新沂房地产市场分析

新沂市房地产市场调研新沂市城市概况在售楼盘分析二手房买卖情况分析新沂市房地产市场分析新沂市的城市概况•地理位置：新沂地处苏鲁两省交界，是江苏的北大门，东陇海产业带中心城市，全市总面积1616平方公里，下辖16个镇，总人口100万，其中城区人口30万。1998年国务院批准了新沂的中等城市规划。苏北唯一的“三级一类中心城市”，东陇海线上第三大城市、第三大工业城市。新沂区位优越，交通便捷，铁路、高速公路、国道和省道在这里形成“三纵三横”的交通网络格局。国际港口徐州机场连云港机场•自然资源：新沂物产资源丰富，现已探明并开发利用的矿产资源有黄砂、石英、水晶、钾钠长石、金红石、矿泉水等27种。水资源充沛，旅游资源较为丰富。•产业基础：新沂工业基础扎实，初步形成了精细化工、纺织服装、机械制造、信息技术、资源开发五大工业板块。新沂发展环境优越，是苏北地区“条件好、政策优、服务佳”的投资理想之地。•筑巢引凤，招商引资：招商引资成效显著，近年来竣工投产千万元以上工业项目300多个，其中亿元以上项目40多个，工业固定资产投入180多亿元。园区建设突飞猛进，开发区基础设施建设累计投入达12亿元，已建成面积20平方公里，升格为省级开发区。无锡-新沂工业园自正式运行以来，投入建设资金达3.5亿元，2平方公里的启动区基础设施初具规模，2平方公里的商贸区已启动建设。•生产总值：经济总量较快增长。最终核算，2009年全市实现地区生产总值195.53亿元，按可比价格计算，比上年同期增长14.8%。其中第一产业实现增加值33.85亿元，同比增长5.2%；第二产业81.7亿元，同比增长16.5%；第三产业79.98亿元，同比增长17.7%。按常住人口计算，人均GDP21481元，同比增长15.5%。•城市机遇：2009年，连续第四次跻身“全国最具投资潜力中小城市百强”，被评为江苏省首批、徐州唯一的“金融生态示范县（市）”、“第六批中国金融生态城市”和“中国最佳文化生态旅游城市”，在区域发展中的影响力越来越大，知名度越来越高。小结：作为苏北地区重要的门户之一的新沂市，有丰富的地质资源、旅游资源；高增长的国民生活水平，四通八达的交通网络，在国家和地方政府大力投资基础设施，在拉动内需的大环境上，新沂将迎来更大的发展机遇。一个城市的发展必须提供足够的基础设施，必须要有庞大的人口基础，城镇一体化将是今后我国发展的主要方向，人口城市化将是必然趋势；发展中的新沂市，城市逐步扩张，人口必然增加，为了能满足人口的居住，就必须要有足够的房产提供，未来新沂市房地产随着城市的发展将迎来新的机遇与挑战。在售楼盘分析新沂市楼盘分布情况金鼎名称巨融国际瀚景园龙腾盛世城市花园天都嘉园四季阳光紫金大厦世纪豪庭金邸世家万恒东1号太湖东郡金地花园罗马名城公园御景湾锦绣华庭紫色标点为在建项目红色标点为在售项目项目锦绣华庭3期位置新沂市钟吾路.建业路交汇处发展商江苏佳乐有限公司物业公司佳乐物业占地面积73370平方米建筑面积200000平方米容积率2.7物业性质15小高层商住绿化率30%主力面积100-140平方米主力户型三房销售时间2009-11报价三期1组团3500-4500元/平方米2组团估计价位6000元/平方米现场进度客户群体新沂市本地经商个体老板、教职工、公务员占主要客户点评项目地处新沂中央商务区铂金地段，尽享商业、金融、休闲、娱乐等配套，坐拥天时、地利、人和，宜商宜住。1.小区内设幼儿圆，周边有城关小学,第四中学,钟吾中学,教育配套成熟。2.紧临城区主干道钟吾路,南京路,有十余条公交路线经过,建业路,利民路，出行便捷。3.便捷生活:新沂最大的超市华联广场，钟梧商场；市第一人民医院,市中医院,瑞丰国际大酒店,建设银行,中行,农行,信用社等都在百米生活-------------新沂市商业新中心区项目玉融瀚景园位置钟吾路2号烟草局北发展商玉融房地产开发有限公司物业公司暂无说明占地面积190000平方米，建筑面积200000平方米容积率1.05物业性质小高层，商住一体绿化率35%户型面积98-125主力户型2房3房销售时间2008年底，小高层未定时间报价3100元—4000元/平米现场进度一期售完，二期待定客户群体乡镇来城置业，有1房和两房小户型，适合工薪阶层。