扬州房地产市场投资分析报告-万科-93

19.10.161扬州房地产市场投资分析报告19.10.162城市认知19.10.163城市历史素描扬州曾因水路畅达而兴盛历史上的扬州“因水而兴，因水而发”，曾极度繁华富庶。唐代，扬州是中国四大贸易港口之一；清康乾时期，其以盐运和钱粮漕运而繁盛。现代交通物流体系的兴起使得其水路优势丧失，经济逐渐衰落嘉道之后，盐业衰败，随着公、铁交通运输崛起，昔日占尽水运便利的交通要冲，变成闭塞之地，扬州从曾经的长三角区域经济中心，渐渐滑落为区域边缘城市。曾是文艺繁荣之地地方文化曾因经济的发达而繁荣，以“扬州八怪”为代表的清代为其发展的鼎盛时期，后随着经济地位的下降而逐渐没落。“联合国人居奖”获奖城市作为一座千年古城，扬州拥有着极为优质的人居环境。2006年10月4日，联合国人居署执行主席安娜·贝蒂琼卡为我国唯一获奖城市——扬州颁授“联合国人居奖”。观点：历史上的扬州作为商贸及文化中心存在，政治地位相对较低，决定了其城市集聚与发展将主要依托产业发展及优化的特质。19.10.164爱耍气派的扬州人扬州人有“扬虚子”的名字；这个“虚子”有两种意思:一是大惊小怪，二是以少报多，总而言之，不离乎虚张声势的毛病。他们还有个“扬盘”的名字，譬如东西买贵了，人家可以笑话你是“扬盘”；又如店家价钱要的太贵，你可以诘问他，“把我当扬盘看么？”盘是捧出来给别人看的，正好形容耍气派的扬州人。又有所谓“商派”，讥笑那些仿效盐商的奢侈生活的人，那更是气派中之气派了。但是这里只就一般情形说，刻苦诚笃的君子自然也有；我所敬爱的朋友中，便不缺乏扬州人。（注：选自朱自清《说扬州》）观点：德国著名社会学家韦伯认为：经济的发展同文化（宗教）有着密切的关系。扬州人的性格中贪慕虚荣、爱讲排场、追求安逸闲适的生活（扬州城的洗浴业和餐饮业极为发达），这或许可以作为其近年来经济发展缓慢在市民文化方面的极好注解。19.10.165曾制约其发展的交通瓶颈正在得到改善扬州对外交通示意图观点:交通的改善，尤其是润扬大桥的开通，有效缩短了扬州与上海及苏锡常的距离，使得其更好的接受核心城市的辐射。19.10.166扬州历年客运量及增幅情况659068978703747381444.7%6.9%8.4%9.0%02000400060008000100002002200320042005200600.020.040.060.080.1客运量（万人）增幅（%）扬州历年货运量及增幅情况493352235518585564075.9%5.6%6.1%9.4%010002000300040005000600070002002200320042005200600.020.040.060.080.1货运量（万吨）增幅（%）随着城市交通体系2004年的突破，城市客流、物流出现明显上升19.10.167都市圈规划对于扬州城市发展的影响分析南京扬州镇江长三角城际轨道交通规划将大大加快区域一体化进程，但扬州仍需借用镇江这一交通结点，无直接促进作用。南京一小时都市圈规划明确以来，宁镇扬地区已开通了半小时一班的高质量城市大巴，据了解，来往客流量逐年快速递增。另有待考证说法，镇江、扬州区号在不远的将来将同意改为025，可视为南京推动宁镇扬都市圈建设的实质性举动。观点：相对于长三角而言，充分接受南京辐射是扬州更为合理的选择，然而目前仅在公路交通方面有具体动作，仍未提升到产业衔接的层面，故在短期内对扬州城市发展的促进作用不大。19.10.1681982年，扬州被国务院首批公布为中国24座历史文化名城之一。1983年，扬州升为地级市。1996年8月，经国务院批准，扬州市行政区划调整。撤销县级泰州市，设立地级泰州市，原由扬州市代管的泰兴、姜堰、靖江、兴化4个县级市归划泰州市管辖。扬州市辖三个市辖区:广陵区、维扬区、邗江区；一个县：宝应县；代管仪征、江都、高邮3个县级市。