杭州商业市场分析

杭州商业市场分析2011年1月-2012年3月杭州市主城区商铺成交情况成交情况2011年1月-2012年3月杭州主城区商铺共成交2453套，成交面积31.63万方，其中2011年第四季度商铺的成交量最大（777套，12.16万方），主要来源于丁桥的大世界五金城（150套，8059方）、下沙的保利·湾天地（130套，14933方）、城西的金都·城市芯宇（87套，9995方）。对比成交套数和成交面积，我们可以发现2011年第四季度的成交套数约为其他季度的1.5倍，但成交面积却是其他季度的2-3倍。对比存量套数和存量面积，我们可以发现2011年第四季度到2012年第一季度的初期存量套数略有减少，但存量面积却不断增加，由此可见，目前主城区的存量商铺趋于大面积化。2011年1月-2012年3月主城区各区域商铺成交情况成交情况从成交套数分析，江干区的商铺成交套数最多，贡献最大是大世界五金城，共成交了452套，成交面积24541方，成交均价13052元/平方米。从成交均价分析，之江区的商铺成交均价最高，其次是拱墅区、西湖区两个区域，而下沙区的商铺成交均价最低；成交均价最高的项目是江干区的钱江国际时代广场（成交均价90206元/平方米）。从供应套数分析，江干区在期间内的总供应商铺套数最多，之江区最少。其中江干区供应量最大的项目是大世界五金城，期间共供应了1115套。2011年1月-2012年3月各区域商铺成交能力表成交情况综合分析成交和供应情况，可以判断在调控期内各区域商铺的成交能力。如表所示，下沙区商铺的成交能力最强，一般下沙区新开盘商铺的平均成交率在56%；成交能力次于下沙区的是西湖区，接近50%；上城、拱墅、江干、滨江等四个区的商铺平均成交率在35%左右；之江区的商铺成交率最低，不到10%，这和该区域的商铺供应情况有关。2011年1月-2012年3月主城区各面积段的商铺成交情况成交情况从成交套数分析，2011年1月-2012年3月主城区商铺成交集中在40-100㎡；其中50-60㎡的商铺成交套数最多，贡献最大是大世界五金城，共成交了215套，成交均价11787元/平方米，略低于该项目的总体均价13052元/平方米。从成交均价分析，30㎡以下商铺的成交均价最高，350㎡以上商铺的成交均价最低，对开发商来说做小面积商铺的单位开发价值较高；50-60㎡的商铺成交量最大，但是成交均价较低；120-300㎡的商铺的成交均价都在20000-21000元/平方米之间。从供应套数分析，50-80㎡的商铺在期间内的总供应量最大，300-350㎡的商铺供应量最少。其中在供应量最大的面积段50-80㎡中，大世界五金城供应了669套，占其供应总套数的60%。2011年1月-2012年3月各面积段商铺成交能力表成交情况30-40㎡的商铺成交能力最强，该面积段新开盘商铺的平均成交率在50%；80㎡以下的商铺平均成交率都在44%以上；220㎡以上的商铺平均成交率30%以下；350㎡以上的商铺平均成交率最低为21%。2012年3月31日杭州主城区商铺存量房源区域分布及去化情况成交情况主城区的存量商铺主要集中在江干区。下城区存量商铺基本为大面积商铺，所以其去化周期较长，为46-144个月；下沙区的存量商铺去化压力最小，仅需要12-15个月。2012年3月31日主城区商铺存量房源明细情况成交情况西湖区的存量商铺集中在60-100㎡；江干区的存量商铺面积稍小，集中在50-60㎡；下城区、拱墅区、滨江区的大面积存量商铺较多。