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我国房地产市场结构分析及政策选择南开大学城市与区域经济研究所一、研究背景据国外统计资料显示，当人均国民生产总值处在800~1000美元的经济发展阶段，该国的房地产业进入快速发展的时期。2003年，我国的人均GDP首次突破1000美元，即人均1090美元，这标志着我国的房地产行业也进入了快速发展的时期，进而会带动整个国民经济的发展和结构的升级，成为国民经济的支柱产业。因此研究我国的房地产市场是十分有意义的。本文着重从四个方面，即市场集中度、产品差异化、壁垒角度以及规模经济的角度分别阐析了我国房地产业的市场结构问题，既有理论方面的探讨，也有实证方面的例证，并在此基础上提供相应的产业政策及其选择方案。二、我国房地产业市场结构分析所谓市场结构，即指厂商之间市场关系的表现和形式，主要包括卖方间、买方间、买卖双方之间，市场内已有的买卖方，与正在进入或可能进入市场的买、卖之间，在交易、利益分配等各个方面存在的关系。按照贝恩教授的分析，产业组织理论中考察市场结构的内容主要有四个方面，即市场集中度、产品差别、进入与退出壁垒、规模经济。1、市场集中度市场集中度是衡量产业垄断与竞争的重要指标，能够比较准确的反应企业内部的规模水平及分布特征，提示产业组织运行效率的高低，市场集中度越高，表示市场支配力量越大，产业竞争程度越低。关于测试市场集中度的方法有很多，这里拟选择CRn这一指标来进行判断房地产市场的集中度。CRn=∑Xi(其中Xi表示第i个企业的市场占有率，i从1到n，n表示行业内房地产企业的总数目)。一般而言，n取4或8这样的数字，就目前来看，几家上市的房地产企业在业内占据着优势。下表是1993-2003年我国房地产市场市场集中度与年盈利率情况年份19961997199819992000200120022003CR40.73%0.96%1.42%1.58%1.73%1.98%1.72%2.1%CR81.26%1.45%1.78%2.12%2.21%2.28%2.37%5.24%R0.91%-4.66%-3.61%-1.16%1.62%2.29%3.6%15%从上表可以看出，无论是CR4还是CR8其数值都相对较低，截至目前都还未超过10%，这不仅与国外成熟的房地产行业有着相当的差距，而且与香港的房地产的差距也十分明显。据统计，同期香港9家房地产集团（如新鸿基、和记黄埔、新世界等）所就已经占据了市场份额的80%。从这点出发，根据贝恩教授关于产业集中度划分的类型来看，在全国范围内，房地产市场的集中度不够强，房地产行业基本上还是属于原子型的市场，从资源配置方面来看，效率不是非常的高。但是如果我们转换研究视角，不从全国的角度看待房地产市场，而是从区域性或地方性市场的角度来看的话，那幺，由于房地产的固定性和不可移动性，以及市场所呈现的鲜明的区域性特点，而且在一个特定的区域内，要素的流动又非常困难，区域内的房地产企业在很大程度是处于一种垄断地位，所以区域性的房地产市场就是一个寡占市场，一方面它强化了区域内房地产企业的垄断力量，另一方面，从某种程度上说，使得市场集中度这一指标在区域性的房地产市场内失去了普遍的意义。2、产品差别一个行业越来越多的差异化产品其实在一定程度上就标志着这个行业在走向成熟。就我国目前的房地产业来说，产品差别化已经为大多数的房地产企业所认识，而且在市场经济的大潮湿中快速的付诸实践，无论是从房地产区位的差别化、人文景观的差别化，还是从销售、服务的差别化、购买者心理的差别化，甚至是物业管理的差别化，可以说，在这方面我国的房地产企业进步非常的快，而且基本上差强人意。特别是国内一些房地产的旗舰企业，如深圳万科等，在这方面做的还是非常不错的。房地产行业虽然有着天生的异质化特点，但是由于我国的房地产业尚不成熟，市场化程度比较低，房地产开发企业规模比较小，自身素质不高，大多未能形成强有力的品牌，加上产品创新落后，许多房地产企业不能构筑起消费者对其产品的偏好，产品差异化程度尚处在较低层次的水平。