宝应县高邮市仪征市江都市维扬区广陵区邗江区83年成为地级市，现辖三区一县，代管仪征、江都、高邮三个县级市9邗江区：2001年撤县设区，之前曾两度跻身全国百强县，现辖11个镇、3个街道办事处，面积757平方公里，人口50万，是古城扬州经济实力最强、区域面积最大、发展潜力最足的一个区。维扬区历史上最早的扬州城即诞生在今维扬区的土地上，面积120平方千米，人口26万人，是古城扬州的发祥地。区内风景如画，景色宜人，闻名海内外的瘦西湖、大明寺、汉广陵王墓、史可法纪念馆等名胜古迹均坐落在该区。广陵区原广陵区，地改市前的县级扬州市域；现广陵人是正宗扬州人的代表；广陵区位于扬州中心城区,面积69平方公里，总人口31万人，由于原来的工业基础薄弱，产业园的建设又刚刚起步，目前的园区建设水平落后于邗江区和维扬区。19.10.169城市发展定位：发展成为宁镇扬经济一体化重点城市；沿江开发，构建带状组团式滨江城市群以扬州、仪征、江都及产业园区等多个城市核心，呈沿江带状发展。仪征汽车工业园仪征化学工业园扬州港口工业区邗江工业园广陵产业园杭集产业园带状组团式滨江城市群的定位有利于城市整体经济活跃度的发展，但由于产业类型的区隔，在一定程度上降低了主城对人口的凝聚力。观点：扬州市府的意图在于紧密依托南京以促进城市发展。带状组团式滨江城市群将主要促进西部仪征和南部港口工业区的发展，而仪征是一个独立的城市体系，其发展对市区市场需求的促进作用有限。19.10.1610确立“主导向南，西进东联”的城市发展方向背后隐藏着复杂的政治因素扬州城市总体规划确立“主导向南、西进东联”的城市发展战略。城市发展关键词：文化内涵看老城区，现代气息看新城区，生态环境看瘦西湖景区，经济发展看沿江地区。江泽民：把扬州建设成古代文化与现代文明交相辉映的历史名城——有了西区的重点发展。胡锦涛：加强沿江大发展，构建长江黄金水岸线——有了主导向南的城市规划。本界市府：以运河申遗为突破——有了广陵新城的规划。扬州老城区城市CLD中心沿江工业区文化风景区广陵新城观点：虽然扬州的规划导向在努力迎合众多领导人的意图，但最值得关注的仍是本界市府的政治理想。西区已经率先发展，南部目前远未成熟，故东区将成为未来几年发展的热点，且其内在思路应在于连接近在咫尺的江都。19.10.1611从土地利用规划演进来看，城市首先向东西扩展，再南向扩展的趋势十分明朗观点：土地利用规划折射出政府的建设意图。可由此判断出城市发展的脉搏和梯度：西部——东部——南部。此可作为万科拿地策略的重要考量因素。19.10.1612西部分区未来城市行政中心大学城+产业园西南分区南部分区扬州港区、物流区、化工产业区东南分区产业园区，LED产业园、食品园、物流园东部分区原城市生活区河东分区广陵新城区，未来城市商务、行政中心东北分区老城边缘区域、未来物流枢纽瘦西湖景区风景旅游区西北分区相对落后分区，未来产业园区老城区行政、商业中心整体形成“产业向南、行政文教向西、商贸商务向东”的发展格局观点：新一轮的规划导向下，城市展开了新的发展框架，同时开始呈现出明朗的功能分区，其中最值得关注的依然是城市的东西两翼，其功能定位特质很可能导致未来“东富西贵”的区域形象。19.10.1613西部城区和河东分区是城市近期发展重点区域16近期重点发展地区分布围绕自然生态和历史文化两条主线，打造“国内一流、国际知名的著名旅游景区。完成文昌大桥建设工作，建设京杭大运河风光带，推进广陵行政中心改造。完善西城商业副中心和新城生活配套设施建设，推进新城西区行政商务中心建设。重点建设港口工业园和瓜洲新区，建设扬州港，综合物流园区；加快扬州南部道路的建设，打造南部副中心。观点：对于西区而言，因其发展已经具备一定的成熟度，故以“完善”为主，而河东分区的建设则基本是从零开始，故西区的土地价值仍将进一步彰显，而东区土地价值则仍有待时间培育，此刻关注东区土地市场应是踩准了城市发展的节拍。