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模块3房地产投资环境分析与市场分析本模块主要任务任务1房地产投资环境分析任务2房地产市场分析任务1房地产投资环境分析导入：房地产宏观调控政策历年房地产宏观调控政策思考：从上述资料中你是如何认识投资环境的？上述资料中影响投资活动的因素属于哪一种？除此之外，你认为投资环境中还有哪些因素对投资活动会造成影响？试举例说明相关知识3.1.1房地产投资环境的含义及特征3.1.2房地产投资环境的分类3.1.3房地产投资环境分析的内容3.1.4房地产投资分析的方法3.1.1房地产投资环境的含义及特征1、投资环境的含义：狭义和广义狭义：指自然环境和经济环境广义：影响投资活动过程的外部的各种情况和条件的总和。包括政治法律、经济、自然、社会文化等各种要素相互依赖、相互完善、相互制约所形成的矛盾统一体。3.1.1房地产投资环境的含义及特征2.投资环境的特征差异性—地域差异；不同的部门、行业、项目；时间差异系统性—投资环境是由众多因素构成的复合体动态性—动态平衡的开放系统主导性—一个或几个要素居于主导地位区域性—地区之间自然、地理、社会经济等特点不同3.1.2房地产投资环境的分类3.1.2.1按表现形态分类1、硬环境：影响项目投资的各种外部物质条件，自然和基础设施2、软环境：影响项目投资的各种政治、经济、社会文化条件3.1.2.2按层次分类1、宏观投资环境：国家投资环境2、中观投资环境：地区、行业投资环境3、微观投资环境：地块周边及地块投资环境3.1.2.3按研究角度分类1、地区环境2、产业环境3.1.3房地产投资环境分析的内容一般涵盖六大类：1.政治因素2.法律因素3.经济因素4.自然环境因素5.社会文化因素6.基础设施因素政治因素政治制度政局的稳定性政策的连续性政府管理服务水平是否存在战争风险法律因素法律的完整性法制的稳定性执法的公正性经济环境因素宏观经济环境——国民生产总值、国民收入、国民经济增长率；消费总额、消费结构、居民收入、存款、物价、通货膨胀、经济周期等市场环境——市场状况、供给、需求、购买力、同类楼盘的分布状况及竞争状况及竞争对手、市场价格水平及走势财务环境——资金、成本、利润、税收等资源环境——人力、土地、原材料及能力等自然环境条件地理条件——地质地貌、自然风光、气候条件、环境质量、绿化等地理位置——交通便捷程度社会文化环境公民受教育程度宗教风俗习惯社会心理道德价值观文化传统基础设施因素城市能源系统——煤气、电力等城市水资源和供水排水系统城市交通运输系统城市邮电通信系统城市生态环境系统——环卫、园林绿化城市防灾系统——消防系统、防洪系统、抗震及防地沉系统、人防备战系统等生活配套及商务设施生活配套——超市、商场、饭店、娱乐场所、邮局、银行、医院、学校等商务设施——商圈3.1.4房地产投资分析的方法冷热对比法等级尺度法道氏评估法多因素和关键因素评价法SWOT分析法3.1.4.1冷热对比法依据：1968年，美国利特法克和班廷两位学者对美国和加拿大等国工商业人士的调查，在《国际商业安排的概念构架》中提出了对投资环境分析的冷热因素法。基本方法：从投资者和投资国的立场出发，选定诸投资环境因素，具此对目标国家逐一进行评估并将之由“热”至“冷”依次排列，热国表示投资环境优良；冷国表示投资环境欠佳；3.1.4.1冷热对比法具体过程：把投资环境分为七大因素：政治稳定性；市场机会；经济发展及成就；文化一体化；法律阻碍；实质阻碍和地理及文化差距。特性：是最早提出的投资环境分析方法，侧重于对投资环境的宏观因素考察，对微观因素考虑的少。虽然在因素的选择及评判上有失系统性，但为环境分析的方法的形成和完善奠定了基础。“热”表示投资环境优良,“冷”表示投资环境欠佳.3.1.4.2等级尺度法依据：1969年，美国学者斯托伯发表了《如何分析国外投资气候》，提出了投资环境的等级尺度分析法。