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全文指引1.镇江楼盘基本信息2.镇江房地产市场3.镇江土地市场4.镇江城市规划5.当地相关领导及当地房地产政策6.镇江经济发展7.镇江概况1、镇江楼盘基本信息1.1住宅成交排行榜（2012年第一季度）排名项目名称区域成交面积(㎡)成交金额(元)成交套数(套)成交均价(元/㎡)1恒大绿洲丹徒区188129405870017250002中南御锦城京口区133838030034011760003风景城邦丹徒区119316328559711053044首创悦府新区8942492484859355075万科魅力之城润州区10136826054609081506常发广场润州区8905637541856571597明发锦绣银山新区6882393634796157208亚东朴园京口区6590551487486083689东郡华庭新区51962982766758574010招商北固湾京口区78919310965054118001.2高档楼盘代表—招商北固湾区位资源所处区域、板块镇江市京口区北固山现场地址东吴路与滨水路交汇处周边配套情况商业配套大市口商业中心、龙吟坊商业街、镇江国际饭店、镇江宾馆教育配套中山路幼儿园，中山路小学，外国语学校，江苏大学（北固校区）医疗配套第一人民医院、江滨医院交通配置4路，8路，12路，24路，28路，35路，123路，130路，133路，135路规划设计建筑规划总体量550000平方米建筑形态高层、小高层、花园洋房、别墅容积率0.93（一期北）绿化率40%风格建筑风格ART-DEDO、法式外墙干挂石材装修情况毛坯项目形象投资商名称招商局地产开发商镇江盈胜房地产开发有限公司代理商上海同策房产咨询股份有限公司全案推广红观广告物业管理招商局物业镇江公司产品报价高层均价8500元/平米1.2高档楼盘代表—招商北固湾电话调研：户型：小高层、别墅、洋房（最小260平方）；目前只有高层可售，93平米的送地下室；地下车位暂无售价；商铺：2012年12月9日已售完；有样板间；联系电话：15252908868（华先生）1.2高档楼盘代表—招商北固湾土地获取资料：该项目土地成交时间为2011年5月；土地成交楼面价约5471元1.2高档楼盘代表—招商北固湾区位及周边配套1.2高档楼盘代表—招商北固湾户型分析：目前招商北固湾推出的22#23#楼盘，以三室二厅二卫一橱面积131-166m2大户型为主，主要面向再改及投资型置业，另有小部分82m2二室二厅一卫一橱，面向首次置业家庭。户型特点高层A户型3室2厅2卫1厨147.00m21、三卧室均赠送飘窗2、主卧及客厅朝南，客厅连接南向阳台3、赠送入户花园不足：两次卧均朝北，餐厅面积偏小高层B户型2室2厅1卫1厨82.00m21、双卧室朝南2、客餐厅一体化设计，增大空间感不足：无独立阳台高层C户型3室2厅2卫1厨131.00m21、赠送入户花园2、客厅和小阳台连接，增大空间感3、主卧有独立卫生间不足：北侧卧室及大阳台可能会存在阳关不足高层D户型3室2厅2卫1厨166.00m21、2700转角阳台2、客餐厅一体化设计，空间开阔3、主卧朝南、次卧连接南侧阳台4、赠送入户花园ABCD1.2高档楼盘代表—远洋香奈河畔区位资源所处区域、板块镇江市润州片区、南山风景区东侧现场地址镇江新区观塘桥路谷阳路交汇处周边配套情况商业配套沃得购物广场、沃尔玛教育配套观塘桥镇中心幼儿园，观塘中学，美林湾幼儿园医疗配套丁卯医院，规划要求配建社区卫生站交通配置135路、K221路、21路、6路规划设计建筑规划总体量约71.5万平米建筑形态小高层、高层、联排别墅容积率1.5绿化率大于30%风格建筑风格法式风格装修情况毛坯项目形象投资商名称远洋地产开发商远洋地产镇江有限公司代理商天启&开启产品报价高层均价4588元/平米1.2高档楼盘代表—远洋香奈河畔电话调研：洋房有首层：120平米，5800元/平米；其他户型：6010元/平米；一房一价；全款无优惠；2013年8月交房；物业费：1.7元/平米；联系电话：18652825864(宗先生）。