19.10.1614关于几个核心经济指标的考量——经济总量扬州历年GDP及增幅631.77922.021100.16544.28760.3311.1%13.4%14.7%15.2%15.0%03006009001200200220032004200520060%4%8%12%16%GDP（亿元）增幅（％）扬州历年人均GDP及增幅12044240481394916747203898.6%15.8%20.1%21.8%20.3%0500010000150002000025000200220032004200520060%5%10%15%20%25%人均GDP（元）增幅（％）四城市近三年GDP比较050010001500亿元扬州镇江泰州马鞍山扬州788.13922.021100.16镇江781.16871.671021.52泰州705.2822.261002.28马鞍山265.09371.35428.9200420052006四城市近三年人均GDP比较02000040000元扬州镇江泰州马鞍山扬州173592025124543镇江292353259738088泰州140141636619933马鞍山216403000134012200420052006观点：06年GDP方突破1000亿元，相应人均GDP突破3000美元，大致相当于南京03年的水平，从经济发展的规律性判断，未来几年应是扬州经济提速期。19.10.1615【附表：江苏九城市人均GDP比较】城市名06年GDP总额(亿元)人口数(万人)人均GDP(元/人)人均GDP排名苏州4820607794061无锡3360590569492南京2780647429674常州1560349446993徐州1450917158129盐城11747981471110扬州1101454242516泰州1090503216698镇江1060268395525扬州历年GDP占江苏GDP比重变化情况500.31544.28631.77760.33922.021100.009511.9110636.312451.7515512.3518272.1221548.365.3%5.1%5.1%4.9%5.0%5.1%05000100001500020000250002001200220032004200520064.7%4.8%4.9%5.0%5.1%5.2%5.3%扬州GDP(亿元）江苏GDP（亿元）扬州占江苏比例（％）近三年四城市GDP增幅比较0%10%20%30%40%50%200420052006扬州镇江泰州马鞍山关于几个核心经济指标的考量——经济总量观点：同类城市比较来看，扬州经济增长速度更为平稳，同时04年后，其经济总量占全省比重不断提高，说明扬州经济发展在不断加速。19.10.1616关于几个核心经济指标的考量——产业扬州历年第二产业增加值及增幅327.05366.6451862116.20%18%17.30%17%0100200300400500600700200320042005200615%16%17%18%第二产业增加值（亿元）增幅（％）扬州历年第三产业增加值及增幅385245.17288.4731812.1%13.5%14.3%15.3%010020030040050020032004200520060%5%10%15%20%第三产业增加值（亿元）增幅（％）扬州历年产业结构变化12.710.810.19.78.548.751.453.356.356.538.637.836.634.035.00%25%50%75%100%20022003200420052006第一产业所占比重（％）第二产业所占比重（％）第三产业所占比重（％）四城市06年产业结构比较8.64.19.54.456.460.658.464.235.035.432.131.40%20%40%60%80%100%扬州镇江泰州马鞍山第一产业所占比重（％）第二产业所占比重（％）第三产业所占比重（％）观点：对比来看，扬州的工业基础并不雄厚，这是导致其前几年发展速度相对缓慢的重要原因，分析认为，未来几年将是扬州工业化进程最快