杭州主要商圈武林商圈商圈级别：杭州市市级商业中心商圈区位：北面文阵路，西与武林路时尚女装街区相接，东至中山北路，南至风起路商圈描述：四大百货以及武林路女装街的并立奠定了武林商圈市级商业中心的地位湖滨商圈商圈级别：杭州市市级商业中心商圈区位：以湖滨名品街南向至西湖天地南山路，东向延安路周边辐射商圈商圈描述：规模最大，各类业态较为密集，区域内整合了名品专卖、休闲餐饮以及旅游商业，是杭州高档消费集中地吴山商圈商圈级别：杭州市市级商业中心商圈区位：位于延安南路，北至解放路，紧连湖滨市级商业中心核心区块，南至吴山广场商圈描述：依托旅游资源及市区中端消费群体，集合以解百、银泰西湖店为代表的百货以及河坊街、高银巷等特色街区黄龙商圈商圈级别：杭州市市级商业副中心商圈区位：以黄龙体育中心周边辐射商圈武林商圈概况Na项目名称开业时间商业定位商业面积1杭州大厦1989高档奢侈品1400002GDAPLAZA1998中端偏高85003银泰百货（武林店）1999时尚中高端510004杭州百货大楼1989中端偏高400005武林路女装街2002中低端50000商业总面积289500商圈概述：四大百货奠定了武林商圈成为杭州最成熟、业态最完善的市级商圈，档次从中到高，以购物为主的商圈商业类型：百货商场、专业市场、沿街商铺消费群体：全市各类收入消费群体租金情况：20-30元/天/平方米，武林路女装街租金30元/天/平方米以上杭州大厦杭州大厦地理位置：武林广场21号开业时间：1989建筑面积：140,000（其中A座B座总面积约60,000平方米，C座D座总面积约80,000平方米）品牌列举：LV,Cartier,Hermes,Gucci,Fendi扣点：25%-30%，一线品牌：6%-8%定位：高端市场，融购物，娱乐、餐饮和休闲概念为一体，为高端消费者提供高品质服务杭州大厦购物城雄踞于杭城商业核心区块武林广场，座拥得天独厚的地理条件和商业氛围，融合高档奢侈品牌与时尚流行商品的主题精品百货公司。定位杭州最高端的商场，诸多品牌在杭州具有唯一性。杭州大厦销售总额全国第三杭州大厦各区定位：A座：高档百货B座：高档奢侈品百货、高档百货C座：追求高端品质和精致新生活的生活方式百货D座：定位年轻潮流的个性时尚百货据调查，杭州大厦07年单店销售总额达32.7亿元，比06年增长29.4%数据来源：中国商业联合会楼层业态品牌1F化妆品CHANEL/DIOR/倩碧/ESTEELAUDER/资生堂/SISLEY/LANCOME/SK-II/娇兰/Laprairie/GIORGIOARMANI/BOBBIBROWN/碧欧泉/HR/CLARINS/LAMER/dr.brandt/Chloe/高丝/高伊娜多/makeupforever/欧舒丹/兰芝/水芝澳/EST/LANCASTER/Hermes/Burberry/HOGOBOSS名表珠宝Tiffany&Co./爱彼/江诗丹顿/积家/真利时/豪雅/名仕/宝齐莱/伯爵/劳力士/欧米茄/Frankmuller/沛纳海/JaquetDroz眼镜PRADA/DIOR/GUCCI/Catier2F女装O’2nd/Seebychloe/marinarinaldi/annasui/iblues/scofield/theory/kookai/liujo/gant/moiselle/flaviocastellani/annaritan/icb/iceiceberg/Olivierstrelli/MAX&CO./PORTS/MOSCHINO/23区/JEFEN/NEXY.CO/ThursdayIsland/mionirosa/LaFeta/CADIDL/on&on饰品FOLLIFOLLIE/ARTEMILY/SWATCH/D/K/依慧达/Temptation3F女装Vol.3/例外/K’S/newyorker/decoster/nisiss/sec/Less/ZUCZUG/CORDIER/L’ORFEO/joan&david/EQ:IQ/EVE@NY/HRTIS/MONDIALATELIER/MEACHEAL/ECACA/HAILIVES/M.TSUBOMI/LOUISAM/朗姿/兰丝绘/olivergrant/BerrySports/爱慕/barbara/CK/华歌尔/黛安芬/安莉芬/valisere/Lafelino/Lofanintellige/舒雅/鄂尔多