房地产市场价格分析报告

区域房地产市场价格月度分析报告（2010年10-11月）内部报告仅供参考未经允许不得引用房地产市场价格分析报告（2010年10-11月）2010.12区域房地产市场价格月度分析报告（2010年10-11月）2目录章节目录一、全国房地产市场概况..........................................9（一）房地产政策导向............................................9（二）主要指数分析.............................................11（三）全国房地产开发投资情况分析...............................12二、全国房地产增量房市场交易情况分析...........................22三、重点城市存量房市场交易情况.................................40（一）11月份存量房房价指数.....................................40（二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨.........41（三）其他分析.................................................46四、重点城市分析...............................................50（一）11月份重点城市房地产市场概况.............................50（二）2010年重点城市房地产市场状况小结.........................51五、房价综述和政策导向分析.....................................56（一）政策导向及预测...........................................56（二）房地产市场走势预测.......................................58区域房地产市场价格月度分析报告（2010年10-11月）3表目录表1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况............22表2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况..............22表3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况............25表4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况..............26表5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况............28表6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况..............29表7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况..............31表8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况............33表9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况............35表10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况.............36表11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况.............38表12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市........................39表13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市........................39表14：新建住房价格同比增幅前十名的城市........................40表15：新建住房价格同比增幅后五名的城市........................40表16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况..........41表17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报.................50区域房地产市场价格月度分析报告（2010年10-11月）4图目录图1：2009-2010年11月全国房地产开发景气指数...................11图2：2008-2010年1-10月固定资产投资与房地产开发投资增长率.....12图3：2009-2010年1-10月不同用途房地产开发投资构成情况.........13图4：2008-2010年1-10月不同用途房地产开发投资增长率...........14图5：2009-2010年1-10月不同地区房地产投资额完成情况...........14图6：2008-2010年1-10月东、中、西部地区房地产投资增长率.......15图7：2009-2010年1-10月全国房地产开发企业资金来源.............16图8：2008-2010年1-10月房地产开发企业资金来源构成增长.........16图9：2008-2010年1-10月房地产土地购置与开发面积及同比增长.....18图10：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅施工面积及同比增长....18图11：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅竣工面积及同比增长....19图12：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅销售面积及同比增长....20图13：