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金世界银座惠城区产权式酒店公寓分布图金銮产权式酒店金都国际产权式酒店玉兰酒店三环产权酒店丽湖华庭惠州市在售的产权酒店总供应量金世界银座:38M2~58M274466800M250%70年金銮酒店公寓:48M2~56M238426000M290%70年三环公寓酒店:48M2~58M211016900M222%58年金都国际:41M2~58M223222301M220%58年玉兰酒店:45M2~55M224010891M2还没有销售70年小城故事:52M256029867M255%70年丽湖华庭:40M2~50M2461600M2100%50年汇总：3444174359M240%项目名称面积范围总套数总面积量2004-05年，惠州市在售的产权酒店大致总供应量为3444套左右，总的建筑面积约为174359平米。整体销售率达到40%,从以上数据可以看出,05年产权酒店总体的销售情况较为乐观。销售率产权年限惠州市主要产权酒店项目供应时间表6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月2005年4月5月6月7月8月9月10月11月2006年金銮产权酒店金世界银座玉兰酒店三环产权酒店金都国际酒店12月小城故事丽湖华庭目录惠州市产权式酒店的市场调研惠州市主要产权酒店项目房型热销面积20m2…..30m2…..40m2…..50m2…..60m2…..70m2…..80m2…..90m2…..100m2…..110m2…..120m2金世界银座金銮产权酒店玉兰酒店三环产权酒店金都国际酒店小城故事丽湖华庭38m250m241m2热销户型从调研结果看，惠州市主要产权酒店项目房型热销面积集中在40-50㎡之间。52m250m250m245m2(项目还没开售从主力户型分析))50m240m250m2惠州产权酒店的装修配套分析装修配套情况金世界银座准五星级装修，设有超大型多功能康体中心.水疗馆.歌剧院娱乐城.超级市场.中.西餐厅.商务中心金銮产权酒店全四星酒店式高档装修，房间内配有29寸液晶电视，桑拿套间等玉兰酒店超四星酒店式高档装修，普通的酒店房间配套三环产权酒店超三星级酒店式高档装修，普通的酒店房间配套金都国际酒店超四星级酒店式高档装修，普通的酒店房间配套小城故事普通酒店公寓式装修，普通的酒店房间配套丽湖华庭三星级酒店式高档装修，普通的酒店房间配套从调研结果看，惠州市主要产权酒店项目酒店的装修配套，基本上都在四星酒店式高档装修为主，从装修价格和经营档次上也比较合适。低于三星级酒店式高档装修的话，不利于酒店以后的经营，以及影响了投资回报。惠州产权酒店投资回报的对比分析玉兰酒店金世界银座金銮产权酒店三环产权酒店金都国际酒店投资金额首期回报率1年回报金额(税前)回本年限10万10万10万10万10万4万4万3万3万3万3%10%8%8%3000元32年10000元10000元10年8000元6440元15年8000元8000元13年1年回报金额(税后)3000元小城故事13.5万4万8%9600元14年9600元10年10%10000元10000元从调研结果看，惠州市主要产权酒店项目的投资回报率都是8%，投资回报率年限在12年左右。金世界银座金銮产权酒店三环产权酒店金都国际酒店优势劣势1、所处地段酒店需求量较大2、投资门槛低3、项目娱乐配套齐全4、交通便利1、单价太高,投资风险大2、客户面相对较窄3、周边娱乐配套相对较少1、地段优势，处于人人乐、天虹聚集等商业中心区。2、投资回报高。3、金銮酒店的知名度，酒店管理公司经验丰富1、酒店式套房，升值潜力不大。