我国房地产市场的现状分析及对策研究

西南大学学士学位论文1目录摘要................................................................1Abstract............................................................1引言................................................................21.我国房地产市场现状的分析..........................................21.1我国房地产市场存在的主要问题.................................21.2我国房地产存在上述问题的主要原因.............................82.我国房地产市场规范运行的含义.....................................102.1房地产市场规范运行的概念与评判准则..........................102.2房地产开发市场规范运行的判断方法............................133.我国房地产市场健康发展应采取的对策...............................133.1加快开发企业整合的进程......................................133.2拓宽开发企业的融资渠道......................................143.3提高开发企业的品牌意识和诚信意识............................143.4完善开发土地供应机制........................................153.5推进房地产开发的法制建设....................................16结论...............................................................17参考文献：.........................................................18致谢：.............................................................19西南大学学士学位论文1我国房地产市场的现状分析及对策研究李亮（西南大学经济管理学院，重庆400715）摘要：中国房地产开发市场是随着土地使用、住房制度的改革和房地产业的兴起而逐步建立和发展起来的，它是中国社会主义市场经济体制改革的产物。目前，中国的房地产开发市场还处于起步阶段，发展较快，问题很多，还很不规范，对其发展是应该抑制还是鼓励的困惑己经成为阻碍房地产业健康发展的一个殛待解决的难题。随着政策环境、需求环境、竞争环境的急剧变化，中国房地产开发市场的竞争格局也正在发生明显变化。本文主要从三部分对中国房地产开发市场的规范运行进行了研究。第一部分对中国房地产开发市场的现状进行了分析。在这一部分中主要阐述了目前房地产开发市场的基本状况和面临的严峻形势，同时对房地产开发市场存在的弊病进行了分析。第二部分主要从厂商、消费者和政府三个角度剖析中国房地产开发市场规范运行的内涵。第三部分提出了当前规范中国房地产开发市场的三项工作重点。当前规范中国房地产开发市场的工作重点主要包括提高房地产开发企业的竞争力、完善开发土地供应机制和推进房地产开发的法制建设。关键词:房地产;开发市场;规范;对策ResearchandAnalysisaboutChina'sRealEstateMarketingLiLiang（CollegeofEconomicsandManagement,SouthwestUniversity,Chongqing400715,China）Abstract:Chineserealestatemarket,withlanduses,housingreformandtheriseofrealestateandgraduallyestablishedanddeveloped,itisChina'ssocialistmarketeconomicsystemproduct.HeadtotheChineserealestatedevelopmentmarketisstillinitsinitialstage,thedevelopmentoffaster,alotofproblems,isstillfarfromnormsoftheirdevelopmentshouldbeencouragedtosuppressorconfusionhasbeenthathindersthehealthydevelopmentoftherealestateindustryasawitchtoberesolvedProblems.Withthepolicyenvironment,theneedsoftheenvironment,thecompetitiveenvironmentofrapidchangesintheChineserealestatemarket,competitionisalsotakingplaceinthepatternofchange.ThispaperfromthethreepartsoftheChineserealestatemarketoperationstandardizestudied.ThefirstpartoftheChineserealestatemarketanalysisof西南大学学士学位论文2thecurrentsituation.Inthispartofthemajorrealestatedevelopmentonthecurrentmarketsituationandthebasicfacethegrimsituation,whilerealestatedevelopmentmarketanalysisoftheshortcomings.Fromthesecondpartofthemainmanufacturers,consumersandgovernmentaspectsofthethreeChineserealestatemarket,standardizetheoperationofthedevelopmentofcontent.ThethirdpartofthespecificationofthecurrentChineserealestatemarketfocusesofthethree.SpecificationofthecurrentChineserealestatemarketmainlyfocusonrealestatedevelopmenttoenhancethecompetitivenessofenterprises,improvethesupplyoflandtodevelopmechanismstopromoterealestatedevelopmentandthelegalsystem.Keywords:Realestate;thedevelopmentofthemarket;norms;response引言1998年住房制度改革后，在经济快速发展的过程中，房地产业发展步伐开始加快，对整个经济增长的贡献不断提高，越来越成为国民经济的重要支柱产业。2003年中国房地产开发投资突破1万亿，房地业及建筑业增加值占GDP的比重接近9%，直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.6-1.2个百分点，对扩大就业也发挥了积极作用。从国际经验看，人均GDP突破1000美元到3000美元的阶段，是经济快速发展的阶段，也是房地产发展的黄金时期。从全国近几年的房地产市场发展状况与业界动态不难看出，“泡沫”与“过热”不但存在而且在有些地方非常严重，也是国内外经济学界与房地产业界争论最为激烈的焦点。2006年在房地产投资热度继续上升，房价节节攀高之后，从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，开始步入“拐点”。我国房市目前面临的一轮新的调整，因而其走势和发展也越来越引起各界的关注。我国房地产业的现状究竟如何？存在哪些主要的问题？其未来的发展趋势和走向又怎样？等问题的研究具有重大现实意义。因此，现在我们有必要也必须客观地对房地产市场的真实发展态势做出研究，并以此研究成果作为基础来引导市场的发展方向，为房地产市场的持续稳健发展提出一些有效的措施与建议。1.我国房地产市场现状的分析1.1我国房地产市场存在的主要问题1.1.1市场发育不良，泡沫化程度较高我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响（如官商勾结、房地产商炒作等），导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的西南大学学士学位论文3平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6%-8%，而中国房地产的利润率高达30%-40%。而按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，2003年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10倍-20倍。由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。据统计，我国的房价收入比（即一套房屋的价格与一个家庭年收入之比）超过10，远高于国际水平。1.1.2土地的供应不规范，政府机会主义行为严重政府在我国房地产市场的发育和发展中起着非常重要的作用。然而，我国政府在以下方面却是机会主义的：一是在土地转让和使用中政府为了增加收入，某些官员为了私利而采取机会主义行为。他们以低价从农民手中圈得土地，然后以高价转让给开发商。据统计，07年政府的转让土地所得超过7000亿元。二是政府在与地产商的交易中不能履行契约或随意更改契约。三是政府的调控政策没有延续性和稳定性，很多政策的出台都是违反市场经济规律的（如要求开发商公开建房成本等）。四是政府在土地交易中黑箱操作，腐败严重。我们的国土管理部门和各级政府在过去20几年的房地产发展中，土地供应很不合理。而且在土地交易中存在很大的黑箱操作和腐败行为。这些行为严重阻碍了我国建立起一个公正、公平、高效、廉洁的土地交易市场。1.1.3供需结构失衡目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为：一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。同时，据建设部门统计，2006年初，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%；2007年10月份，这一比重有所提高，但也只有25.77%，与现行西南大学学士学位论文4政策规定的调控目标还有较大的差距。二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题（发达国家和香港政府主要以提供廉租房为主）。三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。1.1.4房地产市场秩序混乱我国目前的房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。尤其是一段时期以来，个