成都东城区域房地产市场分析报告

成都东城区域房地产市场分析报告一、城东区概况（一）自然状况城东北起府青路，西接府河沿线，南至府南河与沙河交汇处，东至外环路。境内有沙河、东风渠两大干河穿过，河网密布，水量充沛。沙河靠近东郊工业基地，污染较重；东风渠离工业区远，水质较好。城东大部分为平地，东南面塔子山、狮子山一带为浅丘台地，地热起伏。城东境内有猛追湾公园、成都游乐园、新华公园、东湖公园和塔子山风景区，构成了城东独特的文化风景区。城东历来都是出川的交通要塞，成渝高速公路、成龙路、成洛路与二、三环路形成城东重要的交通枢纽。（二）城东市政配套设施状况◆公园：塔子山公园、新华公园、活水公园、游乐园、狮子山；◆交通：成渝高速路、龙舟路、顺江路、成龙路、成仁路、建设路、新鸿路、新华大道延伸线路、双桂路；◆学校：四川师大、电子科大、成都理工大学、四川师大附属中学、成都七中育才学校、东光实验小学、德胜小学、双林中学、猛追湾小学、新华职中、成都艺术中心；◆环境绿化：沙河综合整治，其整治后沙河全长22.2公里，成为水质良好、环境优美、比府河更漂亮的生态园型城市河道：市政园林广场——锦华广场、市政绿化草坪；◆购物：红旗商场、互惠超市、好又多、华联商场、水碾河商场、双桥商场、东光商场、国美电器商场；◆医院：成都市第四医院、空军医院、四川电力医院、市传染病医院、锦江协和医院、成都骨科医院等。（三）经济状况在计划经济时代，东郊工业产值总量占成都GDP的20-30%，为成都的发展作出过重大的贡献。随着新经济和城市化的发展，东郊的工业经济发展滞后，改造难度大，阻碍了城市建设的发展。城东在走向市场经济的同时，打破了传统经济体制和模式的束缚，发展具有城东特色的新经济，并在不断的探索中取得了巨大的进步。1、物流业和专业市场迅速崛起。城东是川渝经济的纽带板块，是传统国有仓库、储运业务最集中的地带，仓储面积达132万平方米，占全市的80%以上，加之独特的地理交通优势，物流业和专业市场等新的经济形式应运而生，物流业如蚂蚁物流、远成物流等，专业市场如圣灯陶瓷玻璃橱具用品市场、八里庄二仙桥101钢材市场等，都具备规模大、发展前景良好等特点。2、商业经济取得了快速的发展。大型商品零售市场在城东相继出现：好又多在建设南路开设超市，聚集大量人气；国美电器和成都家电业巨头成百光电在万年场开设分店；通美商品交易市场占据府南河一号桥头的黄金口岸等，共同使城东的商业格局发生了明显的变化，改变了城东无核心商圈的历史。商业经济、物流业和大型专业市场的发展，形成了城东新的经济格局和独特的产业结构，也为房地产业发展提供了产业支持。二、城东房地产市场发展现状（一）城东房地产业发展现状市政府提出“向东向南发展”的战略政策以来，城东的房地产业经历了一个漫长的发展过程，但与其它区域相比，还处于相对落后的阶段。定位不清、城市规划不到位、市政配套匮乏等因素制约着城市建设和房地产业的发展。随着东郊工业结构调整规划出台，给城东的房地产业发展带来历史性的机遇。莲花小区低洼棚户区的改建工程，掀起了城东地产开发的序幕。万科城市花园、河滨印象、蜀都花园等精品楼盘的先后推出，改变了人们对城东的看法和认识，使城东的房地产市场逐渐活跃起来。东郊工业结构调整正式启动，更多的开发商在城东圈地，城东的房地产开发进入了一个新阶段。1、城东房地产市场特点A、各区域发展不均衡。城东在不同片区的房地产现状各不相同：◆一环路内，因距离市中心较近，市政配套相对完善，住宅小区也较为成熟；◆一至二环路之间，房地产状况是呈南北（府青路一带）较差，中间（建设路一带）较好的态势：北面：府青路与厂北路间道路交通差，房屋较破旧，配套设施落后；中间：聚集了大量成熟的居住小区，如新鸿居住小区、双林居住小区、万年场居住区等，这一带配套成熟，有大型的农贸综合市场、“好又多”超市等，人气鼎盛；南面：新华住宅小区、牛市口居住小区、莲花村居住区、河心村居住小区等形成大规模的居住社区，各种教育、医疗等配套齐全，但设施落后，功能较差；◆二环路以外，集中了大量的国有机械、化工企业，居住生态环境较差，成熟的居住区仅八里庄居住小区、联合居住区和位于南面的东光居住小区和东湖居住区。