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2009年长沙房地产市场需求状况问卷调查分析报告[作者]：长沙市房产研究中心高级分析师?/font因美国次贷危机引发的世界金融危机，造成了我国2008年地产业的寒冬，对我国国民经济的快速、健康发展也带来一定影响。2009年两会的召开，针对经济的宏观形势，以及中国房地产业的自身特点，中央政府强调建立住房保障体系、完善房地产市场结构，各地方政府认真贯彻中央的精神，出台相关的政策，促进本区域房地产市场的健康稳定。作为中国发展最具活力的地区-长沙，长沙市政府结合本地的实际情况，出台例如“经济适用房货币化补贴”等政策，启动大面积棚户区改造，加快城市化的进程，促进本地的房地产市场发展。在这一背景下，借中国长沙第二十七届房交会召开之际，为了解目前长沙房地产市场的需求状况，也为了解广大置业者尤其是潜在置业者，对近期政府出台的各项房地产相关政策措施的关注程度和认可程度，以及置业者的一些需求状况，特向房交会的参观者进行了为期四天的问卷调查。在这期间共发放问卷10000份，收回8796份，回收率为87.96%，其中有效问卷7965份，有效率为90.55%。一、长沙房地产市场的现状及发展（一）对当前房价的态度图1置业者对长沙当前房价的态度从图1可以看出长沙置业者对当前长沙房价的态度有一半的比例是认为正常，剩下的一半中，有47.58%认为偏高,只有2.42%认为偏低。从数据可以看出，在当前环境下，认为房价正常和偏高的比例是不相上下，只有少部分认为偏低，这种状况也导致了市场目前仍然存在相当部分的观望情绪，市场的大量需求未完全释放。（二）2009年长沙房地产市场发展形势预测图2置业者对长沙房地产市场发展总体形势推断图3置业者对2009年下半年长沙房价的预测图2显示有47.48%的置业者认为市场仍处于调整期，有47.38%的置业者认为市场将逐步回暖，只有5.14%的置业者认为可能会出现快速反弹。图3则显示置业者对下半年长沙房价的预测中，有接近一半的比例认为房价将与去年持平，其次是有20.45%的比例认为房价将下跌，认为房价将上涨的只占15.21%。两组数据综合，反映出长沙置业者对当期长沙房地产市场状况的看法是比较理性的，与当前长沙市房地产市场的平稳发展、呈现回暖迹象，是比较相符的。二、长沙市政府出台相关政策措施对房地产市场的影响（一）置业者对政策措施能否促进市场回暖的态度图4置业者对政策措施能否促进市场回暖的态度有77.62%比例的受访者，认为政府的政策措施能促进市场回暖，只有22.38%的受访者，认为政策措施对市场的回暖没有帮助。这些说明，绝大部分置业者，在政府出台大量宏观调控措施的背景下，对市场回暖是充满信心的，对政府也是充满信心的。（二）对经济适用房货币化补贴的态度图5置业者对经济适用房货币化补贴的态度长沙市政府在全国率先施行经济适用房货币化补贴，这种政策在广大普通百姓中产生巨大反响，有82.56%的受访者，赞同政府的这项政策的实施，只有17.44%的受访者不赞同，说明这项政策是符合民心，是有利于百姓福利的。（三）棚户区改造对长沙房地产市场的影响图6棚户区改造对长沙房地产市场的影响长沙最近启动的棚户区改造，有53%的受访者认为其对房地产市场产生的影响一般，认为影响大有33%，只有14%的受访者认为有限。由于棚户区改造的新政策刚刚推行，广大置业者对政策不甚了解、政策精神领会不够，加上新政策的宣传还不够到位，所以造成此结果。三、潜在置业需求状况（一）自身置业概况1.居住现状图7居住现状从图7中可以看出，被调查者中与家人住一起、租房以及自购住房比例相当，分别占31.40%、31.50%以及37.10%。自购住房比例稍微偏高，与去年的33.29%相比，上升了约5个百分点，说明，在去年房地产市场寒冬期，有不少置业者进行置业买房；租房和与家人住一起的比例接近2/3，说明市场还有相当一部分住房需求需要得到满足，市场的潜在需求还是比较旺盛的。