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延安商业调研报报告本市场调查报告是围绕着延安市凤凰广场综合商业项目展开的，调查的范围以整个延安市区的商业市场现状为基础，围绕本项目在延安的商业定位。其目的是为决策方提供该项目商业立项的决策依据，以最终保障该项目总体定位的市场准确性和科学合理性。此次市场调查需要解决的主要问题是：本项目适合做何种商业？面向什么样的客户群？延安市区目前的商业格局是否有重新划分的空间以及与本项目商业定位的市场关系。我们开展了为期十天的市场调查，为保证市场信息的准确性，通过了多种有效渠道（包括政府相关职能部门、各类商业业态、房产物业单位、经营商户和消费人群），进行了深入细致的工作，同时发放了各种调查表格，消费者调查问卷，基本保证了这次市场调查的准确性和客观性前言延安市位于陕西北部，上接榆林下抵铜川两大能源基地，1997年1月撤地设市，辖1区12县、166个乡镇、总面积3.7万平方公里，总人口215.1万人，其中农业人口158.5万人，市区人口约40万。延安市下辖1区12县，总面积3.7万平方公里，总人口215万，市区人口40万、是陕西乃至中国的历史旅游名城，能源化工产业基地。城市定位中心市区为全市政治、经济、文化中心；分为8个功能区，即中心街商贸区；东关商贸、居住、无污染工业综合发展区；南关行政办公区；七里铺对外交通区；高坡居住区；杜甫川文教科研区；北关文教区；西北川文物保护区。城市沿西北川、东川、南川以及杜甫川展布，大体呈“Y”字型城廓。延河南川河延河清凉山宝塔山凤凰山“中疏、西控、北进、东扩、南下”拉开框架，拓展空间：“中疏”，就是疏解老城区人口和建筑密度，缓解交通压力，退建还绿，抽空还绿，保护好老城区风貌。“西控”，就是控制西北川的建设强度、建筑环境风貌，形成以旧址保护和科教文化、旅游为主要功能的人口聚集区。“北进”，主要是以杨家岭沟、延大新校区建设为依托，加大向北拓展的力度，逐步实现河庄坪镇与主城区连通，远期与安塞连通。“东扩”，就是积极做好机场迁建后的开发准备，逐步实施行政中心东移，形成城市副中心，并与李渠和姚店工业园区相连。“南下”，就是抓好黄蒿湾、方塔两个新区、南区新城、新机场和南泥湾组团建设，带动城市向南拓展，远期与甘泉连通。一、延安的经济发展水平2010年年底延安市的总人口为215.18万人，人口自然增长率为4.64‰，国内生产总值为885.42亿元，增幅为14.6%。社会消费品零售总额110.62亿元，增幅为18.4%。城镇居民人均可支配收入为17880元，增幅为19.1%。根据延安市统计局提供的最新预测报告，延安市到“十二五”末生产总值将会突破2000亿元，人均生产总值1.3万美元，达到中等发达地区水平。，经济处于快速发展阶段，为房地产市场高速发展打下了坚实基础；延安目前的经济和商业市场正处在一个强劲的上升时期，尤其是下一步旧商业区的改造和新商业区的规划建设，将重新调整市场格局。陕北风情文化产业延安革命纪念馆能源产业基地群山环绕的夹缝城市2010年延安全市生产总值达到885.42亿元，位居全省第五。2006年GDP总值为453（亿元），到2010年增至885（亿元），平均每年增速均在14%左右，呈快速增长趋势。2010年，按可比价格计算，延安市GDP同比增长13.6%，增速比上年加快1.4个百分点，高于全国（10.3%）3.3个百分点。近年延安市GDP稳步增长，经济处于快速发展阶段，为房地产市场高速发展打下了坚实基础；宏观经济按产业看，2010年，第一产业增加值为71.79亿元，增长8%；第二产业增加值为635.49亿元，增长72%；第三产业增加值为178.74亿元，增长20%。2010年，延安市经济总量是2006年的2倍，翻了整整一番。人均生产总值突破30000元大关，达到33367.41元，按美元折算，突破4000美元大关，达到4980美元。