房地产价格构成分析及长沙房地产市场走势

房地产价格构成分析及长沙房地产市场走势卿彭2010年11月第二部分：2010年长沙市房地产市场走势分析第三部分：相关问题目录第一部分：房地产价格构成分析一、房地产的价格构成土地成本建安成本管理营销税收其他二、全国城市分成四个等级分析房价一线城市(包括北京上海深圳广州),我们暂时只用成本加利润分析法,不采用竞争分析法.成本:土地成本5000至8000（土地总成交价/总面积/容积率）建安成本2000管理营销1000税收其他1000因为房地产的成本基本上是公开的,少数管理优质的企业也只能在管理上节约费用,其他要省都很难,所以估算正负5%误差.例如深圳编号:A909-0110成交的一笔土地交易数据,地址观谰横坑水库南侧，观天路北侧,建筑面积74710,土地面积41506.29容积率1.8和记黄埔地产（深圳）有限公司成交价:5.1亿5.1亿/74710=6826则土地成本为6826,其他成本不变,则总成本为10826元,深圳因为是全国大都市,市场是全国甚至是海外的置业者,刚性需求特别大,因此我把其利润定在50%,应该不为过,则销售价应该在10826*1.5=16239左右可以说是合理的.二线城市(包括大多数省会城市,经济发展较快地区)成本:土地成本500--1500建安成本1500管理营销700税收其他700例如:长沙(2008)拍017号,位于开福区芙蓉中路198号,面积6698平方米,建筑面积:43537平方米,成交价3595万元,每平方土地成本为3595/43537=826元,长沙是湖南的中心,市场只存在于湖南省内,刚性需求相对较大,与湖南经济发展密切相关,因此我把其利润定在40%,826+1500+700+700=3726元,3726*1.4=5216元左右比较合理三线城市(包括大多数地级市,相对而言经济发展较快的县)成本:土地成本150--400建安成本700管理营销250税收其他250例如:永州市新火车站一地皮挂牌出让,面积82617平方米,建筑面积:289160平方米,价格为3900万元,每平方土地成本为134元,根据永州市急于扩大城镇面积,扩大城市人口,供应量偏大的实际情况,此价格较为正常,其辐射面就在本市区内,少数为下面行政县,我把其利润定在30%.价格为1334*1.3=1734元左右四线城市(包括大多数县,相对而言经济发展较快的乡镇)成本:土地成本50-200元建安成本600管理营销150税收其他150四线城市都有一个共同点,县城经济规模普遍偏小,人口相对较少,生活水平有限,除开公务员和教师买房两大块外,很多外出打工者成为购房主力,我把其利润定在30%,其成本100+600+150+150=1000*1.3=1300元左右为之正常水平.这样大家就能够清楚自己所在城市所中意的项目大概的售价,土地成本可以从国土局去查,大家不要觉得30%-50%的利润率高,其实不然,因为通常项目要两至三年才能完成,所以年利润率应该是10%-20%,但大家又会问,为什么还有那么多的房产暴发户,那是因为很多开发商只交了土地成本和少量的建安报建成本就通过金融运作来操作项目,那么土地成本只占整个成本的1/2至1/3,那么利润就得扩大两倍至三倍,这就是原因第二部分：2010年长沙市房地产市场走势分析2010年1－10月，全市新建商品房累计批准预售1732万㎡，同比增长60%，本月新增批准预售260万㎡，环比增长15%，其中五区新建商品房累计批准预售1223万㎡，同比增长66%，本月新增批准预售181万㎡，环比增长13%.2010年1－10月，全市新建商品房累计销售备案1698万㎡，同比增长25.8%，本月新增销售备案144万㎡，环比减少3%，其中五区新建商品房累计销售备案1152万㎡，同比增长20%，本月新增批准预售107万㎡，环比减少3%.2010年1－10月，内五区新建纯商品房网签均价为5324元每平米，同比上涨21%，其中住宅均价为5090元每平米，同比上涨21%，本月新建纯商品房网签均价为5566元每平米，环比上涨0.29%，其中住宅均价为5475元每平米，环比上涨2.36%，2010年1－10月，全市二手房成交面积360万平方米，成交数为27501，同比分别增长7%，－6%，其中五区二手房成交面积225万平方米，成交数为20362，同比分别增长2%，－8%项目名称全市（万㎡）同比（%）商品房累计批准预售面积173260商品房销售备案面积169826商品房销售备案金额71746二手房成交面积3607二手房成交套数27501－6二手房成交金额85亿33结论：1、可以卖的房子增加了不少，但是已经销售完毕备案的却跟不上，显示市场供应增加，销售滞后2、备案金额大幅上涨显示价格上涨明显3、二手房成交面积没有新商品房多和快，成交数还有所下降说明二手房成交不很活跃为什么市场明显供过于求但是买房人却经常感觉买不到房？就算买到了价格也较高？为什么有个时候均价又高，有个时候又低呢？市场将怎么样发展呢？相关问题1、营销手段创意百出，消费心理普遍不成熟2、土地稀缺性和消费半径，造成每个项目都有固定的消费群体，这些群体的消费基本上能够满足工程建设及相关开支3、开发商还没有到资金瓶颈，无意降价1、某月郊区开盘的楼盘多，价格自然低，而某月城中心开盘的楼盘多，自然价格就高了2、通常年底价格底一些，年初价格高一些到底何去何从？