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高碑店市房地产市场调研报告Feasibilityreports市场研究部2012.3目录一、高碑店市现状及发展潜力研究1、城市概况2、发展现状及规划3、经济现状4、人口发展及预测二、高碑店市土地市场发展情况三、高碑店市房地产市场发展情况1、整体发展特点2、典型项目分析3、客户需求及特点4、供求量及价格预测5、房地产市场总结四、高碑店市工业发展情况五、是否可进入高碑店的建议一、高碑店市现状及发展潜力研究1、城市概况高碑店市是经国务院批准的对外开放城市，位于河北省中部，地处北京、天津、保定三角腹地，总面积672平方公里，总人口58万，城市建成区面积25平方公里，市区人口15万人。是河北省重点培育的12个新兴中等城市之一，是环渤海都市圈的主要市县之一。高碑店市是全国文化、体育双先进县级市；连续两年被评为全国最具投资潜力的中小城市百强之一。高碑店市辖5乡、5镇、4个办事处，5乡是：梁家营、辛桥、东马营、肖官营、张六庄；4镇是：泗庄、新城、方官、辛立庄；4个办事处是：和平、东盛、北城、军城。高碑店市高碑店市自然条件优越，土地肥沃，淡水资源充足，物产丰富，农业基础坚实。被国务院列为淮海农业综合开发试点市和油料生产基地、国家商品粮基地，畜牧业已成为农业发展的第一大产业，是京津生猪活储基地。高碑店市工业基础雄厚，拥有汽车制造、食品加工、箱包加工、炉具铸造、建筑建材五大支柱产业，建成铸造、风机、水泥、化工、建材、炉具、箱包等八大企业集团，基本形成了完整的工业体系和特色经济框架。高碑店市商贸发达，现拥有商业服务网点46个，集贸市场31个，商品品种齐全，货源充足。高碑店市对外经济技术合作发展迅速，通过引进技术、利用外资取得了明显的经济效益和社会效益。省级经济技术开发区已初具规模，为更大规模和范围的合作提供了广阔的发展前景。一、高碑店市现状及发展潜力研究2、城市发展现状高碑店市现状一、高碑店市现状及发展潜力研究2、城市发展现状高碑店市现状高碑店市城市总体规划(2008—2020年)发展方向：高碑店市提出将城市建设成为实力雄厚、环保宜居的现代化中等城市的目标，进一步优化空间布局，完善城市基础设施，做强城市经济。第一，优化空间布局，构建现代化中等城市发展框架。重点将京珠高速公路以西的西部城区建设成为以生活居住、商贸金融为主的综合生活区。依托将建的京武客运专线站场，新建以高新技术产业、商贸服务为主的东部新区。第二，完善城市基础设施，提升城市综合功能。同时，在规划期内改造22个城中村。第三，利用城市基础、区位优势，规划建设四大基地。依托汽车、箱包、机械制造、食品饮品、新型建材等支柱产业，建设工业制造基地；依托商贸传统优势和北上南下、东联西进的区位交通优势，建设覆盖华北、辐射全国的商贸物流基地；借助周边白洋淀、温泉城等旅游资源，完善居住、餐饮、休闲、娱乐设施，打造旅游中转基地。第四，利用交通枢纽，京石高速铁路线，以此拉动本市的经济。一、高碑店市现状及发展潜力研究2、城市发展规划高碑店市未来发展方向是“东移北扩”，从北向南依次建立行政区、商业区和居住区。居住区行政区商业区一、高碑店市现状及发展潜力研究3、经济状况2009年高碑店市主要经济指标始终保持两位数增长。全市生产总值完成106.2亿元，增长13%；全部财政收入完成4.07亿元，增长21.4％，其中一般预算收入完成2.04亿元，增长28％；城镇固定资产投资完成24.7亿元，增长161%；城镇居民人均可支配收入14310元，增长11.2%；农民人均纯收入5580元，增长10.9%。到2015年高碑店市生产总值达到250亿元，年均增长15%，全社会固定资产投资达到175亿元，年均增长32%，其中城镇固定资产投资达到151亿元，年均增长32%。城镇居民人均可支配收入达到30000元，年均增长13%，农民人均纯收入达到12000元，年均增长14%。