昆明写字楼市场情况分析

昆明写字楼市场调查报告2015.8.251、城市分析城市区位环境昆明市位于中国西南地区云南省的省会城市城市人口至2008年底约为230万，在全国排名23位昆明是中国西南地区的门户城市西南地区的交通枢纽城市分析昆明，云南省会城市，是国家级历史文化名城。作为云南省唯一的特大城市和西部地区第四大城市（仅次于成都、重庆、西安），它是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，是我国重要的旅游、商贸城市、西部地区重要的中心城市，亦是滇中城市群的核心圈！此外，它还是中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽，是中国唯一面向东盟的大都市。昆明处于“中国-东盟”自由贸易区与泛珠三角区域合作的交汇点，是我国内地通往东南亚、南亚的重要门户；也是我国唯一沟通太平洋、印度洋、链接东亚、东南亚、南亚的重要前沿。随着《中国与东盟交通合作规划设想》的出台，昆明已成为中国与东南亚各国交往最密切、交流成果最多、最具合作优势的城市；也成为了东盟、尤其是次区域五国国际间的跨国经济交流和技术交流的重要平台。昆明，正以强大的集结力量推动自身成为辐射“三亚、两洋”的“泛亚经贸次级中心”！区位变化：昆明是在中国与东南亚跨边境约240万平方公里区域上，唯一的、也是最具有中心都会特征的城市地区。随着连接东南亚、南亚国际大通道的建设和中国——东盟自由贸易区的开辟，昆明与周边国家和地区贸易交流日益增加，将逐渐改变昆明处于国内交通的末端、经济辐射末端的状况。昆明市发展现状：——大环境下，昆明迎来新的发展机遇昆明城市分析城市功能定位：按照昆明社会经济发展目标和《昆明城市总体规划》，城市定位为：“历史文化名城”、“春城”、“中国面向东南亚、南亚区域性国际性商贸旅游城市，中国最适于居住与创业的现代化开放城市和山水园林生态城市”。昆明市功能定位：——昆明城市商业需要更大的发展城市分析（一）商务体系——承担区域性和国际性集会展、办公、娱乐于一体的商务中心区；（二）贸易体系——具有面向省内外和境外的贸易功能，包括展览中心、展销中心、商品交易中心；（三）物流体系——发展以仓储、运输、信息、服务于一体的综合性物流中心；（四）购物体系——体现多层次购物功能，包括各级商业零售网点、特色商业区和农贸市场。昆明市发展方向：——第三产业为主的综合性商业体系城市分析市中心基地城市环线火车站铁路线城市主干道长途汽车站城市分析交通分析昆明艺术学院昆明工学院云南师范大学123云南民族学院云南大学昆明大学456昆明医学院云南中医学院78滇池大观园西寺塔东寺塔金马碧鸡坊翠湖圆通寺1234567城市分析城市历史文化设施建立现代化的城市商业控制指标体系。2010年规划基本指标：2010年规划人口：223万，其中户籍人口180万，非户籍人口43万。社会消费品零售总额计划达到630亿元，年平均增长10%；人均拥有零售商业网点面积达到1平方米。至2003年9月，昆明人均拥有商业营业面积约为0.9平方米，规划结合昆明实际和发展，参考国内其它城市的指标，确定规划人均拥有零售商业面积为1平方米，零售商业总面积为223万平方米。2010年昆明市规划基本指标：——商业面积达到1㎡/人城市分析昆明城市技术指标-人口经济指标城市人口经济指标20062007200820092010人口总人口（万人）615.20619.33623.9628636增长率（‰）6.476.025.595.85.8市区人口（万人）362.91366.02375.09383.08400.68增长率（‰）8.518.5624.721.345.9社会消费品零售总额社会消费品零售总额（亿元）484.2569.42700.74864.611060.19增长率（%）16.517.623.123.422.6城市零售总额（亿元）427.51503.09614.87759.22933.08增长率（%）16.817.722