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目录一、项目概况二、房产市场分析一、项目区域概况区域属性：上海近郊、水乡文化旅游古镇区域位置沪、宁、杭、苏城市之间苏州城东面，昆山的东南处西邻吴江市，东邻上海青浦区上海到达千灯的门户在千灯古镇景区东北项目位置城市属性以上海为核心的长三角核心区域文化旅游古镇；从地理位置来看，千灯镇位于昆山沿沪产业带的中心位置，是规划中的生态居住核心区，区域房地产市场发展前景看好。且优越的地理位置也将为本案吸引来大量的外来客源，这将是本案的一个机会所在。城市规划千灯新镇用地规划范围北起机场路，东至南北大道，南至机电路，西至黄浦江路，总用地面积487.59公顷，其中居住用地250公顷左右，规划确定千灯新镇的人口规模为10万。依据昆山市沿沪产业带结构规划，千灯新镇的定位是集居住、商贸、行政、文化等多功能为一体的江南水乡现代生态型居住新镇。其功能构成可以概括为四大类：办公类：包括政府行政办公、金融商务办公；文化展示类：主要包括展览、图书等文化设施；服务类：主要是酒店、零售商业、餐饮、娱乐设施；居住类：包括住宅和公寓。千灯新镇的规划将使该镇成为千灯新的居住商业中心，这将分流附近区域的人流量，而本案位于新镇附近，这对本案的商业是一个威胁所在。城市经济目前千灯镇有300家左右的外资企业，700家左右的民营企业。正在向外向型经济转型。沿沪产业带的规划实施，将进一步的推动区域经济的发展。2005年全镇完成GDP30亿元，财政收入5亿元。经济是房地产行业的基础，1000家企业是千灯镇房地产市场的支柱，尤其是在新政策之后，在外部客源大量减少的时候，需要本地客源的强力支撑，才能使区域房地产市场持续健康的发展。城市人口千灯镇总面积82.64平方公里，其中千灯古镇区占地面积34公顷，下辖25个行政村、二个社区居委会、一个街道办事处和托管一个国家级农业示范区。全镇目前大约有10万人,其中常住人口在5万人左右。人口是房地产市场的支撑，目前千灯已有10万人口，但对千灯镇的房地产市场尚不具备足够的支撑力，而随着沿沪产业带的实施，招商引资的不断进行，将引入越来越多的外来人口，不断给本地的房地产市场注入新鲜血液。二、房产市场分析2011年上半年的昆山楼市，在受到限购令以及一系列房地产调控政策的影响下，房价依旧小幅上升，特别是在花桥区域，上海的限购令更促使花桥楼盘把握机会，提高价格，然而大家盼望已久的降价风却一直未能在昆山看到。玉山镇开发区周市镇张浦镇陆家镇千灯镇花桥镇水乡成交量941392747550652356056433106765787成交均价160849521712672574998191311870100020003000400050006000020004000600080001000012000平方米元/m22011年上半年昆山各镇成交走势图从目前的价格分段图可见，目前千灯镇在昆山处于6000-8000元/㎡这一区位，除部分高端楼盘和别墅能突破8000元/㎡这一价格瓶颈外，区域内多数楼盘价格都处于平稳态势。4000-60006000-80008000-1000010000以上千灯镇【在售个案简析】世茂蝶湖湾建筑面积：107万㎡占地面积：72万㎡容积率：1.5绿化率：65%建筑形态：25-27层高层建筑总户数：6500户销售现状：世茂蝶湖湾在售二期和三期高层房源。其中三期12、13、14号楼在售，剩余40%-50%左右房源，户型面积88—130平米，均价7500元/平；二期10、11号楼房源在售，户型面积92—142平米，有二房三房四种户型。现主推10号楼，均价8800元/㎡，11号楼为特价房，价格为6800-7800元/平。现买房享97折优惠。二期今年年底交房，三期2013年交房。项目整体均价7800元/平方米产品品质极高，区位优势明显，竞争力强。建筑面积：74599㎡占地面积：160623㎡容积率：1.8绿化率：36%建筑形态：25-27层高层建筑总户数：1145户（当期390户）销售现状：黄浦君庭推出1#、2#、4#小高层500多套房源，均价6900元/㎡，面积89㎡-130㎡2梯2户，2梯4户，2013年交房。一次性付款92折，按揭95折。黄浦君庭【在售个案简析】项目整体均价6900元/平方米产品品质较高，区位优势明显，竞争力较强。【在售个案简析】汉城国际在售建筑面积:171000㎡占地面积:84979㎡容积率：2绿化率：36%总户数：1400户建筑形态：高层目前现状：汉城国际目前3期房源在售，90平米2房少量在售，121平米3房剩不足20套，均价6800元/平米，具体优惠信息需咨询售楼处。预计2013年年初交房。产品品质一般，区位优势较弱，竞争强度一般。项目整体均价6800元/平方米在售售罄都会华庭占地面积:3138㎡建筑面积:37763㎡容积率：2.19绿化率：40.20%总户数：348户总价范围：45万—85万物业形态：小高层目前现状都会华庭目前在售70多套1-9号楼的小高层房源，两房面积98平米、110平米，三房面积130平米，价格6800元/㎡，一次性付款97折，贷款98折优惠。买三房送停车位。明年11月份交房。现每周有5套特价房，优惠额度很大，具体咨询售楼处。楼盘品质较低，不与本案产生竞争【在售个案简析】项目整体均价6800元/平方米清华名城售罄占地面积:11万㎡建筑面积:21.6万㎡容积率：1.9绿化率36%总户数：1600户物业形态：多层，小高层，高层目前现状清华名城目前还有十套左右小高层房源，均为两房，均价5900元/㎡。一次性付款优惠200元/㎡，2012年7月31号交房。后期小高层预计2011年年底推出。楼盘品质较低，区域竞争力不强【在售个案简析】项目整体均价5800元/平方米在售小结目前千灯镇区域的住宅总体均价为6430元/㎡，区域内品质与区位最高的属世茂蝶湖湾，其目前也是先放销售，加上品牌的优势，使其成为该区域的地表性产品，而该盘目前的销售均价也仅为8800元/㎡，加上其11号楼特价放的昭示吸引，必定给周边各盘的价格定位带来很大压力。市场的低迷，不敌低价的销售策略序号项目名称总建面积（万㎡）项目位置售楼处项目现状总套数1佑林印象高迪7.4千灯镇琼花一路南侧未定佑林印象高迪目前桩基打完，做地面部分，预计要到2010年8、9月份开盘。490套2大唐奥斯汀（别墅）5千灯镇景泾路与秦峰路交界处千灯镇景泾路大唐奥斯汀250号三期还有80多套联体别墅预计2010年动工，具体开盘时间未定。250套3千灯裕花园70.7千灯镇沿沪产业带14、15、23号地块千灯镇汉昆路东北侧、文笔路东南侧千灯裕花园项目目前在建中，预计今年9月份开盘，推出88-140平米的高层，价格未定。4407户周边未来即推的新盘新政后新推个案减少，土地供应量的锐减也呈灰楼上难以活跃的一大诱因，供求处于观望状态。