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惠州市公寓市场调查及项目目标客户分析世联地产2007年5月22日谨呈：深圳市又一居投资发展有限公司本报告是严格保密的。酒店式公寓的定义及基本特征酒店式公寓的定义酒店式公寓是能够提供酒店水准配套、服务与管理的高档公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务。酒店式公寓面向高端客户群，和城市的经济结构和国际化程度息息相关。如果一个城市的经济、贸易、金融越发达，国际化程度越高，对酒店式公寓的需求也就越旺盛。发达国家的酒店式公寓基本上分布在写字楼密集的城市中心或交通便利、具有稀缺景观的地方。酒店式公寓的本质特征：•不提供产权分割出售，发展商通过长期经营行为获取利润。•家庭式的居室布局，厅房厨厕俱全。•四星级以上的配套设施、会所和装修标准，配备全套家私、电器；室内装修标准强调品位感。•聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，在传统酒店服务的基础上提供家居服务和商务服务。•正常情况下，酒店式公寓的租金比普通公寓的租金至少高出40%—50%。本报告是严格保密的。酒店式公寓特征分析1高档酒店式公寓在装修成本上以星级酒店标准进行装修，投入成本较高功能设置欧美客户日韩客户基本要求•欧美装修风格、简洁、明快•同样户型面积偏大•日式或韩式风格、体现在窗帘、床铺等方面•同样户型面积偏大公共设施咖啡店、西餐厅韩国烧烤、日式料理房间生活配套•家具电器齐全(欧美风格)•电视要能收到CNN、HBO等英语电台•厨房要有电磁炉、微波炉、咖啡机等简单厨具•家具电器齐全(日韩风格)、榻榻米等•电视台要有日本、或韩国本土电台，如KBS等•厨房要有电磁炉、微波炉、茶具等简单厨具•日本客户必须要有浴缸商务配套•传真机、复印机、宽带•传真机、复印机、宽带总体要有家庭式的布局看重居住的舒适度和安全性，物业管理一定要好，语言能沟通的酒店式物管最好从装修风格上要多一些欧美国家或日韩国家的文化特色和生活习惯房间装修要简洁明快、颜色以白色、淡黄色为主，实用功能第一装修材料重环保不重品牌，预留多个电话、电视、电脑接口必须配置全套家具和家电本报告是严格保密的。按酒店的档次进行相比，我国目前的酒店投资成本平均水平，要比国际标准高出30-40%。项目五星级四星级三星级经济型投资成本（美元/间客房）国际15-20万10-14万5-8万1.5-4万国内20-30万18-25万7-10万2.5-5万国内比国际高（毛估）40%80%30%40%酒店式公寓特征分析2硬件设施与装修要求豪华并配备商务会所与酒店式服务，投入成本大本报告是严格保密的。酒店式公寓特征分析3酒店式公寓后期酒店式管理公司的选择也对酒店式公寓的档次形成一定制约国内的一些管理公司由于品牌输出的地区具有多、杂的特点，因此高端酒店式公寓不建议让国内酒店管理公司介入像万豪等国际品牌公司在中国的扩张主要以省会和旅游城市为主，因此建议外资管理公司介入，但是否进驻将影响项目酒店式公寓的档次本报告是严格保密的。惠州高端酒店式公寓客户需求研究一般规律：国内商务公寓的客户50％是来自欧美的客户，剩下的便是日韩东南亚以及港澳台客户职业：长期出国的生意人、长期在外的经营管理者、以及正放长假的家庭等；主要是跨国公司的高级管理人员或者高级职员据了解，跨国公司尤其是欧美客户的住房津贴的水平普遍较高，其每月津贴从1000美元到最高的一万美元不等，而且这些客户的消费行为是尽可能地将所有补贴用掉惠州酒店长包房客户现状其他城市酒店式公寓客户职业：长期出差惠州的大型企业高管，外企高管行业：电子、汽车、贸易公司：三星、SONY等酒店式公寓终端使用客户现状----以常驻中国的外企高管为主本报告是严格保密的。惠州高端酒店式公寓客户需求研究从全市范围看，惠州酒店式公寓客户的分布散、层面过窄，缺乏足够的需求支持陈江、仲凯高新区SONY、TCL、三星横沥富士康工业园南部新城数码科技园大亚湾石化城壳牌、西部工业综合组团东风汽车城本报告是严格保密的。