斯内衣4F男鞋24hrs/ecco/Clarks/GEOX/马飞仕图/Lacoste/penha/balibao/rover皮具箱包Dicaro/SaintJack/都彭/新秀丽/Kipling/帕加图/Jaguar羊绒制品鄂尔多斯/鹿王/班维琦/帕罗羊绒制品/珍贝/艾蒙/天山/日神/金利来/春竹/鲨鱼/盘古5F童装童鞋E-landkids/pawinpaw/ArmaniJunior/D&G/tommy/blowd/nike/adidas/kingkow/常春藤/贝贝摩登/力高苾熊/allo&lugh/Lacoste/mikihouse/巴布豆6F孕婴用品丽婴房/e-baby/英氏/hallmark/十月妈咪/Inglesina/Aprica/新安怡/乐高/Smoby/智高/奥迪/木马智慧杭州大厦A楼品牌杭州大厦B楼一层杭州大厦云集众多世界一线品牌，定位杭州最高端的商场，另外这些品牌也将入驻在钱江新城的万象城。依据目前杭州的消费水平分析,杭州的奢侈品市场已经基本可以满足需求杭州大厦AB座业态比率按各业态品牌数量统计从图表中可见，杭州大厦业态分布有以下特点：业态种类齐全；业种分布相对平均；传统百货业态，比较缺乏休闲娱乐等业态A楼6F孕婴用品/服装/玩具5F童装/童鞋/儿童礼品/文具/贵宾厅/热卖场4F男鞋/休闲鞋/皮具/箱包/羊绒制品3F女装/内衣2F女装1F化妆品/名表/饰品/眼镜B1休闲食品/保健品/护肤品/日用品/黄金珠宝/滋补品/烟B楼9F鸿喜酒楼8FOrlane幽兰美妍中心/外婆家餐厅/玛花纤体/Essensuals/Toni&Guy美发中心7F家用电器/数码产品6F家用品/床上用品/工艺礼品/丝绸/服务中心5F运动服饰/器材/牛仔休闲服饰4F男装3F精品服饰/女鞋/女包2F精品服饰1F国际名品服饰杭州大厦C座C座在传承了杭州大厦原有高档、时尚、精致特点的同时，却又充分彰显个性、新潮与追求自我的生活态度，C座创造了一个生活店的概念基本信息项目位置杭州大厦西北侧，距离B座仅200米营业面积34,000平方米C座的一楼、四楼、五楼、六楼是家用品楼层，二楼、三楼仍然以服装为主。在一个楼层里，也并不是全部做家用品，也有一些其他品类，商场里还会引进银行、留学咨询、旅行社、书局、个人形象设计室，还会有lamer等化妆品大牌的美容房。坤和店还会开辟一个近四百平方米的展示场所，专门用来做秀和演出杭州大厦D座对于目前的杭州大厦购物中心，D座定位年轻潮流，品牌更加个性化，有机补充AB两座基本信息项目位置环城北路，距离B座仅200米营业面积35,000平方米开业时间2009年4月有一些品牌会同时在A、B座和D座都拥有自己的专柜。深受杭城年轻人喜欢的Y-3品牌在D座开出180平方米左右的专卖店，以鞋包为主；而B座店以服饰为主的专柜依然保留。ESCADASPORT、CKJEANS等品牌也以全新形象在D座亮相，今后他们将在杭州大厦同时拥有两家专卖店错位销售在招商的过程中，D座大胆引入了欧美百货业十分流行的集成店铺形式。一个集成店铺汇聚多个品牌或者一个品牌不同门类的商品，产品定位相对比较接近杭州大厦D座楼层品牌楼层业态品牌1F国际名品VALENTINO/ARMANICOLLEZIONI/Y-3/MARNI/BALENCIAGA/TRU-TRUSSARDI/WEEKENDBYMAXMARA/JUICYCOUTURE/ESCADASPORT/MARCCAIN/DIESEL/DAKS/7FORALLMANKIND/SHIATZAY-CHEN/BCBGMAXAZRIA/SWAROVSKI/CHARRIOL/ALLE/coppelia/HENRYPOOLE/L'OCCITANE/ALEXANDREZOUARI/MALLONI/Coll2F时尚休闲服饰P+主题潮流公园/CHRISTIANAUDIDIER/CKJEANS/D-MOP/RUJEANS/FANMDIS/DEFARRO/YELL/ming