房地产供需市场分析

Page1北仑房地产供需市场调研DTZ戴德梁行2009年8月致：深业集团Page2目录北仑区宏观市场分析·城市概况·城市规划·城市宏观经济·宏观市场小结北仑区房地产市场分析·房地产投资分析·土地市场分析·供需应市场分析·房地产市场小结Page3北仑区宏观市场分析·城市概况·城市规划·城市宏观经济·宏观市场小结Page4北仑宏观市场状况地理位置优越，人口增长快速，城市建设加快区域城市居住配套设施仍无法与中心城区（三江口）比较北仑概况地理位置:位于宁波市东部，濒临东海，三面环海，北临杭州湾，南临象山港。区位条件:作为宁波对外窗口，是上海航运中心的重要组成部分，拥有一个行政区和5个国家级开发区，是宁波市最具增长潜力的经济强区和利用外资的龙头。行政辖域:北仑区域陆域面积585平方公里，区内有中国港口皇冠之称的北仑港，有宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区等国家级开发区和中信公司独家开发的大榭开发区。北仑区辖5街道2镇1乡，有215个行政村和30个社区居委会，户籍人口34.2万，人口自然增长率2.1‰，外来人口40余万，其中常住人口54.5万人。城市建设：近年来，投资近100亿元，相继建成了凤凰山主题乐园、行政中心、中心广场、体艺中心、港务大楼、九峰山景区、曼哈顿商业广场和凤凰城商业街等一批城市现代化亮点工程，丽晶五星级酒店、国际购物中心等工程正在建设，3.6平方公里的中心城区雏形初现。Page5北仑宏观市场状况北仑城市规划区域职能•中部区的职能为：北仑的政治、文化、商业中心，以临港大工业及高新技术产业为主导；•西部区的职能为：以发展临海工业和对外贸易业为主的城市综合片区；•东部区的职能为：以发展港口和生态旅游为主、生活居住为辅的城市综合片区；•大榭岛的职能为：以港口、贸易、工业为主导；•春晓梅山岛的职能为：主要供旅游和生活居住；现代化国际滨海新城区以港兴区，发展潜力大“二产”转“三产”，有利于城市功能的转换、升级，但第二产业仍作为重点发展，不利于整体居住环境。区域定位：定位东北亚国际航运中心的重要组成部分、华东地区制造业的重要基地、区域性现代物流中心、现代化滨海新城区，将北仑建设成为新一代国际级港口城市。Page6北仑宏观市场状况北仑产业发展临港产业：•能源产业：国家级能源产业群•石化产业：涵盖上中下游石化产业链•钢铁产业：不锈钢、宽厚板生产基地•汽车及零配件产业：全国汽车及零配件产业群•造船产业：核心产品的造船产业群•造纸产业：亚洲造纸产业基地优势产业：•塑机产业：世界级注塑机生产基地•纺织服装产业：我国规模最大的针织印染基地•模具产业：全国压铸模生产基地之一•文具产业：全国文具生产基地•粮油食品加工产业：高附加值水产品加工产业基地•港口物流产业：综合性物流产业的港口物流产业群强化第二产业发展，加大第三产业投入产业的发展带来人口增长，利于房地产需求增长外来人口更大比例为素质较低的外来务工人员，消费需求有限，特别是房产需求Page7固定资产投资、GDP北仑宏观市场状况固定资产投资：北仑近年固定资产投资额从06年开始稳步攀升，为区域后续经济发展奠定良好基础。且城市基础设施的建设、房地产的快速发展都直接影响固定资产投入。GDP:北仑GDP增幅快于宁波平均水平，虽受08年金融危机影响，对外出口、物流产业显著产值回落，但仍保持4.7％的增幅，优于宁波平均水平。区域经济发展良好，保持较快发展态势，经济复苏快于宁波平均水平第三产业产出比重不断提高，逐步实现产业转型、提升Page8人均可支配收入、消费支出北仑宏观市场状况人均可支配收入：人均可支配收入与宁波市区平均水平相同，保持较快增幅速度人均消费支出：消费支出出现快速增幅，特别是交通、居住方面的消费支出。