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杭州市房地产市场分析汇报材料第一部分2003年杭州市房地产市场运行情况分析一、房地产市场供给分析1、土地供给大幅增加今年杭州市共举行土地出让会14次，成功出让51宗，总成交面积300余万平方米（约4549亩），出让土地幅数、总成交面积分别比上一年增长64.5%和62%。其中住宅用地（含住宅配套公建用地）为34宗，合计面积约234万平方米（合3512亩），同比增长52.7%。2、房地产投资保持继续上扬态势今年1-11月杭州市房地产投资完成情况良好，各项指标均有大幅增长。据市统计局数据显示：2003年1-11月杭州市累计完成房地产开发投资80.89亿元，同比增长22.38%，其中住宅投资60.16亿元，同比增长16.57%。而今年杭州市预计GDP增长率为14.5％，在目前房地产业快速发展的阶段，两者的增幅比例是比较协调的。其中住宅投资的主导地位继续得到巩固。商品住宅投资是带动杭州市房地产开发投资增长的重要动力，2003年1-11杭州市商品住宅完成投资60.16亿元，占全部投资的74.68%；所占比重较去年上升1.22个百分点。办公楼完成投资7.54亿元，占9.33%；商业营业用房完成投资6.69亿元，占8.27%；其他房屋完成投资6.49亿元，占8.02%。3、商品房开发面积继续保持高增长势头·商品房施工面积商品房施工面积总体规模继续扩大，2003年1-11月杭州市商品房施工面积1015.56万M2，同期增长29.93%。其中商品房住宅施工面积772.69万M2，同期增长25.68%；商业用房施工面积73.43万M2，同期增长36.44％；办公楼施工面积87.36万M2，同期增长39.06％；其他用房施工面积82.08万M2，同期增长63.7％。·商品房新开工面积2003年1-11月杭州市商品房新开工面积250.03万M2，比去年同期增长24.3%；其中商品住宅新开工面积208.18万M2，同期增长14.52%；商业用房新开工面积14.44万M2，同期增长386.2%；办公楼新开工面积9.98万M2，同期增长35.05%；其他用房新开工面积17.43万M2，同期增长93.45%。·商品房竣工面积2003年1-11月杭州市商品房竣工面积153.25万M2，同期增长44.43%；其中商品住宅竣工面积125.5万M2，同期增长36.64%；商业用房竣工面积6.41万M2，比去年同期下降了14.42％；办公楼竣工面积10.49万M2，同期增长235.14％。其他用房竣工面积10.85万M2，同期增长198.08％；4、商品房批准预售面积有所下降今年1-11月杭州市新发商品房预售许可证93个，批准可预售商品房面积202.74万M2，同期下降了15.66％。其中住宅152.23万M2，占75.09％，同期下降15.91％；办公楼22.82万M2，占9.50％，同期下降了9.94％；商业用房19.27万M2，占9.5％，同期上升6.58％；其他8.42万M2，占4.15％，同期下降了47.11％。下降原因为市区可供开发的土地量减少。二、房地产市场需求分析（一）增量房市场分析1、受可预售面积减少影响，增量房市场交易量降低杭州市房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受今年可预售房屋面积偏少影响，市场实际交易量有所下降。从交易统计数据看，今年1-11月杭州市完成商品房预售13100套,同比下降了29.4%，预售面积173.12万M2，同比下降24.7%。其中住宅预售11010套,同比下降了30.92%，住宅预售面积144.22万M2，同比下降28.4%。商品房销售16078套,同比下降了10.58%，销售面积205.79万M2，同比下降3.38%。其中住宅销售13944套,同比下降了20.8%，住宅销售面积166.9万M2，同比下降19.1%。