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房地产市场分析——理解上海上海的实力一、上海的地位正在向现代化国际大都市目标迈进的上海，肩负着面向世界、服务全国的重任，在全国经济建设和社会发展中具有十分重要的地位和作用。人口占全国1%土地面积占全国0.06%全国九分之一的财政收入全国四分之一的口岸进出口商品总额全国十分之一的港口货物吞吐量同时，上海在改革开放、产业升级、科技创新等方面一直发挥着示范、辐射和带动作用资料来源：上海市政府网站上海的实力二、经济实力01000200030004000500060007000800002000400060008000100001200014000人均GDP（美元）3720.004180.004500.005000.005300.007500.00人均可支配收入（元）10931.6411718.0012883.0013250.0019992000200120022003预计2007预计上海地区的GDP连续十几年呈两位数增长——经济的高速健康发展和人均可支配收入的不断增长是上海房地产市场保持稳定和上升状态的有利保证数据来源：上海统计局及市政府网站上海的魅力一、城市建设1.1、基础设施建设投入对城市基础设施实施高强度投入、大规模推进和高质量建设，极大地提升了上海的城市功能，改善了投资环境1991-2002年，全市用于城市基础设施建设的投资累计超过4100亿元，平均每年增长28.8%城市基础设施建设在同期固定资产投资中占重要比重：其他固定资产投资：76%城市基础设施建设投资：24%数据来源：上海统计上海的魅力1.2、城市建设－交通目标：建设国际大都市一体化交通，创造国际一流的人性化、捷运化、信息化和生态化的巨型交通空间2004年将投资200亿元，大手笔完善道路网络，争取大大改善道路状况数据来源：《上海市城市交通白皮书》1.21持续建设道路系统——整合道路使用功能中心区加快次干道系统建设，实现主次干道功能互补，提高道路容量；中心城范围内继续完善快速路系统，加强内外环之间的道路建设，适应城市发展；郊区则建成540公里高速公路网，提高干线公路等级，加强对外辐射能力1.22、轨道交通加快形成轨道网络——“十五”新建200公里轨道浦江两岸连为一体——“十五”新建“一桥三隧”1.23、越江工程改善对外交通与市内交通的衔接条件——加强综合枢纽建设上海的魅力1.24、对外交通建设重点工程：上海南客站：建成铁路、地铁、地面公交和长途客运融为一体综合性枢纽铁路新客站、铁路西站：改造，极大改善铁路与市内交通的换乘条件虹桥机场：对外省市的辐射能力要求增强浦东机场：国际航班主要任务，要求与市区能够有更方便的交通联系在地铁2号线延伸至虹桥机场，建成连接浦东机场的磁悬浮之后，机场与城市交通的衔接将变得更加紧密。资料来源：《上海市城市交通白皮书》上海的魅力1.3、城市建设－绿化上海市在2000～2002年共投入340亿元资金用于环境保护，使城市生态环境得到持续改善。今后十年内，上海每年将支取同期GDP的3％用于城市环境保护项目至2002年末，上海城市园林绿地面积1.88万公顷，其中，公共绿地面积7810公顷。城市人均公共绿地面积达到7.76平方米，绿化覆盖率达到30%。近年来相继建成160多块3000平方米以上的大型开放式生态景观绿地，市民的生活和创业环境得到显著改善。到2005年，上海的总体环境质量将处于全国大城市先进水平，建成国家园林城市，成为适宜国内外人士生活居住的城市之一，并逐步建立起与现代化国际大都市相适应的环境管理体系。资料来源：上海绿化网上海的魅力二、城市的拓展上海将努力构筑特大型国际经济中心城市的城镇体系。经济：重点发展新城和中心镇，加快郊区产业的集聚，构筑上海现代城镇体系，形成工业化、城市化、现代化的城镇群和都市经济圈。人口：促进人口的有序集中，明确市中心城人口迁入试点城镇的引入政策，提出符合城镇发展需要的外省市人员迁入试点城镇的准入条件。对本市农民实行向试点城镇集中的导入政策。