较强的可支配收入，为房产投资性需求提供可能Page9宁波宏观市场状况宏观市场小结北仑港作为上海国际航运中心的重要组成部分，产业区位优势显著，极具发展潜力，促进城市化建设，有利于区域房地产快速发展，但区域重产业的定位，在短期内居住环境很难改变，特别是高端住宅环境及其居住配套设施都无法与三江口相比较；北仑快速的经济发展及产业扩大趋势，带来大量外来人口的增速，中高收入人群为区域房地产需求提供可能，但大部分外来人口以较低收入为主的城市务工人员，消费能力较低，房产需求及其有限；宁波城市的东移，特别是东部新城的建设，使得北仑的区位有所提升，加之交通条件的改善，提升区域房地产发展，但同时更分流区域房地产消费需求。Page10北仑房地产市场分析·房地产投资分析·土地市场分析·供需求市场分析·房地产市场小结Page11房地产投资分析受整体宏观经济影响，2005年、2008年，北仑房地产投资相续进入低谷发展期，其后随着经济形势复苏走好，以及政策支持，房地产发展复苏。随着区域产业的快速发展，产业配套的生活、商业设施的完善，房地产投资也将保持较快发展态势。房地产投资的迅猛回升，预示着区域楼市的复苏，同时值得关注的是过快的房地产投资，会导致下一轮“供过于求”的市场状况，迫使区域房地产发展出现负增长。北仑房地产市场状况快速发展低谷期复苏、快速发展期低谷期期复苏、上升期Page12地块位置用地性质占地面积(㎡)容积率楼面价（元/㎡）竟得单位成交时间大矸人民北路东侧地块商用76872.5400宁波力隆机电2007-4岷山路南、白杨路西住宅170201.82223宁波民和联合房地产2007-8富春江南路东侧住宅378133.4294宁波奇美电子2007-8黄山路以北,中河路以西商住194001.82800北仑鸿榜达房地产2007-8黄山路北、太河路西商用270402.8386宁波卓耀酒店2007-8四明山路北、太河路东综合139132.41417宁波经济技术开发区天人房地产2008-1太河路东、泰山路北综合23404731867世茂集团2008-1春晓中六路南、洋沙山路西综合200331.6709宁波经济技术开发区新港置业2008-6泰山路南、太河路东住宿餐饮商务金融193873.5-5.0420宁波东方石浦置业2008-6梅山乡梅西盐场商用203072.5172宁波梅山岛开发投资2008-7北仑近期土地出让概况北仑房地产市场状况Page13地块位置用地性质占地面积(㎡)容积率楼面价（元/㎡）竟得单位成交时间泰山路南、太河路西综合133405450宁波贝联置业2008-8泰山路南、中河路东商用186675420宁波汉通餐饮2008-9泰山路南、长江路东商用269605450宁波北仑蓝海资源配置2008-9小港小浃江路北、渡口路西住宅381931.45729宁波万兴房地产2008-11小港小浃江路南、渡口路东住宅582331.72566宁波仑江房地产2008-11柴桥公园路西、万景山路北住宅169871.63521嵊州市鸿源房地产2008-11春晓中六路南、洋沙山西二路东商用93601.6563宁波春晓建设2009-1新矸长江路西、明州路北商用70661300宁波港股份有限公司2009-3大矸街道学苑南路南、学苑路西综合228201.431056北仑大矸经济开发总公司2009-6梅山贺家山南商服147531.5427宁波梅山岛开发投资2009-6北仑近期土地出让概况北仑房地产市场状况Page14北仑近期土地出让分析近年北仑土地出让出现较大起伏，08年由于世茂地块出让，土地成交量集中供应现象；近年北仑区商业、综合用地出让体量有所上升，可预见未来区域商业地产开发加快；09年下半年北仑区中心有多块大体量住宅用地出让（约500－600亩），将集中大幅增加区域住宅用地供应体量，将主导未来区域房地产发展，并在短期内出现供过于求态势。