惠阳房地产市场分析暨项目价格定位报告(41doc)

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料惠阳房地产市场分析暨项目价格定位报告联冠地产2007年6月16日目录第一部分惠州惠阳经济及城市发展概况........................................................2一、惠州经济增长良好、惠阳核心地位明确.......................................................2二、惠阳经济增长强劲.......................................................................................................4三、惠阳城市发展速度加快，新的经营发展理念确立..................................7四、深圳东进策略、大亚湾经济进一步奠定惠阳经济发展基础.............9第二部分惠阳房地产市场分析...............................................................................11一、惠阳区房地产市场概况...........................................................................................11二、中心区主要在售楼盘分析.....................................................................................18三、惠阳房地产市场展望................................................................................................26第三部分项目价格定位.................................................................................................28一、项目所在区位................................................................................................................28二、项目目标客户群分析................................................................................................29三、项目价格定位................................................................................................................33第四部分：财务及敏感度分析.....................................................................................36第一部分惠州惠阳经济及城市发展概况一、惠州经济增长良好、惠阳核心地位明确1、惠州地理位置优越，自然资源丰富惠州位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市距离香港最近的城市，是珠三角经济区和承接未来深圳城市扩张和经济战略转移的主要城市，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县、66镇13街道1民族乡，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。惠州是广东省的历史文化名城，在古代即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称。从唐朝到近代的一千多年间，有480多位中国名人客寓或履临惠州，其中北宋大文豪苏东坡曾寓居惠州三年。惠州的自然资源尤其是旅游资源非常丰富。全市具有旅游开发潜力的景点共有900多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身，其中有6处被列入国家、省风景名胜及自然保护区,拥有“岭南奇山”——罗浮山，“北回归线上的绿洲”——南昆山，“东方夏威夷”——巽寮湾，“苎萝西子”——惠州西湖，还有全国特有的海龟自然保护区等。目前全市已形成由深水港、航空港、高速公路、铁路、内河航运以及发达通信系统构成的立体交通和通信网络。2、惠州经济增长创新高2006年，惠州市实现生产总值937亿元，比上年增长16.5%，创下1998年以来增长新高，与2002年相比，4年年均增长（下同）14.9%。外贸出口120亿美元，增长12.6%，年均增长19.5%。4年累计实际吸收外商直接投资40.4亿美元，引进世界500强企业14家。附表：惠州市历年GDP单位：亿元全市合计1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年230.43271.84318.57356.01392.37440.35480.31522.86590.98685.1803.9市区62.5378.0288.81103.04113.77137.51145.25196.68263.77303.6354.22资料来源：惠州统计局附表：惠州市人均GDP单位：元全市合计1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年9,08910,53712,09913,27214,48316,02517,20718558207582364226834市区19,74323,76426,18329,26331,41135,12538,21142183460385102454800资料来源：惠州统计局3、投资、消费总量增长惠阳名列前茅2006年，惠州固定资产投资总量及社会消费品零售总额快速增长，惠阳增长速度排惠州各区县前列。