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成都市40年产权公寓市场分析一、市场整体现状1.1发展历程及现状发展势头迅猛，渐成主流产品之一2007年以前，商务公寓此种产品形态尚处于市场萌芽阶段，供需都较少。而随着土地市场出让指标的变化，很多出让的二类住宅用地中都加大了商业指标或者在商业用地中明确规定了兼容的公寓指标，因此在市场难以消化更多商业指标的情况下，开发商大多选择发展操作方式灵活、投资回收快的商务公寓。从历年主城区的市场成交情况看，2007年以来这种兼容商业比例较大的二类住宅用地和明确规定了兼容公寓的商业用地除2008年市场冷淡期外，出让规模都在600亩以上，体量巨大。因此，从2008年开始，商务公寓开始大量涌现市场。2011年由于宏观调控对住宅市场的打压，商业用地的供应大幅提升，可预计未来商务公寓将有一个井喷。主城区兼容较大体量商业和公寓的住宅用地历年成交情况汇总表时间地块数量（宗）总规模（亩）2007年166322008年32952009年97372010年66502011年171396各方位全面开花布局，南延线成热点区域，品牌开发商高度集中典型项目分布图从目前的典型项目分布来看，主城区的东、南、西、北、中各方位都有，但从现状来看，相对集中的板块主要为南延线、红牌楼、金沙、金府商圈、建设路等，而远期来看，南延线板块项目众多，聚集了复地、花样年等众多品牌开发商。粗略估计未来2-3年内该板块的潜在商务公寓项目有10余个，总供应量约为25-30万平米，因此该板块将会是商务公寓发展的热点区域。1.2供需现状2011年1-8月商务公寓新增供应59.11万㎡，成交37.92万㎡，同比逆市增长近45%。新政后，市场供应和成交稳步攀升，但是市场供应巨大，竞争激烈。新政后，住宅市场被打压，需求被严重抑制，部分投资性需求被成功的分流到了商务公寓的市场，新政后商务公寓的成较同期都有不同幅度的增长。但是也因为调控的影响，商务公寓的市场供应量也大幅增长，市场竞争趋于白热化。销售情况差异较大，城南供需两旺，竞争激烈。各方位2011年新政后商务公寓项目供销情况方位新增面积(万㎡)销售面积(万㎡)月均去化速度（万㎡/月）城东0.006.050.86城南35.3312.041.72城西15.894.680.67城北9.037.021.00城中1.971.800.26从供销情况看，各方位的商务公寓产品的差异较大，城东、城西和城中心的销售绝对量较低，而城南和城北的销售体量较大。此外，从月均去化速度看城南和城北的月均去化都在1万㎡以上。因此，总体来看，城南不论是供销的绝对体量还是月均的去化速度，都明显好于其他方位。2011城南热销典型项目项目新增供应套数新增供应面积（平米）销售套数销售面积（平米）均价（元/平米）奥克斯广场62666422.110610953.0711500城市春天70939452.91612938.9710500海洋中心0010717.8914000卡斯摩广场004863.218500莱蒙置地广场28041645.24162324.0212200香榭国际32018615.86261533.367500中海翠屏湾001447333.3311000花样年·香年广场00965931.9112000从上表可以看，城南的商务公寓市场接受度都比较高。究其原因，主要还是由于城南有大量的产业人群聚集，商务氛围浓厚，需要商务公寓这种户型面积小、价格相对便宜、性价比较高的产品，从而催生了对商务公寓产品的大量需求，或办公、或自住、或投资。