B、商品房空置率低。由于土地价格相对便宜，早期开发的房地产项目以经济适用房为主，房地产价格较低，规模不大，开发商无须做大量推广宣传活动就可以取得很好的销售业绩，商品房空置率低。C、缺少高档商务写字楼和星级宾馆。城东现有的写字楼和星级宾馆，如太极商务楼、三星级的成都酒店，都逐渐与城市的进一步开放和发展不相适应。D、大型商场分布不均衡。大型营业场地如华联商厦、通关商城、国美电器、好又多等都集中在二环路以内，且分布不均衡，其服务半径不足于覆盖整个城东。2、在售楼盘情况城东目前在售楼盘总开放规模约92万平方米，低于城西和城南总开发规模。价格主要在1700-3000元/平方米之间，低于城西城南的平均价格水平。户型多以经济适用型二室两厅、三室两厅，70-120平方米为主。东郊工业结构调整规划方案出台和十月中旬举行的“新城东·新居住——成都房地产高层论坛·城东主题会”，将一个崭新的城东展示在市民面前，提高了城东的社会形象，展示了城东美好的未来。城东在售楼盘情况----------------------------------------------------------------------------------项目名称入市时间开发商占地面积建筑面积建筑覆盖容积绿化率（平方米）（平方米）率（%）率（%）----------------------------------------------------------------------------------新鸿家园亿达实业700201448340富临大厦1999-1-12富临房产700048266536.930景泰电梯公寓1999-4-1泰鹏实业336016550624.910景碧园1999-9-2联华房产920829468373.230锦泰公寓1999-10-11干道建设540034092536.320华西苑1999-12-7华都房产319011420513.620桃蹊苑（3）1999-12-17祥宇房屋716015330342.130泰怡花园2000-8-25泰怡实业1249023000341.838万科城市花园（1）2000-9-11万科地产100000112000271.151蜀都花园（1）2000-9-12华盛房产33300158000234.754东景丽苑（1）2000-9-25汉龙置业948019912352.140香木林花园（1）2000-9-29蜀法房产186583813037237新龙苑2000-10-10中盛实业1534141987412.730东南苑2001-1-12信达房产40751040241.42.630天然居公寓（2）2001-3-30永隆房产40008865342.230华房苑2001-4-3新鸿房产1068028370382.730东泰苑2001-4-4铁路泰特932419496342.130田园2001-7-26瑞奇房产160003540035.42.235蓝色港湾2001-7-26大成建设48002882137.5650新城俊园2001-8-30龙基集团1370043280293.247新港湾2001-10-18干道百通410010625382.130海棠名居2001-8-23宝泰实业4535670000301.5445东方明珠2001-6-15华裕房产4613780659271.7541晨光春华2001-11-29力博建设1440032240362.235---------------------------------------------------------------------------------（1）纵向比较通过历年城东的房地产开发情况比较，可以看到有如下趋势：A、楼盘品质高档化。