某县级市场调研暨项目可行性研究分析

某县级市场调研暨项目可行性研究分析报告2005年9月30日榆社房地产市场调研暨项目可行性研究分析报告河北恒森房地产开发顾问有限公司TEL：0311—870234552目录第一部分：**宏观经济情况分析第五部分：项目规划、建筑设计建议1、**概况1、项目总体规划建议2、**住宅市场供给分析2、住宅建筑设计建议3、**住宅市场需求分析3、小区配套设施建议4、环境艺术设计建议第二部分：**购房消费者调查分析第六部分：项目利润分析1、消费者基本信息分析1、项目投资分析2、消费者分析2、项目销售收入分析3、多重因素的相关分析3、项目预期利润第三部分：项目分析第七部分：项目开发经营风险分析1、项目概况及经济技术指标1、项目盈亏平衡分析2、项目的整体研究与特性分析2、项目敏感性分析3、项目开发经营主要风险及对策分析第四部分：项目定位第八部分：结束语1、项目产品定位2、项目目标市场定位榆社房地产市场调研暨项目可行性研究分析报告河北恒森房地产开发顾问有限公司TEL：0311—870234553前言本次调研主要通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解**房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。我们希望，此次专项调研可做为项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为贵公司后续开发项目提供具可参考价值的数据资料。榆社房地产市场调研暨项目可行性研究分析报告河北恒森房地产开发顾问有限公司TEL：0311—870234554调查设计与组织实施一、调查设计（一）调查内容1、对**宏观环境的调查2、项目自身情况调查产品的整体研究与特性分析项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）3、需求市场调查未来三年内市民置业意向购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）价格支付能力对物业配套的需求购买人群4、竞争市场调查（个案对比）榆社房地产市场调研暨项目可行性研究分析报告河北恒森房地产开发顾问有限公司TEL：0311—870234555（1）基本情况楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率类别、档次及整体布局装修材料、水平硬件设备配套服务功能及功能分区公开销售日期销售价格、开发期价格的变化情况、销售率付款方式、银行按揭安排车位配备物业管理公司及费用营销策略目标客户选择决策市场定位与宣传重点营销组合策略榆社房地产市场调研暨项目可行性研究分析报告河北恒森房地产开发顾问有限公司TEL：0311—870234556（二）调查方法1、宏观调查房管、土地、规划、统计等相关部门访谈报刊文献资料收集与分析2、项目自身情况调查项目规划谈论会项目现场考察有关人员访谈相关资料收集整理3、需求市场调查专项访谈问卷（180人次）统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）4、竞争市场调查现场踩点调查报刊文献收集与分析深度访谈榆社房地产市场调研暨项目可行性研究分析报告河北恒森房地产开发顾问有限公司TEL：0311—870234557二、调查组织与实施调查时间安排表时间安排工作内容2005年9月15日1、宏观调查开始，走访县房管局、土地局、统计局等；2、竞争市场调查开始，对**竞争楼盘进行详细调查，3、数据库数据整理录入。2005年9月16—18日集中访谈问卷调查阶段，实施街访，共收回问卷113份，有效问卷75份，数据库数据整理录入。2003年9月18—20日1、主体问卷调查阶段，走访小区、企事业单位、私营业主等，收回问卷67份，有效问卷份38份2、问卷数据库建立。2003年9月21—22日进行数据统计分析，市调报告（第一稿）形成。2003年9月25日市调分析现场演示谈论会，市调报告（第二稿）提交。2003年9月30日市调报告（修正稿）完成提交。榆社房地产市场调研暨项目可行性研究分析报告河北恒森房地产开发顾问有限公司TEL：0311—870234558第一部分：榆社宏观经济情况分析一、**概况：**属暖温带大陆性季风气候，冬长不寒，夏热不酷，年均气温8.9℃，年均降水600毫米，无霜期为175天。全县农民人均耕地2亩，人均宜林宜牧面积15亩。**资源丰富，山川秀美。地下有丰富的煤、石油和天然气。地下水储量达2.19亿立方，地表水储量达1.7亿立方。全县土地面积广阔，人均2亩基本农田，人均5亩牧坡，人均10亩宜林地。山山有土，沟沟有水，气候温和，天蓝水清。目前，**县国民经济持续快速增长，创历史最好水平。经初步核算，2004年，**县生产总值（GDP）完成92166万元，按可比价计算比上年增长14.8%。其中，第一产业增加值完成10469万元，比上年增长2.5%；第二产业增加值完成67752万元，比上年增长19.2%；第三产业增加值完成13945万元，比上年增长7.6%。三类产业分别占GDP比重为第一产业11.4%，第二产业73.5%，，第三产业15.1%。上述资料表明，2004年**县经济增长具有速度高、活力强、质量好的显著特征，主要表现在：1、从速度上来看，**2004年生产总值增速比上年加快0.9个百分点，增速为1996年以来最高水平；二、三产业增速分别比上年加快1.5和0.4百分点。榆社房地产市场调研暨项目可行性研究分析报告河北恒森房地产开发顾问有限公司TEL：0311—8702345592、从经济增长的驱动力来看。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.3%、87.7%和11%，分别拉动经济增长0.2个、13个和1.6个百分点。