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龙岩象屿物流园项目市研及定位建议报告2011年04月20日谨呈：龙岩象屿物流园区开发有限公司第一部分区位分析–龙岩市概况–项目简介第二部分市场分析–龙岩专业市场分析–龙岩宏观经济分析–项目潜在目标消费群体调研及需求分析报告内容结构第三部分基地分析–重点在建竞争项目分析–项目周边楼盘分布–本项目优、劣势分析第四部分项目总体规划构思–国内相似案例分析–本项目家居建材市场可行性分析–项目定位建议–业态规划及景观设计建议–项目开发建设建议区位分析龙岩市概况区位分析图A-01龙岩是距离厦门最近的内陆城市，也是海峡西岸经济区延伸两翼、拓展腹地的交通枢纽与重要通道。龙岩市区位•龙岩地区基本情况•龙岩地处闽粤赣三省交界，总面积19028.3平方公里，占全省土地面积的15.7%。•龙岩是福建省水泥、煤、铜等原辅材料和农林产品重要生产基地，亦是闽粤赣地区的物资集散地。•龙岩也是海峡西岸经济区延伸两翼、拓展腹地的交通枢纽与重要通道。•龙岩地区城市规划目标•闽西政治经济文化教育中心，海峡西岸经济区西南翼经济枢纽•冶金、烟草、机械、能源、建材、环保、现代制造业基地•生态型山水园林城市•龙岩地区城市发展战略•南拓、西进、北扩龙岩市概况•未来的城市副中心根据龙岩政府规划，将来所有新建改建的楼堂馆所都要往东肖片区集聚。目前龙岩大道已建广电中心、体育中心、商检大厦、8+1”工程中的市政大厦、博物馆、烟草大厦、会展中心、公安局110指挥中心，交通大厦、国税大厦、法院审判大楼及德兴集团五星级宾馆2年内均要落成投入使用，龙岩高端行政商务居住文化休闲资源齐聚此地。龙岩市概况区位分析项目区位简介•项目地基本情况地块位于龙岩市东肖镇洋潭村，紧邻漳龙高速公路南边，龙腾路以东，省道203线西侧。地块位于龙岩市东肖镇洋潭村，紧邻漳龙高速公路南边，龙腾路以东，地块属于龙岩市经济开发区，距龙岩新市府约3公里路程。地块地理位置优越，交通十分方便，水、电、通讯均有保障。项目简介周边信息：A-04漳龙高速公路龙岩大道省道203城市规划路•项目建设用地周边有城市主干道龙岩大道、省道203及城市规划路穿过，另外漳龙高速公路龙岩出入口紧邻基地北侧。•地理位置优越，交通便利，可达性好。项目现状龙岩象屿国际商贸物流园整体规划项目占地面积14.558万平方米，规划总建筑面积23万平方米，分两期开发运营，一期开发为建筑面积8.3万平方米的家居建材物流板块；二期规划为大型商业商务配套形态，建筑面积约为14.7万平方米，是一个集休闲购物、餐饮娱乐、商务办公等业态为一体的大型SHOPPINGMALL.项目规划总用地面积145580平方米总建设用地面积145580平方米总建筑面积233000平方米地上建筑面积190000平方米地下建筑面积43000平方米计容建筑面积190000平方米容积率1.31建筑占地面积50763平方米建筑密度34.87%绿地率20%停车数1300个建筑指标效果图市场分析龙岩专业市场分析•1、超市类•（1）行业概况和布局•龙岩超市主要以本地企业为主，龙头企业为米兰春天及新华都辉业，目前尚无国际型连锁卖场。连锁卖场及标准超市共16家，其中米兰春天超市8家，新华都辉业超市5家，个体户超市3家，分别分布于曹溪路、九一南路、中山路、小溪路、闽西交易城、凤凰路、登高西路等商圈路段及居住小区。•一站式超市卖场、标准超市、便利店、连锁店、个体户食杂店五种类型，新罗区超市类型以中大型卖场和标准超市为主，尚无便利店、连锁店等模式。超市营业面积普遍较小，建筑形态较为落后，经营品种也较为单一。•（2）选址位置•一站式卖场选址位置一般在二楼及地下室，标准超市均为一层沿街店面式经营，个体户食杂店开设于居民区周边；目前米兰春天此类型超市选址逐渐与新华都辉业超市相似。