点评位置在老城区偏北方向，生活配套相对较差，临近长途客车站、火车站，噪音较大，人员比较杂乱；周边设施较为陈旧；项目正东方有市政公园，适合休闲活动。项目世纪豪园位置新沂市钟吾路北发展商新沂永恒集团物业公司暂无说明占地面积37亩建筑面积16万平米容积率4.9物业性质综合楼绿化率36%户型面积100-140㎡主力户型2房3房销售时间2008年8月报价均价4500元/㎡现场进度一，二期已销售完三期正在销售客户群体公务员、二次置业人士点评本项目位于新沂市城市核心区，东侧为南京路，西侧为钟吾路，北面为新沂市火车站站前广场，南临上海公馆项目，地理位置优越。其中钟吾路是贯穿城市南北的主要道路。南京路为新沂市最老的、而是唯一的一条商业街。本项目周边配套设施完善，北边有城北客运站和火车站，东侧商业气氛浓厚人流量大；西南侧是新沂市人民医院和中医院，机关幼儿园、钟吾中学‘二中等。项目巨融国际豪园位置新沂市新华南路、人民路发展商新沂斯尔克地产开发公司物业公司暂无说明占地面积133400平方米建筑面积260000平方米容积率1.87物业性质住宅绿化率35%户型面积104，115主力户型两房，三房销售时间2010，4报价一期1900-2200二期3200-5000现场进度基本销售完客户群体公检法公务员，教职工，事业单位职员，乡镇入城人员点评新沂市首个大型主题社区，位置较为偏远，在新沂市市民心目中属于郊区；前期以低价位打开市场，针对附近上班的公检法人员以及教职工进行优惠促销，取得一期一组团的成功销售，后期形成热销楼盘效应。项目金鼎名城位置新沂市马陵山路以北,轻工路以西开发商新沂市苏阳房地产开发有限公司物业公司暂无说明占地面积166673平方米建筑面积3159421平方米容积率1.56物业性质住宅绿化率30%户型面积95-130平方米主力户型二、三室销售时间2010，8报价一期报价2500-3000元/平方米，二期报价2700元起价现场进度一期售罄，二期准备开盘客户群体主要是附近村民，开发区部分工作人员点评位置较偏远（在巨融国际西侧100米），其西侧为安置房与经适房，周围比较荒凉，自然村较多，往西一公里是新沂市经济开发区，目前难成热点。项目太湖东郡位置新沂市市府东路与黄沭路交界处开发商新沂市太湖世家房地产有限公司物业公司暂无说明占地面积40亩建筑面积5万㎡容积率1.74物业性质住宅绿化率35%户型面积92-117平米主力户型2房3房销售时间2010年8月28日报价3000-4000元/㎡现场进度销售50%客户群体周边上班一簇，城市东侧北沟镇村民点评新沂市市府东路与黄沭路交界，周边配套齐全，银行，医院，学校错落有致，消费，购物，美食信手拈来。项目万恒东1号位置新沂市新东市场向东200米发展商万恒置业物业公司暂无说明占地面积140亩建筑面积16万㎡容积率1.14物业性质住宅绿化率35%户型面积90-115㎡主力户型2房3房销售时间2009年11月报价2600—3500元/㎡现场进度一期已销售完，二期正在销售客户群体公务员，教职工，周边乡村的村民等，点评地处新沂市沭东新城核心区位。新沂两大母亲河沭河，黄墩河将项目环抱于中间，地理位置得天独厚，在纯生态中承接主城繁华，圈定沭东新城人居中心，商务中心和文教中心。项目金地花园位置市府东路与黄沭路交汇处北300米暂无图片发展商新沂中通房地产开发有限公司物业公司暂无说明占地面积100亩建筑面积容积率0.78物业性质别墅绿化率户型面积280-300主力户型5房销售时间2010年8月报价均价5600元/平方米现场进度正在销售客户群体高端商务成功人士点评位于新沂市河东优越环境核心区域，东眺清澈碧透的黄墩河，西临清悠流淌的沭河，南依胜利河，北靠三山路。