昆山项目项目市场分析及经营思路调整

2011年09月昆山项目城市及市场分析学习创新追求卓越昆山市位于江苏省东南面，地处中国东南沿海长江三角洲的东部，昆山是江苏省的东大门东距上海50公里，西邻苏州37公里。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。地理位置十分优越。昆山城市概况——城市区位航空:上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100公里，约1小时车程）。港口:上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），吴淞江、娄江东流过境，最大通航吨位300吨。铁路:京沪铁路、沪宁城铁穿越昆山市，并在区内设有二等客货运输站。公路:区域内公路网健全，有沪宁高速公路、机场路、312国道；苏沪、苏昆太、苏州绕城、同三高速公路贯穿市域南、北、西东部，高速公路总里程达100公里；城市概况——城市交通昆山总面积927.7平方千米，其中陆地面积641.1平方千米，水域面积286.6平方千米；辖10个镇和一个国家级经济技术开发区：十个镇是玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇；其中玉山镇为昆山市市委、市政府所在地，是全市政治、经济、文化中心；一个区为昆山经济技术开发区。户籍人口人口：昆山市常住人口200万，户籍人口已近73万人，年增长率基本维持在1.5%左右。城市概况——行政区划城市规划——总体规划城市定位全球性IT产业制造、研发和交易平台，长三角区域重要的先进制造业和现代服务业城市。城市规模到2015年，市域规划总人口规模250万人，中心城区规划人口规模195万人，建设用地控制在242平方公里以内。到2030年，市域规划总人口规模330万人，中心城区规划人口规模270万人，建设用地控制在309平方公里以内。城市规划——总体布局中心城综合片区：功能定位为高新技术产业发达、第三产业繁荣、适合居住的生态园林城市。北部片区：高新技术产业和劳动密集型产业并举发展，依托太仓港。东部片区：以花桥国际商务区为依托发展商贸物流等第三产业，同时发展高新技术产业制造为主的现代制造业。吴淞江工业园片区：定位为以高新技术为主导，劳动密集型产业为辅的现代生态制造业基地。中部生态农业片区：以高科技农业研发、试验、生产为主。阳澄湖休闲旅游片区：以阳澄湖为核心，以休闲、旅游、度假为主要功能。南部水乡古镇旅游片区：以水乡古镇特色旅游为主体，重点发展第三产业。城市规划——交通规划（内部交通）交通综合构想四纵经周市、兵希、陆家、张浦至淀山湖之南北向道路，为货运优先道路。现有黄浦江路现南延经千灯至淀山湖现有省道224即南北公路利用苏州绕城公路之平面侧车道至南港新建道路延伸至锦溪。五横北区东西向高速公路平面侧车道。苏昆太高速公路现有新省道324由太仓接往富士康路沪宁高速公路现有之机场路由上海青浦区经淀山湖、锦溪以西、至苏州吴江。苏沪高速。城市规划——交通规划（外部交通）未来昆山市将有沪宁铁路、京沪高速铁路、沪宁城际铁路等穿越昆山而过，区域铁路运输在整个长三角综合交通运输体系中将发挥更大的作用。规划京沪高速铁路全长1318公里，设计时速为350公里/时，沿途共设北京、天津、济南、南京、昆山、上海等21座车站，是联系我国环渤海和长三角两大经济区的重要交通大动脉。2010年建成后，昆山至南京只需1个小时；昆山到上海约15分钟；昆山至北京约4小时30分钟。沪宁城际轨道线起自南京，经镇江、无锡、苏州，最后达到上海站，全长295公里，时速分160公里和250公里两种，建成后昆山到上海只需约20分钟，列车开车间隔时间最短为3分钟。目前已通车。从昆山近几年各产业增加值以及增长情况看，第二产业累积增加值仍然占非常大比重。但从各产业增长率的变化情况看，第三产业增长率近年来处于三产业中最高位，表面昆山近年来第三产业保持着较高速发展态势，对昆山GDP贡献逐年扩大。产业结构优化升级效果显著。经济环境——产业结构年份第一产业增加值（亿元）增长率（%）第二产业增加值（亿元）增长率（%）第三产业增加值增长率（%）200610.530632.4125.2289.0725.4200711.256.8762.1518378.426.9200812.372.2978.8114.1509.0817.2200917.8571137.1515.5598.0817.5201019.441345.8614.2735.0214.520113814.51494.2511.190013.5合计109.46350.633409.65占比1.11%64.34%34.55%经济环境——GDP昆山GDP近几年一直保持高速上涨的趋势，年均GDP增长率达到18.1%左右，经济发展势头迅猛。07年底和08年的金融危机对昆山经济发展产生一定影响，09年显现回升势头后GDP10、11增势有所回落。数据来源昆山统计信息网。近年昆山GDP及其增长率2005200620072008200920102011GDP730932.011151.81500.261750.082100.282432.25增长率24.1%24.9%20.5%15.0%16.0%14.20%12.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%050010001500200025003000单位：亿元经济环境——消费水平（人均可支配收入）昆山人均可支配收入增长幅度保持基本稳定的趋势，近几年保持约13%的较高增长率，2011年昆山人均可支配收入达到35190元，环比增长13.8%，人均可支配收入较高，住房消费有支撑。数据来源昆山统计信息网。