惠州高端酒店式公寓情况市场缺乏真正酒店式公寓物业，所谓的酒店式公寓均以返租形式实现其高价项目项目位置占地面积建筑面积销售均价发售日销售方式金世界银座江北40006680055002004-11-28产权式销售丽园金都国际麦地609658940036002005-05-015年带息原价回购，年收益8%金銮四星级产权式商务酒店麦地___2600065002005-06-23保底租金2000元海悦假日国际公寓麦地___3万多25812005-12-8__三环酒店式公寓麦地——1216339802005-10-15开发商全程担保15年，每年8%的投资回报，每年免费入住9天，三年内开发商可以原价回购凯旋莱茵公寓东平___9000售价为4500（带1500精装修）2005-10-5销售20％后未售本报告是严格保密的。惠州高端酒店式公寓情况凯宾斯基酒店酒店式公寓将会成为高端酒店式公寓的典范帝景国际商务大厦由两栋塔楼(43层＋27层)组成，建成后为惠州第一高楼该项目占地面积15361平方米，建筑面积118843.3平方米。项目地下3层为停车场，1－4层为商场，5层为餐厅，1栋43层为凯宾斯基酒店，1栋27层为写字楼凯宾斯基酒店6-30层为酒店，31-43层为酒店式公寓，共13000平米德国凯宾斯基饭店股份有限公司创建于1897年，是欧洲历史最悠久的豪华饭店管理公司，总部位于瑞士，以单一五星级凯宾斯基品牌形式发展。目前在全球管理着61家国际标准五星级酒店，同惠州市帝景集团的合作项目是凯宾斯基饭店在中国的第16个合作项目。本报告是严格保密的。金典故事城市1号公寓金世界银座世纪名都巴黎春天金銮酒店三环公寓莱茵凯旋酒店鹅城国际凯悦公寓金都国际2005年2004年一米阳光港惠新天地财富公寓2006年惠州小户型楼盘分布情况麦地片区是惠州小户型住宅最大的供应片区，也是小户型市场最火爆的片区。本报告是严格保密的。惠州小户型楼盘调查分析市场上小户型楼盘主要分为产权式酒店和精品公寓两种项目名称均价（元/平方米）小户型住宅总套数（套）小户型住宅总销售面积（平方米）交楼标准世纪名都230048320185.41毛坯巴黎广场（清风阁）普均：3000跃均：420029413099.66毛坯凯悦公寓24501404099.2毛坯金典故事220057240000毛坯鹅城国际230018212094.88毛坯三环公寓39801146772.2精装修一米阳光预计2800164精装修金銮酒店650038426000精装修金都国际32002088000精装修金世界银座530074430000精装修莱茵凯旋酒店45001389000精装修城市1号350063422423.85精装修财富公寓550015614937精装修港惠新天地1期5100229约6万精装修本报告是严格保密的。项目项目位置建筑面积均价（元/平）发售日备注金世界银座江北6680055002004-11曾经与广中旅酒店签约20年，准备做五星级酒店，现在已经烂尾金銮四星级产权式商务酒店麦地2600065002005-062005年7月装修到现在，处于半停工状态，据说开发商资金不足丽园金都国际麦地8940036002005-055年带息原价回购，年收益8%，四星级隆泰酒店运营海悦假日国际公寓麦地3万多25812005-12条幅上挂出鲁惠酒店经营，外立面粗糙，档次感非常低三环酒店式公寓麦地1216339802005-10开发商全程担保15年，每年8%的投资回报，每年免费入住9天，三年内开发商可以原价回购，目前三星级酒店和隆城夜总会在经营，实际标准未达到三星级市场上高端产权式酒店（金銮、金世界）以返租实现高价，目前均已烂尾，能够运营的产权式酒店多半以低价出售，档次低端惠州小户型楼盘调查分析本报告是严格保密的。