Page15北仑商品房开发状况施工面积：04年后，北仑房地产开发量保持相对稳定状态，09年随着投资额上升，开发量有所攀升；销售面积：03－07年保持较高销售态势，08年受整体经济影响，销售低迷，09年上半年受整体房市转热、刚性需求、政策激活、供应量较大等因素影响，商品房销售大幅回升，同比增幅92％，楼市回暖；空置率：07年后，北仑维持较高的空置率，一定程度反应当前北仑商品房销售中投资比例较高；趋势：09年近期房地产出现回暖迹象，但整体经济尚未完全恢复，加之短期内刚性需求以得到释放，价格上涨过快，因此下半年楼市趋势存有不确定性。北仑房地产市场状况Page16北仑房地产市场分析近年北仑区可供销售的存量房处于下降趋势，主要机遇区域较高的人口增长及旺盛的房地产投资需求，09年后，随着供应09年后新开工项目增多，供应量上升，存量房有所增加；北仑住宅均价保持稳定上升趋势，值得关注的08年，虽然由于整体楼市低迷，但由于供应量有限，价格仍维持较高的涨幅。进入09年6月，楼市趋于火爆，出现量价齐升态势。北仑房地产市场状况Page17北仑房地产市场状况北仑商品住宅成交状况2008年北仑区，受宏观经济及房市不景气影响，加之市场供应量有限，商品住宅成交量低，随着09年新盘放量，刚性需求释放，政策刺激等影响，成交量大幅提升；09年下半年，在供应量充裕（约5000余套商品住宅），楼价大幅攀升达8000元/平方米，需求已经得到释放的情况下，北仑房商品住宅销售市场存在一定的供过于求。Page18项目名称体量(万㎡)类型均价(元/㎡)装修户型(㎡)主要客户类型销售状况开盘黄金海岸24公寓7800毛坯115-128投资、企事业管理者尾盘09年5月黄山豪庭10公寓6800毛皮150-200企事业管理者一期尾盘09年3月凯旋宫10公寓8000毛坯130-140企事业管理者尾盘09年2月世界湾一期15公寓8000毛坯80,180投资、企事业管理者一期尾盘09年6月荣安花园8公寓6000毛坯80青年置业,中层管理者尾盘08年9月格林春天6公寓5500毛坯90-110青年置业销售一半08年3月派舍提香12公寓6300毛坯80-120投资,企事业管理者尾盘08年1月银星苑3.8公寓7000精装修40-75投资尾盘06年6月华庭公寓2.3公寓7000毛坯100-120投资、企事业管理者尾盘07年8月四季桂花园30公寓7000毛坯120-160投资，企事业管理者尾盘07年6月里仁花园16公寓9800精装修150-200企事业管理者尾盘06年6月当前在售项目概况在近期整体楼市复苏带动下，北仑当前在售项目均取得不错销售业绩，可谓“量价齐升”。北仑房地产市场状况Page19项目名称体量(万㎡)类型装修户型(㎡)定位预计开盘荣能凤凰国际10SOHO精装修50－100综合性商业、商住广场2010年中央风景5.7公寓精装修30－60核心精装商住公寓2010年新隆华府3.2公寓毛坯90－120城市精英公寓2009年底好时光6公寓精装修80－120城市精装公寓2009年底惠金佳园8.5公寓毛坯80－120城市精英公寓2009年底世界湾二期40公寓毛坯130-150高端住宅2009－2010年黄山豪庭5公寓毛坯150-200高端住宅2009-2010年合计78.4万－－－－－近期供应项目概况预计北仑区未来2年内住宅供应量80余万方，期房供应相对充裕；住宅供应档次以中高端为主，户型以普通住宅户型90－120方为主北仑房地产市场状况Page20北仑项目点评开发品质不高北仑区房地产开发水平较低，高品质楼盘项目较少，无论是精装修的档次标准，或是户型结构及园林设计，都未能与房价相适应。因此，当前本地楼盘品质很难吸引区域高端客群需求。区域供应不平衡北仑区房地产供应存在间断性，如07年的集中放量，到08年的供应空档期，再到09年的集中放量，一方面是由于市场因素的影响，更主要的是土地供应的断档和相关地块集中性出让。预计09年下半年，北仑中心区有多块大的住宅用地出让，加之现有尚未开发土地（世界湾二期），未来3年内，北仑区商品住宅供应量较为饱和；需求特色显著北仑区当前在售住宅项目主要满足当地原住民改善性需求为主（120－160㎡），其次是区域企事业单位工作的中层技术人员（包括刚性