2.住房面积图8目前的住房面积从图8的数据中可知，60-90㎡比例最大，占37.21%，与60㎡以下的比例合计，超过50%，说明一半居民的居住情况只能满足其基本需求，表明市场上存在相当大潜在的改善性住房需求；30.91%的被调查者的住房面积在90-120㎡,说明他们的居住水平处于中等水平，能比较好的满足他们的居住需要;120-144㎡以及144㎡以上的所占比例分别为10.96%、3.97%，这部分人群的居住情况处于中上水平（二）置业动机1.置业计划图9今年是否置业购房图9显示，被调查者中有56.88%打算今年买房，有28.10%的被调查者不确定，只有15.02%的被调查者不打算今年买房。这些数据表明，今年1-4月，长沙房地产市场呈现回暖迹象，是有强烈市场需求支撑的，56.88%就是最好证明；同时仍有部分置业者处于观望状态，只有少部分不计划买房置业。2.置业动机图10置业动机从图10可以看出，置业动机中居于首位的是自住，比例达到55.91%，其次是改善性购房，达30.04%；第三位的是用以投资，比例仅为9.98%；剩下的是商用和其他，比例分别为0.87%、3.20%。说明长沙房地产的市场需求主要是自住性需求和改善性需求为主，投资性需求比例较低，反映出当前长沙房地产市场投机性小、泡沫少，比较合理健康，对市场的预期将是稳健合理的。（三）潜在置业行为1.价格承受区间图11价格承受区间图11显示，多数被调查者对价格的心理承受区间在3000-4000，比例达60.66%，比去年相同区间的54.21%比例，还增加了6.45%；其次是3000元以下的比例是28.20%，这一比例与去年的17.46%相比，增加了10.74%，增幅较大；4000-5000以及5000以上的比例分别为10.17%和0.97%，与去年相比，都有一定幅度下降。这一情况一方面表明置业者的相对购买力并没有增强，另一方面也说明在今年形势下，置业者对今年房价的预期不会高于去年。2.住房面积与户型偏好图12住房面积偏好图13房屋户型倾向被调查者中偏好购买面积在90-120㎡的房屋的三居室，比例为45.06%、49.22%，这部分人群大部分居住在60-90㎡，这种偏好，反映了他们改善性住房的要求；其次是住房面积在60-90㎡区间的二居室，分别占比31.30%、34.98%。今年住房面积偏好在90㎡以下的比例合计为37.794%，但市场的实际需求与国六条要求的90m2以下户型供应量应占总供应量的70%以上仍然存在较大的矛盾，延续了近几年的偏好趋势。3.房源性质图14潜在的置业房源从图14中可以看出，被调查者中有53%偏好购买商品房，有19%无固定偏好，有13%偏好购买二手房，只有9%的偏好购买保障性住房。这一系列数据显示，商品房的品质在市场中具有比较强的竞争力，二手房市场有待发展和活跃，保障性住房由于其政策性，对购房人的资格有较多限制，所以在市场的竞争中处于弱势。4.置业区域图15潜在的置业区域对潜在置业区域的调查显示，南城区域仍然是购房者的首选，达37.40%，居第二位的是河西区域，比例为23.74%，剩下的是东城、星沙及北城区域，比例分别为20.45%、9.01%和5.33%。省政府南迁以及“长株潭“一体化的辐射，带来南城区域城市基础设施的建设和完善、配套设施的齐全，成为置业者的首选；河西先导区的建设以及岳麓学府良好的人文环境和自然环境，越来越备受置业者的青睐；东城尽管是老城区，但作为商业中心区，在区域竞争中，具有很强竞争力，并且随着区位和交通的升级、旧城区的改造，居住品质也正在改善。（四）影响置业的外部因素1.置业信息来源图16置业信息来源从置业者获取置业信息的来源渠道看，在各种媒介的比较中，排在第一位是长沙房地产联合网，比例为39.73%，与去年相比，比例上升了6.10%，充分显示出其在长沙房地产市场信息发布的权威性和门户地位，并且随着网络的进一步发展，影响力将有更大的扩展；其次是电视，比例为17.73，由于房地产市场目前的调整期，各大房地产开发商都加大了电视这一受众面广的媒介宣传；长沙楼市由于其直投等因素的作用，比例为15.89%；平面报刊在房地产开发商加大宣传投入的背景下，比例由去年的11.78%，略微上涨到今年的12.11%。