搜索
包头市写字楼市场分享包头市写字楼市场分享一写字楼简述一、写字楼简述写字楼就是专业商业办公用楼的别称，既办公用楼，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。现代写字楼正向综合化、一体化的方向发展，是指拥有一定规模的面积，具有良好的建筑和现代化的设施，以及优质的物业管理服务，能够满足现代办公的各种需求。概念写字楼分类按功能划分办公写字楼：基本上只有一个办公功能，部分底层或裙楼商业；商住写字楼：既能提供办公又能提供居住的写字楼，较纯写字楼工艺比较难，需提前预留较多水管线路，结构的成本投入较高；综合性写字楼：是指以办公为主，同时又具备多种功能，如：公寓、酒店、餐饮等。按功能划分写字楼分类按档次划分目前我国还没有对写字楼进行划分的统一标准，业内一般对于写字楼的划分，根据区位、交通状况、建筑规模、装修标准、配套设施、客户情况、物业公司等因素综合评定为：顶级写字楼；甲级写字楼；乙级写字楼；丙级写字楼。按档次划分写字楼分类写字楼档次划分标准写字楼分类按智能化水平划分5A写字楼：办公智能化化楼宇自动化消防智能化信息智能化安保智能化按智能化划分定位思考住宅的终极目的是为更舒适的居住，是一种消费品；写字楼的终极目的是为提高企业或资金的生产力，是一种生产工具。思考：地块具有什么样的属性，从现有状况和未来规划判断，可能卖给谁？客户关注什么，对现有产品最满意的地方有哪些？目前市场是怎么样的，未来是否存在竞争？基于地块、客户、竞争的判断，我们应采取什么发展策略？地块分析地块分析地理交通市政配套现有产业链现有客户群政策规划。。。。。。。按功能划分客户分析如何判断客户？如何判断客户客户分析写字楼客户普遍关注什么？生产工具——提高生产力投资工具——能否保值增值经营效率——区位和配套支援：该区域能否提高企业经营的效率？形象（面子）——是否适合公司的形象要求必备指标——广场立面-大堂（含物业公司）-电梯间-电梯品牌-走道-洗手间可选指标——室内层高-视频会议室-俱乐部-会所-········经营成本——是否有助于节省企业运营成本必备指标——空调运营方式-电梯运营方式-网络速度-············可选指标——网络地板-空中-生态办公等写字楼和住宅的区别产品差异化产品差异化客户差异化客户差异化销售差异化销售差异化销售准备知己：吃透楼盘硬件，吃透楼盘软件；知彼：吃透竞争对手，吃透环境销售准备楼盘硬件建筑规模及建筑形象：体量、高度、立面材质、整体效果楼盘硬件楼盘硬件空间尺度：关注大堂的高度、面积、电梯走道高度、柱距等。国际商会中心的大堂楼盘硬件建筑结构：关注户型平面布局、面积分割、特殊设计电梯：品牌、数量、速度、等候时间、稳定性、轿厢尺度、内饰空调:品牌、运行原理、控制方式、收费标准电力、通风、消防：供电情况、电压、电话、宽频、光纤、消防楼宇公共空间的装修：装修设计公司、设计风格、材料、报价楼盘硬件楼盘软件物业管理：物业公司品牌、历史、管理方式、收费、增值服务楼盘软件二写字楼营销策略二、写字楼营销策略项目品牌预期价格工程进度购买时机价值认同实力客户核心销售抗性◇提高价值认同度◇提供客户购买保障◇提纯营销推广战略（项目价值深度挖掘、宣导）（销售套餐，消除客户购买疑虑）信任信心攻坚战/品牌价值战/租售并举战/异地本土双线战（）解决之道如何提高价值认同度？城市综合体？微型城市综合体？商务配套？基本配置、细节强化？项目价值分析理念定位不争物理高度、不比配置速度，拔高调性从设计理念入手，建筑以人为本，比如以“世界级”标准致力打造接轨国际的商务综合体功能定位●比如全采光、全通风的建筑设计,独特的空中景观阳台●比如12部国际品牌电梯、国际品牌中央空调、新风、智能化安防系统等高效配置●比如银行、会议、商务、健身、咖啡厅、快餐店、超市等完善配套地段定位金融商务核心区比如项目就处在政府将集中精力打造的金融商务核心区。特色定位比如ARTDECO风格的5星级大堂、比如某市最先进的智能安防系统、第一太平戴维斯提供的专业物管服务……无不体现注重细节打造的精品思路。