昆明房地产写字楼市场分析(1)

昆明房地产写字楼市场分析一、写字楼供给现状分析1.昆明市区写字楼基本情况中心城区高层写字楼密集,其中专业写字楼占63.2%,物业类型主要有纯写字楼和商住楼两种形式,商住楼36.8%,商务写字楼63.2%。总体上开发规模小,其中建筑面积在3万平方米以下的占70.8%,建筑面积在3-4万、4-5万和5万以上的各占23.6%、29.5%、17.7%。从写字楼配备的电梯数量来看,电梯数量有3部及以下的占47.7%,有4部的占26.1%,有5部以上的占17.8%。商业写字楼的交房标准主要为毛胚房和初装修房,占52%。经营方式上以租售结合的方式占主流。2.写字楼售价及物管费均较其他大中城市为低昆明市区内高层写字楼价格及价格的表现特点是,逾五成售价在3500-4000元/平方米,租金水平较低,高层物业平均租金水平在30-40元/平方米/月。写字楼车位配置率较低,车位总量在100个以下的占38.5%,车位在100-200个的占30.8%,车位在200个以上的极少,车位售价基本在100万之间。写字楼物管收费也较低,物管收费在2元/平方米以下的占30%,24元/平方米的占50%。3.写字楼楼市低迷,价格持续走低昆明近两年绝大多数高层写字楼的价格都有所下降,最大降幅近三成。因此可以说,昆明写字楼市场处于较低迷的状态。总体上说,昆明写字楼供给情况呈以下特点:第一,昆明市写字楼市场己呈买方市场的特征,由于市场购买力及供需结构失衡等多种原因,造成市场总量供过于求的现状。同时消费者消费理念逐渐成熟,写字楼市场的高利润时代己一去不复返。第二,昆明写字楼存在着产品品质、功能和用途上的局限。昆明市场上存在近三成的商住楼,入驻办公的主要是一些刚刚创业的小型企业以及外地驻昆企业,这些写字楼在功能上一般兼有住家和办公功能,因此存在着产品品质、功能和用途上的局限。从昆明一数码现代型的写字楼和传统的写字楼平面图的对比,不难看出,在房屋内部设计上,传统型的写字楼将住户门厅全部都设在一层,面积狭小局促,仅仅是一个过道。传统的写字楼采用了以核心桶为中心向四周分割朝向的方式,因而形成了黑暗的走道、单一朝向的户型以及单一集中的人流通道特点。而现代型的写字楼就考虑到了人货分流,不仅设置了不同功能的电梯,而且增加了安全通道数量。第三,写字楼的用户存在着只租不买或只买不租的两大客户群。购买型客户群往往是对办公概念和办公区域有强烈要求的客户,这类客户认同价格的差异性。租赁型客户则对区域很不敏感,比如服务类企业、机电类企业,有无明确的办公概念对其业务很少有影响,因此,这类客户不太认同租金的差异性。区位是影响客户租买写字楼的一个重要因素,随着写字楼销售市场的逐渐成熟,对销售市场而言,区位因素的影响更深。人们对不同区位写字楼的售价水平形成了共识,换言之,人们基本认同了区位、写字楼档次和价格的对应关系,因此,写字楼市场上处于不同区位、不同档次的楼盘价格差距较大。相对于购买行为而言,租赁行为是短期行为,相对于销售市场而言,租赁市场是更具理性的市场,在租赁市场上很少有投机行为。因此,这样一个由短期行为构成的理性市场必然是打破区域界限的。反映在价格上,就是区域间租金水平相对于价格水平差异小,基本上为35元/平方米上下。第四,甲级写字楼租售市场趋旺。如某甲级写字楼的空置率为10%以下,而一些配套设施不完善的乙级写字楼,空置率在40%以上,而在市场上,类似这样的写字楼占了不小的份额,也正是因为其在功能上的欠缺和管理上的落后,使得档次高、办公设施配套全、物业管理水平高的酒店开辟商务楼层用于出租,且租金也不贵,这就对写字楼市场形成了一定的威胁。第五,写字楼在经营手法上各有不同。全程营销成为昆明市写字楼市场最有效的营销模式,通过营销实践的检验,以市场为导向,以消费者需求为核心的理念,将贯穿写字楼的开发经营的整个过程。