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惠阳大亚湾房地产市场分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010-07惠阳大亚湾城市发展分析一：珠三角地区发展规划二：惠阳大亚湾城市发展分析珠三角地区发展规划珠三角地区包括香港、澳门及广东省部分地区(包括东莞、佛山、广州、惠州、江门、深圳、肇庆、中山、珠海9个城市)。——数据均来源于中国区域经济发展报告环渤海长三角珠三角中国经济增长最快的三个区域之一——环渤海、长江三角洲、珠江三角洲珠三角城市之间的竞争演化为城市群之间的竞争，并形成两条发展主轴、三大都市圈珠三角城市之间的竞争正在演化为城市群之间的竞争，并要形成两条发展主轴、三大都市圈，呈网络状发展。两条发展主轴：广深（香港）发展轴；广珠（澳门）发展轴。三大都市圈：中部都市圈——以广州为中心，包括佛山、三水、花都等城市；东岸都市圈——以深圳为中心，包括东莞、惠州两大副中心；西岸都市圈——中山、珠海、江门等东岸都市圈西岸都市圈中部都市圈惠州东莞深圳江门中山珠海广州佛山香港发展的主轴整个珠三角的城市群将联成一张网络，形成特大城市——大城市——中等城市——小城市（中心镇）及卫星城镇（其他城镇）的城镇规模结构。广州——政治、经济、文化、商贸、信息中心、交通枢纽，华南地区的中心城市和全国的经济、文化中心城市之一；深圳——与香港功能互补，具有重要影响并对珠江东岸地区起较大辐射带动作用的现代化国际性城市。佛山、珠海、东莞、惠州、中山、江门、肇庆——区域性中心城市，在各自区域范围内发挥带头作用。东岸都市圈西岸都市圈中部都市圈惠州东莞深圳江门中山珠海广州佛山香港发展的主轴珠三角城市群将联成一张网络，形成城镇规模结构，广州、深圳作为“领头羊”，东莞、惠州等作为区域中心城市在各自范围内发挥作用各大都市圈产业将遵循不同的思路有重点地进行发展东岸都市圈西岸都市圈中部都市圈惠州东莞深圳江门中山珠海广州佛山香港发展的主轴中部都市圈——重点发展科技、金融商贸、信息咨询与开发、周末度假相结合的旅游业等第三产业，同时发展以汽车制造、电子、机械、饮料及石油化工为主的第二产业。东岸都市圈——主要发展以对外商贸为主的第三产业，工业开发与研究相结合的科研事业及通讯器材、电子仪器、能源化工等工业。深圳特区和香港，将实现功能互补和结构性对接，共同形成国际性金融、贸易、旅游城市，带动全区的第二、三产业发展。西岸都市圈——重点发展依托于港口运输的大工业，如能源、重化工、机械工业及高技术的医药微生物工程，国外和国内并重的旅游业和以物资转运为主的港口贸易等第三产业。珠三角东部发展战略思路:打造“港深穗惠”小三角区域，并在城市间进行合理分工、差异化发展。从加强城市联系的方向上看，主要是加强惠州与深圳、东莞的联系，承接两地的产业转移。在三个城市各自的定位上，深圳以高新技术产业和服务业为主，为东莞的制造业、惠州的基础工业提供物流、研发、金融管理等生产性服务；东莞继续保持世界制造业基地的定位，与惠州进行电子、石化产业等方面的分工协作，部分制造业向惠州扩散；惠州则积极承接深圳和东莞的产业转移，加快推动电子制造业的发展，大力发展石油化工工业。深圳以高新技术产业和服务业为主东莞以制造业为主提供物流、研发、金融管理等生产性服务提供物流、研发、金融管理等生产性服务电子、石化产业等分工协作，部分制造业扩散惠州电子制造业和石油化工产业为主承接产业转移承接产业转移东岸城市圈三城市的关系——分工、转移、融合、升级惠州是珠三角的地区性中心城市，而大亚湾已经成为广东省适度重型化发展的重要石化基地。东岸城市圈惠州——地区性中心城《珠三角洲城镇群协调发展规划》大亚湾——广东省适度重型化发展的重要石化基地香港和黄集团加盟惠州港中海壳牌项目投产中海油惠州炼油项目惠阳大亚湾深莞惠一体化：珠江东岸经济发展新动力，联手打造东岸都市区，三市未来经济增长迈上新台阶，惠州面临发展新机遇深莞惠三地的GDP占全省GDP34.2%，进出口总额占全省64.4%。