政府在房地产市场中的角色分析

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政府在房地产市场中的角色分析作者:刘毅杰作者单位:中南财经政法大学新华金融保险学院,湖北·武汉,430074刊名:安徽文学(下半月)英文刊名:ANHUILITERATURE年,卷(期):2009,(7)被引用次数:0次参考文献(2条)1.路红.任杰销售心理20002.郭松海营建扩大住房需求的市场机制和诚信环境2002(04)相似文献(10条)1.会议论文王文群试论我国房地产周期波动与当前政府宏观调控2005从宏观的角度分析房地产的周期波动规律,即着重于国家、世界或区域范围内的周期研究,如国家和地区范围内的房地产需求周期、供给周期、占有周期、长周期和短周期等。主要研究内容包括三个方面:以全国为对象研究房地产周期;以较长的时间序列资料为基础研究房地产周期;以宏观经济周期为背景研究房地产周期。从微观的角度分析某类物业的周期波动规律,即着重于城市区域、次级市场或物业位置范围内的周期研究,如城市周期、社区周期、所有权生命周期、租金率周期和资本化率周期等。本文针对项目投资决策的研究也属于微观层面的研究,所涉及的物业包括办公楼、住宅、工业用房和商业用房等,主要分析各类物业在不同市场周期阶段的投资策略。2.学位论文黄轶斌我国房地产市场的政府调控分析2007改革开放以来,我国的房地产行业迅速发展,并逐步成为国民经济的支柱产业,极大地推动了我国的经济增长。同时房地产又是一个政策敏感性相当高的行业,无论是房地产的供应、还是房地产的需求,或者是房地产中介,都受政府政策和法律的严格调控和规范,特别是我国经济仍处于转轨时期,政府对国民经济的调控往往以房地产投资为切入点。近几年来,我国房地产市场上投机炒作现象严重,价格非理性上涨,商品房供给结构不均衡,房地产市场运作不规范,等等。为解决这些突出问题,我国相关部门陆续出台了一些调控政策。然而政府政策在打击投机炒作的同时也抑制了购房者的自主性消费,房地产价格整体虽有所回落但部分地区房产的房价不落反涨,政府的调控与预期的效果相差较远,这就引发我们去思考近年来政府对房地产市场的调控的背景是什么,政府调控效果不佳的深层次原因又是什么,我们应如何改进对房地产市场的调控……本文在对近年来我国房地产市场的形势及政府的调控进行分析的基础上,并借鉴国外主要国家对房地产市场的调控手段,指出房地产市场的调控成效不大是由于长期以来与房地产市场发展紧密相关因素发展不健全,并详细分析了影响我国房地产市场发展的各种因素,从而对房地产市场的健康发展提出建议。全文包括绪论共分为五个部分:绪论主要阐明了论文的研究动机、意义以及本文研究的内容与思路。第一部分,房地产行业的发展现状分析——基于政府调控的背景描述。从房地产企业的区域分布、企业经济类型、企业规模及资产负债率四个方面来说明了我国房地产企业的发展状况。从房地产开发投资、房地产开发资金构成以及房地产的销售和价格几个方面对我国房地产开发现状进行了说明。从社会的供给和需求两方面说明了供给结构和需求现状之间的矛盾。充分的数据让读者对当前房地产市场发展现状有一个清晰的了解。第二部分,房地产市场的政府调控的理论依据。首先,理论上对房地产的外部性、公共性、不完全竞争性进行了深入分析,指出房地产市场失灵是房地产调控的理论依据。第二,从房地产在整个国民经济中的地位以及房地产行业与金融行业的紧密关系角度,对房地产市场调控进行了重要性分析。第三部分,国外房地产市场的政府调控的经验总结及其对我国的启示。对美国房地产健康发展的政府调控因素进行了分析,美国房地产金融市场上严密的调控体系、比较健全的房地产税收制度和房地产评估系统以及严格的商业法治氛围,促进了美国房地产市场在很长一段时间内的健康发展。但是从2006年美国房地产市场经历了严重的次贷危机,给房地产业带来了很大的冲击。美国政府针对这种情况也进行了一系列的调控,取得了一定的成效,但是从长期看并不能根本上解决危机。同时深入分析了日本和新加坡政府对房地产的调控政策。