档次定位●比如某区域商务核心区的绝佳地理位置●比如交通枢纽的便利交通辐射●比如高档次的公共区域装修标准●比如8.1米挑高大堂、1.8米走廊等宽敞公共空间●比如1000个充足的停车位形象定位比如汇聚国内外企业总部的世界级商圈世界级精品写字楼的代表◇核心价值梳理理念功能·地段特色档次形象独树一帜/与国际接轨健康/高效/中心精品办公高档次/高价值世界级精品写字楼特点不等于卖点，卖点用于传播、宣导项目独特价值，给客户消费的理由卖点体系梳理如何提供客户购买保障？我们的客户有什么特征？客户主要由销售及租赁两大部分构成销售客户●自用占比60%-70%半层、整层销售，核心业务在本地，核心管理层居住在本地，公司规模多为60人以上的优势中型企业，高盈利性行业。●投资30%-40%分零销售，50万至几百万的投资额，除大量投资客外，本地外地等看好区域未来发展潜力的外地人士也是一大构成。租赁客户以半层、整层、多层消化为主，公司规模为60至100人以上不等的成长性中大型企业，多为跨区域国有、股份制企业的区域总部或分公司，追求物业品牌与档次，同时对物业成本敏感。如何提纯营销推广战略？（一）营销战略信任信心攻坚战品牌价值战租售并举战异地/本土双线战（一）营销战略信任信心攻坚战利用事件、活动、新闻传播，放大客户对区域巨大升值潜力的信心及开发商实力、项目物业品质的信任，同时，客户购买保障政策也是增强客户信心的又一强力手段。（一）营销战略租售并举战高端优质的租赁客户引进，将与项目定位更匹配，“租”提升价值、拔高形象、促进快“售”，租售相互促进。（一）营销战略异地/本土双线战异地扩张加速本土消化。本土市场是主力，其次周边城市。双线齐发，齐头并进！（二）入市时机找准市场最佳切入点借力区域发展势能，抢占先机。（三）销售节奏第一阶段市场蓄势期第二阶段市场爆破期第三阶段持续热销期第三阶段尾盘清售期（四）推广策略媒体传播与公关营销一虚一实，双线并举，达成项目影响力，实现品牌与销售共赢。线下:现场围墙、形象短片、电子楼书、专题杂志式读物、DM媒体线上：新闻、软文、硬广、专业杂志、项目网站、写字楼专业网、论坛、博客、百度、谷歌搜索引擎链接、户外、公交站台、楼宇灯箱专题研讨、事件炒作、活动赞助、人员行销公关•三包头写字楼市场分析三、包头写字楼市场46©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/10/16包头写字楼市场概况写字楼部分‖（一）竞争项目界定四.47©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/10/16包头多数写字楼配置简单，立面形象质朴稀土大厦国贸大厦金顶大厦中源大厦万豪国际酒店华茂大厦写字楼部分‖（一）竞争项目界定四.48©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/10/16写字楼部分‖（一）竞争项目界定四.包头写字楼依托周边的成熟配套和商务氛围，具有较强的聚集性包头写字楼主要分布昆区和青山区在城市核心干道钢铁大街两侧，通达性和昭示性较好。2金顶商务大厦1包头稀土大厦3万豪国际酒店4国贸大厦5中源大厦6民主大楼78天运写字楼中银国际大厦9东方红CBD123465778949©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/10/16包头写字楼市场按照行业分类可分为：甲级写字楼、准甲级写字楼、乙级写字楼、商住公寓等；截至2009年初，包头写字楼市场办公物业存量约为50万平方米，已交付使用的写字楼物业为15个项目，其中甲级和准甲级写字楼项目有4个，如金顶商务大厦、稀土大厦、国贸大厦、华茂大厦等，占总量的26%；乙级写字楼和商务公寓项目有12个，如中源大厦、新纪元大厦、都市豪庭、万豪国际公寓、民主大楼等，占到总量的74%。包头写字楼档次分布甲级13%准甲级13%乙级43%商住公寓31%写字楼部分‖（一）竞争项目界定四.包头现有写字楼市场主要以乙级写字楼和商住公寓综合楼为主，高品质、高形象、高层纯甲级写字楼数量较少50©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/10/16租金水平相近，大部分在1-1.5元/㎡.