三地经济的共同特点是经济开放、加工贸易发达，2009年，深莞惠三地出口量2343亿美元，占广东全省出口量的65.3%，占了全国出口总量的16.5%，占全球出口总量0.5%。三市将建立“工业规划、商贸流通、产业转移、招商引资、产业升级”等多个专题对口合作机制，共同打造世界一流电子信息产业基地；具有世界先进水平的特大型石油化工基地；全国领先的高端服务业基地惠阳大亚湾城市发展分析大亚湾工业区大亚湾概况人口现状截止至2006年，大亚湾地区常住人口为13.6万人，其中户籍人口7.2万人，非户籍常住人口6.4万人。规划人口控制规模至2020年，常住人口控制规模为80万人，设施人口65万人。——惠州市大亚湾地区分区规划（2007-2020）规划目标以“石化新城、绿色港湾”为核心，打造：一个具有世界级影响力的石化之都；一个现代化国际化的港口物流区；一个代表惠州21世纪建设水准的生态型滨海新城。功能定位惠州市的城市次中心和推进沿海发展战略的龙头；惠州市以大石化、大港口、大物流为主导的产业极化区；惠州市滨海形象展示的窗口。大亚湾规划为五大产业区，分别为石化产业区、电子综合产业区、港口物流区、旅游度假区和中心生活区。大亚湾发展十大驱动因素：驱动因素1：区位优势——“深圳东”、大深圳驱动因素2：配套打造——城市建设利好驱动因素3：产业优势——世界第四大产业城驱动因素4：城市化率——发展基础好驱动因素5：港口优势——天然优势港口资源驱动因素6：交通优势——沿海高速等多条高速路开通驱动因素7：价格优势——与深圳的明显价差驱动因素8：规划优势——政府先期强势进驻驱动因素9：土地优势——土地资源丰富驱动因素10：政策优势——深莞惠一体化香圳圈香圳圈大亚湾地处珠江三角洲经济区，位于大亚湾畔，毗邻香港；东临南海，西靠惠州，南与深圳接壤，北连稔平半岛，陆路距广州200公里，离深圳70公里，水路至香港47海里；规模：惠州大亚湾经济技术开发区于1993年5月经国务院批准成立，面积为105平方公里，现有人口约12.2万人，其中常住人口7.2万人，流动人口约5万人大亚湾集中展现了中国沿海地区的综合优势，具有发展成为超大规模经济体和区域经济中心的优良条件驱动因素1——区域优势大亚湾位于深圳东部发展轴线上，与深圳毗邻，到香港距离近便，区域优势明显备受瞩目的《深圳综合配套改革试验总体方案》(下简称《方案》)本月6日获国务院批准通过后，深圳市高层近日正加紧研究该《方案》的3年分步落实规划。其中2009年的改革重头戏包括向中央申报将特区范围扩大至全市，即将原属关外的宝安区、龙岗区和光明新区纳入特区之内。如获批准，深圳特区总面积将由395平方公里扩容为1948平方公里，差不多是整个香港面积(1103平方公里)的近两倍。“大运会将会引发深圳市今后几年大规模的建设运动，从而令龙岗中心城的城市化大步提速。”在这个城市化过程中，旅游、酒店、地产这几大产业将直接受益，城市功能将在这个城市化进程中得到更为完善的提高。------深圳市社科院城市运营中心主任高海燕深圳撤关扩容，深圳二线关整体外移，惠阳大亚湾区域将有望成为下一个深圳龙岗2011年龙岗大运会举办，将大大刺激龙岗区域城市化进程，交通网络逐步完善，给龙岗物业将带来进一步的升值，惠阳大亚湾作为龙岗周边区域也将面临良好契机深圳撤关、龙岗大运会将促进惠阳大亚湾住宅市场的发展，同时推动投资产品的发展深莞惠一体化进程—撤关、大运会驱动因素1——区域优势深圳撤关扩容，惠阳大亚湾区位升级，犹如深圳的关外；龙岗大运会，大大刺激区域城市化进程,同时也拉近了深圳与大亚湾的距离（2）深圳龙岗与大亚湾断头路对接（3）深惠城际轨道建设提上日程，提前动工驱动因素2——配套打造2010年大亚湾城市建设利好：（1）2010年大亚湾17项重点城建项目大亚湾城市功能不断升级，各项城市建设配套启动，区域