣传费用相比，可考虑用现有的条件作为招商的重点选择。（在后面裙楼与主楼的配合分析中体现）2、各大商场经营内容对比分析A、中街大型商业广场名称沃尔玛商业城新玛特兴隆大家庭规模占地面积1000㎡，建筑面积16000㎡沈阳商业城集团是东北地区经营规模最大的综合性商业企业集团。集团的核心企业沈阳商业城（集团）于1991年底开业，位于沈阳市繁华的中街商业区东端，建筑面积7.9万平方米，地下2层，地上6层。建筑装修采用现代设计概念，高贵典雅，气势辉宏。新玛特建筑面积10万平方米，分地下2层，地上7层，另有1万平方米、19层公寓写字楼总营业面积19.7万㎡其中包括7大主题公园。经营内容一层：食品，水果，烟酒糖茶。二层