这一模式既是指导思想,又是一套完整的操作机制。在99年以前,一部分投资型买家购置了当时档次较高的写字楼,而这些写字楼是与住宅一起同时报建的,所以使用年限都为70年。而今这些拥有使用权的买家将物业转租,无形中拉低了市场租赁价格,避免了开发商将物业闲置造成的损失。另外,具备一定实力的如税务、保险、金融等大型企业购置了写字楼,稳定了写字楼的空置率。99年后开发的写字楼就以提升公司形象和从专业化方向寻求其市场立足点,它们更注重办公氛围的营造,吸引那些成长性较好、科技含量高的企业入驻,形成概念营销。第六,物业管理水平将成为制约写字楼开发、经营效益的重要因素。通过对市场的认识、分析与判断,未来决定商务写字楼项目开发经营效益的各种因素中,以物业管理为代表的软因素将越来越重要。二写字楼市场问题与趋势分析一、写字楼市场问题99年是昆明写字楼市场的一个分水岭,98年办公楼的开发投资额成倍增长。到99年依然保持高的增长势头。而2000年新开工的办公用房建筑面积为128949平方米,全市完成办公楼开发投资30830万元,出现了负增长。1、昆明市写字楼明显出现了阶段性过剩调查显示,昆明市区里的高层建筑,建于上个世纪五六十年代的有4幢:70年代的有10幢,80年代的有50幢;而建于90年代的则多达644幢。在这些高楼大厦中,写字楼占了较大的份额。1998年、1999年写字楼盲目上马,使得2000年成为写字楼灾难性的一年,尽管写字楼价格一再下跌,但并没有激起购买热情,主要原因是写字楼的供给总量己严重过剩。由于看好99年世博会的商机,在世博会前后写字楼投资过热,大量信贷资金流向基建,大盖楼堂馆所,昆明市空置写字楼10.4万平方米,空置率高达60%,房地产不良资产高达数亿元。写字楼进入了一个漫长的消化期,到今年上半年己经是第三个年头。随着入世以及国家在相关政策(如税费政策规定,1998年6月30日前建成的写字楼,在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售,免征3%的契税)上有力的调整,以及城市的飞速发展,国内包括北京、上海、广东等地的写字楼市场正呈现出升温之势。昆明写字楼在这样的大环境下开始了部分复苏。当然这至少有两方面的因素在起作用,一是经过几年的发展,昆明市的城市地位正日益为世人认同:二是与政府的努力分不开。为了繁荣昆明写字楼市场,昆明市政府在1999年就专门出台了《关于在市区不再审批、同意建设高层建筑项目的决定》。这个停止对写字楼新项目审批的《决定》,在一定程度上遏制了写字楼供过于求的势头2、写字楼市场进入理性发展阶段另一方面,在1997、1998两年中,竣工的写字楼大增,写字楼市场租金及售价下调,空置率上升,整体处在持续低迷、调整的状态中,无论是开发商还是行业主管部门,都己意识到写字楼市场形势的严峻,并开始对写字楼实行控制开发。目前,几年前对写字楼的控制开发已初见成效,2001年可供应的写字楼己远远低于1997年和1998年的高峰,在未来的一两年内,写字楼市场将继续调整,前几年供过于求的情况将不会延续,写字楼租售价会稳步回升,写字楼市场将进入一个长期的持续增长的理性发展阶段。3、结构性失衡昆明市写字楼市场供求的结构性矛盾仍未得到根本性的解决。1999年下半年至今,昆明市各类写字楼积压空置率较高,除了市场疲软的原因之外,所开发的写字楼市场定位与消费者的实际需求之间的矛盾,仍是不可忽视的重要因素。通过此次调查,结合供需情况,我们发现昆明写字楼市场,存在有效需求不足与大量无效供给并存造成的结构性失衡。传统的写字楼在面对具备交通、地段优势、内部功能设置现代化的写字楼就显得相形见细了。目前昆明市场上风光的写字楼就很能说明这一点,它们大都在选址、内部功能设置、服务等方面很考究。