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房地产市场形势分析报告（2011年第一季度）房地产市场形势分析报告（2011年第一季度）房地产业要参编辑委员会编写2011年5月3日房地产市场形势分析报告（2011年第一季度）2章节目录一、宏观形势分析.........................................3二、房地产开发投资.......................................4三、土地市场情况.........................................9四、商品房销售情况.......................................9五、存量房市场交易情况..................................14六、趋势分析............................................15房地产市场形势分析报告（2011年第一季度）3一、宏观形势分析2010年，我国在加快转变经济发展方式、加强和改善宏观调控方面政策有力，市场需求回暖趋旺，有效巩固和扩大了应对国际金融危机的成果，国民经济由回升向好逐步转为稳定增长。2011年一季度正值“十二五”规划开局之际，在“以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线”战略思想的指导下，国民经济稳定增长的基础将更加坚实，GDP增速有望保持在9%左右，但物价上升压力仍然偏大，预计CPI将上涨5%左右。必须将控制价格上涨放在经济工作更加突出的位置，应当运用短期需求管理政策和结构优化政策化解当前结构性价格上涨压力。（一）通胀预期明显增强对物价上涨速度的计算主要考虑两方面因素，一是翘尾因素，二是新涨价因素。20ll年CPI各季度翘尾因素分别为3.4%、3.5%、2.9%和0.7%，一二季度翘尾因素偏高。从新涨价因素来看，要素成本上涨、输入型通胀压力、国际热钱流入、农产品供求趋紧等推动新涨价因素继续上行的条件均较20l0年有所强化，也就是说一季度新涨价因素有可能高于去年同期水平，在这种情况下，目前社会通胀预期较为强烈，如果不加以有效管理，预期将转化为真正的通胀压力，将会影响经济正常运行。（二）房地产调控难度加大2010年国务院连续出台了一系列遏制房价过快上涨的政策措施，并加大了保障性住房建设力度。尽管房价没有出现明显下降，但快速上涨的势头得到遏制。然而近期，在热钱流入、物价上涨等因素影响下，房价再度上升，房价与居民收入之间矛盾继续扩大。房地产市场既有资本市场的属性，又与实体经济密切相连，房价继续上涨将使宏观调控不得不面对“抑制资产价格与防止经济增速回落”的矛盾，从而使得房地产调控陷入两难境地。（三）各地方存在投资高增长冲动中央发布的“十二五”规划建议明确提出以科学发展为主题、以加快转变经济发展方式为主线，经济增长速度指标被淡化。但是从各地方规划目标来看，在确定经济增长目标时，并没有与中央保持一致，对能源，资源的承载能力考虑不足。全国只有不到十个省份将2011年经济增速目标定为8%-9%，其余大部分省房地产市场形势分析报告（2011年第一季度）4份超过10%，有些省份提出未来五年实现GDP翻番。在这种情况下，一方面，地方政府的投资热情仍然难以控制。在货币政策连续加息、提高存款准备金率释放出紧缩信号的情况下，2011年上半年可能出现地方政府投资开工与中央政策“赛跑”的博弈，为了争取得到更多信贷支持，地方政府存在集中上项目、铺摊子的倾向，这将可能导致政府投资再度膨胀，挤压民间投资规模，不利于激发投资内生增长动力。另一方面，目前地方规划的投资项目中仍有不少属于高耗能重化工项目，有的地区甚至不问条件要在沿海建立深水港和钢铁、化工为主的临海工业区、实现“两头在外”的国际大循环，这将把污染与能耗留到国内。这类投资不仅不利于优化结构、转变发展方式，而且将固化未来20-30年的产业结构，使中国产业结构出现“逆调整”。二、房地产开发投资受一系列宏观调控政策影响，“国房景气指数”自去年3月国房景气指数达到高点以来连续回落，不过依然连续运行于100点以上的景气区间。（一）国房景气指数小幅回落受一系列宏观调控政策影响，反映全国房地产开发综合发展水平的“国房景气指数”环比继续回落。国家统计局发布的数据显示：2011年3月全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为102.98，比2月份提高0.08点，比上年同期回落2.91点。这是继去年3月国房景气指数达到高点以来连续回落，不过依然运行于100点以上的景气区间。表1：2010-2011年1-3月国房景气指数月份综合景气指数开发投资指数施工面积指数销售价格指数2010年1-3月105.89103.58112.04113.081-4月105.66104.94111.85112.771-5月105.07105.56111.36109.311-6月105.06105.54109.39106.781-7月104.72105.23109.44104.101-8月104.11104.89109.00103.571-9月103.52104.85108.56104.031-10月103.57104.88108.67104.55房地产市场形势分析报告（2011年第一季度）51-11月103.20104.82106.25104.341-12月101.79103.87104.81104.542011年1-2月102.90104.00110.50104.701-3月102.98103.83109.98104.50数据来源：国家统计局从分类指数来看：房地产开发投资分类指数为103.83，比2月份回落0.17点，比上年同期提高0.25点；房屋施工面积分类指数为109.98，比2月份回落0.52点，比上年同期回落2.06点；商品房平均销售价格指数为104.50，比2月份回落0.20点，比上年同期回落8.58点。