市场预判分析-新鼎XXXX

创世纪2016年市场小结及走势分析新鼎地产2016-11-25数理像宏观指数和政策表现城市房地产量化数据板块空间结构及量化数据市场变化关键诱因分析后市市场表现预判报告框架数宏观指数和政策表现城市房地产量化数据板块空间结构及量化数据报告框架就数据看数据：数据来源克尔瑞系统数据至于11月底长沙房地局数据至10月底由于房地局没有官方个盘数据，且没有到年底盘点，即使以克尔瑞为基础部分数据仍有出入数据来源2016前3季度全国GDP年度走势1、前三季度，全国GDP增速维持了6.7%的平稳增长之势，部分机构给出全年6.8%的预期，1~10月份，全国固定资产投资(不含农户)同比增长8.3%，增速比1~9月份加快0.1个百分点，略微高于预期。2、长沙2016年前三季度GDP6720.32亿元，同比增长9.1%，名义增速9.32；固定资产投资1-10月份，完成固定资产投资5580.80亿元，同比增长13.8%，增幅回落3.0个百分点。整体国民经济延续了总体平稳、稳中有进、稳中提质的发展态势，全年预期6.8%的增长态势；长沙GDP和固定资产投资同比增速高于全国水平，经济发展势头强劲.前3季度1、2016年1-10月份，全国房地产开发投资83975亿元，同比名义增长6.6%，增速比1-9月份提高0.8个百分点。其中，住宅投资56294亿元，增长5.9%，增速提高0.8个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%；2、1-10月份，商品房销售面积120338万平方米，同比增长26.8%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。其中，住宅销售面积增长27.0%，办公楼销售面积增长36.1%，商业营业用房销售面积增长19.3%。商品房销售额91482亿元，增长41.2%；3、10月末，商品房待售面积69522万平方米，比9月末减少90万平方米。其中，住宅待售面积减少328万平方米，办公楼待售面积增加43万平方米，商业营业用房待售面积增加103万平方米。全国房地产开发投资额长沙市1-10月房地产开发投资1041.67亿元，增长22.2%，其中商品房销售面积2092.41万平方米，增长37.9%；住宅销面积1881.58万平方米，增长40.2%，开发投资额及销售增幅均高于全国整体水平，前期去库存目标取得较大成效。长沙市房地产开发投资额前3季度1、2016上半年整体维持持续宽松的政策走势，继10月份市场降温以来，11月中上旬全国主要城市的住宅成交量继续下调，根据官方机构的统计显示，全国54个主要城市11月中上旬住宅合计签约15.36万套，同比下滑10.7%，连续2个月出现环比下调。2、11月份以来各地再度加码楼市调控，一线城市住宅成交量同比下滑加剧，长沙未明确出台限购政策，但受到宏观环境影响，市场也存在下行趋势.9月30日上午，住建部在京召开热点城市房地产工作部署会。会议传达了习近平总书记、李克强总理重要批示和张高丽副总理重要讲话精神，对控房价、稳市场、防风险有关工作作出部署。1、“十一”黄金周，苏州、郑州、成都、济南、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、珠海、福州、上海等20余涵盖了一二三线的城市发布了力度不一的新版楼市调控政策；2、11月份杭州、武汉、成都调控持续加码！整体上半年已宽松政策刺激为主，至7-9月份政策效果爆发，10月份以后热点城市集中调控楼市，为中央供给侧改革铺路，热点城市成交明显下降，热点城市下滑较明显.住建部：加大房地产市场整顿力度严查散布谣言【政策解读】10月13日，住建部网站发布消息，要求各地进一步加大房地产市场整顿规范力度，依法查处散布谣言、恶意宣传炒作，严重扰乱市场秩序的行为，保护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。此前于9月7日，住建部还发布消息称，为贯彻落实《中共中央国务院关于印发法治政府建设实施纲要（2015－2020年）的通知》精神，加快推进住房城乡建设法治建设，结合住房城乡建设系统工作实际，制定纲要的实施方案。【CRIC观点】实施方案的主要任务和具体措施包括，依法全面履行政府职能，完善依法行政制度体系，推进行政决策科学化、民主化、法治化，坚持严格规范公正文明执法，依法有效化解社会矛盾纠纷，提高住房城乡建设人员依法行政能力。整顿楼市再挥重拳严查房企九种不正当经营行为住建部对房地产开发企业的9种不正当经营行为作出了明确界定：一类是误导、欺诈、炒作行为，包括发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言等；另一类是违法违规销售行为，包括未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”等。在此之前，住建部公布了45家违法违规房地产开发企业和中介机构名单。随后要求各地借鉴杭州、深圳市的做法，进一步加大房地产市场整顿规范力度，依法查处散布谣言、恶意宣传炒作，严重扰乱市场秩序的行为，保护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。行政手段融合调控政策组合发力，调控政策与整顿房地产秩序同步，本轮调控力度及全面性史无前例.11月24日长沙市出台：长七条政策长沙市内六区新建商品住宅网签，1-10月累计成交1741万方，同比上涨47%，远超2015年全年销量；累计成交均价6645元/㎡，同比上涨13%；其中10月成交均价7323元/㎡，环比上涨4%，位居全国百城第二位。截止10月31日，长沙市内六区新建商品住宅存量613万方，去化周期3个月；商办存量853万方，去化周期3.5年。国庆到现在，时隔不到两个月，全国已有二十二城出台调控政策。11月24日，根据省委常委、市委书记易炼红指示，常务副市长陈泽珲召集各区（县、市）和市直相关部门主要负责同志，就长沙维护房地产市场健康发展工作举行专题会议。会议分析了全市1-10月房地产市场形势，提出了“两个确保”的要求，即确保长沙房地产市场平稳、有序、健康发展，确保长沙房价实现11月份与10月份环比零增长。