目标：到2020年，基本完成现代城镇体系建设，建成11个新城、22个左右的中心镇，形成沿江、沿海和沿沪宁、沪杭等高速公路组团式发展的新兴城镇群，使城镇化水平达到75%以上。规划到2005年，上海郊区将出现人口与城镇规模基本合理，基础设施和公共设施建设基本完善，特色经济与特色风貌基本形成，初步建成若干个规划科学、结构合理、功能健全、环境良好，并与国际大都市相匹配的国内一流的现代化城镇。资料来源：上海市建设和管理委员会上海的魅力2.1、一城九镇的规划上海郊区城镇化水平正逐年提高，预计2003年上海郊区的城镇化水平将达54%以上。到2005年，上海城镇化水平将达60%；2010年，城镇化水平将达70%。资料来源：上海市建设和管理委员会由仲量联行及旗下拉塞尔投资管理公司共同开展的“全球最具优势城市调研”中，上海被评为最具潜力的大型城市。在120个全球新兴城市中，上海在经济增长基础设施建设外商直接投资成本优势等传统评估指标中均取得了高分，房地产发展的活跃态势引起国际投资者的广泛关注上海的魅力三、优秀的投资环境资料来源：上海市政府网站上海的魅力三、优秀的投资环境世界各国的投资者都认可上海优越的投资环境和未来的良好发展空间，上海魅力正吸引着越来越多的目光和人气目前，在世界500强企业中，已有近400家在中国大陆投资，其中进入上海的有300多家。统计数据还显示，现已有184家跨国公司地区总部和中国总部进驻上海，其中属于世界500强企业的有62家，占全国总数的40%，预计2005年进驻总数可达250家左右。据《财富》杂志的一项问卷调查表明：92％以上的跨国公司若干年内将考虑在中国设立地区总部，30％的跨国公司表示首选地将会是上海。资料来源：上海市政府网站上海的潜力按2000年价格计算的国内生产总值达到7300亿元左右，年均增长9-11%；人均国内生产总值达到54000元左右；三、二、一产业结构比例为55：43.8：1.2；外贸进出口总额850亿美元，其中出口超过400亿美元；社会消费品零售总额达到2500亿元，平均每年增长7.8%；国际标准集装箱吞吐量1000万标箱，平均每年增长9-13%；城市居民和农村居民家庭人均年可支配收入分别达到15000元和7100元；新增劳动力平均受教育年限达到14年，高等教育毛入学率达到55%；城镇居民住房人均使用面积18--20平方米，市区绿化覆盖率28--30%。一、上海的近期目标——到2005年资料来源：上海市政府网站面对充满机遇而又富有挑战的21世纪，上海已经确定了新的中长期发展目标：把上海基本建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一，初步确立社会主义现代化国际大都市的地位。二、上海中长期发展目标上海的潜力资料来源：上海市政府公报上海的潜力三、世博会效应举办2010年上海世博会，是上海建设国际经济、金融、贸易、航运中心进程中的一件大事，必将进一步提高上海城市综合竞争力，加强与世界各国及国内各地区的交流与合作。据测算，到2010年，预计有：1.4亿人次的国内外游客到上海旅游；7000万人次光临世博会场馆届时上海将成为继香港、东京之后亚洲又一旅游中心和国际会展中心。资料来源：上海市政府网站理解上海结论：一个城市房地产的价值很大程度上是这个城市价值的体现上海的城市价值提升必然会导致其物业价值的不断提升和房地产市场的继续升温理解行业房地产业增加值占GDP比重：2000年5.2％2001年6.4％2002年6.9％2003年预计超过7％据预测，在今年上海GDP两位数增长中，约有一个百分点是房地产业直接贡献的。