由于惠阳区历史投资总量与社会消费品总量基数大，占惠州比例份额较大，加上增长速度较快，对目前主要以固定资产投资与以消费品为主的内需增长作为拉动惠州经济发展的核心策略的惠州来说，对其经济发展贡献率较为突出。固定资产投资增长名列第二。分县（区）看，各地的全社会固定资产投资增长分别为：惠城区33％、惠阳区41.2％、大亚湾区-58.6％、惠东县18.7％、博罗县45.8％、龙门县-13.3％。社会消费品零售总额增长名列第一。分县（区）看，各地的社会消费品零售总额增长分别为：惠城区18％、惠阳区20％、大亚湾区20.1％、惠东县15.6％、博罗县18.6％、龙门县19.5％，显示除惠东县外，各县（区）的消费增长普遍较快，惠阳区自9月以后消费的增幅也突破20％大关，与大亚湾区齐头并进。从数据显示看，惠阳区固定资产投资增长率名列惠州各县区第二，仅次于博罗县；社会消费品零售总额增长速度与大亚湾齐头并进。由于博罗县历年固定资产投资额较低，大亚湾作为刚刚开发的石化数码基地，消费品零售额基数较小，占惠州总量比例比较小，随增长速度快，但对惠州整体增长的影响较小，而惠阳区基数大，增长速度迅猛，对惠州固定资产投资与社会消费品总额增长率贡献较大。4、惠州整体发展规划强调三区，惠阳中心地位明确惠州城市近期建设目标是奠定和完善“一城三片”的主体框架，即构建惠城中心区—惠阳副中心区—陈江地区的城市空间结构，拉开城市发展架构，全面建设新城区。强化城市中心服务功能，实现西控、北进、南优、东拓的发展格局，进一步提升城市品质，构筑组团式山水生态城市基本格局，营造开放而有活力，宜居而又安全的和谐城市。从地理位置上看，惠阳是惠州滨海城市重要组团，离现阶段惠州经济中心惠城区有近1个小时的路程，距离相对较远，过去地理位置作用并不明显，但随着惠城区城市土地开发资源日益枯竭，城市发展潜力逐步萎缩，城市核心对经济的推动作用和辐射作用日益减弱，从惠州长远经济发展定位来看，重新规划城市经济发展中心势在必行。惠阳撤市设区的措施战略意义明确，一方面利用惠阳承接深圳东进、产业转移所带来的企业流、资金流、人才流，为惠州经济发展创造新的增长点。另一方面为整合惠州城市经济，建立“大惠州经济圈”铺路，即以大亚湾数码石化、物流产业城、惠阳后勤服务基地为经济核心，逐步弱化经济惠城，代以专属政治文化的惠城为主的新经济圈。惠阳南连大亚湾、北接惠城区，作为惠州城市整合和构建“大惠州经济圈”中最关键一环，其扮演的角色和城市地位不言而喻，其政治经济地位也将因此在很大程度上得以提升。二、惠阳经济增长强劲1、惠阳是惠州经济的一只雄鹰和打开惠州经济的北大门惠阳区位于广东南部，东江中下游，地处珠江三角洲经济区和亚太经济增长带中心，南临大亚湾，毗邻香港，西依深圳、东莞市，中部与惠州相接,是距离深圳、大亚湾最近的城区，深圳经济、大亚湾经济的直接受益者。从深圳中心区到惠阳仅仅需要45分钟－1个小时，若从龙岗中心城驾车到惠阳，大概只需要15分钟－20分钟的车程。同时惠阳还是惠州滨海城市重要组团，具有得天独厚的自然地理条件。惠阳2003年6月撤市设区，辖淡水、秋长、新圩、镇隆、沙田、永湖、良井、平潭、澳头、霞涌10个镇和三和经济开发试验区，面积1184平方公里，土地资源广阔，未来在开发空间广博。辖区内人口50.77万，全市有侨胞和港澳台同胞30多万人，是广东著名侨乡之一，综合人口素质较高。区委、区政府驻淡水镇。惠阳旅游资源十分丰富。境内海岸线长51.8公里，其中有30多公里宜于建造港口码头，可建大小泊位200个，其中万吨级以上90个，最大泊位可达25万吨，且还可建度假村、别墅群、疗养区、游乐园等，素有“黄金海岸”之誉和“鱼米之乡”的美称。2、经济增长速度持续攀升2006年，惠阳区经济运转良好，增长继续保持强劲态势。具体表现为：工业生产提速增效，投资、消费和出口三大需求扩张有力，实际利用外资形势较好，金融支持力度加大，财税收入持续高位增长，城乡居民收入有较大提高。2006年，全区实现生产总值90.39亿元，同比增长16.2%，是1998年以来的最高增幅。其中，第一产业增加值4.80亿元，增长4.0%；第二产业增加值48.13亿元，增长19.0%；第三产业增加值37.46亿元，增长14.4%。经济增长表现为第一、第三产业平稳增长，第二产业高速增长的格局。三次产业分别拉动GDP增长0.2、10和6个百分点，三次产业结构为5.3：53.3：41.4。3、二、三产业发展均衡从三大产业的增长速度来看，各产业发展均衡，呈现协调增长局面。第二产业受工业提速的推动，增长有所加快，增幅由一季度8.8%、上半年11.3%、到前三季度上升为14.5%，对经济增长的贡献率为53.0%，拉动GDP增长7.4个百分点；第三产业保持较快增长，对经济增长的贡献率为45.2%，拉动GDP增长6.3个百分点。其中，住宿和餐饮业、房地产业均呈现20%以上增长，成为第三产业发展的突出亮点。4、经济运行质量显著提升税收总额、财政收入同比分别增长38.0%、36.0%，增幅比去年同期提高7.6和22.1个百分点。财政收入占GDP的比重为7.9%，同比提升1个百分点，比重领先全市各县（区）。同时，农民收入、在岗职工平均工资、城乡居民储蓄存款均呈现较大幅度增长。5、经济的快速发展，刺激房地产业高速发展各项经济指标都显示2006年惠阳区经济运行处于良好状态。按国际经济组织统计经验表明，当一个地区的经济增加速度大于5%的时候，当地的房地产发展也就存在着极为广阔的前途。宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4～5%停滞5～8%稳定发展大于8%高速发展全区实现生产总值90.39亿元，同比增长