20052006200720082009人均可支配收入16809190162192724808276093092335190增长率12%13.10%15.3%13.10%11.3%12%13.80%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%0500010000150002000025000300003500040000单位：元经济环境——固定资产投资昆山近年固定资产投资呈现高速增长的态势，年均增长率18.43%。增速07、08年有所回落，09年开始保持在高位水平，反应了城市经济发展比较活跃。数据来源昆山统计信息网。%2005200620072008200920102011固定资产投资（亿元）280.58321.01370.03430.06530.69646.15增长率（%）19.514.415.316.223.421.805101520250100200300400500600700固定资产投资（亿元）增长率（%）土地市场——成交情况出让面积（亩）出让总价（万元）平均单价（亩/万元）2008年9014.89481576.4753.422009年8408.831122918.73133.542010年142801302539.9591.220011年2858749848.53262.372012年1-9月3165509017.1160.82008年至今，昆山市共成交土地总面积3.77万亩，平均每亩单价110.42万元。其中2009年同比2008年土地出让面积有所下降，但2010年出让单价有所下降，主要因为价格较低的工业用地所占比重提升，但2011年价格最高，主要因为商业和商住地块所占比重提升。2012年1-9月出让的土地出让单价比2011年有回落，但已经超过2011年的年总出让面积，，未来1-3年市场供应量仍在高位。统计数据来源昆房网。200520062007200820092010商品房竣工面积324584.2513.16297.33427408.65增长率32.54.7-12.2-0.19.1-4.4-1000100200300400500600700年度昆山市商品房竣工面积数据来源昆山统计信息网。商品房市场——2005年至2010年竣工面积情况06年昆山年竣工面积达到高峰为584.2万平米，增长率波动不定。09年、10年维持在400多万平米200520062007200820092010销售面积198352512.2277.28626.13352.59增长率3377.845.5-84.7125.8-43.7-200-1000100200300400500600700昆山市年销售面积200520062007200820092010商品房销售额66.32135.03218.17137.66359266.4增长率103.60%61.57%-36.90%160.79%-25.79%-50050100150200250300350400昆山商品房年度销售额近几年随着长三角经济群的经济飞速发展和全国房地产的快速发展，昆山城市居民和上海外溢客户对昆山住房的需求大幅增加，09年对比05年需求增长超过2倍，10年由于宏观调控销售面积下降了43.7%。销售总额下降25.8%。数据来源昆山统计信息网。商品房市场——06－12年普通住宅成交量走势分析商品房市场——09-11年年度成交量对比由于受限贷政策影响，部分苏州、上海等已限购城市购房者被拒之门外，2011年昆山楼市成交量相比2010年下滑严重，九大区域仅南部水乡一家增长，开发区供应量充足，全年共实现成交9654套，占全市总成交量的35%，位列全市区域成交之首，相比2010年仅减少了133套。从各区域成交情况来看，开发区、玉山镇以及花桥镇依旧领先，周市镇、千灯镇、巴城镇等紧随其后。花桥镇绝佳的地理优势以及花桥国际商务城等已趋于成熟的产业规划早已使得该区域成为昆山房价的标杆，上海限购也为其创造了极为有利的条件，但昆山已实行的限贷政策还是对其造成了不小的影响，2011年全区成交量相比2010年缩水高达47.17%。统计数据来源于昆山搜房网全市成交套数走势2011年昆山市共成交25043套，其中周市镇成交2422套，占全市成交比例9.67%。2012年1-8月昆山市共成交24488套，其中周市镇成交2164套，占全市成交比例8.84%；2012年1-8月已基本持平2011全年成交量.2011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.72011.82011.92011.102011.112011.122012.12012.22012.32012.42012.52012.62012.72012.8全市3152117518372504286925942469306525922276148814916321583225122334450434354843512周市36416917738142421116420413811211512717143196144128581491464占比11.514.39.6415.214.78.136.646.665.324.927.738.522.699.038.716.452.8813.38.9513.20100020003000400050006000坐标轴标题数据来源昆山统计信息网。商品房市场——11－12年商品房月去化套数分析商品房市场——需求分析（2011年成交量分布）开发区、花桥、玉山是昆山成交最为活跃的片区，占昆山成交的63%，占比分别为35%、14%、14%，且与其他区域的差量较大，周市占比9%。花桥因为近年规划利好，且直接接受上海辐射，能吸引上海客源。玉山是昆山市委市政府所在地，配套成熟，是传统的房地产热门片区。统计数据来源于昆山搜房网商品房市场——供应分析（2009.9-2012.7累计库存情况）截止到2012年8月，昆山全市库存可售房源65514套，昆山商品房库存量一直在高位，按今年月均消化3061套计算，需要21个月去化存量。昆山商品房库存供应量进入12年以来持续保持6万套以上。表明昆山市场目前处于供大于求的态势，买方市场明显，市场面临较大库存压力。统计数据来源于昆房网。39626388793607435565349923807