即日起，长沙市实施七条调控措施。即日起，长沙市实施七条调控措施，分别是：严格房价审查，严控预售网签，开展重点稽查，加强资金监管，打击投机炒房，增加有效供应，曝光不良企业。长沙本次七条调控政策相对温和。力度较小主要基于，长沙本轮楼市上涨虽较过去涨幅较大，但上涨速度和幅度都不及其它一线城市和二线热点城市，因此敲打的意味甚浓。1.严格房价审查。在核发商品房预售许可证时进行价格审查备案，同期房源一次性申报备案价格，不得通过分批申报价格变相涨价。严格价格信息公开，积极引导形成公开、稳定的价格预期。2.严格预售网签。房地产开发企业和房地产经纪机构严格按照商品房预售方案进行销售。取得预售许可的商品房项目，在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格，一次性对外销售，不得分批、分次销售。3.开展重点稽查。对热点地区、热点楼盘列出清单。联合开展房地产市场价格稽查和税务稽查，对存在违法违规行为的企业，依法处罚，并记入企业信用档案。对于拒不整改的企业，或者严重侵害购房人权益、扰乱市场秩序的企业，责令停业整顿。4.严查投机炒房。严控“双外”（外省户籍、外省工作）在长购房，引导提高“双外”购房者首付比例和贷款利率。强化对首付资金来源的审查，加强居民收入证明真实性的审核，并切实防范各类资金违规流入房地产市场。引导金融机构提高对本省市外购房者在长购买第二套普通住房的首付比例及贷款利率。严查一次性购买多套住房且有囤房炒房行为的发生。5.强化资金管控。严格执行房地产开发企业“拿地”资金来源审查制度，决不让违规资金进入房地产市场。加强预售资金监管，加强对银行预售资金监管工作的检查指导，确保预售资金用于本项目的工程建设。6.增加有效供应。①严格落实供地计划，适度加大住宅用地供应，适当提高经营性用地挂牌出让起始价，适度提高竞买保证金比例，加强对竞买保证金来源审查，缩短土地价款交付时间，强化土地供后监管，加强土地市场调控，确保土地供应有序。②调整供应结构，对已批商业用途性质的项目引导调整为住宅用途。③对已进窗的住宅项目加快行政审批进度，形成有效供应。7.曝光不良企业。11月28日前，对前期检查中发现的顶风涨价、违规销售、捂盘惜售、虚假宣传等问题的违规房地产企业、中介企业在媒体公开曝光，并形成定期曝光机制。（来源：长沙晚报文/黄汝兮、孙占锋）附：《长沙市维护房地产市场健康发展的七条措施》附：《长沙市维护房地产市场健康发展的七条措施》武广项目分布：武广在售热点楼盘约20个，项目密集，呈现近身肉搏的特点集中分布，近身肉搏：劳动东路沿线分布约7个项目，万家丽路沿线分布热点项目7个。品类越来越丰富：2016年新入市项目3个，涵盖高层、别墅、综合体等产品类型；品牌开发商为主：片区内有万科地产、恒大地产、旭辉地产、京武地产、合能地产等品牌开发商；板块项目分布板块规划区域热点交通规划教育规划休闲与生活规划地铁：地铁2号线于2014年4月正式运营。地铁4号线，预计2019年底建成运营，磁悬浮：2016年5月6日开始正式运营，始发站为高铁南站，途经榔梨站，终点站为黄花机场，线路全长18.55km，全程为20分钟道路建设：劳动东路已于2016年1月1日正式通车，红旗路预计将于2016年底通车，届时湘府东路至星沙又新增一条快速通道。历年数据对比年份去化面积（万方）成交套数套均面积（㎡）成交均价（元/㎡）库存面积（万方）预计供应面积（万方）2013413761109599768.1398.99201454542199.6633065.48114.68201591940897.35683763.51154.58201699.399062109.777129.610920171281203810686006133.9941549199.391285997633068377712860002040608010012014002000400060008000100002013年2014年2015年2016年2017年历年去化与均价走势去化面积（万方）成交均价（元/㎡）10999.697.3510910690951001051102013年2014年2015年2016年2017年片区套均面积（㎡）片区竞品市场2016年片区普通住宅成交套数前三名为明昇壹城、阳一城、万科魅力之城，TOP3销量占比26.7%.774770132928431105397256139638046123336885341462081361615774092951211063437258792073988023648265926971675068247305648771427603642110650894202000400060008000100001200014000020040060080010001200140016001800去化套数成交均价（元/㎡）2016年片区共计销售约9062套（含尾盘去化+别墅去化），网签整体成交均价约7712元，成交总面积约99.39万方，总金额约109.7亿元。2016年武广片区供销情况2016年武广片区供应约109万方、去化99.39万方，整体销售率93%，商品房市场整体火爆，去化良好，部分项目供不应求项目名称供应套数供应面积（万方）去化套数去化面积（万方）销售率旭辉香樟公馆860.08.47747.5690%京武浪琴山855.611.277010.190%旭辉国际广场419.22.91321.6699%武广美誉102.20.8920.7290%半山壹号991.812.184310.385%万科魅力之城1163.211.8110511.2395%绿地之窗417.94.43974.2295%恒大国际广场256.01.22561.19100%阳光城1568.517.0139615.1589%万里时代400.04.03803.895%五江天街485.34.14613.8595%蓝光幸福满庭245.31.82331.795%万坤图财富广场37.90.2360.2295%清溪川玖号92.61.0880.9695%兴旺正佳广场55.80.7530.6495%融科东南海43.20.5410