2007-2011年高碑店市GDP情况84941061221367%9%13%15%12%030609012015020072008200920102011年度GDP（亿元）0%5%10%15%20%增长率GDP(亿元)同比增长率2007-2011年高碑店市人均可支配收入107551256814310162131828812.4%16.8%11.2%13.3%12.8%04000800012000160002000020072008200920102011年度人均可支配收入（元）0%3%6%9%12%15%18%增长率人均可支配收入(元)同比增长率高碑店市近几年经济增长速度较快，城镇居民人均可支配收入以年均13%的速度逐年增加，居民的购买力和消费水平明显提高。一、高碑店市现状及发展潜力研究3、经济状况高碑店市经济基础较好，发展迅速，市区中心遍布购物广场、酒店、品牌服装店、苏宁电器、肯德基等。一、高碑店市现状及发展潜力研究4、区位交通分析：高碑店市优越的区位环境促进了目前高碑店市经济的大繁荣，交通的便捷加快了城市现代化的进程，同时，距离北京、天津相对较近，对房价的增长有较大影响。高碑店市北距北京80公里，东距天津134公里，南距保定60公里。107国道、京广铁路、京珠高速公路纵贯市境南北，112国道横穿市境东西，京郑高速铁路客运专线已确定在高碑店设站，省级公路四通八达，区位优势明显，是京南保北重要的交通枢纽和人流物流中心。京石高铁112国道107国道京广铁路京珠高速高碑店站一、高碑店市现状及发展潜力研究5、人口发展及预测高碑店市辖5乡5镇4个办事处，共442个行政村。总人口58万人，城市建成区面积25平方公里，市区人口15万人，人口自然增长率6.74‰。高碑店市近几年人口稳步增长，预计到2020年城区人口将达到35万。预测：随着高碑店经济的发展，富裕乡镇的人口到高碑店市购房置业的逐年增多以及市区内常驻和流动人口的增加，预计在今后几年高碑店房地产的需求量将逐年加大。高碑店市人口增长情况57.1757.5657.9558.3455.45656.657.257.858.45959.62008200920102011年度人数（万人）高碑店市人口数二、高碑店市土地市场发展现状1、土地市场现状2010年高碑店市住宅用地成交情况（部分）2010年高碑店市出让的住宅用地均价32万元/亩，楼面地价平均为191元/㎡。2010年高碑店市住宅用地成交量约为880亩，这将产生约150万平米的商品住宅供应量。土地位置土地面积（亩）容积率成交价（万元/亩）受让人楼面地价（元/㎡）成交时间科苑北路西侧31219保定隆和房地产开发有限公司1422010-05-21市光华路东侧862.521河北创世房地产开发有限公司1262010-07-07市迎宾路北侧、五一路东侧、光华路西侧552.525隆基泰和实业有限公司1502010-07-07市迎宾路北侧、五一路东侧422.533隆基泰和实业有限公司1982010-08-06市迎宾路南侧952.521河北创世房地产开发有限公司1262010-10-08市迎宾路北侧、育才路西侧382.887保定腾盛房地产开发有限公司4662010-12-06市纬八路北侧602.320汇通路桥建设集团有限公司1302010-12-10二、高碑店市土地市场发展现状1、土地市场现状土地位置土地面积（亩）容积率成交价（万元/亩）受让人楼面地价（元/㎡）成交时间纬八路北侧、光华路西侧282.266汇通路桥建设集团昆仑房地产开发有限公司4502011-12-19高碑店市五四路南侧222.578—4682011-12-01团结东路南侧582.566—3962011-06-28世纪大街北侧、广安街西侧602.566—3962011-06-28107国道西侧、京广铁路东侧92.564河北景阳房地产开发有限公司3842011-09-06世纪大街南侧442.266—4502011-05-30107国道西侧、光明路南侧182.267（燕赵熙府项目）4572011-05-312011年高碑店市住宅用地成交情况（部分）2011年高碑店市出让的住宅用地均价65万元/亩，楼面地价平均为410元/㎡。