城市价值进一步显现1个码头中央公园，红树林公园，滨海公园，虎头山公园渔人码头二期4个公园1所医院2所学校6条道路2个产业园1条绿道大亚湾绿道网建设人民医院新院澳头高中部，西区一中科技创新产业园，精细化工区中兴中路北段，龙海二路(深圳对接）等驱动因素2——配套打造区域利好：2010年大亚湾政府重点打造17项城建项目1个码头4个公园1所医院2所学校6条道路2个产业园1条绿道红树林公园虎头山公园中央公园滨海公园渔人码头二期人民医院新院驱动因素2——配套打造区域利好：大亚湾城市功能不断升级，各项城市建设配套启动，区域城市价值进一步显现中心广场位于石化大道与中兴中路交汇处，占地面积7.3公顷，项目总投资约7500万元。现正委托设计单位编制该工程施工图设计和预算，预计4月底可完成施工图设计；5月底可开始工程招标；计划于6月20日动工建设，12月10日完工，2011年元旦正式开放使用。中央公园中央公园可分为5大功能模块：中间27000平方米的主体广场下方设置地下商业城。一号楼为文化书城，建筑面积18000平方米，除书店外还设置图书馆、阅览室、动漫城等文化功能;2号楼为展览馆，建筑面积20000平方米，内设产业、规划等多个展示厅，配套多功能会议中心;3号楼为文化娱乐中心，建筑面积10000平方米，包括电影院、娱乐城、健身中心等;4号楼为青少年活动中心，建筑面积11000平方米，内设各类文化活动室，科普教育厅和青少年培训中心。占地50万㎡，总投资14000万元，其中一期投资约2300万。截止目前已完设计、预算编制、财政审核等工作。现已委托施工招标代理，并完成标底备案；监理邀标工作已完成。虎头山公园虎头山公园打造成以南亚热带河洲郊野山林为风景特征，以登高揽胜、滨水休闲、康体娱乐为主要功能的综合性生态公园与城市标志性景观点；红树林公园面积28.2万㎡，总投资约4300万元。目前已完成总工程量的68.5%，计划于2010年5月竣工。红树林公园规划目标将红树林公园打造成以南亚热带湖泊红树林湿地为风景特征，以生态保护为主、观光休闲和科普科教为辅要功能的专类生态公园；功能分区根据现状风景资源的属性特征，游览观赏特性及生态功能，将公园划分为4个功能区：入口管理区、红树林体验区、生态保护区与亲水活动区。一期工程填海5万㎡，护岸工程544m。已完成围填海工程的12%，并完成景观工程的设计图纸及预算编制。滨海公园大亚湾澳头滨海生活岸线全长约3公里，依托已建成的渔人码头一期，向东拓展渔人码头二期，向西延伸至滨海公园，形成连续的滨海景观：总体设计分为1.5公里、约13公顷的滨海公园段，岸线长0.7公里约5公顷的渔人码头一期段和长0.8公里、约2.4公顷的渔人码头二期段。其中渔人码头二期已完成施工图纸设计，计划下月动工，而滨海公园一期去年10月动工，计划今年7月前完工。总建筑面积11500㎡，其中填海面积5231㎡。计划修筑沿海路696米，宽12米；修建护岸787米。现已完成项目立项、施工图设计及审图、预算编制、招投标、规划报建等前期工作，目前施工方、监理方已进场，正进行场地平整等施工前准备工作。渔人码头二期规划把前进湾至南蛇岭的岸线基本分为四大功能区：从海军码头到前进湾为居民的日常观海、散步、休闲的空间；从前进湾到渔人码头为渔民日常停靠、上渔、避风及飞艇上下客的空间，并且结合海鲜产品形成海产、酒吧一条街，丰富澳头人民的夜生活；望海楼前主要规划为渔人码头广场，以澳头的海洋文化、渔民民俗为空间特色；从渔人码头到澳头港（南蛇岭公园）以商业文化为主要特色，建设澳头渔民民俗馆和部分旅游商业建筑。全线长44公里，其中主线长38公里，副线长6公里。估计总投资2.5亿，今年投资1.5亿。绿道网示范段施工图3月底完成，其他施工图设计5月底完成；3月底完成树种的采购，6月份完成树苗的种植；7月份开始配套设施建设，计划今年完成2处二级配套设施和10处观景平或平台的建设；年底全线基本拉通，完成总工程量的70%。大亚湾绿道网建设