一、行业地位资料来源：上海统计信息网理解行业上海市房地产投资情况0.00200.00400.00600.00800.001000.00房地产投资总额（亿元）514.83566.17630.73720.23769.40住宅投资（亿元）324.49408.82439.17555.60605.1519992000200120022003（1-10月）理解行业二、房地产市场投资力度不断加大资料来源：上海统计信息网经过近几年的投资和培育，上海房地产市场得到了快速的发展，市场已经形成了一定的规模0.00500.001000.001500.002000.002500.000.001000.002000.003000.004000.005000.006000.007000.00销售面积（万平方米）617.021056.771243.331445.871879.001960.601956.29竣工面积（万平方米）1176.171241.941229.191387.991743.901983.921876.31平均价格（元/平方米）2890.503025.803101.703326.504296.004700.006316.001997199819992000200120022003（1-10月）理解行业资料来源：房地产时报、上海统计信息网三、上海房地产市场在供需两旺中持续升温商品房的空置面积大幅度减少，销售价格呈持续上升态势，整个房地产市场呈现出供求基本平衡，需求略大于供给的现象理解行业四、上海房地产市场消费群体构成消费群体构成外地人士购买18.70%境外人士购买5.60%本市居民购买75.70%上海日益展露的城市魅力，正吸引着全球的眼光——上海不在只是上海人的上海。上海房地产市场的消费群体逐渐扩展到国内外。海内外人士对上海的认同和对上海未来的信心支撑着上海房地产持续强劲发展。资料来源：房地产时报理解行业单价万元以上高档楼盘消费群体构成本市居民购买47.40%外地人士购买29.30%境外人士购买23.30%四、上海房地产市场消费群体构成参照全球经济发达城市经验，房地产市场供应中必有10%～15%的比重是面向世界各地的客户，上海自然也不会例外预计未来3年，来沪购房的境外人士比例将增至8%～10%，境外与外地人士在沪购房的比例将达到30%高档楼盘的消费群体构成更加明显资料来源：房地产时报理解行业五、土地价值和出让方式由于近年来上海房价的飞速上涨，土地成本迅速增加。随着招投标工作的展开，吸引更多的外来开发商，土地价值进一步提升。目前，在上海住宅土地出让方式以招投标为主。今年年中之前，上海土地交易主要通过协议进行，1995年至2002年11月，上海共出让土地面积14246.46万平方米。从下半年开始，则基本上是招标，其中包括一些原来已经协议好的土地。至10月底，今年公开招标共推出164幅、1400公顷土地，数量较前两年大幅上升。竞争对手上海本地开发商：1、绿地成立于1992年，一级资质，至2002年底,集团资产规模已达71.1亿元。战略目标为“立足上海、发展全国”，先后进军南昌、合肥、长春、天津等重点城市。2、复地1993年涉及房产，复地共有25个独资与合资分期开发项目同时运作，分布在上海八个行政区域和部分外地中心城市。复地的未来战略规划将以长三角都市群为核心，不断拓展，分享长三角繁荣。3、大华以开发大华社区为基础，是上海房地产行业中唯一一家连续七年商品住宅销售量进入全市前五名的企业。共性：在上海经过多年发展，有一定的实力和知名度。立足上海发展；战略选择要地以上海周边经济中心城市（如：南京、苏州等）为主；积极开拓内地市场。竞争对手上海外资（港资）开发商：1、仁恒（新加坡独资）1992年创立于上海浦东，十年来持续投资累计约几十亿元人民币，建成“仁恒广场”、“仁恒公寓”、“仁恒滨江园”、“仁恒河滨花园”等高品质住宅区，累计总建筑面积约200万平方米。2、和记黄埔在上海开发的高档住宅“汇贤居”大获成功，在北京、上海、深圳、广州、重庆、珠海、东莞建立了自己的分公司，且开始开拓二线城市市场。3、汤臣1992年投资上海至今，汤臣已从初期的大量投资转为成长收获期共性：拥有强大的资金实力和融资渠道，以先进的理念，开发高档次的物业。竞争对手上海外来大型开发商：1、万科1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，将住宅作为房地产的主导开发方向。在上海已经