从住宅批准预售面积与实际预售面积比例看，杭州市这一比例为1.055，考虑到部分刚领预售证的房源尚未销售，这一比例反映市场能吸纳目前的供给房源。2、大户型商品房已成市场主流随着杭州经济和房地产市场的不断发展，杭州房地产的消费结构发生了比较明显的变化，户型不断趋大。从以上数据看，杭州2003年1-11月已售的商品房中，80M2以下的现房销售占总现房销售套数的16.24%，而期房预售中该比例只有7.76%；80-120M2的现房销售占总现房销售套数的35.28%，而期房预售中该比例为27.87%；同时，在150M2以上的已售商品房中，预售的期房比例比现房销售高出7.64%，前者为24.89%，后者为17.25%。由此可见，大户型消费已逐步成为市场消费主流，同时目前绝大多数开发商的商品房面积都趋向大户型，而已预售期房中的小户型也基本上是为特殊消费群体设计，主要以单身公寓与酒店式公寓为主。3、投资者正逐步撤离市场，市场以本地居民的“自住型”理性购房为主根据2003年两届房价会的调查，纯投资者购房比例下降，从上半年的9.52％到下半年的6.9％，改善居住条件而购房的居民占40%以上。此外也有相当数量的居民抱有投资与改善居住条件或解决住房问题结合的双重目的。从购房对象户籍看，2000年到2002年外地人购房分别占我市商品房预售总量的29.3%、29.11%、28.47%，外地人购房所占的比例稳定在30%左右，2003年1-11月份的统计表明外地人购房有所下降，为25.2％。这几年的外地人购房数据表明外地人已成为杭州房地产市场稳定的购房群体，可以认为大部分为创业自住型购房。本市居民购房比例保持在70％左右，以改善住房条件，自住为主。（二）二手房市场分析1、二手房市场成交活跃二手房市场异常活跃，成交量大幅上升。由于增量房市场的有效需求量没有获得有效释放，不少消费者在买不到新房的情况下将目光投向了二手房市场。据统计：2003年1-11月杭州市二手住宅累计成交套数13990套，同比增加15.48%；成交面积111.37M2，同比增加24.37%；其中房改房累计成交套数6366套，同比增加35.07%；成交面积37.01M2，同比增加33.13%；成交金额16.71亿元，同比增长61.6%。2、成交量呈波浪型上走，房地产新政对二手市场影响明显。2月因春节长假，交易期缩短，出现成交低谷。4、5月受非典影响，中介人流量剧减，但成交量依然稳步上涨。经历了6月的成交高峰后，7、8月成交稍显逊色。9月杭州市政府对外发布消息，将实行一系列房产新政策，其中最具震撼力的无疑是在二手房交易中，恢复征收20％税率的个人所得税。消息一出，市场反映明显，挂牌房源明显增多。9月，10月，11月二手房成交量持续在高位盘整。由于税收政策正式实施后其政策效应将减弱，预计明年一季度仍会一如往年，呈现买卖双方观望市场的情形，成交量可能会有所下调。（三）租赁市场分析1、租赁市场逐步扩大，成交量稳步增长2003年较2002年我市房屋租赁件数、租赁面积同比呈上升趋势。2002年在我市五城区登记备案的房屋租赁件数为6242件，2003年在我市五城区登记备案的房屋租赁总件数上升到7067件，同比上升13.22%。2002年我市登记备案的房屋租赁总面积为105.98万平方米，经统计，2003年我市登记备案的房屋租赁总面积达到116.36万平方米，同比上升9.79%。2、租赁市场以商业用房为主，住宅租赁规模偏小从2003年登记备案的各类用途房屋租赁特征看，以商业用房为主，占了总成交面积的73.02%。办公用房次之，房屋租赁面积为.26.05元/M2，占了总成交面积的22.39%。住宅租赁成交面积24882M2，仅占2.13%，住宅租赁比例低，存在着一定程度的隐性市场。随着杭州市房地产一级市场及二级市场的迅速发展，房屋租赁市场整体呈上升发展趋势，房屋租赁需求呈多元化趋势。三、市场价格表现及空置情况分析1、住宅价格情况今年1-11月新建商品住宅价格4723.2元/M2。二手房住宅成交面积111.37万M2，成交金额47.02亿元，平均价格为4222.1元/M2。