.223.522.9GDPGDP（亿元）1207.291393.691605.391808.652120.37增长率（%）13.612.514.212.814.0人均GDP（元）1973022578259212889433550增长率（%）15.215.3614.811.416.1收入人均收入（元）1076612083144821649618876增长率（%）12.012.2313.313.014.4城市分析环境资源能源工业农业第三产业静脉产业GDP环境NPOO末端治理可恢复可修复无害化其它保障措施：政策需求资金需求机构需求创新需求支撑体系：信息平台物流系统交易平台基础设施生态影响生态保育昆明市循环经济发展2008－2020总体规划昆明市场环境分析城市分析昆明市场环境分析10月昆明楼市销售情况分析城市分析昆明市场环境分析10月份，成交量在前三周呈现平稳上升趋势，第四周成交套数最高1105套，成交面积从第二周开始下降，第三周成交面出现本月最低的5288.44㎡，第四周回升至本月最高位，由此看出本月成交面积呈现“高、低、高”的额在本月前三周涨幅波动不大，反而在第四周出现大幅度上升，成交金额上升至本月最高的76118.2㎡/万元。从本月成交均价来看，对比第四周成交面积、成交套数在本月排名第一，反而第四周成交均价本月最低，由此可以看出本月前三周商品房成交大部分以小面积，高单价的商业项目为主，从第四周开始成交主要以大面积的住宅项目为主，在政策严厉的调控下，目前昆明房地产住宅刚性需求依然存在，大面积的住宅产品成为目前限购政策下消费者所青睐的产品。10月昆明楼市销售情况分析城市分析昆明各竞争楼盘物业类型统计分析在竞争物业类型方面，住宅占楼市总体量的26％，商业占楼市总体量的35%，写字楼占楼市总体量的21%，别墅类占楼市总体量的10%，酒店式公寓占楼市总体量的4%，公寓占楼市总体量的4%。从以上数据可以看出，在当前住宅政策未见松动的情况下，开发商们开始加快商业楼盘的推盘进度，商业项目成为目前市场关注的焦点。城市分析昆明市场环境分析2、写字楼市场研究Part1写字楼市场概述昆明写字楼市场简介20世纪70—80年代，昆明写字楼建设起步。这一时期的产品以计划经济体制下的行政办公楼为核心，单调、统一的模式奠定了第一代写字楼产品的总体基调。到了上世纪90年代，受世博会利好的影响，昆明写字楼进入了急剧扩张的出货期。作为以市场化产品为核心的第二阶段发展期，如火如荼的盲目开发，孕育出大批良莠不齐的写字楼项目，供大于求的市场放量让写字楼产品在高度“兴奋”后消化不良。经过数年的沉寂后，市场对写字楼产品的需求重新显现。借西部大开发带来的机遇，大湄公河次区域经济交流合作的加强，昆明这个定位为面向南亚、东南亚的桥头堡，着力开启了新城的建设。招商引资下，一家家外商独资企业、中外合资企业、省外财团的入驻，一个个商业园区、工业园区的诞生，积聚数年的商务办公需求终于爆发，高档化、智能化、国际化、花园式的写字楼产品应运而生，而这些元素也成为第三代写字楼产品的特征。近两年来，星都国际总部基地、顺城双塔、俊发中心、怡泰领域时代、欣都龙城、中央商务一号、东方首座、南亚之门……这些已建和待建项目的亮相，开始填补昆明写字楼市场高档产品的缺口。站在新老交替的分水岭，第三代写字楼产品的崛起可谓来势汹汹：城市综合体配建的5A甲级、6E级智能写字楼、CBD范围内规划的超高层写字楼、以及新城区出现的商务花园写字楼，配合着城市经济发展的需求，商务楼宇建设驶入快车道。写字楼市场概述昆明写字楼发展历程------昆明商务市场趋于成熟化写字楼市场概述昆明写字楼发展趋势------由产品功能向人性化、环保化发展第一代写字楼仅满足基本使用功能护国大厦第二代写字楼从纯写字楼向商住楼调整美亚大厦第三代写字楼产品智能化运用红塔大厦第四代写字楼具有5A智能化和初步的环保理念南亚之门写字楼市场概述昆明写字楼发展趋势-------昆明写字楼分部一览昆明写字楼分布“三横三纵核心区”三横（东西向）：-拓风路、金碧路一线-东风路、南屏街-人民路沿线-三纵：-北京路沿线-北塔路沿线-青年路沿线银海SOHO广福商业也中心凯旋大厦昆明目前写字楼主要集中在传统的三横三纵范围内；本案位于市中心核心商圈地带，在传统的写字楼聚集区辐射范围内，同时随着昆明城市更新改造进程的推进，市中心土地稀缺价值凸显，本案写字楼机会将日趋凸显.