如某大厦以打造数码时代的新空间为切入点,预留了ISND一线通、电话端口和Internet宽带网接口、办公室内部IBM的综合布钱宇楼桔助于其优越的地理位置和内部完善的餐饮娱乐设施吸引了不少商家的目光。传统写字楼的低价位、高空置率己将其所处的严峻形势表露无疑。4、销售市场预热又中国人民银行2月20日决定,从2002年2月21日起,降低金融机构人民币存、贷款利率。金融机构各项存款年利率在现行基础上平均下调0.25个百分点,各项贷款年利率在现行基础上平均下调0.5个百分点。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率由2.07%F调为1.89%。中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54个百分点。这是1996年开始连续7次降低银行存贷款利率以来,第8次降低银行存贷款利率。在调查中我们发现,企业作为融资主体,如果在降息的背景下,总体成本将会降低很多,无疑对企业的发展有积极的作用。企业的资金运作主要是银行贷款,降息后,财务成本下降,产生的利润必然上升。针对银行降息将减利的说法,存贷款利率并不同步,更多地体现为银行的让利。购房者支出成本降低,付出部分相对减少,这使得外来企业在写字楼市场只租不买的骑墙策略将发生动摇,外来企业出于本地化的需要,大面积购买将增多。二、写字楼低迷原因形成空置房及大量写字楼不良资产的基本原因：一、宏观经济因素:昆明地域经济不活跃,外来投资少、外来企业不足,本土国有企业自建写字楼,故昆明写字楼市场容量有限；二、是宏观调控缺乏前瞻性,世博会前后昆明城市建设投资100亿元,大量信贷流向地产,造成开发过热:三是微观因素,项目定位不当。逾70%的空置楼盘直接成因是:缺乏细致的前期调研和科学的可行性研究,市场定位不准造成的。换言之,有三种情况:国有控般地产企业唱独脚戏,通过大量信贷,粗放经营形成的闲置资产，在其他行业完成原始积累的企业,凭经验、拍脑袋型市场定位决策：经营者思维误区,寄望于后期营销‘奇招救市、力挽狂澜。三、写字楼复苏的可能趋势随着中国加入WTO、昆明旅游业效益好转、昆明城市形象提升,特别是西部大开发,使得大部分省外公司都准备在滇扩大投资规模,昆明是他们首选的驻扎地,其的投资也包括了物业上的投入,而这些具备经济实力的公司,特别注意树立企业品牌和形象,办公楼便是他们展示经济实力和地位的最佳场所。另外第三产业的繁荣,私营企业比例的增大和服务性智力密集型企业的增多,加大了对中高档写字楼的消费,成为市场需求的重要支撑。这也使得写字楼市场进入了理性发展阶段,成为市场一道亮丽的风景线,部分媒体、业内人士在议论昆明写字楼整体复苏在即。我们认为,总的宏观环境无疑在好转,写字楼并非全无市场空间,但在投资选址、内部功能设置、物管服务等方面应深入研究,不能盲目投资。机会的来临,对写字楼的开发尤其是物业管理提出了更高的要求。调查结果发现,写字楼中逾三成以上的客户对现驻的写字楼不满意,不满意集中在几个方面:电梯数量少且速度慢、员工餐厅不能令客户满意、大厦缺少相应的配套设施、大厦停车位少。由此反映出一些写字楼在设计的时候,或迫于资金压力,或为了节约建造成本,或为了减少公摊面积,将电梯数量压到最少,价格降到最低,这样就造成了日后物业管理的麻烦和使用上的不便。本来硬件上的不足还可以用软件来弥补,但物业管理的不精细更加剧了这类情况的发生,这也是造成客户最不满意的主要原因:停车位少几乎是所有写字楼面临的问题。此外,客户对宽带网的建设也报予了相当大的兴趣,随着网络时代的来临,、客户希望新的写字楼能有宽带直接上网的服务和配套设施。随着市场的发展,客户对写字楼;也提出越来越高的要求,DDN、ISDN与光纤通讯等已经是必备的硬件设施。写字楼该何去何从呢?二十一世纪的写字楼和住宅一样,越来越考虑人性化的因素。