•（3）赢利模式•1)入场费；2)条形码费，一个条形码费用约50元/个左右；3)陈列费＼堆头\端架费；（此费用根据产品的摆放面积、摆放位置而定）；4)厂家直销卖场从中收取差价5)卖场为商家统一服务的周年庆典、促销活动费用、宣传费；龙岩商圈分析——超市类•（4）客户群体•一站式卖场和标准超市针对的客户群体为新罗区市民；个体户食杂店满足邻里左右和临时购买者等群体。•（5）配套设施•卖场和标准超市均有一定的停车场，面积小，可满足消费者停车需求；卖场大多配有电梯，但无全部或正常运用；•市调分析：龙岩新罗区商超行业竞争激烈，人流量及地理位置是商超运营的主要因素。超市卖场牌点较紧张，经营良好；个体户超市难以发展，逐渐被大型超市整合；大型卖场拓张速度快，运营较稳定。由此可见，龙岩商贸逐步向规范化市场发展，一站式大型卖场契合龙岩消费需求，目前因城区人口消费受限，整体发展速度较慢。龙岩部分超市外景•2、百货类•（1）行业概况和布局：•龙岩新罗区百货共13家，其中中大型综合百货2家，小型综合百货11家，分别分布于中山路、九一南路、曹溪路、罗龙路等城区重点商圈。•经营规模有两种类型，一是5000平方米以下的小型百货，如三福、旺众、小李百货等，以经营服装、化妆品为主；二是1万平左右的大型百货，如麒丰百货、宝兴名店等，品种较多，接近现代百货的经营品种。龙岩的百货结构较为合理，以中低档为主，中高档为辅，也契合了这个城市的消费情况。最高档是宝兴名店，销售的品牌仅有为数不多的几个国际时尚品牌；中低档的如三福百货等是以国内品牌为主。•（2）运营模式•1）中大型综合百货少数产品为自营，其余为经销商租赁场地的形式；小型综合百货大都为自营，代销和直销两种模式；•2）经抽样6家百货调研得知，经销商租赁方式为一年一签,合同限定保底金额及点数。。•(3)客户群体•服务于新罗区常住市民,大型综合百货产品档次较高,服务对象为白领，上班族；小型百货服务对象为学生族,产品档次较低;••市调分析：新罗区百货卖场较少，但运营相对成熟，已形成浓厚的消费氛围,客户群体稳定,经营状况良好,普遍有拓宽经营的意向。龙岩商圈分析——百货类龙岩部分百货外景•3、电脑数码类•目前以惠海新大卖场和瑞达电脑公司为龙岩IT行业的龙头企业。•（1）行业布局•分布在西安南路、九一路、龙腾路、闽西交易城，其中以佳宝商城、闽西交易城数码电脑广场经营状况较好，主要集中在小区多、人口密集的路段。•（2）租金水平•各电脑城租金价格在15—80元/㎡/月，一般每两年按原有租金价格水平上递增10%，公摊包括物业费、保安费，水电费等（按平方数）统一由物业收取。•（3）辐射范围•佳宝商城、闽西交易城数码广场辐射龙岩市区、周边县城批发，而其他两家电脑城均以市区零售为主。其中市区零售和批发的客户是以回头客为主要消费群体，政府采购点也是通过各商户的业务关系和熟人关系来确定的。•（4）配套设施•四家电脑城均配有停车场，地理位置优越，交通便利，除嘉华电脑城外，商场硬件设施良好，环境良好，周边一般配备餐饮、休闲、有一定的商贸氛围，聚集一定的人气。龙岩商圈分析——电脑数码类•市调分析：•岩城电脑市场形成要素为：商场设施是否完善，停车场是否足够；配套服务是否到位；地理位置、交通条件是否方便，都成为顾客及经营商家选择的必备条件；目前电脑经营利润极为透明化，店租是经营者首要的考虑因素之一；市场的规模和现代化管理水平，从长远来看，单体市场规模将决定其竟争能力，规模扩大不仅可以降低单位面积铺面的投资及管理成本，也能为经营者带来实惠，而且有利于营造较好的购物环境及交易方式。同时，为商品提供足够发展空间，也需要规模来支撑。•龙岩电脑行业市场活跃，竞争激烈，商户各自独立经营。而电脑城的形成主要是以行业龙头先起带动作用，再不断吸引小型电脑商铺入驻，从而形成氛围的。龙岩部分电子市场外景4、建材类（1）行业布局宝泰桥、曹溪市场、莲花山、交易城以及红星玫凯龙一带。（2）经营现状目前生意较好的为红星美凯龙与交易城，相对两家位置较近，并且能吸引客户，品牌与种类齐全。并且经营规范化，并且都是租赁形式存在，商户承担的风险相对较少，因此大批知名商家都有入驻，当地的很多投资者都蜂拥而至。