当前深圳房地产市场价格运行分析

当前深圳房地产市场价格运行分析深圳市房地产研究所王锋笔者按：今年以来，我市房地产市场明显火爆，房价不断攀升。从楼盘推出情况看，部分新开楼盘认筹阶段即形成排队现象，个别楼盘认筹数量甚至高于实际供应量一倍以上。深圳楼市是否已经失去理智？深圳房地产市场是否存在供应紧缺？等等一系列问题一时为社会各界高度关注。笔者认为，我市房地产市场一直保持着平稳、理性的发展局面，而为了保证未来房地产市场的持续、健康发展，有必要对房价进行深入的分析和认识，以便准确把握我市房地产市场运行规律，使房地产经济继续为我市经济社会的持续发展做出贡献。一、当前房地产价格总体运行特征今年1~3季度，随着宏观经济的持续快速发展，深圳房地产市场继续呈现景气局面，市场销售持续旺盛，房地产价格保持小幅上涨。根据我市房地产网上预售合同备案统计，2004年1～9月，全市住宅平均交易价格为5897元/平方米，与去年同期的5589元/平方米相比，上涨5.5%；商铺平均交易价格为11995元/平方米，比去年同期下降了3.5%；写字楼平均交易价格为9406元/平方米，比去年同期下降了8.5%。总体来看，住宅价格小幅上升，商铺、写字楼价格均出现一定幅度下降；由于住宅在房地产市场的份额占到90％以上，住宅价格的波动基本代表了房地产价格的运行情况。从近几年房价变化情况看，深圳房地产价格运行主要呈现如下特征：（一）房价持续小幅上涨，且涨幅有递增势头；价格季节性增长特点明显，年底房价水平较高2002年以来深圳房地产价格每年持续增长，以住宅为例，2002年全年住宅交易价格水平为5533元/平方米，2003年则达到5680元/平方米，比上年增长了2.6％；2004年前三个季度，住宅价格又比上年同期上涨了5.5％。由此可见，近年来，深圳房价持续保持小幅上涨的势头，且涨幅不断递增，价位持续高攀，但增幅并不大。从2003年以来各月住宅价格看（图1），房价的季节性波动明显，基本呈“1～2季度价位低平，3～4季度价格攀升”的规律。2003年上半年住宅均价为每平方米5558元/平方米，但下半年上升到5855元/平方米，上涨5.3％。今年上半年，房价继续呈现这种季节性变化规律（见图2），一季度住宅均价为5780元/平方米，二季度为5862元/平方米，三季度为6054元/平方米，环比增长率分别为二季度1.4％、三季度3.3％，尤其是三季度价格增长较快。比较今年上半年与去年的价格水平，今年上半年全市住宅平均交易价格为5830元/平方米，尽管比去年上半年有一定幅度上涨，但比去年下半年降低了0.5％，进一步体现了深圳房价“年初低位徘徊、年中持续攀升、年底高位运行”的基本特征。图12003～2004年各月住宅价格水平（单位：元/m2）图22004年各季度住宅价格水比较（单位：元/m2）（二）房地产市场价格结构基本合理，仍是满足中低收入者消费的大众市场，但中高档商品住宅需求有明显上升趋势近年来，深圳房地产市场供应的商品房，基本呈现合理的价位比例，以满足不同收入层次的消费者的梯度房地产消费。从2003年全年看（见图3），6000元/平方米以下的住宅销售面积占59%，6000~10000元/平方米的住宅销售面积占35%，10000元/平方米的住宅销售面积仅占6%；2004年上半年，三项价格区间所占比例分别为60％、32％、8％；2004年三季度（见图4），三项价格区间所占比例分别为55％、35％、10％。上述数据表明：6000元以下的中低价住宅占市场的大多数，10000元以上的高价位所占比例不超过10％，占较小比例；低、中、高三个价位区间的比例基本合理，深圳的房地产市场仍是满足中低收入者消费的大众市场。图32003年不同价位住宅销售比例图42004年三季度不同价位住宅销售比例但是也应当看到，今年以来万元以上的高价位住宅的销量有明显上升趋势。主要原因在于随着经济快速发展、人民生活水平不断提高，近年来居民改善居住条件的愿望日益强烈，二次及二次以上置业的消费者增加较快。