由于能源产业的高速发展，延安市第二产业在城市经济中占据核心位置，产业发展结构对能源依耐性大产业机构城市固定资产投资稳步上扬，人均可支配收入持续走高，城市处于高速发展中，整体消费能力不断提高。2010年延安市城市人均可支配收入达到17880元，同比09年增长17.5%。2010年延安市固定资产投资总额达到724.53亿元，同比09年增长30%。城市人均收入的提高和和固定资产投资总额的上涨表明了延安市城市居民生活水平的稳步提高，城市居民也具备了更高的消费能力。宏观经济二、延安市区主要商业业态的发展现状板块结构延安市房地产开发沿“Y”字形各边呈带状发展，主要分为中心区域、城西、城东、城南、方塔新区五大板块。中心板块受延安市“Y”字形山沟地形限制，延安房地产主要分为带状五个板块。城西为红色旅游及文化教育为主的聚集区，受革命遗址及科教用地影响，成为制约板块房地产开发主要因素。城东是近期延安发展最为火热的板块，但目前土地开发殆尽，受机场影响短期内无法实现扩张。中心板块寸土寸金，目前主要集中为商业开发，住宅内较少。城西板块发展相对滞后，配套及交通亟需改善，是延安经济适用房集中开发区域。绿地、嘉丰4500亩推山造成，为延安房地产开发注入新的血液。从总体上来看，延安的经济迅速发展必将给延安的商业市场带来巨大的调整空间。由于目前延安的商业业态还停留在传统市场与新市场冲突与调整阶段，我们力图通过本次调查，去摸清延安现有的商业业态存在的现状和可能给本项目带来的商业机会。我们选择了对延安商业零售指标起主要影响的以下行业进行了抽查：百货业、超级市场、零售便利店、专业市场（包括：建材市场、汽配市场、工业配件市场等）。主要调查的内容：商业位置、经营规模、经营环境、交通情况、销售金额、售租金成本、人流量、人均消费等。1、百货超市零售业态延安市区的商业基本上是“一圈三向”的商圈辐射分布状，由中心商业街和二道街构成核心商业圈，然后商业密度和人流由强渐弱朝三个方向延伸：东至百米大道，南至南关―火车站，北至兰家坪。其中大型百货、超市专业市场主要集中在核心商圈和南向及东向，而北向由北关延至延师路和枣园路主要由规模较小的商业门面组成，商业布局相对稀疏。位置名称类型商铺面积（㎡）营业额（日/万）租金/月/平米/平均经营内容一层二层三层中心街延百大厦百货1300055联营扣点23+1%综合百货丽融广场百货1000025260200160精品百货中延国际百货500021240190150综合百货延安国贸百货300017300450370二三四楼韩国城帝豪广场综合2900025360280220美尚城百货单层3602不详330290-300260集合百货凤凰城综合单层3602不详未开业百货、餐饮、超市二道街银海超市超市200013联营扣点15%日用商品延安主要百货超市零售业经营现状表表（一）位置名称类型商铺面积（㎡）营业额（日/万）租金/月/平米/平均经营内容一层二层三层二道街银海百货百货300017联营扣点23%综合百货民生百货120011联营扣点22%综合百货北大街中际百货百货450018--22320260220精品百货市场沟东兴百汇超市2楼200010日用商品七里铺家和购物超市1楼40008二层租赁60/平米/月日用商品百米大道东兴购物超市200015日用商品东大街百姓家园超市720042路北地下一层、路南地上两层副食及日用百货双拥大道嘉岭桥头民生百货百货4000025一楼门面租赁百货为联营扣点17-23%综合精品百货1）延百大厦：延百大厦是本地最早的大型商业百货（营业时间也超过10年），营业面积15000平方米，2005年营业额达到了15553.2万元，现年销售20000万元，切割了整个延安市区11%的百货业市场，也是延安百货零售企业的龙头。经营品种规格齐全、档次较高；商场信誉度高，有稳定的客户群。2005年商场进行了重组升级。但商城整体内部装修及商品陈设未能突显商品档次，购物环境欠缺，服务还未达到高水准的现代商业水平。2）丽融广场：是目前延安消费定位较好的零售商业，商场建筑面积１．