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2012年上半年市场分析报告一、宏观政策及市政二、土地市场三、商品房市场地方救市政策：佛山、成都、上海——触及限购“红线”皆成“短命政策”；厦门——业内传限购松绑，官方否认；扬州——奖励购房款，住建部官员肯定；营口——补贴公务员购房；湖南——拟降低首套房首付比例，利率优惠，减免税费保刚需；住建部——购绿色住宅获贷款利率优惠；常州、南京、吉林、合肥、沈阳、厦门、滨州、蚌埠、克拉玛依、济南、信阳、呼和浩特、南昌、郑州、武汉（15个城市）——调整公积金贷款首付及上限，全部通过。货币政策：首套房8折利率重现常州，存款准备金率下调，两次降息，货币政策开始向定向宽松转变;南京——部分银行二套房贷款利率85折优惠中央宏观调控各部委联合发布声明，坚持楼市调控不动摇，国土部对闲置土地征收闲置费，楼市调控进入深度博弈期。地方救市政策频出，货币政策松动，宏观面进入深度博弈期宏观政策总面积10平方公里，按照“居家休闲半岛，水乡记忆空间”的总体定位，产城一体谋划布局，建设集文化创意、都市产业、生态居住、现代物流于一体的滨水活力区。按照“三年成势、五年成形、十年成城”的目标定位，2012年6月16日，正式启动包括公园、道路、河道、桥梁、安置房、社区中心等10大民生项目的建设。凤凰新城10大民生项目的全面开工，是常州城市东进历程中又一里程碑，区域房地产价值将被拉升，土地出让将进一步跟进，预计未来3-5年，区域房价与地价将达到一个新的高度。天宁凤凰新城全面开工建设生态居住区都市科技园综合服务区现代物流区市政规划常州地铁正式获批，远期形成4条线路、共129公里，近期建设1、2号线一期工程，长约53.88公里，形成“十”字形的轨道交通基本骨架。1号线一期工程：北海路——南夏墅，自规划新龙生活区起，向南连接京沪高铁站，高新区组团，市级公共服务中心，大型居住区，沪宁城际铁路站，中心商贸、金融区，湖塘组团，武进区公共服务中心，高职教育基地和规划武南生活组团，贯穿常州南北方向，线路长约34.02公里，设站28座，投资213.3亿元，2016年通车。2号线一期工程：城西中心——颜家，自钟楼区公共服务中心向东，连接勤业大型居住区，延陵路商贸区，天宁风景名胜区，城东居住区直至戚墅堰区公共服务中心，横贯常州东西方向，线路长约19.86公里，设站13座，投资123.2亿元，2018年通车。地铁的建设将加快常州城市化进程，拉大城市框架，改变人们的生活方式，从“房+车”到“房+站”的转变，进一步扩大购房半径，对房地产发展有积极的推动作用。地铁获批，常州房地产迎来新曙光市政规划一、宏观政策及市政二、土地市场三、商品房市场2012年上半年市区重点成交地块区位图老城区市政府新北区城西区城东区武进区大成拓展、南京新城市名力纺织厂地块地块（12.2）244420/352/2513/商住江苏普灵仕怀德中路南侧、南运河西侧地块（12.1）36520/405/2432/住宅西太湖常州晋陵投资龙城大道南侧、晋陵中路西侧地块（12.5）225550/850/6375/商服地块名称/出让年月/占地面积（㎡）/每亩均价（万元/亩）/楼板价（元/㎡）南京朗诗地产高新商务区02地块（12.6）67712/450/2230/商住土地市场——成交地块区位图美吉特怀德南路北侧、童子河西侧地块（12.2）97115/127/762/商业常州城市建设清凉西路南侧、清凉支路西侧地块（12.5）14880/577/4325/商住公共住房建设投资运河路北侧、新凌路西侧地块（12.5）174012/400/2405/商住西太湖建设发展西太湖揽月湾地块（12.5）101294.5/450/2700/商住常州城市建设南运河北侧劳动西路东侧地块（12.5）31560/782/7820/商业西太湖滨湖城建西太湖环湖北路南侧、丰泽路西侧（12.5）33516.4/450/4507/商业津通经发区稻香路北侧、绿杨路西侧地块（12.5）78917.3/25/234/商业常州润和房地产开发兰和化工地块地块（12.2）21900/402/2740/商住常州城市建设横塘河西路东侧地块（12.5）28410/400/2415/住宅凤凰新城建设发展光华路北侧、凤凰路东侧地块（12.5）124010/350/2022/住宅西太湖建设发展西太湖揽月路与凤苑南路交叉口南侧（12.5）35016.8/450/2700/商住常州豪泰置业龙江路西侧、怀德南路北侧地块（12.1）61600/256/962/商住常州晋陵投资龙城大道南侧、晋陵中路西侧地块（12.5）225550/850/6375/商服晋陵投资运河路北侧、桂花路两侧地块（12.5）211540/420/2525/商住晋陵投资东经120路西侧、北塘河南侧地块（12.5）19870/767/8042/商业晋陵投资竹林北路南侧、龙锦路东侧地块（12.5）6935/735/8052/商业从历年的上半年土地成交情况来看，2012年上半年市区土地出让、成交达到了近年来的高值；从土地成交区位来说，2012年上半年城西、西太湖为主力区域，得益于钟楼新城及滨湖新城建设的加快；从拿地企业来看，2012年上半年成交土地多为一级收储（约273.88万㎡，占72%），政策严控下，开发商拿地较为谨慎，与往年相比，一线房企在土地市场的投入大幅减少。2012年上半年市区土地市场“假火爆”土地市场——总量分析土地市场——存量分析土地市场尚有2647.01万㎡待入市，其中武进区占六成区域宗数占地面积（万㎡）最大总建面积（万㎡）城东639.4497.89城南636.3781.64城西1799.77259.52城北626.0564.2城中000新北39200.3477.18武进西太湖25241.68539.96武进中心区27183.72473.21武进乡镇41277.16653.41总计1671104.492647.01截止到2011年6月30日未入市居住类土地167宗、1104.49万㎡、最大总建2647.01万㎡，新北、武进是主力区域，飞龙居住区，武宜路、西太湖、乡镇建设步伐加快的同时，区域竞争将愈发激烈。