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青岛崂山区市场调研报告后市分析崂山区房地产综合分析崂山区房地产市场概况崂山区概况崂山区概况崂山区地理交通•地理位置：崂山区位于青岛市东南部，总面积389.34平方公里（市内四区总面积的2.26倍），海岸线长103.7公里。•交通便利：海尔路、青银高速、松岭路、深圳路、滨海大道等干线是进出青岛的主要通道，区域交通网完善，路况较好。•资源状况：区内以山地和丘陵为主，拥有高科技工业园、海尔路商务区、滨海高教区、石老人国家旅游度假区和崂山国家级风景名胜区。崂山区概况崂山区青银高速海尔路松岭路滨海大道人口----人口分布情况•崂山区辖中韩、沙子口、北宅、王哥庄4个街道办事处。•人口密度低：崂山区全区户籍人口23.09万人，平均593人/平方公里，与青岛市区2500人/平方公里相比人口密度较低。主要原因是崂山区面积大、山地丘陵多。•中韩街道办是崂山区政治、经济、文化中心：紧邻市南市北区，旅游资源丰富，区域居住成熟度高，配套齐全，交通方便，人口数量最多,人口密度最大。其它区域地形山地和丘陵较多，主要为本地农村人口居住，移动性差，人口密度小。崂山区概况（数据来源《青岛崂山06年年鉴》）人口----统计分析年份户籍人口出生率死亡率自然增长率2005年21.46万9.39‰6.41‰2.98‰2006年21.98万9.43‰5.74‰3.69‰2007年22.39万11.30‰6.18‰5.12‰2008年23.09万10.24‰5.87‰4.37‰•崂山区人口自然增长率为4.37‰，远高于市内四区平均0.19‰的增长率；•崂山区实际户籍人口年增长为18.6‰，远高于同年的人口自然增长率，判断崂山区同青岛其他区域一样，外来人口入住成为人口增长的主要原因；•与房地产销量大增比较，崂山户籍人口增长缓慢，判断为本市改善性及投资性住宅偏多。崂山区概况（数据来源于崂山区统计局）经济发展----三大产业发展①全区经济稳步增长。据初步测算，2008年全区实现生产总值（GDP）262.90亿元，同比增长7.2%。其中，第一产业完成增加值4.33亿元，下降14.3%；第二产业完成增加值152.34亿元，增长6.2%；第三产业实现增加值106.23亿元，增长10.0%。产业结构不断优化。三次产业所占比重呈现出“二降一升”的特点。第一产业下降0.2个百分点，第二产业下降1.77个百分点，第三产业提升1.97个百分点。三次产业比例关系由上年的1.85:59.72:38.43调整为1.65:57.95:40.40。②崂山区整体经济位居市内七区第四名，经济增长方式需进一步转变；经济结构性矛盾较为突出；服务业发展动力不足；企业抗风险能力有待提升；经济社会发展进程中还存在着一些制约因素。崂山区概况（数据来源于崂山区统计局）经济发展----工业和特色经济情况①08年全区实现工业增加值140.44亿元，增长6.7%，市内七区只落后于城阳与黄岛区，工业依然保持较快发展。②旅游经济发达：崂山旅游文化节、北宅樱桃节、青岛国际啤酒节，08年接待海内外游客620万人次，增长7%。全年实现旅游收入28.67亿元，增长12.0%。③会展经济：全年青岛国际会展中心共举办展会活动76个、累计使用展览面积81万平方米、接待国内外来宾196万人次，同比分别增长7%、6.6%、12%。崂山区概况（数据来源于崂山区统计局）经济发展----居民消费情况①2008年城市居民人均可支配收入22545元，增长14.0%；人均消费支出13595元，增长7.8%；城市恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）39.2%。②农民人均纯收入9853元,增长13.6%；人均生活消费支出7513元，增长8.0%，农村恩格尔系数38.1%。崂山区概况（数据来源于崂山区统计局）经济发展小结在青岛市东部宏观发展方向的指导下，崂山区全力向新型经济发展，高新技术产业、旅游业和现代服务业已经确立为崂山区未来发展的三个重点产业。