二、农业粮食生产喜获丰收，畜牧业生产健康发展。2004年，全县上下认真贯彻落实中央一号文件精神，以农民增收为目标，狠抓农村产业结构调整，加大农村经济投入力度，使全县农林牧渔业总产值完成19927万元，按可比价计算比上年增长9.3%。其中，农业产值完成8566万元，同比增长12.8%；林业生产值完成1451万元，同比下降2.3%；牧业产值完成9501万元，同比增长8%；渔业产值完成159万元，同比增长3.9%；农林牧渔服务业产值完成250万元，同比增长25%。1、粮食生产喜获丰收。2004年，全县粮食生产获得大丰收。全县粮食总产值为60270吨，比上年48294吨增加11976吨，增长24.8%。是继1996年以来产量最高的一年，也是县历史上第二个丰收年。粮食单产达到301公斤，创历史最高水平。2、畜牧业生产健康发展，产业规模继续壮大。2004年，全县肉类总产值达到6555吨，比上年增长1.5%。截止2004年年底，全县大牲畜存栏48778头，比年初增长1.1%；牛存栏为47250头，比年初增长1.8%；猪存栏40429头，比年初下降7.9%；家禽存栏558190只，比年初增长32.6%。三、工业工业生产增速加快，总量效益同步提升。2004年，全县工业企业继续按照“壮大电力、提升化工、拉长药业、发展绿色产品”的思路，以市场需求为导向，以改革开放为动力，围绕优势企业、优势产品加大技术创新力度，进一步提高了工业经济的竞争实力，促使全县工业企业经济效益增长，整体水平持续看好。1、工业生产高速增长。2004年，全县规模以上工业企业完成工业总产值（现价）134222万元，按可比价计算比上年增长40.6%；榆社房地产市场调研暨项目可行性研究分析报告河北恒森房地产开发顾问有限公司TEL：0311—8702345510完成工业增加值56095万元，同比增长55.9%。2、产销衔接较好，市场销售看好。2004年，全县规模以上工业企业销售产值完成136880万元，同比增长51.5%；产品效率达101.98%，与上年持平。3、工业企业效益显著提高。2004年全县规模以上工业企业实现产品销售收入126289万元，比上年增长58.2%。完成税金9455万元，比上年增长30.7%。完成利润14697万元，增长49.8%。4、工业企业主要产品产量快速增长。聚氯乙烯树脂累计生产72914吨，比上年增长109.2%；氢氧化钠（烧碱）产量为68490吨，比上年增长61%；累计发电量225635万千瓦小时，比上年增长42.2%；盐酸累计生产5961吨，比上年增长14.7%；塑料制品累计生产1540吨，比上年增长6.2%。5、龙头企业增势强劲，起到了领头作用。2004年，榆社化工股份有限公司完成工业总产值77584万元，比上年增加35711万元，按可比价计算比上年增长62.6%；华能榆社电力有限公司累计完成工业总产值43522万元，同比增长39.8%；榆社塑料编织制品厂在原材料价格上涨、资金周转困难的情况下，加快组织生产，完成工业总产值643万元，同比增长18.1%。四、固定资产投资固定资产投资稳定增长，投资结构进一步优化。2004年，全县固定资产投资完成157313万元，比上年增长14.1%。分投资类型看，基本建设投资完成136485万元，同比增长22.5%；更新投资完成8412万元，同比下降63.3%；房地产投资626万元，其他投资完成11790万元，同比增长235%。五、财政金融财政收入增势强劲。2004年，全县财政总收入完成16636万元，比上年增收3105万元，增长22.9%。其中，国税收入完成10505榆社房地产市场调研暨项目可行性研究分析报告河北恒森房地产开发顾问有限公司TEL：0311—8702345511万元，同比增长23.3%；地税收入完成5052万元，同比增长21.8%；财政收入完成1079万元，同比增长25.3%。全县一般预算收入累计完成4989万元，同比增长22.3%。一般预算支出累计执行13980万元，同比增长19.8%。金融运行整体平稳。截止2004年12月底，全县金融机构各项存款余额为87225万元，比年初增加8187万元，增长10.4%。其中，城乡居民储蓄存款余额为64435万元，比年初增加7467万元，增长13.1%。各项贷款余额为159809万元，比年初增加72369万元，增长82.8%。其中短期贷款余额39912万元，比年初增加4982万元，增长14.3%；中长期贷款余额114177万元，比年初增加68867万元，增长152%。2004年1—12月份，金融机构现金收入累计193864万元，支出累计232980万元，向市场净投放货币39116万元，比上年增长97%。六、贸易消费品市场繁荣活跃。2004年，全县实现社会消费品零售总额19042万元，比上年增长21.8%。从销售地区看，县的零售额完成11606万元，县以下零售额完成7436万元，分别比上年增长23%和19.9%。从经济类型来看，国有、股份制和集体经济比上年分别增长1.16倍、51.4%和39.6%；私营经济尽增长0.7%，个体经济则较上年下降29.5%。七、民营经济民营经济健康发展。2004年，全县乡镇企业完成总产值69456万元，同比增长22.5%，完成工业增加值21438万元，比上年增长12.6%，实现营业收入62570万元，比上年增长17.1%，全县乡镇企业上缴税金2212万元，同比增长9.7%，实现利润3751万元，同比增长1.5%。八、人口和人民生活人口继续低速增长，人民生活水平得到较大改善。据2004年人口抽样调查，全县年末总人口129019人，比上年增长5.75‰。按榆社房地产市场调研暨项目可行性研究分析报告河北恒森房地产开发顾问有限公司TEL：0311—8702345512城乡分，城镇人口26831人，占总人口比重为20.8%；乡村人口102188人，占总人口比重为79.2%。按性别分，男性69060人，占总人口比重为53.6%；女性5992