８万平方米，目前已有３００多个商家进驻。其中有国际国内知名品牌“肯德基”、“美宝莲”、“戴梦得”、“凯撒”等２００多个。丽融广场的开业，促进了市场的繁荣，为广大消费者提供了一个舒适的休闲购物场所，成为延安一个新的经济亮点，并占据了当地的中高端消费市场，同时提升了整个延安的消费水平，2005年营业额超过了1亿元，成为仅次于延百大厦的第二大百货企业。丽融购物广场的成功对于本项目是有借鉴作用的――填补了延安市场逐渐形成的中高档消费的空间。经营定位为中底端消费商场;开业时间为2011年初;商业建筑面积：21358平方米左右；商业层数：5层；路面停车位情况：50个；经营方式：购买（丽融整体运营）；现在销售有所下滑，年销售额为8000万人民币左右；调查评价分析3）中延国际购物中心：该商场体量较小，经营尚不成熟，商品分类、陈设混杂，空置较多。项目紧邻延百，商业定位与延百类同，自身规模及信誉度都无法与其抗衡，竞争压力较大。经营定位为中端消费商场;开业时间为2005年初;商业建筑面积：7986平方米；商业层数：4层；路面停车位情况：20个；经营方式：出租（中延整体运营），年销售额为七千万人民币左右。4）延安国贸大厦：营业面积3600平米，大厦底商部分针对低收入消费人群，以低档日用杂货及服装为主，货品多以柜台式出租经营，在该街区内属正常租金，可是2-4层设为特色经营区“韩国城”吸引以年轻女性为主的青年消费群，带动了高楼层的客流，使此区域的租金高出底商，最高达500元/平方米/月。其大厦底商自身配备的自动扶梯并未开启，而这没有影响到“客流上楼”。市场消费群体的细分，使商家成功的挖掘出了这部分的市场空间。5）银海超市和百货：地处延安市中心商圈，人流量是其经营的最大保证。价格均低于其它超市，超市规模中等，货品种类基本齐全但品牌有限；货品陈设较杂，通道面窄，灯光不明亮，购物环境不宽敞。银海超市虽是延安市人流密度最大的超市，但是口碑一般。6）东兴超市（东兴百汇超市和东兴购物广场）：是延百集团下属的超市，其商业信誉度较高。在延安的两家连锁超市都为中等规模，偏离市中心，主要消费群以周边居民为主，除节日外，日常上客量不大。超市在货品分类与陈设上比较混杂，通道较窄，整体购物环境不够明亮宽敞。超市的经营状况较市中心商圈稍差。7）家和购物广场：是延安唯一一家具有超级市场形态的大型商业，过去位于丽融大厦的四楼，经营状况良好，后由于租金上调，无法承受，另择目前位置。货品种类相对齐全，陈设分区清晰，通道宽敞，已具备基础购物环境，价格略高于便利店商品。超市日常人流量较小，再加之与其附属的农贸市场商品同质，增加了超市的运营压力，目前经营状况不佳。8）民生百货位于百米大道桥头的民生百货于2011年10月底开业，选址地点较偏。商场汇集国内现有的大部分名牌商家入驻，是延安市目前最大的百货商场，营业面积达到3.2万平方米，分为五层，一楼：日化精品、珠宝黄金、男女皮鞋；二楼：男装；三楼：女装；四楼：运动休闲、户外用品；五楼：家电精品卖场。是海航集团购买的全产权物业，到目前为止营业额不理想，单日成交金额仅为28万左右.9）中际百货中际百货是开业近两年的百货商场，与中延国际同属一家企业，因其内部结构原因，使得卖场中出现较多的动线死角，在一定程度上影响商户的形象与销售业绩，从而造成死角地方频繁更换商户的现象。经营定位为中端消费商场;开业时间为2010年12月26日;商业建筑面积：4500平方米；商业层数：3层；路面停车位情况：20个；经营方式：出租（中际整体运营），年销售额为4200万人民币左右；10）美尚城隶属延安高第投资集团，集团成立于2008年，注册资金4.4亿元，资产总额10亿多元。集团公司是一家集房地产、能源投资、精品商务连锁酒店、金融服务为一体的多元化企业集团。高第美尚城地处延安市市中心，位于延安城投凤凰广场东面。该项目是集住房、办公、商业为一体，单层商业面积为：3602.62平方米，以精品百货店为主，已于2011年10月底开业，采用租金方式，进入条件比较严格，附近做生意的