成都市房地产市场分析及趋势预测

2002年成都市房地产市场分析及趋势预测第一部分宏观环境1、宏观经济环境中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002年是中国经济保持高速增长的强大动力。2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。2、宏观政策环境(1)土地市场2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。(2)金融政策2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度货币政策执行报告》。其中称：商业银行要警惕房地产泡沫。央行、六部委、国土资源部和监察部也相继发文就目前房地产市场中出现的相关问题发出警告；针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理和价格增长过快等问题，建设部等六部委联合发文要求各地加强房地产市场宏观调控，强化土地供应管理，发挥土地供应和金融对房地产市场的调控作用；建设部确定整治房地产市场六问题，以整顿和规范房地产市场秩序。2002年12月5日，中国人民银行正式宣布，将对2001年6月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行严格检查。正式发出了开始收缩房地产信贷的信号。有关人士透露，央行之所以在房地产信贷业务上出此大动作，主要是为了抑制房地产开发局部过热，避免10年前的房地产泡沫历史重现。据了解，目前金融机构13.3万亿元贷款中大约有10％属于房地产信贷。而按照央行这项规避风险的规定，全国两万多家房地产开发企业中只有极少部分能够拥有贷款资格，而绝大多数开发企业都将被这一贷款“门槛”拒之于外。因为在这些开发企业中，其投资的自有和筹集资金往往不足30％，主要还是靠银行贷款进行项目运作，所以，这些企业的平均资产负债高达70％以上，有的甚至达到了94％。与这种开发商融资能力脆弱相对应的便是加大了商业银行的信贷风险。如果严格执行央行此项规定，商业银行不再敢违规发放房地产信贷，那些主要依靠银行资金开发物业的开发公司资金供应链将有可能断裂，一轮房地产业的洗牌运动在所难免，附：中国人民银行即将进行的四大检查重点：一、是否对“四证”不齐备的房地产项目发放开发贷款；是否放松贷款条件，在开发商自有资金没有达到开发项目总投资30％的情况下发放住房开发贷款；二、商业银行个人住房贷款业务中，是否有违反《个人住房贷款管理办法》的规定、“零首付”、降低首付款比例或其他变相违规行为的问题；购买期房的是否符合多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的规定，是否严格执行个人住房贷款利率政策，有无擅自提高或降低个人住房贷款利率水平的行为；三、个人商业用房贷款是否严格执行低借比不得超过60％、贷款期限最长不得超过10年、商业用房应为现房的规定：四、商业银行分行是否存在逃避其总行授权、授信额度的规定，以流动资金贷款替代住房开发贷款，向开发商发放贷款的行为等。(3)整顿房地产市场全国整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室负责人日前公开表示，明年将在巩固已有成果的基础上，组织新的专项整治，包括在前期整顿和规范建筑市场秩序的基础上，集中整治与群众利益密切相关的房地产市场，把整顿和规范市场经济秩序的工作推向深入。对房地产市场全国范围内的全面整顿，从今年7月份就开始了，整顿的重点包括：违规开发，广告虚假，面积“短斤缺两”；中介机构鱼目混珠，虚假信息充斥市场，从业人员良莠不齐：合同欺诈，有的企业强制使用不利于购房人的合同，有的企业在合同中设置免责条款，逃避责任；未经验收合格擅自交付使用以及物业管理不规范，存在多收费少服务、服务态度恶劣问题等等。从10月15日起，成都市建委、规划局、房管局、国土资源局等九部门联合行动，重拳出击，全面整顿房地产领域中存在的各类问题，并欢迎广大市民举报各种违法违规的房地产行为。对于各种违法违规的房地产行为，市民、购房者及知情人士该怎样举报，使问题更容易得到解决?整顿规范的内容包括查处违法违规开发；查处商品房销售违规；查处商品房面积计算“短斤少两”；查处合同欺诈；查处物业管理违法违规；查处不规范中介：查处虚假广告承诺误导消费者等七大方面，共有50条禁令，对存在的问题可直接向相关主管部门投诉和举报。(4)2002年成都市及全国重大政策通知一览●《关于开放和发展住房二级市场中若干具体问题的通知》●《关于规范住房交易税费有关问题的通知》●《成都市拆迁安置房建设标准》●《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》●《成都市城镇建筑物命名标准》●《关于进一步加强成都市房地产广告管理的通知》●《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》●《关于印发建设部2002年整顿和规范建筑市场秩序工作安排的通知》●《关于规范房地产开发企业建设行为的通知》●《关于健全和规范有形建筑市场的若干意见》●《国务院关于修改住房公积金管理条例的决定》●《商品住宅装修一次到位实施细则》(试行稿)●《经济适用住房价格管理办法》3、政府工程(1)全面启动沙河综合整治工程，三环路、成龙路、老成渝路年内建成通车。