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新北区武进区天宁区钟楼区戚墅堰常州市各区发展状况新北区作为“一体两翼的北翼”,将成为常州重要的现代制造业区和集城市商业、文化、旅游于一体北翼副中心钟楼区强力发展现代制造业,中心城区商贸服务业,环城区市场物业天宁区是常州中心城区,其作为未来规划的一体,将发展成为全市商贸、金融和文化中心武进区(戚墅堰)作为“一体两翼”的南翼,未来的规划方向高新技术产业、现代物流业,纺织业,生活居住和隔湖度假区武进区域经济状况精装修公寓此类物业功能定位居住*通常户型设计以1室的小户型为主，另外部分项目也提供少量的两室、三室等其他房型.目前市场上不多见.档次点评：酒店服务式公寓*此类物业功能定位居住*通常由专业的酒店管理公司进行统一经营管理，提供接近于酒店的服务,目前此类产品是市场上稀缺品档次点评:目前常州市场上以“酒店式公寓”推向市场的项目，可分为商住楼、精装修公寓及酒店服务式公寓商住楼功能定位:即可居住，也可作为作为小型企业办公常以SOHO的概念推向市场,目前此类物业在常州酒店式公寓概念比较常见.档次点评：常州酒店式公寓市场特征莱蒙城学府名门本项目泰富城新天地·不夜城武进区酒店式分寓分布图乐购商圈不夜城商圈大学城商圈目前武进共分为在商圈,在售一些商住及酒店式公寓主要集在中这三个板块.乐购商圈:主要以广电中路以北,定安中路以南,目前该板块业态非常成熟,周边业态已营,如乐购,F百货不夜城商圈该板块主要长虹中路以北、广电中路以南的位置,该板目前正在发展当中,一些大型商业配套项目,如38万㎡shoppingmail新天地不夜城,商业部分已进入招商状态·大学城商圈主要以隔湖路以南位置，大学城里商业已进入试营的状态，整个人文氛围还是比较浓重。本项目所在位置正处于不夜城以及大学城两大商圈辐射范围之内，而这两个商圈的发展将日趋成熟。并且随着大型商业配套的不断进驻，这为本项目奠定良好的发展条件莱蒙城6万㎡推出时间轴武进区酒店式公寓项目供应量将在17万㎡项目名称200820092010201120122012新天地不夜城泰富城学府名城4万㎡4万㎡3万㎡项目名称体量物业形态售价销售情况莱蒙城6万㎡居住,商业,酒店未定(预计6000以上)酒店未推出学府名门3万住宅,及酒店式公寓4380-5250元/㎡40%新天地·不夜城4万商业,及1栋酒店式公寓未定商住未推出泰富城4万商业,住宅及酒店式公寓未定未推出武进区未来的供应量较小,仅17万㎡,一些所谓纯写酒店式公寓,提供专业的酒店管理进行管理的项目仅莱蒙城.如本项目在产品、功能定位上做到极至,那将是武进区最纯正的标杆性建筑.项目区域需求分析酒店＋商业武进区消费需求：目前区域内共有百余家企业进驻后续也将会有相当多的企业入住武进区。目前武进区消费主要到市区进行，如果区域商业得到很好的发展，会吸引其他区域消费者的商业需求来此。区政府消费需求：武进区政府搬入该区域，这必将会为区域带来部分餐饮、娱乐等相关消费。居住小区不断成熟，入住人口需求：目前区域人口较少，随着区域新建社区的开发、销售、入住，人口会逐渐导入。对区域商业的需求会随居住人口的增加而逐步扩大。商务消费需求：区域不断发展。整体的规划将会吸引众多在此办公，往来的商务人士将会对酒店以及商的需求。本案周边项目供应分析12目前本案周边成熟的商业比较缺乏；2009年后，随着莱蒙城商业配套以及星级酒店投入运营，以后本案周边的商业配配套将会非常成熟；23区域未来商业市场竞争加剧。商业氛围浓重,将会对本项目带来较大的商机大学城商圈本项目就本项目所在的武进区，如纯酒店式公寓项目较少。如跳出区域看常州可例比的项目屈指可数，仅凯纳商务广场？个案分析——铂安国际地址：武进区广电路南洋广场西侧建筑面积：4.8万㎡开盘时间：2008年5月底开盘交房时间：2009年底价格：平层4300元/㎡LOFT6000元/㎡户型：45-160㎡产品特色：在产品设计及品质上，铂安国际项目是常州首个高标准SOHO商务会馆其中一栋为层高5.76米，乃常州首创，单体面积45-160㎡。