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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。城市之上，铸造时代辉煌——成都大魔方项目市场分析报告及项目2012年至2013年营销方案（正本）四川中原营运一部Sichuan.05.2012房地产智库|2©CopyrightCentalineGroup,2010报告体系InsightcontentsNovelviewpointsofcentaline项目发展策略及目标项目定位推售及定价策略整体营销策略附件1：中原操作综合体案例分享附件2：市场研究房地产智库*写在前面的话*房地产智库成都，一座来了就不想离开的城市，西南国际大都会，未来发展前十位的城市。。。每年不低于200场的大型演出，只能选择露天的成体中心，或者只能容纳不到10000人的四川省体育馆，缺乏完整的商业配套，缺乏有序的交通组织和相关的产业支撑。随着成都城市化水平的不断提升，世界现代田园城市的不断展现，文化娱乐产业的强盛发展。。。。本案即是成都迈向国际化的精神象征和文娱地标！房地产智库【大魔方是文娱产业乃至城市铸造辉煌的开始】全球演艺中心-亚洲一号舞台房地产智库【成都大魔方】即将开启城市影响力时代房地产智库|8©CopyrightCentalineGroup,2010项目发展策略及目标Part1房地产智库|9©CopyrightCentalineGroup,2010成都大魔方项目运营目标【项目运营目标】高品牌高溢价高速度高品牌：是项目实现高速高价的前提，如何将中冶文投自身资源与项目结合更是项目运营成功的关键高溢价：是项目开发的动力所在，是促进演艺综合体模式可持续发展的必要条件高速度：增强模式下客户信心，实现模式给项目带来快速回现的保障，是促进演艺综合体模式可持续发展的必要条件本案是成都第1个演艺综合体项目，承载了成都文娱产业发展，中冶文投演艺综合体模式成功运营的使命！房地产智库|10©CopyrightCentalineGroup,2010中原观点：常规综合体开发都以单一或多业态作为核心主导，而作为城市精神图腾的本案，应该站在产业发展乃至城市象征的角度之上，本案的运营核心驱动力就是演艺中心。演艺中心是项目的灵魂,本案营销应以演艺中心为核心，渗透到营销的各个环节。演艺中心为其他物业提供溢价：演艺中心为住宅、公寓、写字楼驱动更高的溢价；演艺中心为其他物业带来购买信心；演艺中心为其他物业带来客户：文娱产业衍生行业可以为其他物业带来购买客户。如传媒业者方便工作，购买住宅；或某某为方便商业打理，而在此购买住宅等物业。房地产智库|11©CopyrightCentalineGroup,2010这些，也越来越成为人们对文化娱乐生活的更高层次需求，下面的案例将印证我们对于项目发展方向的思考。几乎每一个知名国际城市，都有着自己的文化娱乐象征。这是一种标志，代表着一个城市的生活态度和方向。香港的红磡体育馆，悉尼歌剧院，。。。可以在这里偶遇明星大腕，享受顶级比赛，聆听音乐盛典，体验IMAX的视觉冲击。。。房地产智库|12©CopyrightCentalineGroup,2010案例：香港红馆香港体育馆（亦称红磡体育馆，简称红馆）是香港的综合室内多用途表演场馆，位于九龙油尖旺区红磡畅运道9号、港铁红磡站平台上，1983年4月27日开幕，现时由康乐及文化事务署管理。香港体育馆外形上阔下窄像一颗钻石或倒转的金字塔，全馆设有空气调节，内里设有12,500个座位，场内并无任何支柱。香港文娱产业的升级，由香港红磡区内的红磡体育馆掀起。红馆，见证了一代代巨星的诞生、崛起甚至没落，从一定意义上来说，它就是“华人演唱会圣地”，也是香港城市象征、精神地标。房地产智库|13©CopyrightCentalineGroup,2010红磡体育馆商业区随香港红馆的产业带动，周边以其为核心驱动的商业、住宅发展醇熟，豪宅云集！商业199719831989发展时间轴19911995200020022012住宅升御门天玺目前售价14万/㎡目前售价28万/㎡目前区域内豪宅产品已经达到了近30万/㎡的售价房地产智库|14©CopyrightCentalineGroup,2010中原观点：除了香港红馆，小巨蛋、金色大厅、悉尼歌剧院都成为当地的城市象征，更带动了周边各个业态的繁荣小巨蛋体育馆，是运动、休闲、娱乐的形象地标。维也纳金色大厅，是每年举行“维也纳新年音乐会”的法定场所。悉尼歌剧院，是20世纪最具特色的建筑之一，也是世界著名的表演艺术中心香港红馆是每个歌手向往的事业象征房地产智库|15©CopyrightCentalineGroup,2010基于总体定位和案例，各物业发展策略：以演艺中心做为整个综合体项目的核心驱动力；以演艺中心、超甲写字楼形成项目价值标签，体现高占位、高形象。