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北京、天津上半年房地产市场研究报告2016年7月目录一、政策研究···························3-9二、北京市房地产市场······················10-331.北京商品住宅市场·······················10-262.北京商业办公市场·······················27-33三、天津市房地产市场······················34-461.天津商品住宅市场·······················34-412.天津商业办公市场·······················42-4623一、政策研究4房贷再降“门槛”，效果有待观察央行和银监会2月1日联合发布通知，再次降低非限购城市房贷“门槛”。通知称，在实施不“限购”措施的城市，首套房商业贷款原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5%。执行限购的城市北上广深等一线城市不受该政策的影响。银行放贷要恪守上限，月供还款额不能高于家庭月均可支配收入50%。即使银行首付降至二成，但每个家庭月均可支配收入是明确的，可贷款额是既定的，银行有可能无法向购房家庭发放更多贷款。政策效果有待市场观察：房贷利率并未降低，降低首付甚至会带来还款压力增加；月供增加，以及未来家庭可支配收入增加预期不乐观的压力，购房家庭也未必敢向银行贷款；对于去库存的方式,单靠降低房贷门槛作用有限。应该多措并举,陆续打出降房价，减税费等“组合拳”，要靠产业布局和公共资源分配的调整。5北京调控政策释放信号，新出让土地恢复70／90政策3月31日，北京市再挂昌平两宗地块，但最重要的是，地块挂牌文件的第五条明确写到：“本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。”70／90政策再次正式回归市场。此次北京通过土地挂牌释放的政策信号，依然是和上海最严限购政策的步调保持一致。前不久上海发布的楼市新政就提出，“提高商品住房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（供需矛盾突出的郊区，供应比例提高到70%）。”政策分析：I.70/90政策的出台对刚需群来说无疑是一大利好。目前，北京地价飙涨，开发商为了实现利润率不得不把项目产品高端化，以致五环以内再无刚需，这一政策的实施可以在土地供应量有限的情况下，增加商品房的套数，以尽可能满足刚性需求。II.政策对豪宅市场也是一大利好，因为豪宅项目一般都是大户型。现在，中小户型占比达70%，大户型就稀缺了。信息来源：CRIC房价北京6北京2016年棚改项目名单出炉信息来源：中国房地产报3月9日，北京市政府官方网站首都之窗发布《北京市2016年棚户区改造和环境整治任务》通知，公布2016年棚户区改造项目的详细名单。其中涉及全市危改、棚改、平房修缮等项目335个。其中包括196个储备计划项目。2016年计划改造户数40258户。在今年的棚改项目中，在各行政区的棚改储备项目当中，出现很多老牌开发商的身影。仍然以央企和国企为主。在东城区与西城区的棚改储备项目中，实施主体或建设单位名单中，包括首创、金隅、住总、华润置地、金融街控股、北京城建等多家央企和国企。首创将参与东四三至八条平房修缮项目和朝阳庵项目新增棚户区改造项目。金隅集团将参与东城区南锣鼓巷周边平房修缮项目以及房山区金隅窦店科技园棚户区改造项目。华润置地（北京）股份有限公司将参与西城区横二条危改项目。金融街控股将参与西城区闹市口住房和环境改造工程平房修缮。7京津冀五年内不再新增建设用地，抑制土地财政5月3日，国土部与国家发改委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015～2020年)》。《规划》提出，将通过建设用地“减量瘦身”，倒逼城市功能提升，不再安排新增建设用地，北京顺义东部等13片耕地，将划入永久基本农田。《规划》划定了减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区，明确了各区土地利用原则和利用导向，鼓励将存量建设用地转化为生态用地，而存量挖潜区不宜再进行高强度大规模建设，区域建设用地以存量建设用地结构和布局调整为主。增量控制区不宜进行大规模开发建设，重点保障基础设施和公共服务用地，控制区域新增建设用地。政策分析：抑制土地财政及房产过剩，减少地方对房地产的财政依赖。对京津冀地区尤其是环京地区目前监管不到位及投资过剩的纠偏；存量建设用地在结构上应该保障重点基础设施及公共服务配套，应以引导人口产业合理集聚作为当前的首要任务。信息来源：新浪房产8北京通州迎史上最严限购令信息来源：中国经济报5月5日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市通州区人民政府联合发布通知，宣布通州区商务型公寓和商业、办公（含商务办公和配套商业）项目限购。出售对象为居民家庭的，必须符合以下条件之一：1.没拥有住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）或单身人士。2.已拥有1套住房的本市户籍居民家庭。3.在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年（含）以上的非本市户籍居民家庭。同时，通知明确，通州区新建商业、办公项目应当按照规划用途销售，只能出售给企事业单位、社会组织等，且上述单位购买后再出售时，仍须出售给企事业单位、社会组织等。政策分析：此政策总体上是比较严厉的，这使得后续外来人口的购房权利在快速消退。此前北京通州副中心建设下，部分投资投机客瞄准市场机遇，积极购房，进而转手套利。但现在来看，此类物业的投资价值在弱化。而且此次北京通州限购政策明确，如果购置此类住房，那么后续“查房”方面，也要计入住房持有套数，这可能会影响有购房资格群体换房的需求。考虑到这一点，部分购房者会更谨慎。