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2019/10/161首开集团苏州市吴中区项目市场定位及初步经济分析报告（讨论稿）2019/10/162创造最大的开发利润首开集团品牌价值远播苏州按期完成销售回款任务打造享誉苏州的知名项目愿景思源经纪对首开集团苏州项目的愿景思源经纪将为首开集团苏州项目完成以上愿景竭尽全力2019/10/163本报告包括六个部分内容第一部分：项目本体概况介绍第二部分：项目开发环境研究第三部分：项目SWOT分析及难点和关键点分析第四部分：项目住宅地块市场定位第五部分：项目商业地块市场定位第六部分：项目初步经济测算及风险分析2019/10/164第一部分：项目本体概况介绍地块资源解及分期安排项目区位、交通项目规划设计条件项目地块现状及周边环境项目所在区域规划2019/10/165首开集团苏州市三个项目空间分布吴中区项目地块园区项目地块相城区项目地块苏州工业园区金鸡湖独墅湖阳澄西湖苏州高新区市政府本次报告解决吴中区项目市场定位及初步经济测算2019/10/166项目区位、交通本案标志物距离（公里）吴中区政府4.3护城河南段6.22019/10/167项目规划设计条件城市设计要求用地功能布局：要求体现标志性建筑特征以多层为主，小高层为辅建筑风格及色彩：现代建筑风格，色彩淡雅公共服务设施1、社区居委会用房：按0.2平方米/户以上进行配置，最小建面不小于200平米2、物业管理用房：按住宅小区总建筑面积的千分之七配建；3、商业服务设施：按总用地200-300平方米/千人，总建筑面积500-600平方米/千人配建，商业集中布置其它要求根据《苏州市住房建设规划（2006-2010）》要求，住宅套型建筑面积90平方米以下的建筑面积比例须达到住宅总建筑面积的40％用地性质住宅、商业总用地面积81729.平米（住宅）8703.9平米（商业）容积率住宅≤1.6；商业≤3.5建筑密度住宅≤25％;商业≤50%绿化率37％（住宅）25%（商业）限高住宅≤40Ｍ商业≥50Ｍ项目价格土地款41500万元单价305万元/亩楼面地价2574元/平方米宗地出让价格2019/10/1682007-B-34（1）号2007-B-34（2）号规划道路规划道路邵昂路东湖三路地块西侧现状道路及住宅区地块内部现状及北侧在建项目地块内部现状地块内部及东南侧企业地块已经完成“六通”条件，具备开工建设基础；项目周边成熟度较低，配套缺乏。项目地块现状及周边环境商业地块住宅地块2019/10/169“越溪城市副中心”将建设成为苏州城南一个全新的集行政、商贸、居住、教育为一体的卫星城；用地面积10.03平方公里，总人口12万人；空间结构：“一轴、二心、五片”。项目所在区域未来规划本案2019/10/1610第二部分：项目开发环境研究地块资源解及分期安排苏州市经济社会及房地产市场研究吴中区经济社会及房地产市场研究本项目的竞争环境研究2019/10/1611解读苏州市苏州市经济繁荣，发展潜力大，居民富裕，投资意识强;苏州市房地产各项指标匹配度高，发展迅速且稳健。2019/10/1612苏州市经济社会发展概况地理位置——江苏门户、上海咽喉市中心西距南京市219公里，东距上海市区80公里。基本信息行政区划——八区五（县级）市八区：吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区虎丘区；五市：张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市。市域市区面积（KM）84881650人口（万人）616230苏州是长三角重要的中心城市之一2019/10/1613苏州市经济社会发展概况05001000150020002500300035004000450050002004～2006年江苏省各地区生产总值（单位：亿元）2004年345023501100.611910781.16788.13705.21226.06500.97871.36335.59416.361095.82005年4026.522804.681303.362411.11871.67922.02822.261472.08561.811004.9375.93455.971212.152006年4820.263300.591569.462773.781021.521100.161002.281758.34651.061174.26454.2527.381428.8 苏州市 无锡市 常州市 南京市 镇江市 扬州市 泰州市 南通市 淮安市 盐城市 宿迁市 连云港市 徐州市数据来源：江苏省统计局网站苏州2007年实现地区生产总值达5700亿元，按可比价格计算比上年增长16%。苏州经济发展水平在江苏省遥遥领先2019/10/1614苏州市经济社会发展概况人口增长快，主要是机械增长产业升级人口素质提升高新技术企业：2007年新增省级以上高新技术企业162家，年末实有总数达到844家，新增国家认定的软件企业48家；世界500强企业：苏州已成为国际商家投资中国大陆的首选城市之一，世界500强企业中已有113家落户苏州，投资兴办企业349家。普通产业工人新型技术工人及管理人员2007年新引进各类人才12.4万人，“海归”352名。普高校在校学生13.06万，毕业生2.27万。