府南河污水截流工程，清水河整治、建设工程。(2)全面推进创建国家园林城市工作，新增绿地面积200万平方米。城区新建7个绿化小广场，面积不低于6万平方米。(3)完成城区100条主街干道和中小街道的综合整治。加强城区“扬尘”污染整治力度。烟尘控制区覆盖率大于或等于95％，市区汽车尾气抽检达标率大于80％。(4)加大中心城区交通整治力度，完成长顺街、玉双路、南大街等主干道的扩建工程，及部分交叉路段的道路改造。加强城市交通组织管理和“严管示范街”建设，实施“畅通工程”。(5)构建廉租住房供应体系，解决城区年收入6500元以下的最低收入家庭无房户、住房困难户300户。解决城区人均住房建筑面积12平方米以下的住房困难户、无房户10000户，年内完成旧城改造工程80万平方米，低洼棚户区改造20万平方米。4、热点问题(1)房地产泡沫房地产泡沫是2002年度成都市乃至全国非常关切的一个问题。对于目前中国房地产市场有无泡沫问题，社会上存在较大的分歧。学者们倾向性地认为已出现明显的泡沫现象，但不少房地产商、房地产业内专家则认为，当前不存在房地产泡沫，而政府主管部门的看法是总体上还不能说已经有泡沫，但局部地区因新城区扩张而出现了过热或泡沫的苗头；还有一种观点认为，目前我国房地产业发展才刚刚进入牛市，离房地产泡沫还有相当大的距离。没有一个定论，但应该意识到问题的存在性及潜在危机，一方面我们不应该想当然的认为房地产市场的高速发展为泡沫，另一方面也要警惕泡沫的出现，在楼盘的开发中要作详尽的市场调研和前期策划，保证后期的顺畅销售。就成都市房地产而言，我们的看法偏向于不存在泡沫的观点，有以下几个原因：房价：1998年我市的平均房价为2640元／平方米，1999年为2650元／平方米，2000年为2730元／平方米，2001年为2765元／平方米，2002年为2796元／平方米，虽呈上升趋势，但如扣除物价变动等因素后，实际房价并未发生太大变化。如果以人均建筑面积20平方米计算，1998年房价为家庭收入的8.14倍，1999年为7.42倍，2000年为7.11倍，2001年为6.74倍，可以看出我市的房价与家庭收入相比呈下降趋势，按照世界银行提出的合理房价，应当是以家庭年收入的3-6倍的标准来衡量，我市的房价正逐步趋于正常和合理，不存在过热和泡沫问题。恩格尔系数：根据专家分析及经验表明，当恩格尔系数在40％时，住房消费在消费结构中所占的比重会达到15％-20％；当恩格尔系数达到30％时，住房消费在消费结构中所占的比重在25％-30％左右，比如美国的此比率是25％。而我市城镇居民恩格尔系数在1999年为43.9％，2000年就下降到40％以下为38.8％，2001年为37.4％，但我市居民住房消费在消费结构中所占的比重1998年为9.2％，2000年为11.9％，2001年为10.8％，由此可见我市居民住房消费在消费结构中所占的比重与国际标准相比较尚存在着不小的差距。空置率：2002年空置房中空置一年及以上的只有50.33万平方米(1—11月数据)，仅占总量的24.7％，多数是一年以下的正常空置房。目前，我市商品房空置率仍处于国际警戒线(10-12％正常，12-15％偏热，15％以上过热)内，市场处于良性循环。和全国其他城市同期相比，沿海的一些城市的房屋空置率在20％左右，成都的空置率并不算高。人均居住面积：根据建设部相关资料，上世纪90年代初，高收入国家人均住房面积为46.6平方米，中高收入国家为29.3平方米，中等收入国家为17.6平方米，低收入国家为8平方米。直到2000年底，中国人均住房建筑面积才达到20.4平方米，只相当于10年前中等收入国家的水平，而我市城镇居民人均居住面积到2001年达到24.4平方米。根据“十六大”提出的“全面建设小康社会”的目标，要达到中高收入国家的29.3平方米水平，市场还大有潜力可挖。资金链：银行贷款在我市房地产开发中的作用有所下降，表现在开发资金来源中，银行贷款比重下降，购房户定金及预付款、自筹资金成为房地产开发的主要资金来源。1-9月，我市房地产开发筹集资金149.66亿元，增长19％，其中企业自筹资金增长22.8％，定金及预付款增长28.6％，占筹集资金额的38％，若加上企业自筹和其它资金，比例高达78.7％，银行开发企业贷款仅占21.2％。城市化进程：1998年我市非农业人口占全市人口的比例为21.53％，1999年为22.04％，2000年为22.47％，2001年为22.96％，平均每年以0.5％左右的速度发展。而全国2001年的城市化水平为30％，可见我市的城市化水平虽呈上升趋势，但离全国平均水平还有一定差距。根据有关方面预测，2010年我国城市化