产业结构的不断优化升级，将为崂山经济发展带来战略性转变，提供新的机遇。崂山区概况规划建设青岛市07年确立了“依托主城、组团布局、拥湾发展、轴向辐射”的发展战略，着力构建“一主三辅多组团”的城市框架，将崂山的功能定位为旅游度假区、城市辅中心和高新技术产业研发孵化基地，重点发展现代服务业。崂山区概况规划建设----商业配套建设①崂山区建区15年来，商业设施落后、群众生活不方便的问题十分突出，加快商贸设施建设，完善城市功能，就成为了区委、区政府始终关注的问题。②经过多年的努力，2009年，总面积8.5万平方米的丽达购物中心、乐天玛特超市等3家大型商业设施投入运营，全区新建成商务楼宇7个，商务楼宇总面积达116万平方米，入驻企业近千家，商贸业和总部经济发展取得了重要突破。③从长远角度讲，目前永新国际广场、利群崂山购物广场、金岭尚街、大拇指商业广场项目等一批商贸项目正在抓紧建设，崂山将逐步形成海尔路南端、中心轴线广场、辽阳东路“三大商圈”，总商业面积将达100万平方米。这里特别要提到的是，近期我们新签约了总投资达78亿元的21个现代服务业项目，其中商贸服务业项目投资额达到48亿元，友利世纪担保公司、华诚保利影院等多个项目填补了区内服务业项目空白，将进一步凸显崂山的经济发展活力和城市魅力。崂山区概况（数据来源《慕建民畅谈崂山区2010年大项目建设》）规划建设----崂山科技城建设①青岛崂山科技城是崂山区打造青岛高新技术产业核心区的重要载体，规划了创业谷、科技谷、创智谷三个部分，总面积42平方公里（西起科苑经一路和海尔路，东至滨海公路、崂山风景区，南起辽阳东路，北至308国道、科苑纬四路至石岭子），其中创业谷和科技谷的规划已经通过市政府审批，创智谷规划也由市城规委通过，等待市政府审批。②关于科技城的规划建设，主要在三个方面侧重：一是抓好基础设施建设，通过实施株洲路产业区环境改造工程、6条道路的配套工程，以及深圳路打通和海湾青岛接线端海尔路立交桥工程，切实为科技城配套好发展环境。二是抓好专业园区建设，启动国家海洋生物产业基地、国家级通讯产业园、东元软件园的建设，加快培育一批销售收入过10亿元的骨干企业和销售收入过百亿元的专业园区，推动科技城的园区化、专业化、特色化发展。三是提高产业集群能力，积极推进生物产业园总投资25.4亿元的16个项目建设，加快中科院兰州化学物理研究所等7家国家级科研院所的建设和成果转化，切实提高研发、孵化和产业化能力，推动产业集群化发展。崂山区概况（数据来源《慕建民畅谈崂山区2010年大项目建设》）①据悉，正在编制的《青岛市金融业发展总体规划》将提出重点建设崂山金融商务区。为此，我们也把金融商务区建设作为发展现代服务业的一个重点，完成了青岛崂山金融商务区发展设想及规划方案，具体位置在海尔路南段、啤酒城周边，规划面积1.9平方公里。②目前，包括中信万通、建行青岛分行、深圳发展银行以及中国出口信用保险公司山东分公司等35家金融机构落户崂山，相关金融监管部门和一批重点银行也正在或计划入驻，可以说，崂山金融商务区的集聚效应已经初步显现。③2010年我们初步计划：一是尽快落实商务区的规划。按照1.9平方公里核心区和周边约20平方公里辐射区的规划设计，完成商务服务区、后台服务区等功能区的详细设计，尽快上报审批。特别是要结合金融商务区特点，做足地下空间利用的文章，超前做好地下交通设计，拓展发展空间。二是注重高端金融业态的引进。金融商务区建设能否成功，关键要看能否引进建设一批高端金融业态。在前段时间签约的21个项目中，有海鼎投资担保、友利世纪担保、中原证券、兴业证券等4个金融项目，特别是友利世纪担保公司，是全省第一家中外合资的担保公司。下步，崂山还将继续引进银行类、证券类、保险类和监管类“四种金融高端业态”，引进有实力、信誉好的风险投资公司等其他金融类企业，不断壮大金融业发展规模，加快活跃资本市场，切实推动经济发展。三是进一步做好服务设施配套。