武汉汉阳房地产市场分析

第三章：汉阳区域整体市场环境汉阳区域市场环境土地市场地块编号净用地容积总建面用途总价楼面价竞得人地址P（2010）130213583.370481.4属于居住、商服用地13.18亿7704元/平米中维地产汉钢中路以西309533.25100597.25P（2010）129421663126498居住用地10.2亿8063元/平米九龙仓汉钢中路西南侧P(2010)129P(2010)130各开发商高价在汉阳中心抢地，满足其战略布局的需要，对汉阳中心片区以后的升值潜力信心十足。新地王产生，大幅拉高片区楼面均价。土地市场汉阳区域市场环境1、潜在供应汉阳片区2011年-2012年土地潜在供应总量为684万平方米（建筑面积）,土地出让规模呈增长趋势，且增长速度有所加快。项目地块所处的汉阳中心土地潜在供应量最大，且多为品牌开发商竞得的中、大地块，未来竞争最激烈。在项目入市期项目周边潜在供应量巨大，将面临较大竞争050100150200250300350400汉阳中心四新沌口2011-2012年汉阳土地市场潜在供应量（单位：万平方米）144.25877.9378.8129.4175.8占地面积建筑面积汉阳区域市场环境土地市场2、楼面价推测本项目的拿地成本将大幅上涨。050010001500200025003000汉阳中心四新沌口2008-2010汉阳出让土地楼面价（元/平米）211414011303201922031884258322721352200820092010上半年汉阳片中心片区土地出让楼面地价呈大幅上涨趋势，2010年上半年汉阳中心平均楼面价已达到2583元/㎡，相较2009年均价上涨564元/平米，涨幅高达27.9%。汉阳区域市场环境土地市场3、容积率00.511.522.533.5汉阳中心四新沌口2008-2009汉阳成交地块平均容积率2.22.751.72.61.91.832.62.9200820092010上半年2011-2012年新入市项目中高层、超产品将大量出现。汉阳出让土地的容积率逐年增高，表明汉阳未来土地的集约化利用趋势将进一步增强，越往中心容积率越高。汉阳区域市场环境二级市场01000002000003000004000005000006000007000008000009000002007200820092007-2009汉阳片区市场容量（单位：平方米）534907244710777750成交面积1、市场容量汉阳片区市场容量中等偏小，增长较快。2007-2009年，平均年需求规模约52万平米，平均月均去化4.33万方。与2008年相比，2009年市场容量增加约271%。汉阳区域市场环境土地市场2、市场存量2011年下半年本项目入市时，现有市场存量已消化完毕。2010年以来汉阳片区市场存量呈小幅下降趋势。2010年上半年汉阳片区市场存量约为35万平米，按4.33万平方米/月的区划速度，预计将存量全部消化约需要8个月时间。汉阳区域市场环境3、供求关系二级市场2009年以来汉阳片区市场一直处于整体供小于求的局面，以消化市场存量为主；2011-2012随着新项目的集中面市，汉阳片区供求关系将发生改变，供求将会取得平衡。2011-2012汉阳片区市场供求关系将发生改变汉阳区域市场环境二级市场4、成交价格01000200030004000500060007000800090006月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月2009年2010年汉阳中心区成交均价和全市均价比较图（单位：元/平米）5605576560105898600061746113634563106378658966446656664066106608668257245875583460665686601362746722669479738333858386048524848384368429全市销量汉阳中心价格汉阳片区价值受到市场逐步认可，成交均价大幅上涨2009年汉阳片区市场均价成功摆脱低于武汉全市均价的低迷局面，汉阳片区的价值洼地开始被市场发现；2010年汉阳片区的价值洼地逐步受到市场广泛认可，成交均价大幅上涨，2010年上半年与09年上半年同期相比，涨幅达到43.6%。汉阳区域市场环境二级市场4、成交价格0100020003000400050006000700080009000100006月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月2009年2010年武汉三大中心城区成交均价比较（单位：元/平米）572458755834606656866013627467226694797383338583860485248483843684296359651768566993748280227915840986778796882388578887890888398816893775177623761780107874821085989147910291829454967697049637962496149648汉阳中心价格武昌中心价格汉口中心价格汉阳片区价格仍有市场空间截止2010年10月汉阳片区成交均价为8429元/平米，低于武昌中心片区5.7%，低于汉口中心片区12.6%，为武汉三大中心城区成交均价最低片区。汉阳区域市场环境二级市场5、成交结构汉阳片区成交主力为90平米以下的首置产品和90-120平米首改产品汉阳区域市场环境汉阳区域市场供求关系总结供求关系潜在供应量巨大，面临激烈市场竞争拿地成本上涨，开发风险加剧新项目大多将以高层、超高层产品出现市场总体容量中等、偏小，增长较快市场存量消化，未来竞争来自“新盘”供不应求的供求关系即将改变城市价值受到市场认可成交价格大幅上涨汉阳仍有较大的价格上涨空间首置、首改产品市场需求量较大板块竞争格局汉阳区域市场环境钟家村板块四新板块沌口板块近几年汉阳城市建设一直以来以钟家村及王家湾作为中心区域，随着城市的扩张，逐步发展成为多个片区。