比如：越来越多的开发商都热衷于简单的合作方式，即倾向于选择几乎相同的合作单位：竞争对手也选择同一个设计师，同一个营销策划公司，同一个销售代理公司，甚至同一个承包商，同一个物业公司……。在产品形式流于形式化的今天，房地产产品的差异化渐渐的模糊起来。另外，从房地产开发角度看，房地产商品技术含量并不十分高，而且小区规划、房型设计、外立面风格、主打卖点概念等也很容易被竞争对手所模仿。总之，现阶段，我国的房地产业的所谓的“差异化”还不是真正程度上的“差异化”，潜在进入者所面临的需求曲线上并不存在真正的劣势。3、基于壁垒的分析进入壁垒的高低是决定一个市场是否有充分的竞争性以及是否富有效率的重要因素和指标。我国的房地产业由于其虚拟经营、高负债以及市场的区域性等特点，使其在必要资本量、规模经济、技术方面以及产品差别化方面存在壁垒的可能性较小或者基本上不存在进入壁垒，而主要壁垒在于政府的政策方面。由于土地的稀缺性以及房地产附加值高、周期长、交易过程复杂等特点，决定了房地产的有限开放性，即使在美国这样市场经济高度发达的国家，政府也要以行政法规和金融手段来控制土地和房地产市场，而我国市场经济还存在一定程度的不完善，所以，在我国政策壁垒的存在也就不足为奇。对于政策壁垒，可以从以下几个方面理解：首先，我国城市土地供给严重失控，而且土地出让市场竞争程度比较差。目前，我国的土地制度实行的是分级限额审批制度，中央在大宗土地交易方面有着强有力的控制权，但作为供地执行部门的地方政府，在增加财政收入以及所谓“政绩”利益的驱动下，往往采取“化整为零”的办法，非法批地租地，以获得地域性的集团利益。其次，政府主管部门对行业准入的要求偏低。1000万元就可以注册一个房地产企业，2000万元就可以注册一个具有二级资质的房地产开发企业，一级企业的注册资本甚至5000万元就可以。但这些企业经营运作的资金动辄几千万，甚至几亿或数十亿。再者，政府对房地产企业的技术力量、土地开发年限、项目开发资金到位情况的监管也不是非常的到位。这些制度和政策上的缺陷给一些开发资质不足、搞风险能力较弱、技术含量较低的房地产企业以可乘之机，从而在一定程度上也搅乱了房地产市场的秩序和规则。4、规模经济角度的分析从纵向发展序列来看，我国房地产企业各项指标每年都呈上升的趋势。但是，从表态角度看，至2003年房地产企业户均资本也只有10243.47万元，这对于资金密集型的房地产业来说是远远不够的。而以完成的工作量计，2003年全国平均每个房地产商完成的开发投资只有3329.14万元，土地开发面积仅有5952.5平方米，其规模远低于国外同行水平。资料来源：《中国统计年年鉴》及《房地产月报》整理而成从房地产开发企业的规模角度看，我国房地产企业规模偏小，难以产生规模经济。以国内房地产旗舰企业万科集团为例，2003年万科集团总资产82.16亿元，总市值49.14亿元，总调动资金能力只有40亿左右，这不仅无法跟国外成熟的房地产开发商相提并论，而且与我国香港地区的房地产企业也存在一定的差距，以香港地产巨头新鸿基为例，2000年新鸿基的营业收入就达33亿美元，仅2000年下半年纯利润就达53亿港元，其可动用的资金在90亿港元左右。从房地产企业开发规模结构状况来看（如下图），到2003年，一级企业与二级企业的比重仅占16.4%,五级以下的企业比重则达到60.59%，大部分企业的资质有三、四级；从开发资金的来源看，1998年全国的房地产开发投资中，有70%的房产开发是由三级以下资质的企业完成的，其中无等级企业完成的开发比重就有20%之多。这说明我国的房地产开发结构还有待于进一步的优化。房地产开发企业资质构成图一级企业二级企业三级企业四级企业其它由以上分析我们可以明显的得出，我国的房地产市场存在着“小、散、乱”的特点，这是不符合一个成熟行业的产业特点的。