二、城南典型案例2.1奥克斯广场基础数据项目位置高新区民丰大道西段开发商奥克斯地产楼盘类型复合地产楼层规划住宅30层，1-5层为商业面积区间50-80平米（酒店式公寓）绿化率60%容积率7.9总占地面积80亩总建筑面积56万平米总套数700套车位总车位：3374地上停车位：209个地下停车位：3165个区域配套中小学、幼儿园、银行、医院、大型商业物业管理戴德梁行物管费住宅：2.50元/平方米·月开盘时间2011年8月当前售价11500元/㎡优惠政策按揭优惠7%，全款优惠9%装修标准毛坯房装修配套公共部分精装修户型面积50-80平米销售情况40年产权公寓已售完.70年产权公寓尚未推售配套学校：成都七中、美视国际学校商场：欧尚、富森美、宜家、苏宁、迪卡侬、九方购物广场、茂业百货、仁和春天百货、美美百货住宅：誉峰、城南一号、南城都汇、时代晶科酒店：万豪酒店、温德姆•至尊酒店、w酒店、洲际酒店、假日酒店、君豪酒店医院：华西附二国际医院、悦力医院、成都市第一人民医院银行：建设银行、工商银行、民生银行、农业银行、平安保险、招商银行、泰康人寿、光大银行、太平洋保险、易方达、中信银行、中国进出口银行、天平保险、国华保险餐饮：狮子楼住宅户型配比及销售情况面积段总套数总面积(㎡)销售套数销售面积(㎡)剩余套数剩余面积(㎡)去化率50以下231116.42148.54221067.884.35%50-7043122381.05743779.835718601.2517.17%70-90241960.613244.65211715.9612.50%2.2福年广场基础数据项目位置高新区英华南路299号开发商成都市诺亚舟实业有限公司楼盘类型城市综合体楼层规划办公楼28层，公寓30层面积区间37-66平米绿化率20%容积率8.0总占地面积36亩总建筑面积18万平方米总套数1116套车位1267个区域配套商场、星级酒店、中小学、幼儿园、银行、医院物业管理深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司物管费2.10元/平方米·月开盘时间2011-06-25当前售价12000优惠政策全款优惠3%，按揭优惠2%装修标准3000元/㎡装修配套带全套家具、家电户型面积50-70平米销售情况一期首次推售配套商场：伊藤城南旗舰店、中航九方百货、茂业百货、奥特莱斯商业中心、美美力诚、宜家、欧尚、凯丹广场、苏宁电器、迪卡侬、富森美教育：成都七中、美视国际学校医院：市一医院银行：建行、工行、农行、招行、成都银行等其他：成都国际新会展中心、大魔方演艺中心、海洋公园、天堂岛歌剧院、国际高尔夫公园、希尔顿酒店、世界城洲际酒店等住宅户型配比及销售情况面积段总套数总面积(㎡)销售套数销售面积(㎡)剩余套数剩余面积(㎡)去化率50以下43219125.87137.6243119088.250.23%50-701087131.76166.181077065.580.93%2.3香年广场基础数据项目位置高新区天府大道中段西侧开发商成都九蓉房地产开发有限公司楼盘类型商业综合体楼层规划35层面积区间50-90平米绿化率10%容积率14.49总占地面积28亩总建筑面积24万平方米总套数825套车位2006个区域配套商场、酒店、中小学、幼儿园、银行、医院物业管理深圳花样年物业管理有限公司物管费2.10元/平方米·月开盘时间2010-10-30当前售价12000优惠政策一次性付款优惠3%，按揭优惠2%装修标准4000元/㎡装修配套带家电家具户型面积50-90平米销售情况一批次销售中配套学校:成都七中（初/高中），美视国际学校、四中（规划中）、九中（规划中）、软件园国际小学等商场:欧尚、宜家、富森美家居；规划中的有伊藤洋华堂、茂业百货、美美力诚旗舰店等酒店:成都凯宾斯基饭店向阳大厦宾馆成都凯宾天府大酒店成都凯宾天府大酒店医院:华西妇女儿童医院、德国锐力医院、第二人民医院、巴伐利亚国际医院、第一人民医院、市一医院银行:中国银行、华夏银行、中信银行、工商银行餐饮:天堂海洋乐园、天府大剧院、新会展中心、极地海洋世界、铂仕紫荆精品电影城、左岸花都美食街、南草坪等商业住宅户