根据消费者抽样调查，目前我市中高档商品房较为集中的特区内二次及二次以上置业者比例高达53％，而首次置业者为47％，以改善居住条件为目的的消费群体数量首次超过了初次买房置业的群体。由于中高档商品房需求旺盛，导致特区内今年商品房供应增加，开盘数量较大。10月份我市秋交会参展楼盘情况表明：特区内仅福田、南山的楼盘各占全部参展楼盘的35％和30％，而特区外两区仅占20％，进一步证明了中高档商品房需求上升的趋势。（三）特区内外房地产价格总体保持一倍差距，但特区外价格上涨较快，与特区内差距减小由于深圳特区内外在经济发展水平、城市化程度、基础设施配套等方面的较大差异，近几年，特区外房地产市场的活跃程度一直低于特区内，特区内外房价也一直保持一倍以上的差异。如2003年，特区内福田、罗湖、南山三区住宅均价分别为8211元/m2、7746元/m2、6282元/m2，比2002年分别上涨6.5％、16.1％、4.3％，房地产市场异常火爆；而特区外的宝安、龙岗两区住宅房价仅为3768元/m2、3487元/m2，不仅价格基数低于特区内一半以上，上升幅度也比较小，仅比上年上涨2.3％和3.23％。表12003年与2002年各区住宅价格比较自去年底以来，随着市委、市政府加快特区外城市化进程系列政策的出台、地铁等基础设施建设的整体加快，加之特区内土地资源消耗殆尽，特区外房地产市场已明显活跃起来。今年1～9月，福田区、罗湖区、南山区住宅均价为7943元/m2、7990元/m2、6215元/m2，分别比2003年同期上涨了1.2％，9.1％，0.9％，但特区外的宝安、龙岗两区房价分别达到4004元/m2、3845元/m2，比上年同期大幅上涨了8.5％和13.5％，特区内外价格总体差距也由2003年的2倍减少到1.8倍，差距减小了10％，特区外房价开始快速上升，与特区内的价格差距逐渐减小，使区域房地产价格结构开始趋于合理。（四）与国内主要城市相比，深圳房价涨幅甚小，房地产市场运行更为平稳、理性从今年以来深圳、北京、上海、广州等国内主要城市房地产市场运行情况看（见表2），1～8月深圳房地产开发投资增长幅度仅为7.6%，低于2002年的27.3％和2003年的9.4％，增幅明显回落，而北京、上海上半年保持着25%的增长；深圳商品房施工面积比上年同期减少2.7%，竣工面积减少了26.9%，而北京、上海施工面积则保持18％左右的增长，竣工面积分别增长了66.5％、12.7％。与上述城市相比，深圳房地产开发规模已明显减小，市场供应趋于稳定。从商品房销售情况看，上半年深圳商品房销售面积同比增加20%，北京同期销售增长40%，上海、广州增长幅度都在10％以上，四城市均保持着旺盛的市场需求。表22004年上半年深圳、北京、广州、上海房地产主要数据从住宅销售价格看，上半年深圳住宅均价为5830元，比去年同期上升了3.6%，增长幅度较小，北京市住宅价格同比上涨7.3%，上涨较大，而上海同期房价上涨19.2%，房价持续快速增长。此外，根据国家统计局今年二季度统计资料，国内大中城市房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，其中全国上海、宁波、天津、南京、重庆、杭州、沈阳、青岛8个城市房价涨幅最高，均超过12%，上海房价涨幅最高达到21.4%，相对来说深圳房价上涨幅度很小，房地产市场运行较为平稳。从以上分析来看，今年以来我市房价总体运行平稳；尽管部分区域房价上涨较快，但全市价格上涨幅度仍在合理范围内；房地产市场继续呈现以满足大众需求为主的合理价格梯度，普通商品房继续占据主导地位；房地产价格总体保持理性波动。二、当前房价运行中存在的问题尽管今年我市房价总体保持理性波动，但市场运行中还是存在一些问题。从今年1～9月实际销售情况看，特区内外几乎没有不热销的项目，似乎今年楼市只有买不到的楼盘，而没有卖不出的楼盘。尤其是特区内外的热点片区，如特区内的华侨城、红树湾、香蜜湖，特区外的龙华、横岗、龙岗中心城等，多数新开的楼盘认筹阶段即形成排队现象，个别楼盘认筹数量甚至高于实际供应量一倍以上。