（3）客户群体龙岩区常住居民以及附近周边县镇常住居民。（4）赢利模式租赁租金模式，除了不进行扣点费用外，其余的与百货类相类似，交易城则是自发的租赁式承租，小区物业管理费用自理。龙岩商圈分析——建材类家具建材市场外景•红星美凯龙连锁集团自1986年创业以来，始终以建设温馨、和谐的家园，提升消费者的居家生活品味为己任，至今已在北京、上海、成都、天津、南京、长沙、南昌、济南、东营、常州、无锡、扬州、徐州、连云港、重庆开办了30家大卖场，市场总规模188万平方米，成为中国家居业的第一品牌,在消费者心目中有着举足轻重的影响力.龙岩专业市场小结龙岩市家具建材专业市场主要集中于宝泰桥、曹溪市场、莲花山、交易城以及红星玫凯龙一带；随着龙岩大道的规划开发,包括世纪天成在内的众多新兴楼盘的兴起,市场有着明显的刚性需求。龙岩市商业设施较为集中的街道主要新罗区的中山街；该商业街为自然形成，主要依托于区域资源及周边人群特征而聚集了众多大中型商家周边高端消费人群较为密集，故吸引众多知名商家聚集于此；另一方面，由于商业街属于自然发展形成，缺乏统一规划管理，现状问题较多：如基础设施不完善，道路环境不佳，停车位不足，经营档次、服务水平参差不齐等。家具建材商业百货电子市场分布在西安南路、九一路、龙腾路、闽西交易城；龙岩电脑行业市场活跃，竞争激烈，商户各自独立经营。而电脑城的形成主要是以行业龙头先起带动作用，再不断吸引小型电脑商铺入驻，从而形成氛围的。市场已经接近饱和24龙岩市市场分析•通过龙岩此4类商贸市场调研，可知龙岩整体商贸市场运营稳定，经营状况较好，消费能力相对较强。但消费档次相对较低，消费品种较为单一，无规模化档次化专业商贸体。其中以休闲娱乐类、餐饮类、百货类相对运营较为理想。•伴随国际性连锁卖场家乐福（目前因实际情况变化，可能会改为大润发入驻）的即将入驻，米兰春天等本土企业也纷纷择地择机改善购物环境及配套设施，本案附近的动漫城一期的启动，体现龙岩商贸环境亟须改良升级。多功能多业态为一体的现代大型商贸项目，即ShoppingMall模式势必成为龙岩商贸业发展主体。以专业消费市场类、休闲娱乐类、大型百货类、餐饮市场分析龙岩市宏观经济分析龙岩宏观经济龙岩市人口在不断的攀升，2009年达到280万人口。结论：龙岩人口在在不断攀升，人口增长带来消费群，消费人群在扩展。250255260265270275280285290295200120022003200420052006200720082009龙岩人口增长表人口（万）龙岩GDP与消费能力200120022003200420052006200720082009GDP（亿元）233.65254.2290.83348.28385.22448.64558675.94748.5增长率6.8%9.5%10.5%10.5%11.3%12.5%16.1%14.5%14.1%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%0100200300400500600700800增长率GDP总额龙岩2001—2009年GDP总额及增长率200120022003200420052006200720082009社会消费口零售总额58.2764.4767.4677.57128.65145.9167.72208.36252.07增长率9.40%10.60%11.30%15.00%13.40%13.40%15%24.20%19.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%050100150200250300增长率(亿元)龙岩2001—2009社会消费品零售总额及增长率宏观经济总结•随着龙岩市经济在稳步发展、人口的持续逐步的提高，人民收入持续增长,消费能力不断增强,消费层次日益提升。•龙岩市可支配收入日益增长，消费支出不断攀升，生活质量持续提高，消费需求强劲，可见已经初步具备引入更符合龙岩市形象和人民消费力发展水平的