写字楼市场概述目前昆明写字楼的三种经营模式-------主要有高端租务、中高端销售及低端租务市场昆明写字楼未来将以高档租务市场为主高档租务：早期的华一广场、志远大厦及近期的俊发中心等，客户多为中大型企业客户,档次高.中高档销售：以汇都国际二期、顺城双塔、世纪中心等为代表，客户组成比较复杂.中低端租务：散步广，分布于各区域，供应量大，以中小企业为主.写字楼市场概述昆明在售及潜在写字楼供应情况——写字楼售价出现倒挂现象，写字楼价格与住宅相差无几中心区：顺城双塔、世纪中心、东方首座等、南亚之门.北市区：北辰财富中心、俊发中心、金领地、志远城市综合体、和谐世纪；南市区：星都国际总部基地、中央金座、奥宸财富广场、南亚风情第一城等.从售价上看，顺城双塔和俊发中心均价都在13000元/平米，而金领地均价仅7000元/平米，写字楼售价出现倒挂现象.注：在成熟商务区写字楼价格为住宅的2倍，相反则称为倒挂.写字楼市场概述昆明在用写字楼主要分布——二手写字楼沿主干道分布，主要集中在北路、人民路、青年路、东风路沿线从调查的写字楼分布看，二手写字楼主要分布在北京路、人民路、东风路沿线.写字楼市场概述昆明写字楼发展日益成熟，多元化发展，配套日益完善.未来写字楼向5A智能化、人性化、环保化发展趋势.商圈多元化带动写字楼多元化发展趋势，除中心区外，南市区和北市区是未来写字楼主要聚集地.未来写字楼发展将以高档租务市场为主.一手写字楼售价处于倒挂现象，写字楼市场发展空间大.二手写字楼主要集中在北京路、人民路、青年路、东风路等主干道沿线.小结Part2写字楼市场经营状况分析写字楼市场经营状况分析昆明写字楼租金总述——近年来写字楼租金呈现良性上涨趋势35.3637.9739.7645.59010203040502008年2009年2010年2011年昆明写字楼租金走势图租金（元/㎡近年来写字楼租金呈良性上涨趋势从昆明纯写字楼的市场平均租金水平来看，2008年昆明市平均租金水平在35.36元/㎡/月，2009年昆明市平均租金水平为37.97元/㎡/月，上涨率为7.4%，2010年昆明市平均租金水平为39.76元/㎡/月，上涨率为8.3%，2011年昆明市平均租金水平为45.59元/㎡/月，上涨率为9.3%.写字楼市场经营状况分析昆明写字楼租金分布图215932140246810121416租金元/㎡小于3031-4041-5051-6061-7071-8080以上昆明写字楼租金总述——主要集中在30-50元/平方米，新兴高端写字楼进入带来租金两极化发展趋势.高端写字楼进入带来租金两级分化从昆明写字楼租金分布图可以看出目前写字楼租金主要集中在30-50元/平方米之间；其次可以看出80元/平米以上租金仍占一定比例，主要为俊发中心、红塔大厦、顺城双塔新兴写字楼.由此可以看出，高端写字楼的进入带来租金两极化趋势明显.写字楼市场经营状况分析昆明写字楼出租率走势图82.6486.6488.2489.32788082848688902008年2009年2010年2011年出租率昆明写字楼出租率——近三年写字楼需求增加，出租率上涨明显.近年来写字楼出租率上涨明显，空置率低从出租率来看，2008年市场出租率平均水平在82.64%，2009年市场出租率平均水平在86.64%，上涨率为4.8%；2010年市场出租率平均水平88.24%，2011年市场出租率平均水平89.32%.而部分档次较高的写字楼出租率在90%以上，甚至100%.写字楼市场经营状况分析中心区：56%租金低于40元/㎡从中心区租金结构图看56%楼盘租金低于40元/平米，其次40-50元占24%，80元