型配比及销售情况面积段总套数总面积(㎡)销售套数销售面积(㎡)剩余套数剩余面积(㎡)去化率50以下12450040012450040.00%50-7067541992.91956163.9958035828.9214.07%70-90604949.62231900.46373049.1638.33%2.4卡斯摩广场基础数据项目位置高新区成都领馆区中华大道二段99号开发商四川思凯房地产开发有限公司楼盘类型高层、板楼面积区间59-72平米绿化率30%容积率3.77总占地面积41352平方米总建筑面积163688平米总套数897余套车位750余个区域配套中小学、幼儿园、银行、医院物业管理花样年物业管理公司物管费1.6元/平方米·月开盘时间2010.05.22当前售价均价8500优惠政策全款96折，按揭98折装修标准1200元/平方米装修配套厨卫全精装，包含抽油烟机户型面积配套中小学:七中、美视国际学校、中和中学等综合商场:世纪城商业、伊藤、宜家、欧尚、富森美家居等银行:光大银行、工商银行、建设银行等医院:成都市一医院、华西妇女儿童国际医院、德国国际医院等其他:农贸市场。小区内部配套：游泳池、健身房、超市、干洗店、水果店住宅户型配比及销售情况户型面积段总套数销售套数销售均价(元/㎡)去化率套一50-706392948186.6846.01%套一70-90256998635.7738.67%2.5海洋中心基础数据项目位置高新区天府大道中段开发商四川海洋置地发展有限公司楼盘类型住宅、公寓、豪华住宅楼层规划精装修,公共部分精装面积区间50-250平米绿化率12%容积率10.80总占地面积15131平方米总建筑面积202193平米总套数845余套车位1090余个区域配套中小学、幼儿园、银行、医院物业管理中粮联行物业管理有限公司物管费3.80元/平方米·月开盘时间2010.12.18当前售价14000元/平米优惠政策全款97折，按揭99折装修标准公共部分精装配套学校：成都七中（初/高中），美视国际学校、四中（规划中）、九中（规划中）、软件园国际小学等医院：华西妇女儿童医院、德国锐力医院、第二人民医院、巴伐利亚国际医院、第一人民医院、市一医院超市、购物中心：欧尚、宜家、富森美家居；规划中的有伊藤洋华堂、茂业百货、美美力诚旗舰店、奥特莱斯品牌购物街、中航时尚购物中心、深圳茂业精品商金融配套：在建的金融后台中心，中国四大银行、太平洋保险、平安保险等生态资源：锦江滨河公园、新益州公园、新世纪公园、维也纳森林公园等高端休闲：圣宝高尔夫球场、大型歌剧院、现代艺术馆、极地海洋公园、天堂岛海洋公园等会所、恒温游泳池、健身房，高档餐饮住宅户型配比及销售情况户型面积段总套数销售套数销售均价(元/㎡)去化率套一50-70964112977.9242.71%套一70-901602412527.5515%套二90-11064511766.347.81%套四150-17032213805.896.25%套四170-2003227680.5100%套四200-250447680.28100%2.6江宇天府城（未开盘）基础数据项目位置高新区天府大道开发商成都中奥华实业有限公司楼盘类型塔楼、超高层面积区间87-295平米绿化率65%容积率5总占地面积275亩总建筑面积138万平米总套数未定车位7232余个区域配套中小学、幼儿园、银行、医院开盘时间尚未开盘当前售价待定优惠政策江宇天府城预开盘时间待定，现排号优惠3%户型面积户型区间面积87-135平米，soho面积区间40-80平米销售情况均未开盘配套华阳中学、华阳一中、成都实验外国语学校、锦江小学、西寺小学、光亚国际学校、美视国际学校。家乐福、新世界百货及项目自身引进高端商业。建行、农行、中国银行、工商银行、交通银行。成都市第一人民医院、巴伐利亚国际医院、宋庆龄妇女儿童医院、双流县第二人民医院、社区医疗配套。