2、空置率较低自1999年以来，杭州楼市从买方市场全面转向卖方市场，老城区房地产供应量严重不足，而需求却一直保持旺盛。许多新开发项目刚刚破土动工，就有人前来预定期房，因此杭州的空置率非常低。四、拆迁情况2003年城市拆迁主要围绕继续开展旧城改造和建设城市基础设施进行，尤其是杭州市进入新一轮交通设施建设改造，进行了33929工程项目，使市区周边建设改造进一步扩大，对大量的简陋旧房进行拆迁，全年共审批拆迁82万平方米（不包括集体土地上的房屋）。五、房地产业贷款情况分析银行对房地产业贷款继续扩大,贷款质量良好，今年1-9月杭州全市房地产企业贷款发放额3529090万元，同比增长35.08%,发放个人住房贷款（含公积金贷款）2870494万元，同比增长48.14%。两者分别占全社会贷款总额的9.42%和7.67%,可见房地产业贷款在杭州银行中所占比重较高，两者相加几乎占了1/5,为17.09%。目前这两类贷款的贷款质量都非常高，违约率非常低，仅为0.55%和0.05%。第二部分、目前杭州楼市存在的主要问题一、总体房价稳步上涨，但涨幅趋缓今年杭州市区总体房价继续上涨。据统计：今年1-11月商品住宅均价为4723.2元/M2。造成房价持续上涨的原因主要有：有效供给量偏少、供给结构不太合理、地价的上涨效应等等。二、供给结构不太合理，导致有效供给量偏少。杭州房地产市场在一定程度上存在着市场供需结构错位的问题。主要体现在两方面：一是价格错位。房价的上涨使得中低价房源越来越少，高价房源日益增多，今年1-11月预售房产中单价大于6000元/M2的就占了37.47%。加上前几年杭州开发商的“大户型”开发使得总价偏高，超出了一般工薪阶层的承受能力。二是空间上的错位。目前真正适合“上班族”居住还是在市中心和次中心。但现在市中心、次中心住宅楼盘较少，杭州市外围地区较多。而郊区住房由于受交通条件和郊区配套条件不足的限制，真正可作为第一住所还缺乏条件，因此真正可供工薪族选择购买的楼盘偏少。三、部分企业投资风险意识有所欠缺由于近几年房地产发展看好，吸引了不少“三外”企业进入这一行业。在今年9月26日的土地招标会上，浙江大元房产以25.34亿元的高价投标竞得杭州四块土地，半年内支付所有土地款也成为企业的沉重负担。而其中的18号地块报价竟比第二家投标者整整要高出1个多亿，这种企业不顾市场风险的非理性投资不仅增加了企业的风险，也增加了整个房地产市场的风险。第三部分拟采取的政策针对杭州房地产市场上存在房产品供不应求，供求关系失衡；住房供应结构存在矛盾等问题，杭州市政府出台了“房地产新政”。(一)重点建设与市民群众经济承受能力相适应的经济适用房和中低价位商品房。在经济适用房需求得到缓解前,近年内确保经济适用房建设用地不低于住宅用地供应总量的50%。同时,要加快中低档商品房的建设,力求达到国务院要求的房地产市场供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定,以尽快解决本市居民的住房问题。(二)建立《经济适用住房权属证书》机制。要专门设计《经济适用住房权属证书》,使之与普通商品房的《房屋所有权证》相区别。经济适用房必须在五年后才可上市交易(其中经济解困房为十年),其上市交易时必须按照当时同类地段的商品房价格，在原价基础上补足差价、利息。(三)加强经济适用房的管理。改摇号办法为摇号轮候制,确保所有符合购买经济适用房条件的市区居民都有机会购买经济适用房。确保经济适用房户型结构合理,中小户型应占大部分。严格经济适用房准入条件,防止高收入者、投资和投机者进入经济适用房市场。(四)加强商品房市场管理。1、对商品房销售,在销售时除注明建筑面积外,必须注明套内面积,以提高销售透明度。2、公开商品房预(销)售房源信息。房地产开发公司在取得《商品房预售证》后,必须向社会公开所有经批准的可预(销)售房屋的房源信息。市房管部门应将所有经核准的预(销)售房源信息在网上公示。3、实行商品房销售全程管理。对经批准销售的商品房,实行全程控制、动态管理。由市房管部门向社会公布各开发公司销售并备