目前销售不佳，准备转名为“樱花御墅”项目中央公园位置市府路邮政局旁（人民公园南侧）发展商新沂玉华园房地产物业公司暂无说明占地面积建筑面积70000㎡容积率5.7物业性质商住绿化率40%户型面积94-134㎡主力户型2房3房销售时间2010年8报价4700-5700元/㎡现场进度正在销售客户群体商务成功人士，公务员，医务人员等点评中央公园雄距城市核心，立于人民公园,体育场双公园之上。地理位置优越，北向景观为人民公园。小结：购房客户选房前对于楼盘的地理位置尤为看重，在大桥路以北，徐海路以南，沭河以西，新华北路以东区域内是目前房价较高，房源销售较快的区域。高楼价的楼盘并非无人问津，由于地理位置，以及周边成熟的配套设施，反而更受关注，例如：锦绣名苑，5000-6000元的价格排队购买，中央公园4000-5000元的价格，客户还是愿意接受，其原因还是地段。新城区分为东新城和南新城区，两新区的房价均为中心区的一半，大多楼盘用低开高走营销路线，前期吸引人气，形成旺销格局，从而带动后期的销售，另外，有大批乡镇购房者的加入，使得新城区较低价位的房源迅速销售完毕。大社区对于工薪阶层而言或者二次、三次置业的客户十分向往，新城区地块面积较大，社区规模也较大，社区的本体配套齐全，因此，新城区的大社区楼盘较受客户青睐。新城区与老城区暗地较量：地段，价格，周边配套，本体配套，社区规模，户型结构等，目前老城区吸引大部分购房客户，随着老城区房价的攀升，新城区低价位造城的影响，另外有大批乡镇购房客户的补充，新沂房地产市场逐渐边际化。二手房市场情况分析序号房源小区名称房型楼层房源面积性质装修情况售价1瀚景园两室两厅一楼94㎡＋17㎡商品房毛坯40万2华泰豪庭六室四厅五楼180㎡商品房精装75万3莱茵名郡复式五楼148㎡＋36㎡商品房简装65万4天马小区复式五楼185㎡＋5㎡商品房精装62万5莱茵名郡五室两厅五楼144㎡＋19㎡商品房毛坯50万6巨融国际三室两厅五楼116＋42㎡＋13㎡商品房毛坯45万7锦绣华庭三期两室两厅五楼95㎡商品房毛坯40万8瀚景园三室两厅五楼105㎡＋14㎡商品房毛坯39万9国际商贸城2期三室两厅五楼133㎡商品房简装36万10罗马名城一期三室两厅五楼108㎡＋46㎡＋11㎡商品房毛坯34万11怡景雅居两室两厅四楼86㎡＋8㎡商品房精装42万12福成花苑两室两厅十楼97.6㎡商品房毛坯35万13锦绣华庭两室两厅十二楼86㎡商品房简装38万14沭滨小区两室两厅三楼90㎡＋7㎡商品房精装27万15沭滨小区二期五室两厅三楼170㎡＋8㎡商品房简装70万16瀚景园两室两厅三楼90㎡＋22㎡商品房毛坯45万17世纪花园两室两厅六楼93㎡＋9㎡商品房毛坯38万18城市花园三期两室两厅八楼85㎡商品房毛坯30万19市府花苑三室两厅三楼148㎡＋30㎡商品房毛坯50万20锦绣华庭三室两厅一楼138㎡＋7㎡商品房精装54万21紫荆花园三室两厅四楼117㎡商品房毛坯44万根据以上房源以及新沂市二手中介公司提供资料分析，购房者关注的问题：位置：购房客户重点关注是房源的地理位置；房价：在理想的地理位置上，购房者将考虑价格；面积与户型：在合适的价格基础上，购房者将考虑面积与户型，在110平米—130平米的三房更受关注；社区环境：生活条件的提高，新沂购房者逐渐提高居住环境、社区氛围的比重；楼层：多层二、三、四最受欢迎，顶楼是购房者最不愿接受的，大部分楼盘由于有车库的抬高，一层备受关注。以上房源由新沂市砾金、富源房地产中介公司提供小结：根据新沂商品房二手市场的情况分析，对于开发商应注重以下问题：位置：无法改变的，扬长避短---利用一切外界条件的辅助；房价：利润的来源；面积与户型：增加110-130平米的三房比重；社区环境：社区规划中解决，成熟完善的社区环境将成为影响购买行为主导因素之一；楼层：顶层不可避免，做好防水与隔热问题，增加卖点---独享空中花园。以上房源由新沂市砾金、富源房地产中介公司