在总结这三个国家的经验的基础上,结合我国现状,对我国的房地产市场调控应当注意的问题提出了几点启示。第四部分,我国房地产市场的政府调控及其效果分析。首先,对我国房地产市场政府调控及其效果进行了历史回顾。着重分析了近年来我国房地产市场调控政策及其效果,对当前政府调控效果不佳的原因进行了深入的研究,指出:调控政策的不畅的传导机制:地方政府与中央的博弈。这是政府调控效果不佳的重要原因。金融政策与房地产市场调控的冲突也使政府对房地产市场的调控效果大打折扣。政府对房地产供求调控政策的不利说明我国政府对房地产市场的调控手段还需要进一步完善。第五部分,对我国房地产市场进行有效性调控的几点建议。第一,从金融体系来分析,房地产市场的健康发展需要健全的银行体系相配合。第二,在税收方面要不断深化我国房地产税制改革,促进房地产的健康发展。第三,对于我国政府来说,应该转变政府职能,提高调控能力。第四,从根源上分析,对土地资源的使用应该引入竞争机制,打破政府在土地一级市场的垄断地位。通过对房地产市场调控的短暂的学习和研究,本文作者对我国政府如何进行有效的房地产市场调控提出了几点拙见,以望能促进我国调控体系的完善。本文的主要贡献为以下几个方面:第一,作者分析了市场失灵在房地产市场中的表现,给政府对房地产市场的调控提供了理论依据;房地产市场的调控成效不大是由于长期以来与房地产市场发展紧密相关的制度改革滞后,政府应从制度建设人手,才能标本兼治,促进房地产市场的持续健康发展。第二,作者提出了影响我国房地产市场发展的制度因素,分别分析了房地产金融制度、房地产业税收制度、政府职能方面、土地管理制度对房地产业发展的重要性,这些因素目前存在的问题及其对房地产市场发展的影响,并提出相关的改革建议。搭建了一个较为全面的逻辑体系,对房地产调控展开了系统的论述。第三,作者在对完善房地产市场的调控手段进行探讨时,提出了一些新的思路,具有一定的实践性意义。3.期刊论文李恒光房地产中介组织与政府良性关系的构建-重庆工商大学学报(西部经济论坛)2003,(5)我国房地产市场政府与中介组织的关系长期模糊不清.建立政府与房地产中介组织的良性关系,有必要从两个方面来做:一是理顺在房地产市场中的政府与中介组织的关系;二是理顺在房地产中介市场中的政府与中介组织的关系.4.学位论文邬江波上海市房地产中介行业管理研究2000该论文在对上海市房地产中介服务人员、中介服务机构、政府管理部门、客户调查的基础上,通过对上海市房地产中介业现存问题的分析,结合国外中介业成熟的管理及运行体制,央提高解决问题方法的基础上,勾画出一有政府、协会、中介机构、业主构成的良性的上海市心地产中介行业管理的模型.5.期刊论文刘雷.LIULei房地产开发商与政府之间的博弈分析-财经问题研究2008,(8)本文将博弈论运用于城市土地利用和土地资产经营中,探讨土地一级市场土地使用权出让三种方式协议、招标、拍卖实施过程中房地产开发商与政府间产生的博弈问题,为合理利用城市土地资源、防止城市土地的闲置和浪费提供了一个新的研究思路和建议.6.期刊论文李恒光我国房地产中介组织与政府良性关系的构建-武汉市经济管理干部学院学报2004,18(1)我国房地产市场,政府与中介组织的关系长期模糊不清,主要有五个层面的表现.在房地产市场或房地产中介市场,作为管理者的政府的作用是:制定规章;排除市场运行中的故障,保证市场的正常运行;对宏观市场进行调控.7.期刊论文曹立静.姚守峰浅析政府房地产信息资源的市场化开发-科技情报开发与经济2010,20(7)分析了政府房地产信息资源开发存在的问题,在政府信息资源经济学分类的基础上,研究了政府房地产信息资源市场化开发的模式,提出了保障房地产政府信息资源市场化开发的政策建议.8.期刊论文马树根.MAShu-gen我国房地产发展存在问题与政府管理对策-华东经济管理2007,21(2)近年来我国房地产业在快速发展的同时,存在着房价过高、供给结构不合理、金融隐患、土地购置过度、市场不规范等问题.现代服务政府应采取的产业政策,以促进我国房地产业健康、和谐与可持续发展.9.