目前汉阳市场已形成四个居住板块钟家村板块、王家湾板块、四新板块、沌口板块。本案位于钟家村及王家湾板块之中心汉阳居住板块王家湾板块板块竞争格局汉阳区域市场环境钟家村板块钟家村板块区域特征：汉阳中心、传统商业核心区供应特征：供应量较少，楼盘去化速度快建筑形式：以高层为主成交结构：90-100㎡为主力价格特征：2010年上半年整体成交均价9650元/㎡（数据来源克尔瑞）去化特征：钟家村板块月均去化最快，单项目月均去化185套，约19500㎡（09年全年月均去化）板块竞争格局汉阳区域市场环境王家湾板块王家湾板块区域特征：汉阳新的商业，人气最旺区域供应特征：片区供应较大，成交旺盛建筑形式：别墅、多层、小高层、高层成交结构：160-180㎡，50-60㎡为主力价格特征：2010年上半年整体成交均价7180元/㎡（数据来源克尔瑞）去化特征：王家湾板块单项目月均去化120套，约13500㎡（09年全年月均去化）板块竞争格局汉阳区域市场环境沌口板块沌口板块区域特征：汉阳工业腹地、快速发展的城市副中心供应特征：供应规模较大新增供应较多，建筑形式：小高、高层、别墅成交结构：60-80㎡，110-160㎡为主力价格特征：2010年上半年整体成交均价5100元/㎡（数据来源克尔瑞）去化特征：板块单项目月均去化95套，约10300㎡（09年全年月均去化）板块竞争格局总结汉阳区域市场环境2010年上半年汉阳片区成交情况（单位：万方；元/平米）1.031.381.9551007180965000.511.522.5钟家村王家湾沌口020004000600080001000012000销量价格钟家村板块的销量和销售均价在汉阳片区处于双高的领先地位。汉阳片区市场价格分层明显，钟家村板块位以9650元/平米的均价位于板块内的第一梯队；王家湾板块以7180元/平米的均价位于板块内第二梯队，沌口板块以5100元/平米的均价位于板块内第三梯队。片区内各板块销量与价格走向一致。比对板块钟家村王家湾四新沌口自然生态景观资源优质较好较差较好交通配套交通非常便利交通比较便利交通条件较差交通一般便利商业配套钟家村商圈琴台大剧院王家湾商圈国际博览中心嘉年华生活配套非常齐全较齐全较差一般主力成交90-100㎡50-60㎡，160-180㎡——60-80㎡,110-160㎡09年月均去化（套）185120——9509年月均去化面积（㎡）1950013800——103002010上半年月均成交价格9650元/平米7180元/平米——5100元/平米客户来源区域内为主辐射沌口、汉口中心区以及少量武昌客户区域内为主辐射沌口、古田、宝丰路，以及少量武昌客户目前无房地产开发项目面市，区域内客户购买力较低以区域内部为主，少量汉阳中心和8+1城市圈客户板块竞争格局总结汉阳区域市场环境本项目所处的钟家村及王家湾板块自然生态景观资源配套、交通配套、各项生活配套均处于领先地位，房地产发展基础优于其他版块，区域内市场认可程度最高，未来发展前景较好，价格上行动力强。板块竞争格局总结汉阳区域市场环境钟家村板块、王家湾板块四新板块、沌口板块竞争板块项目分布板块竞争格局总结汉阳区域市场环境板块项目名称项目地址开发企业建筑面积容积率建筑形式价格钟家村中央公园琴台路388号华润4300002.8高层、别墅11440（高层）18000（别墅）锦绣长江滨江大道188号世茂16500003.21高层、超高层9169香榭琴台马沧湖路与墨水湖北路交界处新长江1200002.1高层10000锦合天地区鹦鹉大道158号首都开发448452.45高层7483福星城鹦鹉大道与拦江路交汇处福星惠誉3300002.86高层3712名流地块鹦鹉村“城中村”名流11235002.97高层2139广电地块汉阳区江堤村，墨水湖以东广电5900002.93高层1803本案马鹦小路与马沧湖小路交汇处新长江1023933高层3975备注：黄色为未售项目，价格为其土地楼面均价。板块竞争格局总结汉阳区域市场环境楼盘特征规模规模较大，容积率在3左右物业类型高层为主产品特色多附加值成交均价9650元/㎡优势1、交通便利（连通汉口、武昌）2、景观优势（江滩改造、龟山、莲花湖、归元寺、古琴台等）3、汉阳核心商圈，配套完善，生活便利劣势1、城中村较多环境杂乱钟家村片区待开发项目多为大型知名品牌开发商所有，对产品的规划和创新能力较强，城市中心价值的稀缺性，较高的土地容积率，使其物业类型必然以高层、超高层为主。片区未来1-2年将发展以中、高端的高层产品为主，其竞争力主要表现在高附加值的产品优势上。板块竞争格局总结汉阳区域市场环境板块项目名称项目地址开发企业建筑面积容积率建筑形式价格王家湾塞纳河畔琴台大道赫山站开泰置业327892.63高层9600百灵景都汉阳大道与百灵路交汇处铁桥1100002.2高层7579南国明珠龙阳大道陶家岭车站旁新亿胜5160001.5多层、小高层、高层7731中大水墨兰轩芳草路墨水湖边中大500001.4多层、小高层、高层12000水墨清华芳草汉阳区芳草路特1号水墨清华932301.2高层、别墅11329（高层）18000（别墅）王+one王家湾龙阳大道（摩尔城旁）勇立经贸319534.6高层8500万博雅园汉钢路万博142342.5高层2107锦桦豪庭汉阳大道七里庙与汉桥路交汇处兆麟524622.5高层——山水琴台琴台路与赫山路交汇处宝安1191932.8高层1678ROSE上院汉阳大道与赫山路交汇处京楚置业520003.7高层——十里新城龙阳新村路与芳草路交汇中大6100004.28高层2000龙阳一号龙阳新村路与芳草路交汇人信龙阳3100003.9高层1523九龙仓地块汉钢中路西南侧九龙仓1264983——8063中维地产地块汉钢中路以西中维1710783.28——7704备注：黄色为日未售项目，价格为其土地楼面均价。板块竞争格局总结汉阳区域市场环境楼盘特征规模规模较大，后期容积率在3以上，分