截止到2012年6月30日待入市土地情况一览表（居住类用地）武进64%一、宏观政策及市政二、土地市场三、商品房市场商品房市场——数据表现类别新增量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2012（上半年）2011（上半年）同比2012（上半年）2011（上半年）同比2012（上半年）2011（上半年）同比商品房297.04258.84+14.76%291.41270.91+7.57%68988014-13.93%商品住宅243.96191.65+27.29%243.08212.65+14.31%66177456-11.25%办公22.754.37+420.6%13.048.41+55.05%67267159-6.05%商业18.6530.79-39.43%22.4525.47-11.86%1205913456-10.38%普通公寓206.93154.19+34.20%217.68178.6+21.88%60026448-6.92%精装公寓10.4928.09-62.66%14.2919.05-24.99%1117711698-4.45%别墅26.549.37+183.2%11.1115-25.93%1280514070-8.99%2012年上半年常州市区商品房市场数据表现备注：商品房=商品住宅+商业+办公+其他（未列出）；商品住宅=普通公寓+精装公寓+别墅普通公寓：毛坯住宅2009-2012年半年度市区商品房供销价走势图020040060030006000900012000新增量182.78427.39266.81415258.84514.36297.04成交量331.7534.59347.43393.28270.91243.84291.41成交均价49965216574874888014778668982009上半年2009下半年2010上半年2010下半年2011上半年2011下半年2012上半年商品房市场——供需分析2009年，政策利好，房地产市场火爆；随着国家对房地产行业的持续严厉调控，2011年，市场环境愈发恶劣，成交量一直低位徘徊；2012年，市场以价换量仍在主流趋势，地方政府软性托市政策作支撑，但大方向仍未改变。政策调控持续加压，市场环境严峻市场大幅度开始以价换量，商品房价格走低元/㎡万㎡政策影响市场走势，市场左右政策动向政策利好，市场火爆商品房市场——供需分析2012年2月以来，常州市商品房成交量连创新高，但价格一直低位徘徊；在商品住宅经历连续数月的以价换量后，市场开始试探性反弹，2012年5月起，市区商品房成交价格小幅上涨。市区商品房月度供求量价走势图（2011.1-2012.6）0306090120150300060009000新增量44.3813.4859.8049.5962.9128.6854.5456.44125.1862.43127.3888.3925.7628.2843.8568.566.3364.32成交量82.7233.1840.9335.8845.8832.3240.8639.9243.0137.6634.3148.0820.8949.1254.6255.4152.2759.1成交均价801780057762815078798378811674227919755978307836766067916819649369637115新增供需比0.540.411.461.381.370.891.331.412.911.663.711.841.230.580.801.241.271.0911-111-211-311-411-511-611-711-811-911-1011-1111-1212-112-212-312-412-512-62012年，市区商品房以价换量表现突出2012年商品房价格处低位2012年商品房成交量走高商品住宅市场——供需分析2009-2012年半年度市区商品住宅供销价走势图020040060030006000900012000新增量114.59373.86220.98308.45191.65376.52243.96成交量266.33430.07270.93305.24212.65190.1243.08成交均价43894820528369047456724866172009上半年2009下半年2010上半年2010下半年2011上半年2011下半年2012上半年2012年上半年市区住宅市场仍以“以价换量”为主旋律房地产调控对常州楼市影响巨大，2011年至今，市区住宅半年度成交量一直维持在低位；2012年上半年“以价换量”得到成效，成交量小幅回升，价格下跌。商品住宅市场——供需分析市区商品住宅月度供求量价走势图（2011.1-2012.6）0306090120150300040005000600070008000新增量27.3511.4844.8344.0640.5523.3840.3938.4898.8443.83108.7646.2216.0426.8236.6155.4864.5944.42成交量63.7827.3532.2827.8735.525.8732.322934.2329.4126.8138.3316.1640.8946.2644.0545.5550.17成交均价707375067217781076737968765071857422692471657107690863886501647666776887新增供需比0.430.421.391.581.140.901.251.332.891.494.061.210.990.660.791.261.420.8911-111-211-311-411-511-611-711-811-911-1011-1111-1212-112-212-312-412-512-62012年5月份起，市区住宅价格试探性