学位论文张锦歌政府对房地产市场宏观调控的研究2008房地产业作为第三产业的重要组成部分,是一项综合性产业,也是国民经济的先导性、支柱性和基础性产业,它的发展极大地推动了我国的经济增长。2004年以来,我国房地产市场上投机炒作现象严重,价格非理性上涨,商品房供给结构不均衡,房地产子市场运作不规范,等等。为解决这些突出问题,我国相关部门陆续出台了一些调控政策,然而房价与空置率仍然“双高双涨”,政府的调控与预期的效果相差较远。房地产市场的价格波动对整个国民经济的运行和社会的稳定有着重要影响,因此,本文希望通过分析2004年以来针对房地产市场宏观调控中存在的问题,并且加以解决,希望政府对房地产市场的宏观调控能够达到预期的目的,使房地产业能够健康稳定的发展。本文从研究房地产宏观调控的理论基础入手,用非均衡理论分析房地产市场的宏观调控,接着对房地产宏观调控的有效性进行分析,举例说明市场失灵及其带来的危害,以及如何加以预防,并进一步列举政府2004年以来对房地产宏观调控的政策,指出目前我国房地产市场调控面临的两难选择,据此对政府的宏观调控措施实施效果进行评价,最后提出一些政府对房地产价格宏观调控的改进意见,主要从土地制度、税收、信贷、市场规范、供求关系方面进行研究。本文在结构上分为七部分,分别对相关问题进行研究。第一部分为本文的引言。主要阐述了论文的研究背景、研究方法、研究内容,述评了国内外相关研究情况,从而确立了本文研究问题的切入。第二部分为理论分析部分,是全文分析的立足点。首先对房地产宏观调控的定义和内涵进行了界定,接着根据调控对象和方式不同把宏观调控划分为三种类型。又通过经济模型分析了房地产宏观调控的非均衡理论,以及对房地产过热的情况做了经济学解释。第三部分为国外房地产宏观调控的经验总结及对我国的启示。世界各国在经济发展过程中几乎都面临过或正面临着“房价过高”、“市场失灵”的难题,通过美国、法国、日本等5国对房地产市场的宏观调控进行了总结,结合我国现状,对我国的房地产调控应当注意的问题提出了几点启示。第四部分对房地产宏观调控的有效性进行分析,首先解释房地产市场的双失灵,接着探讨双重失灵的原因及其引发的问题,引出房地产宏观调控的政策目标,重点分析房地产宏观调控的有效性问题。第五部分重点分析政府2004年以来对房地产宏观调控政策及其效果,首先对房地产市场宏观调控政策出台的背景及原因分析,接着研究政府调控房地产市场的政策措施、特点及成效,又对当前我国房地产市场宏观调控政策效果不佳的原因分析,说明了政府对房地产市场宏观调控的两难选择。第六部分对完善房地产市场政府宏观调控机制提出一些政策建议,如:应设立中国房地产监督管理委员会;用经济手段和法律手段适度限制炒房形为;进一步完善土地供应制度:进一步完善房地产预售制度;严格执行已出台的税收调控措施;建立面向中低收入阶层的住房体系;建立健全房地产产权认定系统和房产价值评估体系等。第七部分为结论与展望,本文通过对房地产市场宏观调控的研究,得出在经济运行过程中,均衡是暂时的,非均衡是绝对的;过分的刺激和打压房地产市场都不利于该产业的健康发展;我国应该继续实行适度从紧的房地产金融政策的结论。我国房地产市场应理性投资和消费,建立与市场经济相适应的房地产业宏观调控的长效机制。本论文的创新之处主要体现在理论和政策建议两个方面。在理论上,运用了西方经济学、行政学等多学科的基础理论对房地产宏观调控进行了研究;在政策建议上添加了一些个人的见解。如在土地制度上,建议宜盘活存量土地,完善土地供应办法,增加用于商品住宅的土地供给;在税收上,宜进行深入的结构性调整,加强税收的调节作用抑制短期炒作行为,控制投资性购房,建议开征级差利得税,政府可以考虑对购买商品房后短期即转让的所得税课以高税率。开展该论文研究,对于政府如何加强对房地产市场的宏观调控,抑制房地产市场泡沫,保证社会经济秩序的正常运行,促进房地产行业持续、稳定、健康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