2.置业关注因素图17置业关注因素从图17中容易看出，置业考虑的前三个因素为价格、交通和地理位置，比例分别为25%、14%以及13%。不难理解这种状况，置业者都追求房屋的质优价廉，价格是第一位，交通的便利和地理位置的优越，又能较好降低生活和工作成本。3.房屋装修的关注度图18房屋装修得关注度关于住房的装修情况，46.22%的被调查者倾向毛坯房，他们希望可以按照自己的方式个性化装修。29.36%的被调查者倾向购买现成的装修房，省时又省心，拿到房门钥匙就可以直接搬进去住，不用花时间和心思操心装修过程中的各种问题。24.42%的被调查者对住房的装修情况并没有明确的要求，关键是要对住房满意。四、2009年长沙房地产市场需求趋势基本判断政府政策的制定必须以市场为基础，才能切实有效，本次问卷调查，为政府制定房地产市场相关政策措施能提供良好的信息参考，并透视出当前市场的基本运行状况。从这次问卷调查中，市场呈现出以下几方面发展趋势：（一）市场需求依然潜力巨大。调查中显示有56.88%的置业者计划今年买房，这部分需求将在“经济适用房货币化补贴”等政策的引导下，得到良好的释放。同时市场上仍然存在一定比例的观望者，这部分人群将会随着楼市回暖迹象的逐步呈现、政府调控措施效应的明显显现以及开发商对市场采取的积极手段，增强市场信心、增大市场需求。（二）市场上的需求将仍以自住型为主。这种特征延续了长沙房地产市场惯有的特点-以自住和改善性购房为主要目的，而买房置业用于投资的较少。反映出长沙房地产投机较少、泡沫较小，市场比较稳健健康。（三）置业者买房仍然将倾向于购买90-120㎡的三居。调查显示大部分人居住在90㎡以下，购房的目的大多是为了提高住房面积、改善居住条件。所以，市场上90-120㎡的三居在市场仍然具有较强的竞争力。市场的实际需求与国六条要求的90㎡以下户型供应量应占总供应量的70%以上仍然存在较大的矛盾，这一趋势近几年仍将延续。（四）购房区域的首选依旧将是南城区域，但其他区域的选择倾向性正在加强。原先由于省政府南迁以及长株潭一体化等政策作用，导致南城在购房区域的选择中一枝独秀。但近年来，在政府注重区域平衡发展的思想作用下，河西先导建设区、东城的旧城改造等政策措施推行，其他区域的综合环境得到改善、区域竞争力得到增强，在这一背景下，置业者开始关注其他区域。（五）长沙房地产联合网在本区域作为房地产信息发布的权威性和宣传的主导型更加突出。从本次房交会的调查显示，大部分调查者都是通过长沙房地产联合网来了解置业信息，并且伴随网络的发展，这特征将更加突出，而一些传统媒介，影响比例都有一定幅度的降低。值得注意的是长沙楼市等直投刊物，在此次调查中，影响力明显的上升，说明大家都在关注这本专业性的刊物，范围越来越广泛。（六）随着政策进一步贯彻落实，棚户区改造对房地产市场的影响将逐步深入，效果也将逐渐显现；经济适用房货币化补贴政策也将更进一步显示出作为市场交易助推器的作用。(七)市场开始出现回暖迹象，尽管还有一定比例的观望情绪。从此次调查中发现，在当前的市场状况下，置业者对长沙房价的态度是理性的，并且有较大比例的受访者打算今年买房，结合今年1-5月长沙房地产市场呈现出的特征，说明长沙房地产市场在今年后期仍将延续前期的特征，逐步回暖、稳健发展。长沙地产市场调查消费篇：近1／3购房者非长沙人3个购房者就有1个外地人去年全市商品房累计批准预售751.40万平方米，去年全年累计实现商品房销售面积690万平方米，都谁买走了长沙的房子？除了长沙本地人外，株潭客、市州客正在成为支撑长沙房地产的重要消费力量。本次调查在回答长沙房地产消费人群结构中，“以长沙市本地消费人群为主，株潭地区的消费人群将显著增加，成为重要的补充部分的占50.75％。”在千万级特大城市大长沙呼之欲出的大背景下，住到省会长