城东前期的楼盘多以我层砖混结构为主，而且少有车库，近期开盘的项目中，出现大量框架结构的多层和中高层住宅小区和部分别墅，且多带有适量地下、半地下或地上车库。B、开发规模化。早期项目因为可开发用地小而分散，没有形成规模开发。新开楼盘如万科城市花园、蜀都花园、东方明珠等，建筑面积较大，形成一定规模效应。C、价格呈上升趋势。通过在售楼盘的平均价格，可以看出近几年城东项目的价格逐步走高。城东商品住宅价格趋势元/平方米--------------年份价格--------------1999年16832000年17872001年2248--------------D、土地升值潜力大。随着城东控制性规划的出台，城东的房地产开发逐渐升温，土地也随之升值，特别是沿沙河一带。整治后的沙河，将形成良好的生态和居住环境，沿岸的土地人有巨大的升值空间。E、户型趋向于经济合理。城东早期开发了不少的经济适用房和解困房，我是以小户型为主。在住房制度改革的初期，一些项目盲目的追求“豪华”，户型设计大而无当。新近开发的项目在进行充分的市场调查基础上，户型设计趋向经济合理。（2）横向比较与城西城南的房地产开发情况的横向比较：综合均价横向比较（单位：元/平方米）-------------------------区域均价（元/平方米）-------------------------城东2862.72城西3277.44城南3732.25-------------------------城东房地产项目，与城西城南相比，无论从规模还是档次上看，都没有可比性，但其诱人的前景和后发优势，又是城西城南所不具备的。工郊工业结构调整、交通条件的改善、沙河的治理、新规划的出台，给城东勾画出一幅美好的蓝图。城东又可以吸取城西城南十多年的开发经验和教训，进行综合开发，配套建设，又具有城西城南不具备的“后发”优势。（二）需求分析1、需求特点A、城东房地产需求市场大。据东郊工业结构调整规划方案，城东规划人口139万。成华区和锦江区现有总人口92万，非农业人口76万，大多是国有企业的职工和高校教师构成。且他们现在的居住环境较差，有改善居住条件的需求，是城东房地产发展的主要动力。B、有效购买力充足。城东的产业工人和教师，他们收入稳定，且有多年的积蓄，随着城东经济发展，就业机会增加，居民生活水平提高，住房消费支出将进一步增多。C、投资人对城东升值潜力看好。城东目前的房价低于全市其它区域，而宏观政策的支持和东郊工业结构调整规划和沙河的整治，将使城东房地产具有较大的升值潜力。2、需求构成A、城东本地居民是购房的主力。他们是购房的主力，包括产业工人、教师和新经济带动下的一批白领阶层。B、其它城区居民。房价低于城西城南，又有升值潜力，配套、环境都会逐步改善。C、外地来蓉人员。从城南城西的消费者构成情况看，外地消费者具有很大的购买潜力，且城东的房地产价格低于前者。包括外地来蓉经商人员、外地机构驻蓉办事处职员和“三资”企业的外地人员。D、房地产投资者，相对于跌宕起伏、充满投机和风险的股票市场，房地产具有低风险、保值增值性强等特点，具有很好的投资价值。城东房地产巨大的发展潜力，投资者更不会忽视。三、城东房地产市场发展前景分析（一）“向东向南发展”的战略，为城东房地产发展提供良好的政策环境市政府早在1995年就提出了“向东向南发展”的战略，并加紧制定和实施各项具体政策措施。最近出台的东郊工业结构调整的重大举措，使城市东扩迈出了实质性的步伐。调整后的东郊有大量的新区建设和旧城改造工作，必须依托房地产业的发展。难逢的历史机遇和良好的政策环境，是城东房地产业发展的基础和保障。（二）东郊工业结构调整规划、沙河整治工程，带动房地产业良性发展以政策促规划，以规划带动发展，加快城东建设进程。基于“向东发展”的战略和成都城市总体规划的指导思想，《东郊工业结构调整规划》和《成都市中心城市向东发展规划》规定：整个东区改造城市建设用地107平方公里，市政设施改造和建设总投资达228亿元，居住用地38平方公里，人口规模139万，将城东建设成为以居