1.2高档楼盘代表—远洋香奈河畔区位及周边配套：教育：观塘桥镇中心幼儿园，观塘中学，美林湾幼儿园医疗：丁卯医院、观塘医院商业：沃尔玛、沃得购物广场该项目位于镇江市镇江市润州区，南山风景区东侧，观塘路以东、谷阳路以北。该项目距离京口区老城中心约4公里。1.2高档楼盘代表—远洋香奈河畔户型分析：户型特点A户型2室2厅1卫约94m21、南北通透，主卧朝南2、客餐一体化设计，增大空间感B户型2室2厅1卫95m21、客厅方正、双厅相连2、主卧带180°弧形观景阳台C户型3室2厅1卫103m21、南北通透2、主卧带180°弧形观景阳台D户型3室2厅1卫105m21、南北通透2、主卧带180°弧形观景阳台ABCD1.2高档楼盘代表—远洋香奈河畔户型分析：户型特点E户型3室2厅2卫118m21、南北通透，主卧、书房朝南2、主卧带独立衣帽间及卫生间F户型3室2厅2卫118m21、客厅宽阔，和阳台相连，通风好2、主卧带独立衣帽间及卫生间G户型3室2厅2卫136m21、客厅宽阔，和阳台相连，通风好2、主卧带独立衣帽间及卫生间EFG1.2高档楼盘代表—红豆江南府邸区位资源所处区域、板块镇江市润州区金山板块现场地址镇江市中山北路、和平路交汇处周边配套情况商业配套黄山商场，大市口商圈、八佰伴教育配套镇江市桃园中心小学、宝盖路小学、润州实验幼儿园、镇江二中、镇江六中医疗配套第一人民医院、第二人民医院、黄山医院交通配置公交104，133，15，130，17，40，115，2，34路规划设计建筑规划总体量125723万平方米建筑形态高层、别墅容积率1绿化率30%风格建筑风格简约欧式外墙局部石材装修情况毛坯项目形象投资商名称红豆集团开发商无锡红豆置业有限公司镇江分公司物业管理红豆物业产品报价高层均价8500-9000元/平米1.2高档楼盘代表—红豆江南府邸电话调研：底商：约30000元/平米；平均面积为100平米；三居室（109平米），售价8000元/平米；2013-2014年交房，拿到房屋即可领取房产证；物业费：1.43元/平米；有样板间；最近推出新楼，有大量房源可供选择。1.2高档楼盘代表—红豆江南府邸本项目为西荷花塘地块，地块取得时间为2002年8月，总建设用地面积为125723m2，总建设规模125723m2，容积率1.0，竞得人为无锡红豆置业有限公司。地块名称用地性质建设用地面积规划建筑面积容积率出让方式西荷花塘地块居住1257231257231挂牌截止日期出让起始价成交价楼面价溢价率竞得方2002年8月1760020250161115.06%无锡红豆置业有限公司1.2高档楼盘代表—红豆江南府邸区位及周边配套：商业：大市口商业中心、八佰伴、黄山商场酒店：海洋大酒店、京口饭店、镇江宾馆教育：镇江市桃园中心小学、宝盖路小学、润州实验幼儿园、镇江二中、镇江六中医疗：第一人民医院、第二人民医院该项目位于镇江市润州区金山板块、北临金山公园风景区（镇江市中山北路、和平路交汇处）1.2高档楼盘代表—红豆江南府邸户型分析：户型特点A户型4室2厅2卫1厨171m21、主卧、次卧朝南、三个卧室均赠送飘窗2、赠送面积大B户型2室2厅1卫1厨109m21、双卧室朝南2、客餐厅一体化设计，增大空间感不足：次卧有遮挡，采光不足C户型3室2厅2卫1厨142m21、双卧室朝南2、客厅和小阳台连接，增大空间感3、主卧有独立卫生间D户型2室2厅1卫1厨115m21、赠送面积约20m2，赠送面积大2、客餐厅一体化设计，空间开阔3、赠送入户花园ABCD1.3中档楼盘代表—恒大绿洲区位资源所处区域、板块镇江市丹徒区现场地址312国道与镇荣公路交汇处，铭基商贸城东侧周边配套情况商业配套丹徒世纪华联、冠城商业中心（在建）、宝龙城市广场（规划中）、谷阳大酒店教育配套丹徒实验中学、丹徒大港中学医疗配套丹徒区人民医院交通配置6路、21路、91路、K221路、镇荣专线京沪高铁镇江站规划设计建筑规划总体量232000平方米建筑形态高层容积率3绿化率54%风格建筑风格新古典主义欧陆御湖城外墙装修情况精装修项目形象投资商名称恒大地产开发商镇江佳祺置业有限公司代理商远创广告全案推广中府广告（南京）物业管理金碧物业产品报价高层均价5700元/平米1.3中档楼盘代表—恒大绿洲土地获取资料：该项目土地成交时间为2010年9月;土地成交楼面价约1004元/平米。