2、单价高、总价高1、所处地段未来酒店需求量较大2、投资门槛低3、户型规划较好4、交通便利5、酒店自身的娱乐配套1、项目定价偏高，价格策略不合理2、项目目前周边的商业氛围较差3、开发商自身缺乏酒店经营管理的经验4、现场包装不到位，推广不到位1、酒店自身的娱乐配套配套2、户型规划较好投资门槛低3、聘请专业的酒店管理公司进行经验管理1、所处地段酒店需求量较少2、户型面积过大,不利用酒店经营3、开发商缺乏酒店经营经验玉兰酒店1、惠州商圈核心地段2、生活配套完善3、投资门槛低1、业主人住酒店需交服务费2、开发商缺乏酒店经营经验小城故事1、价格2、配套3、专业的酒店经营管理4、长期租给南海石化高级员工1、区域不成熟2、周边缺少生活配套3、业主没有酒店使用权惠州产权酒店优劣势分析服务类别玉兰酒店金世界银座金銮产权酒店三环产权酒店金都国际位置回报投资信心麦地商圈核心地段位置较偏演达商圈位置偏20年返租分红契约每年享有利润70%分红同时,更享有每月2000元的保底租金返租15年,每年8%的投资回报返租10年,每年8%的投资回报(不包含税)返租20年，客户可以选择2种投资回报，一种是酒店利润的7成分红，另一种发展商提供20年的月按揭款。1、聘请国际知名中旅酒店管理公司2、开发商知名度3、稳定的回报4、5年可更换回报1、地段优势2、高投资回报3、5年后开发商原价回购1、开发商3年提供原价回购1、酒店自身配套2、开发商知名度3、价格每年20天的酒店人住权，并享有全球120家四星级以上酒店免费人住400天每年拥有36天的免费入住，更可到金銮地产期下任何一家产权酒店入住每年拥有36天的免费入住权位置较偏每年拥有24天的免费入住权每年拥有36天的免费入住权,收取服务费15%1、一次性收回5年租金2、开发商5年提供回购一次性收回5年租金5年后每年回报率高达10%,稳定收入15年小城故事位置较远返租10年，年回报率8%，去掉税后每月收租800元最大的亮点租给南海石化高级员工做为员工宿舍没有免费入住权惠州产权酒店投资因素组合的对比分析目录产权式酒店个案分析金世界银座金世界银座地理位置金世界银座属性分析表位置江北云山东路开发商惠州金世界房地产开发有限公司规模建筑面积66800平方米总户数744户产权年限70年周边环境金世界花园位于惠州新市区中心——江北云山东路，地理位置得天独厚，与行政中心、体育中心、报业大厦、慈云阁图书馆为邻，距市政府仅800米，有东江环绕东南两面，坐享市政高标准的城市配套功能.规划1栋共32层,(地上30层,地下2层)地下2层为停车场，酒店建筑气势恢弘,顶部造型为天鹅展翅酒店管理广东中旅集团酒店管理有限公司园林内占地２万平方米的大水山，种植稀有观赏树种、培育花果，改建为具有氧吧功能的生态公园开扬亲水曲径，依山而建的9米高30米宽观景瀑布、2500平方米沙滩泳池、10000平方米不同主题中心花园的巧妙点缀与搭配户型38--50平米价格均价在5500元/平方配套市政配套丰富：行政中心、市民乐园,体育中心、报业大厦、慈云阁图书馆,小区内设有超大型多功能康体中心.水疗馆.歌剧院娱乐城.超级市场.中.西餐厅.商务中心◆惠州第一家五星级产权式酒店◆配套齐全◆交通方便◆区域优势◆单价太高,投资风险大◆客户面相对较窄◆周边娱乐配套相对较少优劣金世界银座属性分析表◆金世界银座引进了惠州第一家五星级产权式酒店，专业的酒店经营管理公司负责运营，大大的增强了投资者的信心，◆但是单价较高，而经营回报没有一定的保障，使投资者心理产生顾虑最大卖点营销亮点1.惠州第一家五星级产权式酒店2.业主享受开放式娱乐设施,带动人气,挽留人气；3.会所配套4.专业的酒店经营管理公司负责运营5.经营带来高投资回报1.2000元VIP认筹卡开盘即升植为6000元2.借中旅品牌来增加客户对其经营的信心3.大篇幅的软性广告来提升社会关注及认知；金世界银座属性分析表金銮产权式酒店公寓金銮产权式酒店公寓属性分析表位置花边岭广场一号开发商深圳金銮房地产开发有限公司规模总建筑面积26000平方米总户数384户.2005年6月开始销售周边环境金銮惠州产权公寓座拥花边岭广场一号，与今年8月份即将开业的天虹商场一街之隔，临近人人乐购物广场、惠州数码街，是未来麦地商圈的核心地段，地段优势明显。规划高层，1栋共30层,全四星酒店式高档装修。