结构可自由分割，且能随意组合，可根据自己的需求进行选择，充分享受实惠，买一层送一层。独有的LOFT概念设计，在常州市场上更是独领风骚。主力客户：投资客占用50-60%以上，主要源于本区内客户为主，市区客区为辅,高科技企业、贸易公司、IT企业、动漫公司等单层面积：1300平米左右，约12间物业费：写字楼1.6元/平米.月项目概况：项目由2栋商务办公楼及底层11500平米世界500强企业百安居建材超市组成，A座共18层，层高3.6米；B座共12层，层高5.76米，项目点评：项目属于常州较为创新的楼盘，产品采用了LOFT户型设计，增加产品的附加值。从对本项目市调了解来看，目前项目虽没有开盘，但已预定客户达成谅解30-40%左右，可见此类产品在当地市场上还受到相应的追奉，这对于本项目的产品户型设计上得到很有效的论证。项目点评：该项目酒店式公寓部分1-20层为普通层高3.6米，而21-22层为LOFT层高在5.3米，其中一层被大学城里客户整体消化。可见LOFT的销售状况来看还是满受市场追捧的.个案分析——学府名门地址：武进区鸣新中路17-101建筑面积：6.4万㎡开盘：2007-4价格：平层4380元/㎡(层高3.6米)LOFT5250元/㎡(层高5.3米)户型：40-60㎡客户：主要以大学城里教育为主产品特色：项目酒店式公寓部分1-20为平层层高3.6米,其中21-22层高为5.3米去化率:85%左右项目概况:小区总建筑面积6.4万㎡，主要由3幢18-20层高层住宅和1幢22层酒店式公寓组成。地址:花园街广电路交叉路口建筑面积:30万㎡开盘:2008-5商业价格:1F,2-4万元/㎡2F,1.5-1.8万元/㎡3F,8000-1.2万元/㎡商住楼:未开盘,预计价格7000-8000元/㎡产品特色:项目主要定位于SHOPPingmall.以及商办项目为一体,项目概况:在30万㎡,社区内拥有228米高的电视塔，集商务大厦,酒店式公寓,购物、观光、休闲,商务于一体主题商业街区.个案分析——新天地·不夜城地址:武进区政府对面建筑面积:100万㎡开盘:2007-9价格:4800-5000元/㎡别墅:1.2-1.3万元/㎡项目概况:常州首个集五星级酒店、国际级立体会馆、国际综合商业配套为一体的超大主题社区。项目内配备有大型中央绿地主题公园、现代高层住宅、SOHO公寓、高品位TOWNHOUSE、综合购物中心等，同时项目将进驻世界500强之首的沃尔玛.个案分析——莱蒙城社区内五星级酒店酒店式公寓商住楼地址:武进区花园街,广电中路建筑面积:38万㎡开盘:2008下半年价格:未定产品特征:项目体量主要以住宅商业配套为主(如酒店式公寓)总建筑面积近38万平米，其中用于商业经营和配套的建筑20万平米，酒店式公寓和高档住宅18万平米。总投资10亿元。泰富城的建设目标是现代性、多业态、大型化的综合商业中心。项目概况:项目由商业5层；住宅15-33层，酒店式公寓33层等物业组成.个案分析——泰富城项目点评:项目采用ShoppingMall与步行街结合，以第6代商业发展模式-主题街区理念规划，集商业零售，餐饮娱乐，休闲观光等功能于一体，主要有茂业百货，超市，快捷酒店，影视城，电器城，停车楼；囊括了现代商业的各种业态.钟楼区酒店式公寓分图项目名称体量（万㎡）物业形态售价元/㎡销售情况凯纳商务广场7酒店及酒店式公寓9500-1300030%-40%左右港龙尚层广场4.5两栋联体商住楼未定项目还未推出莱蒙都会4商业,酒店,住宅未定目前酒店式公寓还未推出东方国际2.4服务式公寓750070%以上凯纳商务广场港龙尚层广场莱蒙都会铂金公寓莱蒙都会东方国际南大街商圈已进入高展发展期钟楼区属于常州的传统商务中心,随着南大街南业步行街发展势头不断良好,莱蒙都会商业街区商业配套的不断导入,凯纳商务广场入市,钟楼区的房地产发展将非常的成熟.