2001年－2007年苏州市区人口变动图209.45212.39216.86220.75225.1230.15234.982.944.473.894.355.054.831902002102202302402502001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年万人人口数增长数02年03年04年05年06年自然增长1566478668770927214新增人口素质大幅提高苏州人口快速增长，人口素质大幅提高2019/10/1615苏州职工平均工资高，高收入人群行业特征明显2006年苏州市区分行业职工就业数和平均工资0200004000060000人020000400006000080000100000元就业人数平均工资就业人数38425.14445398210226525714575107291685838385136297038454172732711606349229607平均工资2531846510336833026862054296442136451585536142282178257373572253539268443233923455599制造业公用事业建筑业交通邮政信息软件批发零售住宿餐饮金融业房地产业租赁商服科研技服水利环境居民服务教育卫生福利文化娱乐公共管理注1：数据来源于苏州市统计年鉴（2007）注2：制造业就业人数为384251人，为明显缩小10倍显示公务员、事业单位员工、金融、教育、运输等行业人群数量大平均工资高，制造业人数众多，高收入人群数量也庞大，是客群分布的重点行业。苏州市经济社会发展概况2019/10/1616苏州市经济发展要素良好，经济发展前景看好，房地产发展基础坚实。苏州在江苏省的地位示意图“马太效应”作用下，强者更强。苏州市经济社会发展概况2019/10/1617苏州市房地产市场研究0100020003000400050006000万平方米0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%施工房屋面积787.64839.511457.725763843.946005330.65700竣工房屋面积405.79422.9557.3779.21129.116001823.11600住宅销售面积311.04390.71535.52575.4633.797221150.91028.3施工增长幅度19.90%10.20%46.50%75.60%44.40%10%15.9%7%竣工增长幅度4.70%4.90%6.50%39.60%50.60%9.10%13.9%12%住宅增长幅度7.00%18.30%11.80%6.60%19.50%13.90%59.4%36.80%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年苏州市房地产发展状况2000年至2007年苏州市房地产开发状况表2019/10/161802004006008001000120014002004～2006年江苏省各城市商品房销售面积（单位：万平方米）2004年707.13410.06236.56607.96128.38227.05130.84228.26121.23122.0557.25126.7179.312005年1128.5596.78422.53943.81204.6348.02210.09326.9174.35178.12191.28144.86273.042006年1391.4648.58479.121010.5245.35391.93263.74471.75204.87265.72247.05194.54288.46苏州市无锡市常州市南京市镇江市扬州市泰州市南通市淮安市盐城市宿迁市连云港市徐州市苏州市商品房销售情况数据来源：江苏省统计局网站苏州市房地产市场研究苏州市2007年度销售面积突破1753.85万平方米。2019/10/161947.61244.1529.51735.45644.9829.3552.301002003004005006007008009002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年苏州市01-07年土地供应量（单位：万平方米）2001-2004年土地放量迅猛，呈直线增长态势。2005年后遭遇国家宏观调控，土地供应在高位振荡。苏州市房地产市场研究苏州市土地供应情况苏州市土地供应情况数据来源：苏州市国土局网站2019/10/1620苏州市房地产市场研究苏州市2005-2007土地总成交情况64490848293097463714955234703701493.585631669.832186.842557.721675.841291.531734.321410.5901000000200000030000004000000500000060000007000000800000090000002005年2006年2007年050010001500200025003000总成交土地量(平方米)住宅用地量(平方米)总平均楼面价(元/平方米)住宅平均楼面价(平方米)苏州市土地交易情况数据来源：根据苏州市国土局网站数据计算得出苏州市土地交易情况2019/10/1621在众多影响因素共同作用下，苏州房地产市场将进入理性增长阶段，未来竞争将是实力和品质的竞争。苏州房地产实力开发商的大举进入日趋成熟的消费者更趋谨慎的政府针对性更强的政策良好的经济发展局面从严的房地产调控措施旺盛的实际居住需求较多的选择机会较高的房地产价格不断上升的开发成本价格供应量苏州市房地产市场研究2019/10/1622解读吴中区吴中区在“工业经济”上稍逊风骚，显现良好的“新经济”发展态势;吴中区房地产相对落后，未来供需两旺，将是苏州房地产热点区域。2019/10/1623吴中区经济社会发展状况地域跨度大：吴中区位于苏州市南部，总面积742平方公里，东西宽92．95公里，南北长48.1公里；姑苏风情足：吴县老县城所在地，是除苏州老城之外最具姑苏风情的地方；产业基础好：拥有唯一的区属省级经济技术开发区——吴中开发区；国际教育园区：规划面积10平方公里，目前已完成投资42.56亿元，距离本案西北向3公里处。吴中区注：吴中区示意图本案吴中区概况2019/10/1624吴中区第二产业发展相对落后，具备后发优势。单位苏州市吴中区相城区园区新区张家港昆山常熟吴江太仓（一）地方一般预算收入亿元482.533.318.270.238.867.379.053.343.231.6比去年同期增减%33.931.735.441.037.231.334.534.834.136.5占苏州市比重%100.06.93.814.68.014.016.411.08.96.5（二）进出口总额（海关