商业为整体项目提供商务社交、娱乐休闲功能，完善综合体的功能补充，提升项目整体价值高品质住宅、零售商业、甲级写字楼，依托综合体整体价值平台，作为项目先期回现的产品公寓产品作为产业链的功能补充，提升项目品质，起到与产业相辅相成的作用。房地产智库|16©CopyrightCentalineGroup,2010各物业的发展方向商业以差异化、精品化打造商业核心价值；通过主题化的营造实现区域商业价值的升级。写字楼以城市中心、产业链支撑、综合体丰富配套为核心卖点的弹性商务物业为大中型企业提供高形象、低成本的办公场所公寓借势星级酒店的资源价值，以高品质服务打造核心价值；以精品化产品，建立市场领先性，体现竞争优势。住宅依托演艺中心的精神象征，打造文艺高端住宅通过产品细节的打造，提升整体品质感，对位目标客户需求，建立竞争优势。房地产智库|17©CopyrightCentalineGroup,2010通过中原对整体项目的了解，我们对于住宅发展方向做出了初步研判，——文艺标签的高端住宅但是该方向是否适合我项目住宅产品定位？需要通过产品本身与市场的详细分析作出最终研判房地产智库|18©CopyrightCentalineGroup,2010项目定位Part2房地产智库|19©CopyrightCentalineGroup,2010住宅定位依据定位客户洞察市场竞争本体素质通过本体质素的梳理、客户诉求的洞察以及市场竞争的启示三方面作为本案住宅定位之依据房地产智库|20©CopyrightCentalineGroup,2010项目本体认知Part1.1房地产智库|21©CopyrightCentalineGroup,2010项目理解：世界级演艺中心，天府新城核心区地标，百万平米城市综合体项目，是实现成都文娱升级跳跃、带动周边产业发展的重点项目。天府新城开发商实力特色城市综合体百万方规模大盘总用地面积：182787.16㎡净用地面积：126602.27总建筑面积：约100万㎡以演艺中心为主导的，涵盖酒店、写字楼、公寓、住宅、商业多种物业于一体的城市综合体。天府新城将重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业。不仅是高新技术产业的聚集地，更是成都开放、时尚、国际、宜居的代表之城由世界500强央企中冶集团全资子公司中国五冶联合传媒巨头成都传媒集团共同打造。房地产智库|22©CopyrightCentalineGroup,2010住宅产品价值体系房地产智库|23©CopyrightCentalineGroup,2010本案直临天府大道主干道，具较强昭示价值。根据规划，本案演艺中心建筑外观如行驶于浩淼宇宙的舰船，极具未来感与震撼力,为成都增添世界级文化地标；本案是楼建成后将成为该区域，也是成都的新地标；形象价值：世界级文化娱乐的图腾，成都城市新地标天府大道房地产智库|24©CopyrightCentalineGroup,2010品牌价值：实力发展商与国际运营团队的聚合效应500强央企与传媒巨头的强强联合，只为成都大魔方而来！发展商国际运营团队•美国AEG集团——大魔方演艺中心设计顾问•华东建筑设计研究院、澳大利亚ANS国际建筑设计公司——规划及建筑设计•仲量联行——商业策划运营•全球排名前十的国际顶尖品牌酒店管理公司——酒店管理房地产智库|25©CopyrightCentalineGroup,2010交通价值：1、9号线双地铁上盖物业，交通四通八达，未来溢价更高，30分钟工作生活圈，全城无缝对接；主干道天府大道、红星路南延线直达地铁的高速迅捷让大魔方真正具备了覆盖全城的30分钟工作生活圈。地块周边交通通过天府大道、红星路南延线直接到达，横向道路通过高新孵化园、民悦西一街、民悦东街可以方便快捷通达本项目。开通的地铁1号线和规划中的地铁9号线在大魔方站交汇，直达大魔方。红星路南延线、民丰大道全断面双向4车道下穿天府大道，打造立体交通网络民丰大道下穿隧道的修建有助于增进区域消费人群与本项目的联系成都1号线房地产智库|26©CopyrightCentalineGroup,2010地段价值：天府新城核心腹地，屹立国际城南天府新城，紧邻新市政府天府新城核心区域区域发展价值：按照城市总体规划，该区域是“整个城市向南发展的先导区和核心区”。项目地段价值：雄踞成都最具国际化水准的城市核心区。位于成都中轴线人民南路南延线东侧，临成都市政府。房地产智库|27©CopyrightCentalineGroup,2010规划价值：集商务办公、公寓、商业、滨江住宅为一体的城市地标综合体，多维价值聚合体，并与项目优良地段、成熟配套形成良性互动，聚集效应极佳。公寓：投资+自住功能绝佳；住宅：超高层住宅，（含少量跃层）写字楼：为220米超高层，城市天际。东向江景尽揽，一线江景办公环境，绝无仅有。商业：为写字楼、酒店、文化设施提供强大配套，兼顾小区配套价值和区域商业价值。酒店：五星级顶级酒店、升级CBD核心生活，全面提高商务文娱升级需要。房地产智库