房地产作为资金密集型行业，其土地使用权的获得、市政配套、工程建设、市场销售和售后服务方面都需要大量的资金，企业规模过小意味着难以发挥规模经济的作用、成本无法控制在最低，企业的抗风险能力比较低，竞争层次比较低，导致房地产行业整体竞争能力不高，产业成熟度方面还有很大的提升空间。三、就房地产市场结构的政策选择合理有效的市场结构，是产生规范的市场行为与良好的经济绩效的基础性条件。但是对于市场结构的选择，在产业经济学中却存在长期的争论。近年来的研究表明，无论是高度集中还是高度分散的市场结构都具有诸多弊端。高度集中容易导致垄断，而市场垄断所带来的社会福利的损失已经为人们所广泛认同；但是，过度分散的原子型市场结构，也同样会带来规模经济效益的损失和资源配置效率的低下，最终仍然会导致社会福利的损失。因此，从提高资源配置效率和增进消费者福利的角度出发，我们认为一个有效竞争为基本目标的适度集中的垄断竞争型市场结构。这里适度集中是指市场集中处于既能提高资源配置效率，又能增进消费者福利的水平。首先，就市场集中度的政策分析而言，就是要在全国范围内提高房地产业的市场集中度，而在一个相对小的区域范围内适度的减小市场集中度。因为在全国范围内，市场集中度过低，反应了全国房地产企业规模整体不大，过度分散，会导致规模经济效益的损失以及配置效率的低下，而在区域内市场集中度过高，则可能在一个区域内企业的垄断行为，由垄断的理论我们可以得出，这样会导致整体福利的净损失，同样还可能缺乏竞争，缺乏创新。所以，政府的政策应该走一种适中的路线，既要防止区域内特大型企业的垄断，也要鼓励全国范围内大型企业遍地开花。但是，这在我国现行的行政策体制下似乎又是一种悖论。因为在全国范围内鼓励市场集中度的提高，这是一种宏观层次的政策选择，属于中央政府宏观政策的管辖范畴；而在相对的区域范围内，防止垄断的出现，这是一种区域性的政策规定，又是属于地方政策的行政范围之内。在很多情况下，中央政府与地方政策在政策选择上的目标并不一致，二者在相当多的情况下存在着相互的利益搏弈。所以，上述房地产政策若要执行并且使之行之有效，可能是非常困难的，这不仅需要协调中央政府与地方政府的目标政策导向，还要保证政策能够适时的、准确的执行，而没有或减少滞后性以及在执行中发生曲解和变形。其次，就产品差别化的角度来看，这似乎与企业层面更为接近，是属于企业日常经营管理的内容。作为房地产企业，为了能使企业有一个良性的发展空间以及得到更好的利润回报，就必须采取差异化的产品，突出个性化的品质和服务，只有这样才能在激烈的竞争中占得先机。差异化的问题已经越来越为企业所重视，有的企业已经作为一个课题组织专业化机构在研究这一领域方面的问题。所以说，产品差异化的问题与政府政策的关系并不是十分的紧密，在这方面，政策的“有为”就是“无为”，尤其是对于房地产业内的国有企业，政府应退出行政命令的指导方式，而是要向市场指导型转变，以间接管理为主，不干预企业日常的经营管理事务，真正的做到“政企分开”，用市场去管理企业，而不仅仅是依靠政策瞎指挥。第三，就政策壁垒的角度分析，首先，针对城市土地供给失控、土地出让市场竞争程度低的情况，要完善土地审批制度，控制土地的供给量。目前，中央政府虽然有着大宗土地的控制权，但作为土地执行部门的地方政府，出于自身利益集团的考虑或其它因素的影响，往往曲解或变形中央政府的政策，“化整为零”，非规范的来经营、管理土地，这就使得中央、地方的政策目标往往不能趋于一致，在执行、实施过程中当然也就很难让人感到满意。因此，对于中央政府与地方政府的政策搏弈，笔者以为要引起相关部门及研究机构的高度重视，因为任何搏弈都是有成本的，而这种成本往往通过企业最终转嫁到消费者的身上。要打破这种政策性的路径依赖和瓶颈，笔者以为这就需要进行制度上的创新，调整土地分级审批制度，改变中央、地方政策共同制定政策、实施管理的现状，减少二级政府的利益搏弈，改由中央垂直管理，这样就减少搏弈的成本，而且也可以保证政策有力的贯彻执行；其次，众所周知，房地产业是一个资金密集型的产业，企业保持一个持续、稳定的现金链是一个企业生存发展的必要保障，而对于本质上“虚