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1目录摘要......................................................................................................................1第一部分项目地段分析..........................................................................................2第一章区域地段的过去与现状........................................2一、宏观地段分析............................................................................................2二、中观地段分析..........................................................................................12三、微观地段分析..........................................................................................14四、城市印象分析..........................................................................................18五、交通环境分析..........................................................................................19第二章未来在城市结构中的位置.....................................21一、项目区域未来城市结构的变迁..................................................................21二、项目区域在未来城市结构中的地位..........................................................24第二部分市场分析.............................................................................................28第三章供应市场分析..............................................28一、市场形势分析.............................................................................................28二、区域市场分析.............................................................................................35第四章市场需求分析..............................................66一、调研背景.....................................................................................................66二、调研技术设计要点说明..............................................................................67三、调查结果分析.............................................................................................67第三部分市场定位.............................................................................................93第五章客户群定位................................................93一、区域客户群分析.........................................................................................93二、目标客户群定位.......................................................................................107第六章产品定位.................................................114一、总体定位...................................................................................................114二、规划概念...................................................................................................125三、产品概念...................................................................................................127四、物业风格建议...........................................................................................139五、设施配套建议...........................................................................................140六、装修建议...................................................................................................141七、其他建议...................................................................................................141八、价格建议...................................................................................................1421摘要总体定位：江南文化精致主义：给人以精致、细腻、于细微处见精神的感觉；产品的适度性：产品设计的适度，售价的适度，地段的适度；江南园林在设计理念中的引用；具有“江南感觉”的售楼态度。产品概念“差异化概念”：与周边户型结构偏大区别开来，避免同质化竞争；“两室半”概念：体现“主人优先”原则，对传统三室进行创新；“More”概念：以更小的面积提供更多的空间，功能以及附加值。客户群定位：客户来源：青山区，中南商务区，积玉桥沿江一带及部分汉口客户；私营业主，中高层企业管理人员、年轻白领、老龄家庭和一部分周边高校的学生或老师；家庭构成特点：以三口之家为主，辅以两口之家，单身，还有少部分三代同居；购房目的：购房改善居住条件作为终极置业，或者购买住宅作为过度性居所和投资性居所。产品定位：小户型：30～50平米，单价3300，总价控制在16万元以内；舒适型二居：90～110平米，单价3200，总价控制在35万元以内；“More”概念三居，单价3300，总价控制在42万元以内。2第一部分项目地段分析按照城市地理学的相关理论，任何地段的发展潜力不在地段的现状，而在于其未来的城市发展及功能定位。因此，任何一个地产项目的成败，都必须放在城市发展的大背景中进行考虑。华高莱斯分析法注重于从城市结构及其发展的脉络来研究一个地段空间，认为只有对地段的价值空间进行充分挖掘，方能确定其在城市发展中的最佳功能定位。项目地段分析旨在通过对项目地段的研究，找到本项目地段在现阶段城市发展中的位置，并据此提出适合本项目发展的构思。下面，我们将围绕着项目地段特征，从区域经济发展的角度出发，对江南·春树里项目区域地段的过去和现状、项目发展对区域经济的带动作用及其未来在武汉城市结构中的位置分别展开分析，并紧密结合项目定位这一中心目标来展开针对地段的研究。第一章区域地段的过去与现状一、宏观地段分析宏观分析的主要内容是把本项目地段放在武汉市这个大的范围内进行,以认清本地区在宏观环境中所处的地位和作用，我们将针对武昌地区做出具体的分析。从武汉城市整体发展布局的宏观角度来看，本项目位于“武汉三镇”之一的武昌城区。据此，本项目的宏观地段分析的对象确定为武昌地区。文化历史方面，武昌城区是一座历史悠久的文化古城，始于1800年前的三国3时期，是白云黄鹤的故乡，包蕴着荆楚文化的丰富内蕴，区域内黄鹤楼、长春观、朱碑亭等历史文化遗迹比比皆是。同时，武昌是中共湖北省委、湖北省政府机关所在地，历来是湖北省的政治中心，省级政府机构均集中于此地，是湖北省的权力核心。除此之外，武昌也是湖北省的科研教育中心，区域内有武汉大学和华中理工大学等十几所高校，以及中科院武汉分院、武汉邮科院等著名科研机构。总之，武昌独具的省会之区、首义之地、滨江滨湖、科教集聚的区域地段优势，将是本项目市场前景、产品定位的重要宏观依据。1．城市印象即从区域“大环境”来考察项目所在区域的地段，“城市印象”是其中最重要的评价指标。城市印象，特指人们对某一区域在整个城市历史发展过程遗留下来的约定俗成认识，这种认识通常会影响人们对该地区整体概念的形成，进而影响人们对该区域地产价值的整体评价。据我们对“武汉三镇”的历史发展过程、现状城市结构的调查分析，项目所在地的武昌城区的既有城市印象具有正、负两方面的双重影响，但以正面影响占据主流。（1）正面影响“山水城市”概念纵观武昌自然地貌，一方面东湖、南湖和沙湖等优美天然湖泊构成的水面面积几乎等同于武昌的陆地面积，辅以磨山、马鞍山、九峰山等山林景观，使整个武昌地区依高山，傍碧水，沿长4江，整个城区被秀丽的东湖、浩瀚的长江、连绵的磨山和马鞍山所环绕，构成了一幅如诗如画般的生态城市美景。另一方面武汉政府在老城区内规划建设的大型绿化广场——洪山广场，首义广场，更为武昌城市景观增添了靓丽的色彩。洪山“山水城市”的意境在于“城市中的山水，山水中的城市”，这正是人们所追求的健康环保的生活环境，加上武昌畅通的城区交通、高校、科研机构云集所形成的浓郁科技教育氛围，使武昌几乎具备了真正的“生态城市”的基本条件。本项目用地处于武汉内环主干道徐东大街和中北路的交叉路口，是城市内环线的重要节点，交通十分便捷，并且周边商业配套完善，与东湖风景区大门——梨园仅千余米，正是“山水城市”中较佳的生活居住地段。湖北省政治和信息中心概念武昌历史上就是一个政治中心，这从其密布的文化历史古迹可以得到体现。历5史上，武昌先后是武昌府、鄂州、湖广省以及湖北路等驻地，管辖包括汉阳在内的其他县城，可以说，武昌历来都是中南地区的一个权力中心。这种结构一直延续到现在，武昌目前仍然是整个湖北的政治中心，湖北省政府等这些省级政府部门，基本上都分布在武昌地区，只有武汉市的市级政府部门分布在汉口地区。这种政府部门的密集分布，决定了武昌城市地位，极大地带动