酒店管理深圳金銮酒店管理有限公司产权年限50年投资概念反租20年，每月保底租金2000元，约年回报8%，每个月预计7成分红户型以48平米为主价格起价：5650元/平米，均价：7000元/平米配套项目配有近千平方米的豪华酒店大堂、超大规模会议中心、大型中西餐厅、酒吧、咖啡厅，泰式桑拿等。项目地处惠州新商业中心—麦地商圈内，人人乐、数码商业街、万佳百货、汽车大市场、三环装饰城等环布四周。加上其邻近的保租型商铺—麦地1号和华南商业航母—天虹商场以及引入hoppingMall商业模式的惠州世贸购物公园等商业地产项目的开业，商业配套更完善。1、地段优势，处于人人乐、天虹聚集等商业中心区。2、投资回报高。3、金銮酒店的知名度，酒店管理公司经验丰富1、酒店式套房，升值潜力不大。2、单价高、总价高优劣金銮产权式酒店公寓属性分析表最大卖点营销亮点投资概念：反租20年，每月保底租金2000元，约年回报8%，每个月预计7成分红1.大量大篇幅的报纸广告来提升社会关注及认知2.借金銮惠州另一个项目--金銮汤泉产权酒店的成功运营来增加客户对其经营的信心3.金銮惠州产权式公寓业主享有较多的权益；金銮产权式酒店公寓属性分析表根据开房率预测业主每月分红收入表开房率预计客房单价月总收入/间盈亏平衡点（30）客房月毛利润/间业主7成分红/月业主固定回报/月80%350元/天8400元2520元5880元4116元2000元70%350元/天7350元2205元5145元3601元2000元60%350元/天6300元1890元4410元3087元2000元50%350元/天5250元1575元3675元2572元2000元三环公寓酒店三环公寓酒店属性分析表位置惠州市麦地东2路开发商惠州国惠物业投资有限公司规模占地约2500平米，建筑面积16900平方米总户数110户.2005年9月开始认购周边环境三环公寓酒店麦地东2路，在三环装饰材料城后面，项目临近由丽园居、泰安居、三环装饰材料城组成的装饰材料市场和惠州市汽车大市场等2大专业市场。南面不远是世纪华联购物广场。演达片区更是惠州未来商圈的核心地段，地段优势明显。规划10层带电梯的单栋楼体,超三星级酒店式高档装修。公寓式单体的建筑风格产权年限58年酒店管理开发商自己进行酒店经营管理投资概念20年返租分红契约每年享有利润70%分红同时,更享有每月2000元的保底租金户型以48平米为主价格均价:4000元/平米配套由丽园居、泰安居、三环装饰材料城组成的装饰材料市场、惠州市汽车大市场、购物有世纪华联购物广场等。1、所处地段未来酒店需求量较大2、投资门槛低3、户型规划较好4、交通便利5、酒店自身的娱乐配套1、项目定价偏高，价格策略不合理2、项目目前周边的商业氛围较差3、开发商自身缺乏酒店经营管理的经验4、现场包装不到位，推广不到位5、户型面积过大,档次过低，不利用酒店经营优劣三环公寓酒店属性分析表最大卖点营销亮点1.只宣传项目的高性价比，比市场上同类型的酒店公寓便宜40%2.三环产权式公寓业主可享有每季度免房价入住9天；三环公寓酒店属性分析表1.返租15年,每年8%的投资回报2.开发商3年提供原价回购3.首家带阳台的公寓酒店，可商可住；金都国际酒店公寓金都国际酒店公寓属性分析表位置惠州市麦地南2路开发商惠州市鸿润房产开发有限公司规模占地约4400平米，建筑面积22301平方米总户数小高层,共17层,规划:232户.05年10月1号开始认购周边环境金都国际酒店公寓位于麦地南2路，在麦地小学对面。项目临近由丽园居、泰安居、三环装饰材料城组成的装饰材料市场。靠近海燕商业裙楼的人人乐崇尚百货、天虹商场。项目是惠州目前的商业中心麦地和惠州未来商圈的演达片区的交汇处，地段优势明显。规划1栋共17层小高层和6层的附楼组成,超四星酒店式高档装修。产权年限58年酒店管理深圳威尼科斯酒店管理有限公司投资概念首付三成，税后年收益8%户型以41、48、58平米为主价格均价:3300元/平米配套项目1-4层配有酒楼、餐厅。临近丽园居、泰安居、三环装饰材料城组成的装