项目名称建筑类型主力户型及面积、套数交楼标准世纪名都高层1房（25-34），1471*1（36-46），294毛坯巴黎广场（清风阁）高层1*1（30-48），294毛坯一米阳光小高层单房（21），71*1（37），157400元/平米精装修凯悦公寓多层1房（20-26），1121*1（48），28300元/平米精装修金典故事小高层1房（31）；1*1（47-57）500元/平米精装修城市1号高层单房（17-21）、（32-49）2*1、2*2（46-81）600元/平米精装修鹅城国际小高层1*1（49.98）；2*2（68-86）毛坯财富公寓小高层68-87500元/平米精装修港惠新天地小高层1*1（44）300元/平米精装修惠州小户型楼盘调查分析市场上公寓型产品多为带精装的小户型住宅，未有高端公寓产品本报告是严格保密的。普通公寓价格5000元/平米项目名称均价（元/平方米）小户型住宅总销售面积（平方米）交楼标准世纪名都230020185.41毛坯巴黎广场（清风阁）普均：3000跃均：420013099.66毛坯金典故事220040000毛坯鹅城国际230012094.88毛坯凯悦公寓24504099.2300精装修一米阳光预计2800400精装修城市1号350022423.85600精装修财富公寓550014937500精装修港惠新天地1期5100约6万300精装修惠州小户型楼盘调查分析普通公寓价格存在上限：5000元/平米本报告是严格保密的。——港惠新天地项目经济指标地址：河南岸演达一路、石湖路、南岸路的交汇处一、二期总建面：30多万平米一期总建面：16.8万平米一期商业总建面：10万多平米一期住宅总建面：6万多平米二期占地：11000平米二期建面：65000平米产品类型：商业MALL+高层住宅户型区间：7-2116平米商业44平米公寓71-90平米两房典型案例1销售情况：商业和公寓开盘日销售率均在90%以上，且现场销售火爆，到场人数上千人，商业成交客户中深圳客户占到90%以上，公寓成交客户深圳客户占到60%以上本报告是严格保密的。港惠新天地营销分析——沃尔玛品牌借势“美国”商业劲旅抢滩惠州第一MALL沃尔玛抢滩港惠新天地惠州投资牛市来临跟沃尔玛一起赚钱跟沃尔玛东进创富沃尔玛强势进驻现场“沃尔玛暨主力商家进驻启动仪式”沃尔玛品牌借势，形成市场聚焦本报告是严格保密的。港惠新天地营销分析——深圳特报主流媒体轰炸时间版面类型内容06年11月23日深圳地产E1整版硬广“美国”商业劲旅抢滩惠州第一MALL12月2日接受VIP咨询特区报楼下特设看楼车稀缺商铺及精装公寓，即将面世06年11月23日深圳地产E4整版软文聚焦惠州演达路“财富中心”-”港惠新天地以立体交通、超前规划等优势打造财富新热点06年11月24日深圳地产H1整版硬广沃尔玛抢滩港惠新天地惠州投资牛市来临12月2日接受VIP咨询特区报楼下特设看楼车稀缺公寓及精装公寓，即将面世06年11月30日文化星空D1整版硬广跟沃尔玛一起赚钱月收入3000即可投资惠州“华强北”旺铺稀缺商铺及精装酒店式公寓，接受VIP咨询12月2日特报楼下看楼车预约06年12月14日今日财经C1整版硬广跟沃尔玛东进创富惠州“铺王”财富风暴“金”动全城12月16、17日特报楼下特设看楼专车07年01月05日广告A12版整版硬广财富召集令，元月6日铺王发售元月6日8：30分看楼专车07年01年12日超级楼市F4整版软文惠州商业巨擎再献佳作——服务式公寓“港惠新天地.香格丽舍”引领新的置业消费潮流开盘前近两个月的深圳特区报大动作炒作，吸引了大量深圳投资客的眼光，积累了大量的深圳投资客本报告是严格保密的。港惠新天地营销分析——活动跟进时间活动内容06年11月28日现场“沃尔玛暨主力商家进驻启动仪式”06年12月12日06年12月16、17日06年12月23、24日07年01月01日07年01月06日07年01月13、14日07年01月21日深圳看楼团考察活动06年01月06日港惠新天地商铺盛大开盘06年01月12日惠州康帝酒店举行美国丽景国际（Eliteview）投资港惠新天地合作签约