图1：2009-2011年3月国房景气指数及主要分类指数走势数据来源：国家统计局注：自2011年起，取消发布指标“土地开发面积分类指数”，增加发布“房屋施工面积分类指数”（二）房地产开发投资增速有所放缓在一系列宏观调控政策影响下，2011年1-3月全国房地产开发投资增速有所放缓，但总体上依然保持了30%以上的高增长态势。国家统计局发布的数据显房地产市场形势分析报告（2011年第一季度）6示：2011年1-3月全国完成房地产开发投资8846.4亿元，同比增长34.1%，增幅同比回落1.0个百分点，比1-2月回落1.1个百分点。从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主要是由住宅的特性决定的。在工业化、城市化迅速发展所形成的城镇人口不断增加的背景下，作为居住用途的住宅就成为房地产市场首要的也是主导性的需求。具体来看，2011年1-3月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资6253.1亿元，同比增长37.4%，增幅同比提高4.4个百分点，比1-2月提高2.5个百分点，占房地产开发投资的比重为70.6%；办公楼投资361.4亿元，同比增长19.1%，增幅同比回落24.5个百分点，比1-2月回落10.5个百分点，所占比重为4.1%；商业营业用房投资1058.2亿元，同比增长40.2%，增幅同比提高9.6个百分点，比1-2月提高3.5个百分点，所占比重为12.0%；其他投资1173.6亿元，同比增长19.2%，增幅同比回落27.9个百分点，比1-2月回落18.2个百分点，所占比重为13.3%。从保障性住房的供给情况来看，2011年1-3月，90平方米以下住房完成投资1802.4亿元，同比增长25.4%，增幅同比回落15.3个百分点，比1-2月回落7.8个百分点，占住宅投资的比重为28.8%；经济适用房完成投资146.0亿元，同比增长8.8%，增幅同比提高2.9个百分点，去年同期为下降9.1个百分点，占住宅投资的比重仅为2.3%。现有保障性住房的供给数量远远满足不了中低收入居民家庭的巨大需求。表2：2011年1-3月不同用途房地产投资完成额及同比增长单位：亿元，%房地产开发投资完成额同比增长比重（以投资总额为100）自年初累计去年同期自年初累计去年同期投资完成额8846.46594.534.15100100按工程用途分：住宅6523.14551.843.3173.7469.02办公楼361.4303.419.124.094.60商业营业用房1058.2754.740.2111.9611.44其他1173.6984.519.2113.2714.93数据来源：国家统计局从区域分布上来看，2011年1-3月东部地区完成房地产开发投资5464.8亿元，同比增长31.2%，增幅同比回落3.9个百分点，比1-2月提高0.5个百分点；房地产市场形势分析报告（2011年第一季度）7中部地区完成投资1647.1亿元，同比增长39.3%，增幅同比提高11.1个百分点，比1-2月回落0.4个百分点；西部地区完成投资1734.5亿元，同比增长39.0%，增幅同比回落1.1个百分点，比1-2月回落7.9个百分点。图2：2010-2011年1-3月不同地区房地产投资额完成情况数据来源：国家统计局（三）房地产开发企业资金来源增长幅度回落在一系列遏制房价过快上涨等宏观调控政策影响下，今年以来全国房地产开发企业资金来源同比增长速度显现出快速回落态势。国家统计局发布的数据显示：2011年1-3月全国房地产开发企业到位资金19268.1亿元，同比增长18.6%，增幅同比回落42.8个百分点，比1-2月提高2.3个百分点。其中，国内贷款3836.8亿元，同比增长4.4%，增幅同比回落39.9个百分点，比1-2月回落3.3个百分点；利用外资144.0亿元，同比增长45.2%，去年同期为负增长33.7%，比1-2月回落16.3个百分点；企业自筹资金7126.3亿元，同比增长27.2%，增幅同比回落20.6个百分点，比1-2月提高5.8个百分点；其他资金8160.9亿元，同比增长18.7%，增幅同比回落73.1个百分点，比1-2月提高2.1个百分点。在其他资金中，定金及预收款4824.5亿元，同比增长28.7%，增幅同比回落56.0个百分点，比1-2月回落0.2个百分点；个人按揭贷款2076.2亿元，同比下降5.3%，去年同期为增长122.8个百分点，比1-2月降幅缩小6.0个百分点。房地产市场形势分析报告（2011年第一季度）8表3：2010-2011年1-3月全国房地产开发企业资金来源及同比单位：亿元，%资金来源国内贷款利用外资外商直接投资自筹资金自有资金其他资金来源定金及预收款2010年1-3月16250.503673.6099.2081.605601.803040.006875.903748.601-4月21602.504552.30136.80117.107459.103935.509454.205239.601-5月27288.505549.60169.00144.509540.604954.3012029.206697.401-6月33719.006572.50249.90203.9012409.606456.4014486.908064.201-7月38876.107538.60301.60248.2014393.807460.0016642.209355.801-8月44363.408459.80369.40297.4016627.808592.0018906.4010637.201-9月50504.409398.10452.10354.2019123.009922.0021531.2012185.501-10月56923.0010442.90539.50422.3021553.3011223.3024387.4013949.601-11月63219.9011245.10655.80536.4023806.2012450.1027512.7015935.301-12月72494.3012540.50795.606