楼市的热销，似乎不给消费者任何迟疑空间，为排一个号，要找中介老总、开发公司老板，甚至找政府官员去说情，更不要说打折点数的优惠。在这种情况下，热点片区、热点楼盘房价也劲涨。特区外个别片区，比去年底上涨600～700元，涨幅高达20％；特区内华侨城、香蜜湖的相当一部分大户型楼盘价格开盘定价就到万元以上，个别楼盘边售边涨，1、2个月就涨了600元左右。部分片区房价的快速上涨，引发了业界的深入思考。尽管深圳土地稀少是客观事实，近两年土地供应减少、特区内没批地也是主要的影响因素，但房地产市场难道没有炒做现象吗？从有关楼盘销售情况的调查看，尽管自用或投资出租占了多数，但仍有相当一部分认筹是出于炒房目的。个别认筹者不仅“一盘多认”，甚至还存在“多盘多认”，只要有新盘通过各种关系也要先占个号。还有相当一部分楼盘销售表明，部分房地产开发商、中介商也参与了楼盘炒做，部分楼盘排队、热销情况与开发商、中介商的推介、宣传、暗示有一定关系。这样势必造成相当一部分不明情况的消费者心里恐慌、头脑发热、跟风买房。由此可见，今年以来我市部分热点片区房价的较快上涨，与房地产市场炒做有一定关系。目前，政府有关部门及其他机构已开始重视这个问题，也采取了一定措施对个别项目的炒做进行了调查、处理。在此，笔者也呼吁广大消费者和房地产业界需理性分析市场、理性看待房地产买卖。如同股市一样，房地产价格也有涨有跌，不可能一直上涨。在当前房地产市场供应比较充足、供求关系比较合理的前提下，盲目涨价未必会引起广大消费者认同，反而随着今后新开盘上升、供应增长和房价回稳，使投机者受到损失。三、关于我市房价波动影响因素的思考房地产价格的形成，与构成房地产产品价值的土地、建材以及开发建造活动等各种成本因素密切相关，但市场经济条件下，房价的波动主要取决于房地产有效需求和房地产市场供求关系的变化。从房地产有效需求因素看，影响深圳房价波动的一个重要因素在于房价与居民收入水平的关系。根据国际通行标准，发展中国家房价收入比处在3～6倍时，房价与经济发展程度和居民的实际收入水平相协调，住房潜在需求方可转化为有效需求。从表3所列历年深圳房价收入比的情况看，1999年以前，深圳市家庭年均收入与购买一套商品住宅的平均价格差距较大基本在7倍以上，一定程度上限制了居民的购房能力。1999年以后，房价收入比基本在6倍左右或6倍以内，即使在房价增长较快的近两年，该指标仍保持在6倍以内。这首先得益于深圳经济的快速发展使得人民生活水平大幅提高，房价即使增长，也与居民收入水平更快速的增长相去甚远（2001～2002年深圳家庭收入水平增长达10％，房价增长在3％以内，即对此最好的诠释）。表3深圳市历年居民房价收入比情况由此可见，近年来深圳房地产市场需求日益旺盛，很大程度上是取决于经济发展的速度及其带来的人民收入水平的提高，这是深圳房地产市场得以持续发展的基本影响因素，也是房价合理形成和理性波动的重要基础。从市场供求关系对房价的影响看，房地产市场供应与需求在总量上的平衡和结构上的合理，对房价有着极重要的影响。上世纪90年代初期的房地产热，首先是由于供应过剩，直接造成房地产积压严重、空置上升，进而导致房价下跌、造成金融风险、房地产泡沫破灭。因此，保持房地产市场供求在总量和结构上平衡，是保证房地产市场健康运行、房价合理波动的基础。从近年来深圳房地产市场需求看，2002年以来深圳房地产保持着旺盛的需求趋势，2002～2003年，每年新建商品房需求基本保持800万平方米，增长率在10～20％之间；2004年，住宅需求持续旺盛，上半年新建住宅销售面积增长达到15％。深圳房地产需求的持续增长，与人口的高速机械增长和居民改善居住条件愿望日益强烈密切相关。据统计，2003年全市常住人口达557.41万人，比上年增长10.5％，并高于前几年7％左右的增长速度。人口规模的急剧增长，极大的增加了房地产市场需求，而在深圳居住达到一定时间的居民，在经济条件不断改善的条件下，换