1.3中档楼盘代表—恒大绿洲区位及周边配套：该项目周边有丹徒区人民医院、大港中学、丹徒实验小学、丹徒新城中心幼儿园、银行、丹徒世纪联华、宝龙城市广场（在建）、申华商业中心(在建)、铭基商贸城、谷阳大酒店、农贸市场、市政府、民政局、水利局、物价局、财政局等。项目内配有5200平米会所（商店、阅览室、美术室、音乐室、琴房、网吧、棋牌室、休闲按摩、室内游泳池、健身大厅等）、双语幼儿园、欧陆风情商业街区。1.3中档楼盘代表—恒大绿洲户型分析：恒大绿洲推出的楼盘，以110-130m2左右三室二厅二卫户型为主，所占比例约为56%；三室二厅一卫和二室二厅一卫，所占比例均约为22%。（1）、三室二厅二卫、建筑面积约138m2（2）、三室二厅一卫，建筑面积约102m2（3）、三室二厅二卫，建筑面积约120m21.4低档楼盘代表—水岸华庭1.4低档楼盘代表—水岸华庭电话调研：楼盘已建成；3500-3600元/平米；物业：0.5元/平米；小高层：给“人才型”专用；22万/套（60平米）车位：2850元/平米；商铺不对外销售。1.4低档楼盘代表—水岸华庭区位及周边配套：1.4低档楼盘代表—水岸华庭户型分析：1.5典型项目分析(去化率)—润州∙万科沁园万科沁园2012年7月签约25套，均价与前期基本持平万科沁园在售精装修高层面积约81.59、115、126㎡，均价7200元/㎡，享受一次性付款98折，按揭贷款99折，老带新/老业主再优惠1个点；1.5典型项目分析(去化率)—润州∙万科蓝山万科蓝山销售模式一直以圈层模式为主，去化缓慢；7月份签约10套，由于地下室计入产权，整体成交均价相对较低，均价7399元/㎡万科蓝山在售洋房、叠墅、少量联排，洋房均价8000元/㎡，叠墅9000-10000元/㎡，联排14000-15000元/㎡；由于地下室计入产权，成交均价偏低；1.5典型项目分析(去化率)—京口∙如意江南如意江南2012年未采取降价促销，因此去化速度也十分缓慢；2012年上半年月份共签约11套高层住宅，价格在9489元/㎡如意江南在售1、6、9号楼，近400套，12年7月仅去化3成左右；目前如意江南优惠幅度为一次性98折，按揭99折；1.5典型项目分析(去化率)—润州∙远洋香奈河畔远洋香奈河畔7月份签约46套，均价5284元/㎡远洋香奈河畔4月15号首度开盘，推出21-23#、9、10、16、18、12#号楼共356套；小高层均价5000元/㎡，洋房均价5800元/㎡；5月份加推8#号楼小高层44套；1.5典型项目分析(去化率)—京口∙中南御锦城中南御锦城7月份为常态续销，共签约34套，均价5768元/㎡中南御锦城在售一期6栋小高层，1栋高层，面积段为98-128㎡，顶层为复式，成交均价5700元/㎡；1.5典型项目分析(去化率)—润州∙亚东朴园亚东朴园6月份加推26#号楼，2梯5户，面积段109、110、140㎡；7月份为常态续销31套，均价7034元/㎡亚东朴园在售小高层、高层，面积段为88-191㎡，其中28号楼为75、98㎡小户型公寓，价格为6200元/㎡，其余小高层均价7500元/㎡，高层6500元/㎡1.5典型项目分析(去化率)—丹徒∙恒大绿洲恒大绿洲在售6-8#号楼，共384套，面积段为88-138㎡；2012年1月份首度开盘推出6-8#号楼的一半房源，3月中旬对剩余一半房源进行加推；1.5典型项目分析(去化率)—丁卯∙首创悦府首创悦府6月份新加推2栋高层，去化较好，本月继续签约97套，均价较低首创悦府在售1、2、4、5#号楼高