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅销售额及同比增长......21图14：2008年至今北京二手房价格指数及成交量走势................41图15：2008年至今上海二手房价格指数及成交量走势................42图16：2008年至今广州二手房价格指数及成交量走势................42图17：2008年至今深圳二手房价格指数及成交量走势................42图18：2008年至今天津二手房价格指数及成交量走势................43图19：2008年至今成都二手房价格指数走势........................43图20：2008年至今杭州二手房价格指数及成交量走势................44图21：2008年至今武汉二手房价格指数走势........................44图22：2008年至今南京二手房价格指数及成交量走势................45区域房地产市场价格月度分析报告（2010年10-11月）5图23：2008年至今苏州二手房价格指数及成交量走势................45图24：2008年至今重庆二手房价格指数走势........................46图25：2010年1-11月全国120个城市住宅用地月度供应量...........52图26：2010年1-11月全国120个城市住宅用地楼面均价.............52图27：2010年1-11月全国120个城市月度住宅用地溢价率...........53图28：2007年以来全国房屋销售价格指数（同比）走势..............54图29：2007年以来全国房屋销售价格指数（环比）走势..............54图30：2008年以来一线城市住宅成交面积走势......................55图31：2005年以来重点城市二手房价格走势........................55区域房地产市场价格月度分析报告（2010年10-11月）本期要点政策导向：本报告判断2011年政策的主基调是反通胀。这意味着，各项调控政策第一位的决策依据不是房地产，而是CPI，即居民消费价格所代表的社会物价总水平。也就是说，哪怕房地产业进入萧条期，需要升息时也会升息。房地产不再是政策的主要决策依据，这一点很重要。企业要适应这个反通胀为主基调的政策环境，需要在资金、土地等多方面策略上作出与此前不同的安排。根据目前已经公布的粮食总产量官方数据，2010年中国粮食产量超过2009年，是历史上最大丰收年。事实上中国的各种农产品都不存在大的供求缺口。对本次通胀的主因要有正确的估计。当前中国面对的这个通胀威胁，和上世纪80年代末期、90年代中期所遇到的恶性通胀不同。引起那两次通胀的主因，都是中国国内的因素。而本次通胀的主要原因是美国“量化宽松”的货币政策。道理并不复杂。全世界包括粮食在内的大宗商品价格都是用美元标价的。美联储超额增发货币，就是给美元的币值“掺水”，美元贬值，直接表现为这些大宗商品的国际市场价格猛涨。国际市场价格上涨，传导到国内，就形成了我国目前这种输入型、成本推动型的通胀。美国恶意地给中国出了个难题，要么人民币升值（人民币升值就可以抵消美元贬值导致的大宗商品价格上涨），要么忍受通胀。目前中国的选择是，坚决顶住迫使人民币过快升值的压力，用其他反通胀措施来抑制通胀。但请注意，这并不排除在2011年把人民币一定程度升值作为反通胀措施一部分的可能。在保障性住房建设方面，已经公布的2011年保障房建设的任务是1000万套。对此要有充分的认识。在过去十年，中国城镇住房建设快马加鞭，包括保障房、商品房、居民自建改建住房和大型厂矿集资建房等多种类型合计，平均每年也不过建700万到800万套住房。但也别以为从此保障房就要取代商品房成为主渠道了。这个1000万套不过意味着，我们希望在一个不太长的三到五年内，能够形成一个住房保障体系的初步物质基础。总的来说，2011年是“十二五”开局之年，但从目前迹象看，这个中期规划的开局之年可能不会像以往，铺摊子上项目的规模不会太大。但快轨等新型基础设施建设仍会呈加速发展态势。这对城市住房分布的影响正在日益明显加大。实际上在过去两年内，北京上海等特大城市价格变动率最大的，主要是快轨沿线的项目。其次，二三线城市成为主战场，这在过去几次报告中已经反复提示。建议高度关注土地制度的调整，最先突破的地方很可能就是二三线城市。建议尽早布局。第三，需注意的是，房地产调控政策的决策权力有可能早于十八大就交接。区域房地产市场价格月度分析报告（2010年10-11月）7房价综述：从房价走势来看，本轮二次调控被市场短时间内消化，11月各地相继出现楼市回暖迹象，预计2011年楼市将持续高位盘整的态势。房地产市场运行情况：国房景气指数：延续2010年以来总体下跌的趋势；全国房地产开发投资增速依然保持35%以上的快速上涨态势；房地产开发企业资金来源同比增速快速回落；土地开发面积增速迟缓，企业囤地现象依然严重；施工面积增速提升，竣工面积增速呈回升态势；全国商品房成交量环比出现明显上涨，销售额同比回落明显。增量房市场：长三角经济圈：上海楼市回暖，成交均价创2010年调控新高。南京楼市需求旺盛，成交量高位震荡。杭州商品房供应量、成交量双双下跌，成交均价上扬。无锡楼市成交量止跌回升，成交均价平稳。宁波楼市成交量价齐涨。苏州成交量、成交均价环比双双大跌。珠三角经济圈：福州商品房成交量大幅下跌，成交均价持续上涨。厦门楼市成交量下跌，成交均价小幅上涨。深圳量价齐跌。广州成交量大幅下跌，成交均价居高不下。东莞成交量、成交均价双双微降。海口成交量大幅下跌，成交均价继续上涨。环渤海经济圈：北京商品房成交量大涨，成交均价上升。天津商品住宅成交量创新高，成交均价稳中有升。沈阳楼市成交均价再次上扬。大连成交量大幅下降，成交均价整体稳定。青岛成交量、成交均价双双下跌。唐山成交量大幅下跌，成交均价平稳。中原经济圈：郑州商品房成交量稳中有升，成交均价继续上涨。西安楼市成交量再创新高，成交均价走稳。沿江经济圈：合肥住宅销量小幅下跌，成交均价稳步上涨。武汉量价齐升。长沙成交量小幅下跌，成交均价持续上扬。西南经济圈：重庆住宅销售成交量大幅下跌，成交均价居高不下。成都商品房供应量急剧下降，成交量再创年度新高。贵阳商品房新增供应大幅上升，成交量、成交均价比较稳定。昆明一手楼市成交量继续大幅上涨，成交均价比较稳定。存量房市场：区域房地产市场价格月度分析报告（2010年10-11月）8（1）存