9国务院新政鼓励住房租赁发展，允许商用房改建用于租赁信息来源：中国经济报6月3日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作，并从培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管六个方面提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。政策中关于土地权属的一项调整：“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。”政策分析：1.从商业物业的业主来说，对原有商业进行部分改住，维持部分商业经营面积，引入联合办公等复合业态，有助于构建新的生态系统，提高物业收益坪效，对抗电商冲击。2.从企业角度来看，企业拿到商业用地或者公建用地之后，如果用于租赁，就可以按照民用水电气去收取，这样可以调整前期一些地块规划不合理的情况，也令这部分商业和公建土地库存得到去化。10二、北京市房地产市场1.北京住宅市场2.北京商办市场11住宅用地供应：上半年北京总计供应含居住属性用地7幅（不包括F2）序号土地名称区域地址土地属性规划用地面积(㎡)总建面积(㎡)容积率公告日期出让底价(亿元)备注1京土整储挂(兴)[2016]001号北京市大兴区黄村镇四街、五街、六街村项目DX00-0208-6001等地块大兴黄村镇R2二类居住、U17邮政设施、B4综合性商业金融服务业、A33基础教育用地451961205992.661.1526.0自住房回购价格175002京土整储挂（门）[2016]004号北京市门头沟区龙泉镇MC00-0003-0026等地块（原门头沟区城子大街国有资源整合改造升级地块）门头沟龙泉镇B1商业用地、F1住宅混合公建用地及A33基础教育用地826252631903.191.2026.33京土整储挂(昌)[2016]007号北京市昌平区南邵镇（昌平新城东区六期（东））0302-57地块F1住宅混合公建用地（配建公共租赁住房）昌平南邵镇F1住宅混合公建用地8934717869423.3121.3“7090”政策4京土整储挂(昌)[2016]008号北京市昌平区南邵镇（昌平新城东区六期（东））0302-70地块F1住宅混合公建用地（配建公共租赁住房）昌平南邵镇F1住宅混合公建用地8373316746523.3120“7090”政策5京土棚改招（平）[2016]001号北京市平谷区府前街旧城棚户区改造项目（一期）平谷平谷区府前街棚户区改造43505865202.54.15招标6京土棚改招（东）【2016】001号东城区望坛棚户区改造项目土地东城南二环外，永定门桥东南侧，紧邻北京南中轴线R2二类居住、A33基础教育用地46590013500003.74.25招标7京土整储挂(延)[2016]011号北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地延庆延庆镇东关村R2二类居住713731570212.24.296.95住宅用地不包括F2属性用地12住宅用地不包括F2属性用地7562341住宅用地供应：上半年北京总计供应含居住属性用地7幅（不包括F2）序号土地名称区域土地属性占地面积(㎡)建设用地面积(㎡)总建面积(㎡)成交日期成交总价(亿元)溢价率（%）成交楼板价(元/㎡)配建每亩地价（万元/亩）受让方1京土整储挂(兴)[2016]001号北京市大兴区黄村镇四街、五街、六街村项目DX00-0208-6001等地块R2二类居住、U17邮政设施、B4综合性商业金融服务业、A33基础教育用地大兴商住（R2、B4）45196451961205992.23395032339自住房15000㎡5753绿地2京土整储挂（门）[2016]004号北京市门头沟区龙泉镇MC00-0003-0026等地块B1商业用地、F1住宅混合公建用地及A33基础教育用地门头沟商住（F1）82625826252631902.2639.485015001公租房50000㎡3185中骏3京土整储挂(昌)[2016]007号北京市昌平区南邵镇（昌平新城东区六期（东））0302-57地块F1住宅混合公建用地（配建公共租赁住房）昌平商住（F1）89347893471786945.531.955017880公租房114700㎡2384招商地产4京土整储挂(昌)[2016]008号北京市昌平区南邵镇（昌平新城东区六期（东））0302-70地块F1住宅混合公建用地（配建公共租赁住房）昌平商住（F1）83733837331674655.53050179142389招商地产5京土棚改招（平）[2016]001号北京市平谷区府前街旧城棚户区改造项目（一期）平谷住宅（棚改）4350534608865205.9预估成本9亿元；投资利润率15%；平衡商品房区政府定价，亏损政府承担北京城谷恒泰6京土棚改招（东）【2016】001号东城区望坛棚户区改造项目土地东城住宅（棚改）4659003680013500005.19预估成本299亿元；投资利润率15%；回迁房不低于4500套北京城建7京土整储挂(延)[2016]011号北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地延庆住宅（R2）71373713731570216.210.43506639自住房31500㎡974北京天润诚泽13住宅用地成交：上半年北京总计成交7幅含居住属性用地7幅（不包括F2），其中2幅为棚改项目以招标方式成交14住宅用地成交：5月份北京成交4幅住宅用地，其中2幅为棚改项目招标方式成交，另2幅为F1综合用地，本月无住宅用地供应75623412015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2015年11月2015年12月2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年05月2016年06月供应套数1346910260889491966151117375468643308129510082369827成交套数8924131391163681088496898114254