过程：将投资环境分为八大因素：资本抽回限制度；外国股权比例；对外商的管制和歧视程度；货币稳定性；政治稳定性；给予关税保护的意愿；当地资本的可供程度；近五年的通货膨胀率高低。又把八大因素分为4-7个子因素，根据个因素和子因素对投资环境的影响程度，定出从最差到最好的各种情况的分类标准，好的情况评分为12、14、20分不等。最差情况为0、2、4分不等，按各种情况打分，综合后得出投资环境总分：8-100分，分数越高，投资环境越好。3.1.4.2等级尺度法优缺点：指标趋向于具体，因素趋向于量化。但考核的是东道国对外资的优惠条件及吸引外资的能力，并没有考虑项目所在地的具体环境条件，有其局限性。3.1.4.3道氏评估法依据：美国道氏化学公司根据自己在海外投资的经验提出的。方法：把海外投资风险分为：竞争风险和环境风险。道氏公司把影响投资环境的因素按其形成的原因和作用范围分为两部分。1、企业从事生产经营的业务条件；2、可能引起这些条件变化的主要压力；3.1.4.3道氏评估法过程：评估影响企业业务条件的诸因素；评估引起变化的主要压力因素；在前述两步的基础上，进行有利因素和假设条件的汇总，从中指出8-10个在某个国家的某个项目能获得成功的关键因素；在确定个关键因素及其假设条件后，提出4套项目预测方案：第一套方案：根据未来7年中各关键因素“最可能”的变化而提出的预测方案；第二套方案：假设各关键因素的变化比预期的好，提出“乐观”预测方案。第三套方案：假设个关键因素的变化比预期的差，提出‘悲观’的预测方案。第四套方案：各关键因素变化最坏，可能导致公司“遭灾”的预测方案。四套方案提出后，请专家对各方案可能出现的概率进行预测，为决策提供参考。3.1.4.4多因素和关键因素评价法依据：香港大学的闵建蜀教授提出。1.多因素分析法又称为体制评价法，从政治体制、法律体制和经济体制对外国投资者投资风险的影响出发，将影响投资环境的因素分为十一类，在按五级分别计算。先对各类因素的子因素作出综合评价，按此对该类因素作出优、良、中、可、差的判定。最后按公式计算：投资环境总分=∑Wi(5ai+4bi+3ci+2di+ei)其中:wi:第i类因素的权重；ai、bi、ci、di、ei:第i类因素被评为优、良、中、可、差的比率投资环境总分在1-5之间，越接近5，说明投资环境越好。多因素分析方法影响因素子因素权数政治政治稳定性、国有化可能性、当地政府的外资政策；0.15经济经济增长率、物价水平；0.10财务资本与利润外调；对外汇率；集资与借资的可能性；0.15市场市场规模；分销网点；辅助机构；地理位置；0.10基础设施国际通讯设备；交通与运输；外部条件0.05技术条件科技水平；劳动生产力；专业人才的供应0.05辅助工业辅助工业的发展水平；辅助工业的配套设施等；0.10法制商法；劳工法；专利法等各项法律健全度；执行情况0.10行政效率机构设置；办事程度；工作人员的素质等；0.05文化当地的风俗习惯；对外企的信任与合作程度；0.05竞争竞争对手的强弱等0.103.1.4.4多因素和关键因素评价法2.关键因素法针对多因素分析法只是对某一地区的投资环境进行一般性分析,没有对各类投资动机进行分析.又提出了关键因素法,从影响投资环境的一般因素中,找出影响投资动机实现的关键因素。然后根据这些选出的关键因素采用多因素分析的方法进行评价。例如：影响投资环境的关键因素①降低成本：适合当地工资水平的劳动生产率；土地费用；原材料价格；运输成本②发展当地市场：市场规模；营销辅助机构；文化环境；地理位置；运输等；通信条件③获得原材料：资源；当地货币汇率；当地通货膨胀率；运输条件；④风险分散：政治稳定性；国有化可能性；货币汇率；通货膨胀率⑤追随竞争者：市场规模；地理位置；法制建设⑥获得当地的生产和管理技术：科技发展水平；劳动生产率；例如：我国开发建设的普通住宅投资项目，1、重点因素：权数[0.6]市场环境中的购买能力，市场容量，供应量等；财务环境中的项目融资可能性；融资成本，税费负担等自然环境中的地理位置，风景地貌，基础设施条件中的电力、通讯、给排水、交通等；2、一般因素：权数[0.3]经济环境中的消费结构、居民收入、物价指数；资源环境中的劳动力资源条件、原材料供应等；3、次要因素，权数[0.1]社会环境中的社会秩序、社会信誉；文化环境中的文化传统、教育水准；环境因素的类型及权数确定后，按照多因素法的计算公式，计算该投资项目的投资环境总分，进行评价。