加快青医附院东院扩建工程建设，规划建设“金领人才”高端公寓，逐步完善提升商贸、教育、文化等设施配套，切实改善高端人才工作、居住、生活环境，为金融商务区发展实施全方位、精细化的配套服务。规划建设----崂山金融商务区崂山区概况（数据来源《慕建民畅谈崂山区2010年大项目建设》）规划建设----后期规划崂山区全力打造青岛高新技术产业核心区、国际旅游度假区和现代服务业聚集区。崂山区概况①青岛高新技术产业核心区其中崂山科技城是打造高新技术产业核心区的主阵地，崂山科技城包括原崂山高科园、张村河两岸居住片区、枯桃花卉产业片区、高科园拓展区四个片区，面积约42平方公里。为完善科技城的基础设施，今年政府将完成产业区六条道路建设，形成商住、娱乐、餐饮等城市功能。全力打造一个融都市型、人文型、生态型为一体的青岛东部科技新城区。②国际旅游度假区崂山区将围绕创建国家5A级旅游景区，不断提升崂山风景区的管理服务水平，加强基础设施配套，全面启动客服中心的规划建设，实施旅游通道改造工程，开发“海上看崂山”旅游线路，彰显海上名山的独特品质和魅力。进一步完善石老人旅游度假区功能，全力抓好小麦岛等重点旅游项目的建设。此外，还要办好青岛国际啤酒节和崂山论道活动等名牌节庆活动，规划建设----后期规划③现代服务业聚集区崂山区将形成“一个广场、两条产业带、两个商圈”和一批特色街区的现代服务业发展格局。崂山区概况娱乐休闲广场科技大道世纪广场商圈“一个广场”：世纪广场、大剧院、博物馆、会展中心、永新国际、弄海园组成市民休闲娱乐广场。“两条产业带”：1、海尔路为主轴的金融商务带；2、滨海大道为主轴的科技大道。“两个商圈”：1、世纪广场为中心，通过对啤酒城、山东头及海尔路南端的拆迁改造，形成以新啤酒城、利群购物广场、大拇指商业广场为主体的商圈。2、依托高科园建材城、好一家家居广场、百安居装饰城，在大小埠东周边形成以新型建材、家居装饰为特色的新商圈。规划建设----发展规划崂山区发展规划“一个中心区、两条产业带、三个辅助中心。”崂山区概况“一个中心区”：即以中韩街道办事处为中心，集中发展科技、服务、教育、会展、商贸等第三产业，成为以科技教育、商贸、生活居住为主要功能的区域；“两条产业带”：一是向北宅方向延伸建成面积达16平方公里的青岛市高新技术产业带；二是以滨海旅游线为基础，建设石老人国家旅游度假区、沙子口旅游经济带、崂山风景名胜区、王哥庄滨海度假区为整体的崂山滨海旅游经济带；“三个辅助中心”：即以沙子口、王哥庄、北宅三个街道驻地集中改造建设为重心，形成一定规模的辅助中心。规划建设----住房建设布局一线、七片“一线”即香港东路沿线滨海区；“七片”即村庄改造项目较为集中的麦岛片区、山东头片区、大小埠东片区、北村片区、张村河南片区、朱家洼午山片区和四姜一湾片区。其中涉及村庄改造的项目已经陆续开始。崂山区概况规划建设小结崂山区在城市形态上已逐步融入青岛中心城区。主城区功能逐渐完善、优化，并且向东、向北延伸，提升城区的发展空间；在产业发展上呈现出以高新技术、旅游和现代服务业为主导的城市经济的显著特征。在整体青岛大规划的指引下，崂山区将发挥自身优势，带动整个青岛东部区域的发展。后市分析崂山区房地产综合分析崂山区房地产市场概况崂山区概况崂山区房地产市场概况崂山区域特征描述•物业形态丰富：崂山区地理位置优越，具有丰富的山景海景资源；区域面积大，土地资源丰富；区域跨度较大，各板块所拥有的自然资源及交通路线各不相同，因此使得崂山区房地产市场的物业形态丰富多样，包含了普通住宅、酒店式公寓、别墅、写字楼、商业、等多种物业形态。•道路状况好：由于崂山区是新区，其规划起点高，大多干道为双向六车道，部分双向八车道。•楼盘档次高：多为高档楼盘，别墅项目多，物业品质高，售价高，大多为精装修楼盘。•生活配套不齐全：崂山商圈暂未形成，缺少基础的生活配套，居民生活不便。•市政基础配套好：城市规划起点高，基础配套例如水、电、通讯等设施相对科学完善，市政配套例如青岛大学、中国海洋大学、艺术馆、国际会展中心、海洋极地世界等，对规程