目前区域内在售的酒店式公寓有”凯纳商务广场”、酒店服务式公寓的东方国际以及即将推出的港龙尚层广场.创新产品及专业服务是吸引市场的关键经市调得知,东方国际,凯纳商务广场的去化情况良好.两项目从产品以及服务配套突破市场上的传统。地址：钟楼区常州市万福路5号建筑面积：11.7万㎡开盘：2007-4价格：4-9层13000元/㎡（五星级装修）9-56层9500元/㎡（装修）户型：以一房为主38-86㎡客户：投资客占70%，客户主要来源于市区客户占60%以上，而剩余为长三角一代客户产品特征:1-3商铺,4-9五星级酒店,9层以上为酒店式公寓去化情况：销售率30%左右项目概况：规划建成一座兼容公寓、酒店、商业、停车的超高层建筑。项目由3幢高楼组成：包含主体建筑为56层的酒店式公寓（按五星级标准装修的国际化精装公寓），南面为一幢五星级大酒店，西面为停车楼。总建筑面积11.7万平方米，项目总投资5亿元，是钟楼区政府的重大招商引资项目。项目点评：1-3层为商业配套4-9层为五星级酒店(美国豪森酒店管理公司),包租用10年,每年投资回报到8%10-56层为(酒店式公寓)商住,即可自住也可做投资个案分析——凯纳商务广场个案分析——莱蒙都会地址：钟楼区建筑面积：60万,其中酒店式公寓体量5万㎡开盘：2005-12-24价格：目前住宅8500元/㎡酒店式公寓还未推出（三期）物业管理:高力国际去化情况：已在售二期,整体销售率65%,三期将会在明年推出.属酒店式公寓部分项目概况：项目概况:项目分A、B、C三个区域，分三期开发。集商业,酒店,住宅为一本项目项目点评:A区为8幢商业建筑，其中一期6幢为全商业建筑，建筑面积近16万平方米，二期商业裙房5.4万平方米，2幢塔楼4.2万平方米，为精装修公寓；B区为6幢高档住宅及主题商业，其中商业部分面积3.5万平方米，住宅面积8.57万平方米；C区总建筑面积约11万平方米，包括2幢高层及1幢超高层建筑，规划有豪华精装修酒店公寓、高档住宅、五星级皇冠假日酒店及奢侈品专卖店等。个案分析——东方国际地址：钟楼区城中路与东下塘路交汇处建筑面积：2.4万㎡开盘时间：2007-9交房时间:2009-12价格：7500元/㎡户型：40-66客户：投资客占75%，满足众多年轻人群及投资人群的需求物业管理:加拿大高力国际产品特征:项目1-2层为临街商业，采用挑高设计，3—26层全部为小户型公寓。去化情况：销售率60%左右项目概况：由1栋26栋的高层公寓组成,坐落于常州市中心青果巷内，1-2层为临街商业，采用挑高设计，3—26层全部为小户型公寓。本项目由香港东方理想投资集团投资开发，定位为市中心内的小户型。户型面积范围为40-66㎡，总价较低，满足了众多年轻人群及投资人群的需求。点评:项目属住宅属性,其聘请国际知名的加拿大高力国际物业顾问,提供全方位的酒店式服务,不仅提高了项目的物业档次,也极大的提升了项目的附加值.武进区星级酒店现状三星级四星级五星级目前武进区集中三星级的酒店较多,并且投入运营已占到70%以上.区域内四星级酒店量不多,仅2-3家酒店投入运营,但从调查中了解到,虽评价为四星级酒但整个功能与服务都不太完善.五星级酒店在本区域投入运营的项目属空白,2008年下半年后,将会仅有一个项目投入运营,如跳出区域来看常州五星级级别的项目屈指可数.个案分析——金色南都国际大酒店酒店按四星级标准设计单人间:518豪华标间:518蜜月房:518豪华套房:768高级套房:1380豪华套房:2580总统套房:9888目前该酒店已投入运营,酒店主要属武进区政府的一个配套设施,一些入驻客户主要为政府人士.个案分析——武进假日酒店——holidayhotel五星级豪华标准设计楼层高度8层,包括280间客房，1700平方米的大宴会厅，6个多功能会议室，3个中西餐厅，行政酒廊以及设施齐备先进的大型文体中心。目前由英国洲际酒店集团进行统一管理点评:该酒店属于莱蒙城100万㎡社区里的项目,目前酒店还未投入运营.预计将在2008年5月底6月初投入运营.