3.1.4.5SWOT分析SWOT分析思路宏观环境重要因素中观环境重要因素微观环境重要因素企业内部环境分析综合分析经营决策SWOT说明：S为企业内部环境的优势，W为企业内部环境的劣势，O为企业外部环境的机会，T为企业外部环境的威胁。四种内外因素的组合S＋T＝可规避风险点S＋O＝机会点W＋O＝可借力机会点W＋T＝风险点机会即可进取的市场空间，包括市场空白、市场供给不足、市场供给缺陷以及凭实力竞争入市。关键是抓住机会，及早出击。外部环境不利，潜藏风险，但企业处于有利状态，风险尚可规避。此时应以企业优势点为基础，进行经营方向改革。外部环境产生了机会，但企业处于劣势，所谓有心无力，机会在身边却无法掌握。关键是抓住机会，借力进取。自身资金不足，还要去做市场上已饱和的项目，市场风险大，自身回避风险的能力差，决策失误可能导致房地产企业的破产。说明：投资环境的评价标准1、安全性，2、盈利性，3、服务的完善性，4、优惠性。实训请针对学校周边或你熟悉的一住宅投资项目，试编制该住宅投资环境分析的简要提纲并进行投资环境分析。任务2房地产投资市场分析导入：广东房产大鳄北上沈阳随着广州等地难再批出超大型的房地产项目，粤地产商纷纷选择北上。多个曾在广州番禹华南板块’造城运动’中有过辉煌的大集团，包括碧桂园、香江集团、恒大集团、香港恒基兆业集团等，纷纷落户沈阳沈北新区开发超大型房地产项目。其中，碧桂园在沈阳的投资总额预计达130亿元。根据碧桂、园与沈北新区签署的开发合同，该集团将用三年的时间，在沈北新区开发建设两个大型生态社区，项目投资总额达130亿元。除了碧桂园，另外三家大型地产集团恒大集团、雅居乐和香江集团也都与沈阳达成了合作意向。如恒大集团将在沈阳两个区投资百亿元修建五星级酒店、商务中心、文化体育设施和住宅等；香江集团将在沈阳细河经济区和沈北新区投资开发工业园区和综合地产项目。广东房产大鳄之所以选择北上沈阳，一个重要的原因是因为沈阳沈北新区是继上海浦东新区、天津渤海新区、郑州郑东新区之后，获国务院批准成立的第四个国家级新区。沈阳沈北新区能吸引多个广东地产商北上投巨资“造城”，其对开发商多方面的优惠政策是关键因素。沈阳市政府已赋予沈北新区十大优惠政策，包括享有市级经济管理权、部分城市新区在执行国家、省、市对入区项目优惠政策的同时，还在土地、税收、财政奖励、金融扶持等政策方面给予优惠。另外，沈阳市政府积极的招商态度也是吸引外资的重要原因之一。在今年年初沈阳赴香港的招商活动中，香港恒基兆业集团董事局主席李兆基就是当场拍板沈阳两个大型项目，一个是在沈阳规划建设占地10万平米，高达300米的国际金融大厦；另一个是在沈北新区建设40万平米高档住宅生活区。在广东地区发展成熟并在近几年大力拓展全国市场的粤地产商，敏锐地察觉了这一基本环境的变化，领先以一步进驻这个开发新区，为企业的发展奠定了良好的基础。相关知识3.2.1房地产投资市场分析的含义3.2.2房地产投资市场分析的意义3.2.3房地产投资市场分析的内容3.2.1房地产投资市场分析的含义房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态，把握市场机会或调整其市场行为，从而使投资者的市场预期尽可能靠近实际结果。3.2.2房地产投资市场分析的意义1、运用科学方法对市场调查的资料进行详尽分析是确保投资目标实现的基础。2、历史的教训：决策的