与2010年相比土地出让价格出现大幅增长，均价和楼面地价均翻了一番。2011年全年住宅用地成交量约820亩，与上年相比小幅下降，这将产生140万平米的商品住宅供应量。三、高碑店市房地产市场发展分析1、房地产发展现状高碑店市房地产市场现状由于受三年大变样的影响，高碑店城市发展进程加快，旧城改造等项目的启动，使房地产市场在2008-2010年的供应量急剧提升，整体房地产市场处于上升阶段，现在市场整体均价在3400-4100元/平米，高层项目均价为3400元/平米，多层电梯洋房均价为3900元/平米，而且2011年全年房价处于平稳状态。目前市场在售项目大部分是在2009-2010年入市项目的后续开发，高碑店市在售项目将不低于30个，部分项目已是尾盘，还有一些项目是一期售完，二期还未销售。受房地产调控及市场低迷的影响，高碑店市多数项目近几个月销售受阻，库存量显著增加，部分项目推迟开盘或者暂停施工。预计今年高碑店市房地产供应量将会迎来一个高峰。高碑店市房地产市场起步较晚，产品档次低、配套设施不完善，物业服务不到位。市场供应量和成交量处于低位，但近两年增长较快。据了解从2001进入商品房阶段到2006年市场多为零散产品，规模小，品质低，从2009年到2011年，房地产总体放量开始增大，市场上在售楼盘数量过多，位置相近，同质化比较严重，楼盘产品品质及景观规划等还有很大上升空间。高碑店市项目的开发商绝大多数是本地企业，除了隆基泰和集团属于大型开发商以外，其他基本上都是只有一至两个项目的当地小型开发商，目前还没有国内知名的大开发商介入。城市东部城区不断扩大，新建项目不断涌现，并且档次逐步提高，属于新开发热点区域。近两年高碑店房地产市场发展迅速，商品住宅供应量大幅增加，但受调控大环境影响房价2011年到现在基本没有变化。购房者以本地客户为主，购买目的主要是自住，投资需求很少。产品档次较低，同质化严重。开发商多数都是本地的小型房地产公司，目前还没有知名房企进入。三、高碑店市房地产市场发展分析1、房地产发展现状二手房市场现状高碑店市房地产市场发展相对滞后，二手房市场也是刚刚起步，市区分布着少数几家二手房中介。通过调研得知，本市近几年新建小区的二手房价格与新房售价基本相当，十几年前建的单位家属院二手房价格比新房价格低200元/平米左右。三、高碑店市房地产市场发展分析2、典型项目分析高碑店市区目前约有30个房地产项目，在售楼盘多数分布在107国道、世纪大街和东部新区三个区域。预计未来两年高碑店市商品住宅供应量将超过250万平米。世纪公园景阳丽都燕赵熙府盛祥嘉苑富泰城世纪花园金阳佳苑毕加索家园尚东城天阔三期万和城中铁建安国际公寓京港国际金阳佳苑林雨国际公元大道高碑店市部分在售楼盘分布图三、高碑店市房地产市场发展分析2、典型项目分析1、林语国际项目名称：林语国际项目位置：团结东路交光华南街路南开发商：河北元和房地产开发有限公司建筑面积：20万平米楼型：小高层、高层入市时间：一期2009年开始销售主力户型：三室115、138平米；二室80--95平米销售均价：4250元/平米销售情况：一期已售馨，二期在2011年3月开始销售客群分布：本市客户为主项目卖点：1、总体建筑风格为现代风格，给人以大气、尊贵之感，属于高档小区。2、楼盘整体密度低，给居住带来舒适感，于盛景花园楼距问题形成了市场对比。3、大型地下智能停车场达到人车分流。4、园林景观设计注重细节，高碑店首家音乐园林情景社区。项目劣势：小区无会所及幼儿园，周边配套设施一般。三、高碑店市房地产市场发展分析2、典型项目分析2、燕赵熙府项目名称：燕赵熙府项目位置：107国道西侧，交通局南开发商：高碑店鑫远房地产开发有限公司建筑面积：36万平米楼型：多层、高层入市时间：2010年10月主力户型：三室110-125平米，二室70--90