天之间，钢铁大街沿线租金水平最高，出租率约为60%左右钢铁大街两侧依托周边的成熟配套和商务氛围，是包头写字楼主要聚集地，租金价格30-40元/月.㎡写字楼部分‖（一）竞争项目界定四.代表项目规模售价租金（元/㎡月）租售情况客户稀土大厦5万-40科技金顶商务大厦3.7万35地产、贸易、金融中环国际15万-地产、贸易、金融中源大厦4.2万30区域客户占大部分国贸大厦4.1万-35地产、贸易、金融东方明珠商务楼1.7万-25贸易、广告万达广场10万-20金融、广告、律师事务所51©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/10/16在售写字楼项目中，自用客户占到60-80%；也有相当比例的投资客，多购买小面积在售写字楼中，购买自用客户占较大部分；自用客户为律所、会计、装饰公司、软件网络公司、学校等。中银国际是甲级纯写字楼项目，目前包头写字楼市场50年产权的甲级写字楼较少，又聘用世邦作为物业顾问，产品品质较高，目前处于客户蓄水期——访谈中银广场销售经理投资写字楼一般会买附近的，看得见心理踏实；除了那些矿主外，一般都花个20-30万买个小面积。——访谈帝景天下销售代表韩燕琼这里位置不错，离我们的业务单位不远，价格还不算贵，公司就买了一间。——访谈中银国际现场客户写字楼部分‖（一）竞争项目界定四.部分在售项目写字楼客户投资与自用之比050100都市豪庭名流置业大厦中银国际东源国际大厦万豪国际酒店帝景天下自用投资52©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/10/16包头企业多属草创期或成长期，写字楼面积需求较小，多数在100㎡左右，行业分布散乱，尚未形成一定的聚集，租户层次差距明显包头企业还处于创业、成长或发展期，办公面积多为30-40平米，大的150平米左右；一些知名企业在包头的分支机构较少，导致对写字楼承租需求较弱；除了华茂大厦主要以银行、保险、证券行业集中，其他写字楼行业散乱公司人员不多，主要是货物周转，四、五十平方米正好——访谈包头瑞德商贸有限公司工作人员企业类型企业人数物业要求写字楼阶段创业性企业20人以下价格低、空间使用灵活、可商可住商住公寓成长型企业20-50人价格适合、面积实用，地段要好，开始要求形象商住公寓、低档写字楼发展型企业50-80人形象要好，价格中等，要有商务配套，区位要好，交通便利低档写字楼、中高档写字楼稳定型企业80-100人高形象、可以接受高价格，商务配套服务中高档写字楼、顶级写字楼扩张型企业100人以上高形象品质、企业品牌、价格敏感度低中高档写字楼、顶级写字楼不同发展阶段企业对于写字楼物业的需求写字楼部分‖（一）竞争项目界定四.53©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/10/16包头第三产业比重较低，未来产业结构不会有重大调整，通过评估模型的横向比较判断，包头写字楼市场发展水平相对较低，对于高端写字楼的需求一段时间内不会出现，•包头是一个重工业城市，第三产业不发达。根据十一五规划，未来的产业结构不会有重大调整。•对高端写字楼需求的产业在包头市第三产业中占比很低，市场高端需求不足。三产GDP总量(亿元)写字楼整体容量1200大800～1200中等800较低一线写字楼租金水平(元/㎡.月)商品房均价(百元/㎡)R=R写字楼相对发展水平3高2～3中等2较低城市写字楼发展水平评估模型上海北京广州天津武汉沈阳石家庄郑州兰州成都南京青岛西安乌鲁木齐包头1.02.03.04.001000200030004000第三产业GDP(亿元)R包头市三产GDP总量574亿元包头市一线写字楼25-35元/㎡.月，这里取30元/㎡.月。R=1写字楼部分‖（一）竞争项目界定四.54©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2019/10/16竞争项目市场分析四.写字楼部分‖（一）竞争项目界定55©2